Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00217
14 november 2013
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te[Z] belanghebbende,
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/2159 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 januari 2010 de waarde van onder meer de onroerende zaken [a-straat] [1]-2 en [1]-3 te[P]voor het jaar 2010 vastgesteld bij een op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2010 ter zake van deze onroerende zaken bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 1 april 2010, de waarde van deze twee onroerende zaken als volgt verminderd:
[a-straat] [1]-2 van € 248.500 tot € 217.000
[a-straat] [1]-3 van € 248.500 tot € 202.000.
De aanslagen OZB zijn bij deze uitspraken dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Bij uitspraak van 31 januari 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 12 maart 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, gedagtekend 11 juni 2012 en aangevuld bij schrijven van 3 juli 2012.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.5.
Aan het slot van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en medegedeeld dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan, tenzij partijen binnen een week na afloop van de zitting berichten dat zij – naar aanleiding van hetgeen ter zitting is besproken – alsnog tot overeenstemming zijn gekomen over de in aanmerking te nemen waarden. Beide partijen hebben bij brief van 29 augustus 2013 bericht dat zij niet tot overeenstemming zijn gekomen. In de inhoud van deze brieven heeft het Hof geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen op de voet van artikel 8:68 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’.
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen.
2.2.
De woningen zijn gestapelde woningen die ieder een woonoppervlak van ongeveer 72 m² hebben.”
2.2.
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
2.2.1.
Als bijlage bij het verweerschrift in beroep is een ‘Reactie taxateur’ gevoegd, waarin J.W. Goote, taxateur bij de Dienst Gemeentebelastingen Amsterdam, heeft geconcludeerd tot handhaving van de waarden zoals vastgesteld bij de uitspraken op bezwaar. Daarbij heeft de taxateur gebruik gemaakt van verkoopgegevens van de onroerende zaken aan de [a-straat] met de nummers 80-1, [2]-1 en [3]-1.
2.2.2.
Zowel de onroerende zaak [a-straat] [2]-1 als de onroerende zaak [a-straat] [3]-1 is na de verkoop tot één woning samengevoegd met de woning op de begane grond.
2.2.3.
De onroerende zaak [a-straat] [1]-3 is in 1980 gerenoveerd. De onroerende zaak [a-straat] [1]-2 werd sinds 1948 – zonder douche of centrale verwarming - verhuurd aan dezelfde persoon; gedurende de verhuur is de woning niet gerenoveerd. De huurder is in 2009 overleden. Belanghebbende is in de loop van 2010 gestart met de renovatie van de woning. In reactie op het verweer in beroep heeft belanghebbende facturen van bouwbedrijven ingebracht. De kosten van de renovatie beliepen in totaal € 115.000.
2.2.4.
Als bijlage bij het verweerschrift in hoger beroep is een ‘Reactie taxateur’ gevoegd, waarin evengenoemde J.W. Goote het volgende heeft opgenomen:
“In mijn reactie taxateur van 23-06-2010 heb ik in het “overzicht taxatiewaarden” twee objecten opgevoerd: [a-straat] [2]-1 en [a-straat] [3]-1. Belanghebbende heeft aangegeven dat deze transacties niet goed bruikbaar zijn omdat het 2 objecten betreft die niet op de markt gebracht zijn, maar direct aan de onderburen (t.b.v. samenvoeging). Hierdoor zou de verkoopprijs geen juiste afspiegeling van de “marktwaarde” geven. Nader onderzoek heeft uitgewezen dat dit juist is.
In de voorgaande fase zijn deze verkoopcijfers dus verkeerd geanalyseerd en gebruikt, excuses daarvoor.
Om de WOZ-waarde aannemelijk te maken heb ik 3 andere (nieuwe) vergelijkingsobjecten opgevoerd (zie “overzicht taxatiewaarden”).
Deze objecten zijn allen in voldoende tot goede staat van onderhoud verkocht.
De onderhavige objecten:
[a-straat] [1]-II is rond 1980 inwendig gerenoveerd.
[a-straat] [1]-III is in “originele staat” en dient ingrijpend gerenoveerd te worden.
Er is bij de waardering vervolgens o.a. voldoende rekening gehouden met verdiscontering van mindere staat van onderhoud van de onderhavige objecten t.o.v. de vergelijkingobjecten.
Rekenkundige toelichting:
(eenheden uit “overzicht taxatiewaarden”)
Vierkante meterprijs hoofdgebouw [a-straat] [1]-II minus gem. vierkante meterprijs hoofdgebouw vergl. objecten = 755 euro
Vierkante meterprijs hoofdgebouw [a-straat] [1]-III minus gem. vierkante meterprijs hoofdgebouw vergl. objecten = 968 euro
Waardeverdiscontering [a-straat] [1]-II ; € 54.360 = 755x 72 m2 (aantal m2)
Waardeverdiscontering [a-straat] [1]-III ; € 69.696 = 968x 72 m2 (aantal m2)
Investeringsmarge:
De waardeverdiscontering bedraagt circa 70% van de mogelijke investering ( de investeringsmarge t.o.v. de vergelijkingsobjecten)
Elke euro investering in het pand levert een waardevermeerdering op van circa 70% van deze euro.
Gezien de investeringsmarges is er bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de onderhavige objecten t.o.v. de algemene onderhoudstoestand van de vergelijkingsobjecten.
Conclusie van ondergetekende:
Mijn conclusie is dat de waarde dient te worden gehandhaafd.”
2.2.5.
Het in deze reactie vermelde overzicht vertoont de volgende gegevens over woningen aan de [a-straat] in Amsterdam:
huisnr.
m²
bouwjr.
verkoop d.d.
verkoop ad €
prijs/m²
waarde 1.1.2009
waarde/m²
[1]-2
72
1899
217
2.868
[1]-3
72
1899
202
2.655
[4]-2
75
1921
15-04-09
291
3.94
[5]-D
73
1899
14-01-08
265
3.527
[6]-2
68
1922
05-01-09
242.5
3.404
3.Geschil
Tussen partijen is in geschil de bij de uitspraken op bezwaar vastgestelde waarde van de onroerende zaken [a-straat] [1]-2 en [1]-3.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Algemeen
4.1.1.
De heffingsambtenaar heeft in beroep ter onderbouwing van de vastgestelde waarden verwezen naar de verkopen van de woningen [a-straat] [2]-1 en [a-straat] [3]-1. Vaststaat dat beide woningen na de verkoop zijn samengevoegd met de woning op de begane grond; hetgeen belanghebbende reeds in beroep heeft aangevoerd. In beroep heeft de heffingsambtenaar hierin evenwel geen reden gezien de door hem aannemelijk te maken waarden op andere wijze te onderbouwen. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar erkend dat belanghebbendes klacht op dit punt gegrond is en dat mitsdien de onderbouwing van de vastgestelde waarden aanpassing behoeft. Het Hof heeft ter zitting in hoger beroep medegedeeld dat, nu belanghebbende tot in hoger beroep heeft moeten procederen om de volgens de heffingsambtenaar juiste onderbouwing van de vastgestelde waarden te vernemen, het Hof reeds op die grond termen aanwezig acht de heffingsambtenaar te veroordelen tot vergoeding van het door belanghebbende in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht en (op de voet van artikel 8:75 Awb Pro) van gemaakte proceskosten. De beslissing van het Hof omtrent de toe te kennen proceskostenvergoeding is onder 5 opgenomen.
4.1.2.
Ingevolge artikel 17 lid 2 van Pro de Wet dient de waarde te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts – voor zover thans van belang – ervan moet worden uitgegaan dat de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk in feitelijk gebruik zou kunnen nemen.
Het is aan de heffingsambtenaar te bewijzen dat de vastgestelde waarde in overeenstemming met dan wel niet hoger is dan deze waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum (1 januari 2009).
4.1.3.
Vaststaat dat de onroerende zaken [a-straat] [1]-2 en [1]-3, waarvan de waarden thans in geschil zijn (hierna: de woningen van belanghebbende), en de verkochte woningen, die de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft genoemd (hierna: de verkochte woningen) ter onderbouwing van die waarden, in dezelfde straat liggen, alle tussenwoningen zijn met een bouwjaar van eind 19e/begin 20ste eeuw, en vrijwel eenzelfde oppervlakte hebben. Het Hof ziet hierin reden de heffingsambtenaar te volgen in zijn standpunt dat de genoemde verkochte objecten en de woningen in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woningen van belanghebbende. Wel dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de verkochte woningen en de woningen van belanghebbende. Belanghebbende heeft dit uitgangspunt ook niet betwist, doch aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in met name lichtinval en onderhoudstoestand.
4.1.4.
Het Hof hierna per woning beoordelen of en zo ja, in hoeverre de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de verkochte woningen en de woningen van belanghebbende.
4.2.
[a-straat] [1]-2
4.2.1.
Niet in geschil is dat – beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum - deze woning sinds 1948 niet is gerenoveerd en in een zeer slechte staat van onderhoud verkeerde. Voorts staat vast dat de staat van onderhoud van de verkochte woningen voldoende tot goed is. De vraag die in dat geval voorligt, is of de taxateur het verschil in de staat van onderhoud voldoende in aanmerking heeft genomen. De taxateur heeft ter zitting erkend dat hij bij de onderbouwing van de waarde een vergissing heeft gemaakt door de (betere) staat van onderhoud van de derde verdieping aan de tweede toe te rekenen. De taxateur heeft evenwel gesteld dat de in aanmerking genomen (door hem zo genoemde) “waardeverdisconterings-marge” van € 54.360 tussen de verkochte woningen en deze woning zo ruim is dat deze vergissing er niet toe leidt dat de waarde van deze woning te hoog is vastgesteld. Hij heeft in verband daarmee gesteld dat deze marge overeenkomt met circa 70% van de investering die nodig is om de woning in eenzelfde onderhoudstoestand te krijgen als die van de verkochte woningen, waardoor de vastgestelde waarde volgens hem niet te hoog is.
4.2.2.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het aanzienlijke verschil in onderhoudsstaat tussen de woning (onderhoudsstaat: zeer slecht) en de verkochte woningen (onderhoudsstaat: voldoende tot goed). Weliswaar is het Hof van oordeel dat de door belanghebbende gemaakte renovatiekosten van in totaal € 115.000 niet voor 100% in aanmerking kunnen worden genomen om de onderhoudstoestand van de woning vergelijkbaar te maken met die van de verkochte woningen; het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende bij de renovatie voor duurdere materialen heeft gekozen en tot een hoger onderhoudsniveau heeft gerenoveerd dan de onderhoudsstaat waarin de verkochte woningen op de waardepeildatum verkeerden. De heffingsambtenaar heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat het voldoende is, om - nog afgezien van de overige verschillen tussen verkochte woningen en de woning van belanghebbende - een investeringsmarge van € 54.360 (minder dan de helft van de feitelijk gemaakte renovatiekosten) voldoende te achten.
4.2.3.
Nu de heffingsambtenaar overigens geen dan wel onvoldoende onderbouwing heeft gegeven van de vastgestelde waarde van de woning, acht het Hof hem niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Hierdoor komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde (€ 120.000 tot € 140.000) tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt.
4.2.4.
Belanghebbende onderbouwt de door hem bepleite waarde met een verwijzing naar de door hem gestelde waarde van de woning na de renovatie, verminderd met de kosten van de renovatie. Belanghebbende berekent de waarde van de woning na de renovatie tussen de € 225.000 en € 245.000. Gelet op de door de heffingsambtenaar aangevoerde verkoopprijzen van de verkochte woningen heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof daarmee niet aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van de woning, die na de renovatie in een luxueuzere staat verkeert dan de verkochte woningen, op de waardepeildatum € 140.000 of minder bedraagt. Voorts verwerpt het Hof de stelling van belanghebbende dat de kosten van de renovatie tot een kwalitatief zeer hoog niveau voor 100% in de waarde op de waardepeildatum dienen te worden verdisconteerd om de woning vergelijkbaar te maken met de verkochte woningen. Zoals hiervoor reeds overwogen, acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende bij de renovatie voor duurdere materialen heeft gekozen en de woning tot een hoger onderhoudsniveau heeft gerenoveerd dan de onderhoudsstaat waarin de verkochte woningen op de waardepeildatum verkeerden. Ook met hetgeen hij overigens naar voren heeft gebracht, heeft belanghebbende de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
4.2.5.
Nu uit het voorgaande volgt dat noch de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door ieder van hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, ziet het Hof aanleiding, alles afwegende, en met inachtneming van hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht, de waarde van deze woning in goede justitie vast te stellen op € 185.000.
4.3.
[a-straat] [1]-3
4.3.1.
Niet in geschil is dat – beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum – deze woning voor het laatst in 1980 is gerenoveerd. Voorts staat vast dat de onderhoudstoestand van de verkochte woningen voldoende tot goed is. De vraag die in dat geval voorligt is of de taxateur het verschil in de staat van het onderhoud voldoende in aanmerking heeft genomen. De waarde van de onderhavige woning is uiteindelijk op € 202.000 vastgesteld. De 1 m² grotere en qua bouwjaar identieke woning aan de [a-straat] [5] is bijna een jaar vóór de waardepeildatum verkocht voor € 265.000 en de 4 m² kleinere woning aan de [a-straat] [6]-2 is rond de waardepeildatum verkocht voor € 242.500. Gelet het verschil tussen deze twee verkoopprijzen enerzijds en de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende anderzijds heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met het verschil in de staat van onderhoud tussen de verkochte woningen en de woning van belanghebbende in voldoende mate rekening is gehouden, evenals met de overige verschillen (zoals het door belanghebbende aangevoerde verschil in lichtinval).
4.3.2. ’
s Hofs oordeel brengt mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning [a-straat] [1]-3 niet hoger is dan de in artikel 17 lid 2 van Pro de Wet bedoelde waarde.
Slotsom
4.4.
Het vorenoverwogene voert tot de slotsom dat het hoger beroep gedeeltelijk gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd; het beroep dient gegrond te worden verklaard voor zover het betrekking heeft op de uitspraken op bezwaar inzake de waardevaststelling van de onroerende zaak [a-straat] [1]-2 en de aanslag OZB ter zake van deze onroerende zaak. Het beroep is ongegrond voor zover het betrekking heeft op de waardevaststelling en de aanslag OZB van de onroerende zaak [a-straat] [1]-3.
5.Proceskosten
5.1.
Nu het door belanghebbende ingestelde (hoger) beroep gedeeltelijk gegrond is, acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 Awb Pro in zowel het beroep als het hoger beroep.
5.2.
De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel d vermelde verletkosten. Op basis van het Besluit komen in het onderhavige geval uitsluitend voor vergoeding in aanmerking de kosten van tijdverzuim, gemoeid met het bijwonen van de zittingen in eerste aanleg en in hoger beroep. Tussen partijen is niet in geschil dat deze kosten alsdan moeten worden berekend op drie uur voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting in eerste aanleg en drie uur voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting in hoger beroep. Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep verklaard geen beroep te doen op vergoeding van reiskosten, noch die ter zake van het bijwonen van het onderzoek ter zitting in eerste aanleg noch die ter zake van het bijwonen van het onderzoek ter zitting in tweede aanleg.
5.3.
Het op de voet van artikel 2 lid 1 onderdeel Pro d van het Besluit ter zake van verletkosten te vergoeden maximale uurtarief is bij besluit van 20 december 2012, Stb. 2012, 683, verhoogd tot € 78. Deze wijziging is volgens het besluit van 20 december 2012, Stb. 2012, 684, met ingang van 1 januari 2013 in werking getreden. Laatstgenoemd besluit bevat ten aanzien van dit gewijzigde bedrag geen voorschriften van overgangsrecht. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat, nu de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd, ook ter zake van de verletkostenvergoeding voor de procedure in eerste aanleg het met ingang van 1 januari 2013 verhoogde tarief moet worden toegepast (vgl. HR 19 april 2013, nr. 11/03600, BNB 2013/155).
5.4.
Partijen zijn het ter zitting in hoger beroep erover eens geworden dat belanghebbende alsdan recht heeft op het maximale uurtarief dat voor de berekening van verletkosten in aanmerking mag worden genomen. Het Hof heeft geen reden partijen hierin niet te volgen en sluit zich daarbij aan.
5.5.
Met inachtneming van het hiervoor overwogene stel het Hof de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van verlet vast op 6 x € 78 = € 468.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond voor zover het is gericht tegen de uitspraken op bezwaar inzake de waardevaststelling en de aanslag OZB van de onroerende zaak [a-straat] [1]-2;
- vernietigt die uitspraken op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak [a-straat] [1]-2 tot € 185.000;
- vermindert de aanslag OZB ter zake van deze onroerende zaak tot een berekend naar een waarde van € 185.000;
- verklaart het beroep ongegrond voor zover het is gericht tegen de uitspraken op bezwaar inzake de waardevaststelling en de aanslag OZB ter zake van de onroerende zaak [a-straat] [1]-3;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 468; en
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 41 (beroep bij de rechtbank) en € 115 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 156 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 14 november 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.