ECLI:NL:GHAMS:2013:3920 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep tegen waardering jachthaven voor onroerendez...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 12/00836

7 november 2013

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de vereniging [X],gevestigd te [Z], belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/287 van de rechtbank Haarlem (hierna; de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [P],

de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2013 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-weg 1] te [Z] (hierna: de jachthaven), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.145.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2011 bekendgemaakt, berekend naar een waarde van € 1.145.000.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, verzonden op 6 december 2011, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Bij uitspraak van 24 september 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 oktober 2012 en aangevuld bij brief van 21 november 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 oktober 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in het hierna opgenomen citaat uit deze uitspraak) aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:

2.1.

Eiseres is een vereniging die tot doel heeft de beoefening van de watersport op zinvolle wijze te bevorderen en is gebruikster van de jachthaven.

2.2.

De jachthaven is in 2010 aangelegd en omvat een clubhuis, een woning voor de havenmeester, een haven met aanlegplaatsen en een steiger.

2.2.

Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.

2.3.1.

Het Hof voegt hieraan op grond van de gedingstukken in eerste aanleg de volgende feiten toe:

2.3.2.

De heffingsambtenaar heeft bij brief, verzonden op 10 mei 2012, een nader stuk ingediend waarin het volgende overzicht is gegeven:

“Bouwkosten overzicht [X]

[a-weg 1] te [Z]

[A] jachthaven werknr. 08040

Riolering € 47.993,70

Verharding € 392.429,94

Steigers/helling/botenkraan € 689.146,73

Inrichting
€ 189.986,33 +

Totaal € 1.319.556,70 excl. btw.

BTW 19 %
€ 250.715,77 +

Totaal € 1.570.272,47 incl. btw.

[B] doc.nr: VGO6101-04

Opstallen € 549.620,-

Meerwerk € 338,40

Meerwerk € 1.750,-

Meerwerk K&A
€ 3.673,38 +

Totaal € 555.381,78 excl. btw.

BTW 19%
€ 105.522,53 +

Totaal € 660.904,31 incl. btw.

TOTALE KOSTEN INCL. BTW € 2.231.176,-”.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de jachthaven te hoog is vastgesteld.

4.Standpunten van partijen

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en processen-verbaal van de zittingen.

5.Beoordeling van het geschil

5.1.

Belanghebbende heeft ter zitting aangeboden om haar stelling dat het mogelijk zou zijn geweest de jachthaven te stichten voor een lager bedrag dan de vastgestelde waarde, te onderbouwen met offertes van aannemers die lid zijn van de vereniging. Het Hof verklaart dit eerst in deze late fase gedane bewijsaanbod tardief. Naar het oordeel van het Hof verzet het algemeen belang van een goede procesorde, waaronder in het bijzonder de voortgang van de zaak, zich er tegen de zaak aan te houden en belanghebbende in de gelegenheid te stellen op dit punt alsnog bewijs te leveren. Het bewijsaanbod betreft een kwestie die de kern van het tussen partijen bestaande geschil direct raakt, te weten de omvang van de stichtingskosten, ter zake waarvan de heffingsambtenaar al in een veel eerdere fase van het geding gemotiveerd stelling heeft genomen (vgl. het door het Hof vastgestelde feit onder 2.3.2.). De vraag naar de omvang van de stichtingskosten is derhalve niet eerst naar voren gekomen door een voor belanghebbende onverwachte wending ter zitting van het Hof (zoals bijvoorbeeld het geval zou zijn geweest indien het aanbod zou zijn gedaan in reactie op aldaar door de heffingsambtenaar naar voren gebrachte nieuwe stellingen) en het valt niet in te zien waarom belanghebbende – zo zij daaraan behoefte zou hebben – ter zake niet eerder het aangeboden bewijsmateriaal heeft ingebracht.

5.2.1.

De rechtbank heeft met betrekking tot de waarde onder meer het volgende overwogen:

“4.2.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer, waarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.”

en:

“4.3. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de jachthaven niet te hoog is vastgesteld.

4.4.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de jachthaven dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, waarbij kan worden aangesloten bij kosten van het aanleggen van de jachthaven (hierna: de stichtingskosten). Verweerder heeft in de beroepsfase een overzicht van de stichtingskosten overgelegd. Nu de stichtingskosten € 2.231.176 bedragen, is de vastgestelde waarde eerder te laag dan te hoog, aldus verweerder.

4.5.

Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde van de jachthaven in het economische verkeer onbekend is en dat daarom niet kan worden gecontroleerd of verweerder de wet juist heeft toegepast. Indien de waarde in het economische verkeer lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, dient verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde te volgen, zoals in deze zaak is gebeurd. Zou de waarde in het economische verkeer hoger zijn dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, dan speelt dat in een gerechtelijke procedure geen rol nu de waarde niet hoger kan worden vastgesteld dan verweerder bij de aanslag reeds heeft gedaan.

4.6.

Nu de jachthaven in 2010 is aangelegd, heeft verweerder terecht aansluiting gezocht bij de stichtingskosten. Bij het bepalen van de vervangingswaarde gaat het immers om de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen.

4.7.

Het door verweerder overgelegde overzicht van de stichtingskosten is, zoals de taxateur ter zitting heeft verklaard, opgesteld aan de hand van de overeenkomsten met de bouwbedrijven [A] en [B] voor de aanleg van de jachthaven. De rechtbank ziet geen aanleiding aan de verklaring van de taxateur te twijfelen. Blijkens het overzicht heeft bouwbedrijf [A] de werkzaamheden met betrekking tot de riolering (kosten: € 47.993,70), verharding (kosten: € 392.429,94), de steigers, helling en botenkraan (kosten: € 689.146,73) en inrichting (kosten: € 189.986,33) uitgevoerd; bouwbedrijf [B] heeft de opstallen (kosten: € 549.620) en het meerwerk (kosten: € 5.761,78) voor zijn rekening genomen. De omzetbelasting bedraagt € 356.238,30. De stichtingskosten bedragen blijkens het overzicht afgerond € 2.231.176.

4.8.

Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat gerekend moet worden met de kosten exclusief omzetbelasting, omdat de omzetbelasting via het BTW-compensatiefonds voor de gemeente [P] verrekenbaar is. Nu verweerder de juistheid van eiseres’ uitgangspunt niet heeft weersproken, zal de rechtbank eiseres in haar stelling volgen, zodat de stichtingskosten gesteld kunnen worden op maximaal € 1.874.937,70.

4.9.

Anders dan eiseres stelt, heeft verweerder bij het vaststellen van de stichtingskosten reeds de kosten van werkzaamheden die niet direct zien op de aanleg van de jachthaven niet meegerekend. Blijkens het overzicht van bouwbedrijf [A] heeft dit bedrijf ook werkzaamheden zoals “Engineering/onderzoek/ voorbereiding”, “Opschonen”, “Grondwerk”, “Groenvoorzieningen” en “Baggeren” uitgevoerd. De kosten van deze werkzaamheden zijn niet tot de stichtingskosten gerekend. Overige kosten die geen betrekking hebben op de aanleg van de jachthaven zijn gesteld noch gebleken. Eiseres heeft voorts aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een ontvangen subsidie van € 580.000 en de afschrijving op de gebouwen. De subsidie behoort echter niet op de stichtingskosten in mindering te worden gebracht; een subsidie is geen waarde verminderende omstandigheid. Afschrijvingen zijn er nog niet nu het waardepeildatum 1 januari 2010 betreft naar de toestandsdatum 1 januari 2011 en de jachthaven in het jaar 2010 is aangelegd. Eiseres’ grieven treffen derhalve geen doel.

4.10.

Dat de burgemeester van [P] volgens een door eiseres overgelegde kopie van een email van 12 maart 2009 kennelijk uitging van een uitgave van 1,4 miljoen euro voor de aanleg van de jachthaven, is niet relevant. Het gaat om de daadwerkelijke stichtingskosten, niet om de begroting.

4.11.

Eiseres heeft gewezen op WOZ-waardes van de jachthavens van Jachtvereniging [D], Watersportvereniging [E] en de [Zeilvereniging F] en heeft zich op het standpunt gesteld dat aan de hand van die waarderingen de waarde op ongeveer € 250.000 dient te worden vastgesteld. Eiseres beroept zich op het gelijkheidsbeginsel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien verweerder een begunstigend beleid voert of hij ten aanzien van een bepaalde belastingplichtige een oogmerk van begunstiging heeft of indien hij de meerderheidsregel schendt. Nu deze voornoemde jachthavens niet tot het heffingsgebied van de gemeente [P] behoren en verweerder die door eiseres aangehaalde aanslagen niet heeft vastgesteld, faalt reeds daarom het beroep op het gelijkheidsbeginsel.”

en:

“4.13. Anders dan eiseres meent, komt aan de eerdere WOZ-waarde van de jachthaven die eiseres hiervoor gebruikte, geen betekenis toe. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald en voor elke onroerende zaak apart wordt bepaald. De jachthaven in onderhavige procedure is een andere onroerende zaak dan die waarvoor de eerdere WOZ-waarde is vastgesteld. Deze grief wordt derhalve verworpen.”

5.2.2.

Het Hof verenigt zich met de in deze overwegingen neergelegde oordelen van de rechtbank en maakt deze en de daarvoor gebezigde gronden tot de zijne, zulks met dien verstande dat het Hof hieraan ten aanzien van de subsidie van € 580.000 toevoegt dat niet gesteld is dat het hier een subsidie betreft die aan een ieder die een object als het onderhavige tot stand brengt verstrekt zou worden en dat de stukken van het geding ook geen aanleiding geven tot het oordeel dat zulks het geval zou zijn.

5.2.3.

Het Hof is voorts van oordeel dat de rechtbank in overweging 4.12 van haar uitspraak met juistheid heeft geoordeeld dat de verplaatsingskosten van belanghebbende voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geen rol spelen omdat zij niet van invloed zijn op de stichtingskosten.

5.3.

Aan de overwegingen van de rechtbank voegt het Hof voorts toe dat de kosten van het aanleggen van de riolering, verharding, steigers, de helling, de inrichting, de botenkraan en het meerwerk, voor zover die deel zijn gaan uitmaken van de onroerende zaak, tot de voor het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde in aanmerking te nemen stichtingskosten behoren. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar deze kosten voldoende heeft gespecificeerd en dat belanghebbende tegenover het gemotiveerde standpunt van de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze voorzieningen geen deel zijn gaan uitmaken van de onroerende zaak.

5.4.

Partijen twisten in hoger beroep ook over de waarde van de tot de jachthaven behorende grond en het bijbehorende water. Het antwoord op de vraag hoe hoog de waarde van die grond en dat water is kan in het midden blijven omdat ter zake niets in de onder 2.3.2. opgenomen stichtingskosten is begrepen en derhalve ook als hieraan in het geheel geen waarde wordt toegekend, de heffingsambtenaar gelet op het vorenoverwogene aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.

6.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, P.F. Goes en J.P.F. Slijpen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 7 november 2013 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.