Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.129.815/01 NOT
kenmerk eerste aanleg : 07.831/2011/1012
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 3 december 2013
inzake
[notaris],
notaris te [plaatsnaam],
appellant,
gemachtigde: mr. C.F. Korvinus, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Bij een op 5 juli 2013 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift is door appellant, verder de notaris, tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden, verder de kamer, van 12 juni 2013. Bij deze beslissing heeft de kamer de ambtshalve door de voorzitter van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Arnhem tegen de notaris ingediende bedenking gegrond verklaard en aan hem de maatregel van ontzetting uit het ambt opgelegd.
1.2.
Op 18 oktober 2013 is van (de gemachtigde van) de notaris een brief met aanvullende producties ter griffie van het hof ingekomen.
1.3.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 29 oktober 2013. De notaris en zijn gemachtigde zijn verschenen en hebben het woord gevoerd. Ter terechtzitting heeft de notaris nog een aanvullende productie (een getuigenverklaring) in het geding gebracht.
2.De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en van de hiervoor vermelde stukken.
3.De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. De notaris heeft in zijn beroepschrift een aantal kanttekeningen geplaatst bij deze door de kamer vastgestelde feiten. Het hof zal hiermee, voor zover relevant, bij zijn beoordeling rekening houden.
4.De bedenkingen van de voorzitter
4.1.
Uit de stukken en de bestreden beslissing volgt dat de volgende bedenkingen tegen de notaris zijn gerezen en door de voorzitter van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Arnhem op de voet van artikel 96 lid 6 Wet Pro op het notarisambt, verder Wna (zoals dat luidde tot 1 januari 2013) ter tuchtrechtelijke behandeling aan de (thans) kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden zijn voorgelegd.
4.2.1.
De notaris heeft onvoldoende zorgvuldig gehandeld bij het passeren van de (eerste) akte van levering met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaatsnaam], verder de woning, op 3 oktober 2003. Deze woning maakte deel uit van de nalatenschap van [naam], verder erflaatster, en is bij die (eerste) akte van levering door de (enig) erfgenaam van erflaatster in eigendom overgedragen aan [naam] voor een bedrag van € 90.000,00. Uitgaande van de marktwaarde van de woning per 1 september 2003 (€ 290.000,00) heeft de erfgenaam van erflaatster een (veel) te lage koopprijs voor de woning ontvangen. De notaris moet ervan op de hoogte zijn geweest dat een koopprijs van € 90.000,00 niet marktconform was en het had (zeker in aanmerking genomen de door de erfgenaam aan hem afgegeven algehele boedelvolmacht) op zijn weg gelegen de erfgenaam van erflaatster nadrukkelijk te wijzen op het financiële nadeel dat hij door deze verkoop zou lijden. Nu de notaris dit niet heeft gedaan, heeft hij gehandeld in strijd met hetgeen een behoorlijk notaris betaamt.
4.2.2.
Door tussenkomst van de notaris is de woning binnen een kort tijdsbestek opeenvolgend verkocht en geleverd voor de navolgende (sterk) oplopende koopsommen:
Leveringsdatum Koopsom
03-10-2003 € 90.000,00
03-10-2003 € 115.000,00
09-12-2003 € 140.000,00
30-07-2004 € 339.000,00
De notaris heeft de juistheid van deze koopsommen, van de door makelaar in en taxateur van onroerende zaken [naam] vastgestelde marktwaarde van de woning per 1 september 2003 van € 290.000,00 en van de medio 2003 geldende WOZ-waarde van € 329.898,00 niet bestreden. De notaris moet van deze marktwaarde en WOZ-waarde op de hoogte zijn geweest. Nu de notaris geen overtuigende verklaring heeft kunnen geven voor deze opvallende prijsontwikkeling van de woning, is door zijn handelwijze een verdenking ontstaan van het meewerken aan en/of faciliteren van het witwassen van gelden en daarmee overtreding van artikel 420bis Wetboek van Strafrecht. Mede gelet op de melding van de Belastingdienst/Rivierenland/kantoor Arnhem van 20 oktober 2011 dat de notaris ook wordt verdacht van het opzettelijk indienen van een onjuiste aangifte voor het recht van successie is hier eveneens sprake van handelen in strijd met de zorg die de notaris behoort te betrachten ten opzicht van degene ten behoeve van wie hij optreedt en handelen in strijd met hetgeen een behoorlijk notaris betaamt.
4.2.3.
De koopsom bij het laatste transport op 30 juli 2004 vertoont een stijging ten opzichte van het daaraan voorafgaande transport op 9 december 2003 van € 199.000,00. De bij deze (laatste) transactie betrokken verkopend makelaar [naam] heeft kort na het laatste transport contact opgenomen met de notaris en hem aangeboden (een deel van) de bij deze transactie behaalde winst samen te delen. Het feit dat de makelaar aan de notaris heeft aangeboden € 40.000,00 te betalen wekt de indruk dat de notaris een verkeerde rol heeft gespeeld in het geheel van transacties. Deze indruk wordt versterkt door het (vaststaand) feit dat de notaris het geld weliswaar niet heeft aangenomen maar dat het geld vervolgens wel is overgemaakt aan de partner van de zuster van de notaris (die destijds werkzaam was op diens kantoor en door het feit dat de notaris geen enkele (aantoonbare) actie heeft ondernomen om de betaling aan zijn zwager te verhinderen of terug te draaien. De notaris heeft klachtwaardig gehandeld door zich niet nadrukkelijk te distantiëren van en zich niet te verzetten tegen deze betaling en heeft daarmee het vertrouwen in het notariaat in ernstige mate geschaad.
5.Het standpunt van de notaris
5.1.
De notaris heeft de bedenkingen van de voorzitter gemotiveerd bestreden en zich als volgt verweerd.
5.2.1.
De erfgenaam van erflaatster (de verkopende partij bij de eerste transactie op 3 oktober 2003) was een eigengereide man, die precies wist en deed wat hij zelf wilde. Vanaf het eerste gesprek met de erfgenaam heeft de notaris hem (meerdere malen) geadviseerd voor de verkoop van de tot de nalatenschap behorende woning contact op te nemen met een Nederlandse makelaar en/of advocaat. Achteraf is gebleken dat de erfgenaam het advies van de notaris in de wind had geslagen en buiten hem om en zonder een makelaar of advocaat in te schakelen over de verkoop van de woning heeft onderhandeld met een belangstellende en met deze tot een (ver)koopovereenkomst is gekomen. Dat een en ander geheel buiten de notaris om is gegaan en voor de notaris als een volslagen verrassing kwam, blijkt wel uit het feit dat de notaris een bij hem binnengekomen bod van € 150.000,00 (uitgebracht door makelaar [naam] namens één van diens cliënten) aan de erfgenaam heeft voorgelegd op een tijdstip dat de erfgenaam de woning al (voor aanvankelijk € 75.000,00 en uiteindelijk € 90.000,00) had verkocht. Over de hoogte van de koopprijs was toen geen discussie meer mogelijk. De erfgenaam heeft de notaris zelfs meerdere keren aangegeven “er vanaf te willen” en geen tijd en energie meer te willen steken in eventuele gerechtelijke procedures om van die eerste verkoop af te kunnen komen. Daarop heeft de notaris op 3 oktober 2003 de (eerste) akte van levering gepasseerd. De notaris wordt nu ten onrechte verweten dat hij de erfgenaam onvoldoende zou hebben geïnformeerd over het verschil tussen de koopprijs en de (markt)waarde van de woning en het financiële nadeel dat hij door de verkoop zou lijden. De erfgenaam heeft immers volledig zijn eigen keuzes gemaakt en een eigen koers gevaren, dit ondanks het andersluidend advies van de notaris.
5.2.2.
De (aanzienlijke) waardestijging van de woning bij de opeenvolgende transacties laat zich verklaren door een aantal feiten en omstandigheden. De erfgenaam wilde snel van de woning af en vond in de boekhouder van erflaatster een koper die hij kende en wellicht zelfs een voordeeltje gunde. De notaris wijst er in dit verband op dat in een eerder testament van erflaatster de woning vrij van rechten en kosten was toebedeeld aan de moeder van de boekhouder, die de huishoudster was van de erflaatster. Daarnaast speelde een rol dat er sprake van was van erfpacht waarbij de gemeente [plaatsnaam] de mogelijkheid bood de erfpacht op dat moment af te kopen voor € 200.000,00 of in 2023 voor € 250.000,00. Afgezet tegen de WOZ-waarde van de woning in die tijd
(€ 329.898,00), bij het bepalen waarvan geen rekening werd gehouden met een recht van erfpacht en met de kosten van afkoop van dat recht, was een koopprijs tussen
€ 90.000,00 en € 140.000,00 niet irreëel. Er was voor de notaris dan ook geen aanleiding om zijn ministerie bij de eerste drie transporten te weigeren. De waardestijging bij de (laatste) transactie op 30 juli 2004 laat zich ten dele verklaren door de investeringen en verbeteringen aan de woning die tussentijds plaats hebben gevonden terwijl de notaris volgens zijn verklaring ook de indruk heeft dat de uiteindelijke kopers teveel voor de woning hebben betaald. De notaris heeft de waardestijging van de woning binnen het korte tijdsbestek wel met de uiteindelijke kopers besproken, maar wat precies hun beweegredenen waren om een dergelijke (hoge) koopsom te betalen is de notaris niet bekend. Dat er sprake zou zijn van het opzettelijk indienen van een onjuiste successieaangifte werpt de notaris verre van zich. De waarde van de woning die de notaris heeft opgegeven in de aangifte voor het recht van successie was conform de destijds geldende ongeschreven vuistregel, te weten het bedrag dat de woning bij de verkoop kort na het overlijden van erflaatster had opgebracht, € 90.000,00.
5.2.3.
Aanvankelijk heeft makelaar [naam] de notaris aangeboden hem te laten delen in de winst bij de laatste verkoop van de woning tot een bedrag van € 40.000,00 maar op dit aanbod is de notaris uiteraard niet ingegaan. Toen de makelaar vervolgens het aanbod deed eenzelfde bedrag over te maken aan zijn zuster, heeft de notaris hem direct laten weten dat ook dit niet kon worden aanvaard. Waarom de makelaar het bedrag aan hem wilde betalen en vervolgens heeft betaald aan de partner van zijn zuster, weet de notaris niet. Deze betaling is buiten de macht en het medeweten van de notaris gedaan en is hem pas enkele weken na de laatste transactie ter ore gekomen. Van enige betrokkenheid van de notaris bij de uiteindelijke betaling door de makelaar op de rekening van de partner van zijn zuster is ook nergens uit gebleken.
6.De beoordeling
6.1.
Met betrekking tot de hiervoor onder 4.2.1. tot en met 4.2.3. weergegeven bedenkingen van de voorzitter oordeelt het hof als volgt.
6.2.
De notaris stelt dat hij de erfgenaam van erflaatster van het begin af aan heeft geadviseerd een Nederlandse makelaar en/of advocaat in de arm te nemen voor de verkoop van de woning. Dat de erfgenaam dit niet heeft gedaan wijt de notaris aan de persoon van de erfgenaam, die niet naar de notaris wilde luisteren en geheel zijn eigen gang is gegaan bij de verkoop van de woning. Anders dan de kamer vindt het hof deze lezing van de notaris voldoende aannemelijk. Vast staat dat de notaris in eerste instantie op 30 juli 2003 met de erfgenaam heeft gesproken over het leeghalen van de woning en de begrafenis van erflaatster. Daarna is de notaris op 5 augustus 2003 met de erfgenaam in de woning geweest en is de erfgenaam (met zijn echtgenote en zoon) op 8 augustus 2003 voor een bespreking naar het kantoor van de notaris gekomen. Het hof acht het aannemelijk dat de notaris tijdens deze bijeenkomsten met de erfgenaam heeft gesproken over de gang van zaken bij de verkoop van de woning en de rol van een makelaar bij waardering en verkoop hiervan. Deze lezing van de notaris vindt steun in de correspondentie die begin september 2003 is gevoerd tussen de notaris, makelaar [naam] en de erfgenaam. Verder staat vast dat de notaris het door een derde uitgebrachte bod van € 150.000,00 aan de erfgenaam heeft voorgelegd. Alles overziend kan dus niet worden gezegd dat de notaris de erfgenaam niet erop heeft gewezen dat de door hem verkregen koopsom aan de lage kant was en dat hij er goed aan zou doen de assistentie van een makelaar in te roepen. Dat de erfgenaam het advies van de notaris heeft genegeerd en zijn eigen koers is gevaren is de notaris niet tuchtrechtelijk aan te rekenen.
6.3.
Ten aanzien van de verdenking van witwaspraktijken en het opzettelijk indienen van een onjuiste successieaangifte overweegt het hof als volgt. Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat de verklaring die de notaris geeft voor de waardestijging(en) van de woning overtuigt. Dat de koopsommen bij de transacties op 3 oktober 2003 en 9 december 2003 laag waren in relatie tot het bedrag waarvoor de woning uiteindelijk is verkocht, laat zich, zoals de notaris ook heeft gesteld, voldoende verklaren door de omstandigheden waaronder deze transacties plaatsvonden, de personen van de (ver)kopers en het erfpachtrecht dat op de grond rustte. De waardestijging van
€ 199.000,00 bij de (laatste) transactie op 30 juli 2004 is weliswaar opmerkelijk te noemen, maar is in elk geval ten dele verklaarbaar door de investeringen en verbeteringen die tussentijds aan de woning hebben plaatsgevonden. Het hof is niet gebleken van feiten of omstandigheden die zouden kunnen duiden op witwaspraktijken of van een grotere rol van de notaris bij de laatste transactie dan enkel die van transporterend notaris. De notaris treft daarom geen tuchtrechtelijk verwijt ter zake van het meewerken aan de opeenvolgende transporten van de woning. Het hof volgt de notaris ook in zijn verweer dat geen sprake is van het opzettelijk indienen van een onjuiste successieaangifte. Het staat niet ter discussie dat het in de notariële praktijk van destijds gebruikelijk was in die aangifte de waarde te vermelden die de woning bij verkoop had opgebracht indien, zoals in het onderhavige geval, de woning kort na het overlijden was verkocht. Het opnemen van een waarde voor de woning van € 90.000,00 is de notaris dus niet tuchtrechtelijk te verwijten.
6.4.
Ten aanzien van de handelwijze van de notaris met betrekking tot het hem aangeboden bedrag van € 40.000,00 overweegt het hof het volgende. De notaris heeft geen verklaring kunnen of willen geven voor het aanbod van de makelaar om hem een bedrag van € 40.000,00 te betalen. Waarom de makelaar dat aanbod heeft gedaan, blijkt ook niet uit het dossier of uit verklaringen van anderen. Dat betekent dat niet kan worden vastgesteld dat het aanbod verband hield met enige ongeoorloofde transactie waaraan de notaris zijn medewerking heeft verleend of moest verlenen en/of waarmee hij zelf (indirect) een voordeel heeft behaald. Nu het hof over onvoldoende aanwijzingen beschikt om aan te nemen dat hiervan sprake was, is de bedenking van de voorzitter in zoverre ongegrond.
6.5.
De omstandigheid dat niet duidelijk is waarvoor het aanbod werd gedaan, brengt echter mee dat de notaris zich met klem daarvan had te distantiëren. Dat geldt ook toen de notaris ermee bekend werd dat de makelaar het geld naar de partner van zijn zuster
(die op zijn kantoor werkzaam was) had overgemaakt. Van de notaris had mogen worden verwacht dat hij op dat moment in niet mis te verstane bewoordingen de makelaar had laten weten dat de betaling onaanvaardbaar was en dat hij alles in het werk had gesteld om (de partner van) zijn zuster te bewegen het geld terug te storten. Niet aannemelijk is geworden dat de notaris in dergelijke zin heeft gehandeld. Desgevraagd heeft de notaris tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep verklaard zich niet meer te kunnen herinneren wat hij heeft gedaan op het moment dat hij kennis kreeg van de betaling aan de partner van zijn zuster. Door niet adequaat op te treden heeft de notaris zich kwetsbaar gemaakt voor het verlangen van wederdiensten en daarmee zijn onafhankelijke en onpartijdige positie ten opzichte van de makelaar in gevaar gebracht. Dat tast in ernstige mate het vertrouwen in het notariaat aan en daarvan valt de notaris tuchtrechtelijk een zwaar verwijt te maken. De bedenking van de voorzitter is dus in zoverre gegrond.
6.6.
De bedenking die het hof (evenals de kamer) gegrond heeft bevonden, betreft een wezenlijk onderdeel van de beroeps- en gedragsregels waaraan een notaris zich bij de uitoefening van zijn ambt moet houden. Het hof acht daarom het opleggen van een (zware) maatregel op zijn plaats en vindt de maatregel van schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van zes maanden passend. Bij de bepaling van deze zwaarte van de maatregel heeft het hof laten meewegen dat:
- in hoger beroep minder bedenkingen gegrond zijn bevonden dan door de kamer in eerste aanleg;
- er voor het hof onvoldoende aanwijzingen zijn om te kunnen concluderen dat de notaris willens en wetens heeft meegewerkt aan een ongeoorloofde transactie met het oog op een door hem te behalen financieel voordeel.
6.7.
Hetgeen de notaris verder nog naar voren heeft gebracht, kan onbesproken blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.8.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing en, opnieuw rechtdoende:
- verklaart de bedenkingen van de voorzitter zoals hiervoor weergegeven onder 4.2.1. en 4.2.2. ongegrond;
- verklaart de bedenking van de voorzitter zoals hiervoor weergegeven onder 4.2.3. gedeeltelijk gegrond;
- legt de notaris de maatregel op van schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van zes maanden, ingaand op 1 januari 2014 (00:00 uur) en eindigend op 1 juli 2014 (00:00 uur).
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.J.J. Los, A.M.A. Verscheure en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 3 december 2013 door de rolraadsheer.
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN
Klachtzaak: 07.831/2011/1012
BESLISSING
Inzake de ambtshalve ingediende klacht tegen: […]
notaris te […], hierna te noemen de notaris;
gemachtigde: mr. C.F. Korvinus, advocaat te Amsterdam.
1. Verloop van de procedure
1.1
De voorzitter van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Arnhem, hierna de kamer van toezicht, heeft bij beschikking van 7 januari 2013 de kamer van toezicht verzocht een tuchtrechtelijk beslissing te nemen over de bedenkingen die zijn gerezen tegen de notaris voor zover het gaat om het doen van aangifte van successierechten over het jaar 2003 en de mogelijke overtreding van artikel 420bis Wetboek van Strafrecht met betrekking tot de opeenvolgende leveringen van de woning aan [A] te [E].
1.2
Gelet op de wijziging van de Wet op het notarisambt (Wna) ingaande 1 januari 2013, is de behandeling van de klacht overgedragen aan de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem‑Leeuwarden, hierna de kamer.
1.3
De klachtzaak is ter zitting van 23 april 2013 behandeld. De notaris is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn raadsman.
2. Toetsingskader
2.1
In deze klachtzaak dient te worden beoordeeld of de notaris heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in de Wna.
3. Feiten
3.1
Op basis van de bij de ambtshalve klacht gevoegde stukken, de door de notaris overgelegde stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, gaat de kamer uit van de volgende feiten.
3.2
Op 24 juli 2003 is overleden mevrouw [B], hierna erflaatster.
3.3
Erflaatster heeft over haar uiterste wil beschikt bij testament van 14 augustus 2002, verleden voor de notaris. Bij dit testament is de heer [C], wonende te [D] in Duitsland, benoemd tot enig erfgenaam.
3.4
Tot de nalatenschap behoorde de aan erflaatster toebehorende woning aan [A] te [E], hierna het registergoed.
3.5
Het registergoed is door [C] verkocht aan [F], de toenmalige boekhouder van erflaatster, voor de koopsom van € 90.000,=.
3.6
De akte van levering ter zake van de verkoop aan [F] is door de notaris op 3 oktober 2003 verleden.
3.7
Het registergoed is door [F] verkocht aan [G] voor de koopsom van € 115.000,=.
3.8
De akte van levering ter zake van de verkoop aan [G] is door de notaris verleden op 3 oktober 2003.
3.9
Het registergoed is door [G] verkocht aan [H] voor de koopsom van € 140.000,=.
3.1
De akte van levering ter zake van de verkoop aan [H] is door de notaris verleden op 9 december 2003.
3.11
Het registergoed is door [H] verkocht aan [J] en [K] voor de koopsom van € 339.000,=.
3.12
De akte van levering ter zake van de verkoop aan [J] en [K] is door de notaris verleden op 30 juli 2004. Volgens die akte lag aan de levering een koopovereenkomst van 1 oktober 2003 ten grondslag.
3.13
De voor het registergoed vastgestelde WOZ-waarde bedroeg op 1 oktober 2003 € 329.898,=.
3.14
Op 17 juli 2012 heeft mr. D.A. van Steenbeek, plaatsvervangend voorzitter van de kamer van toezicht, met de notaris gesproken. Van dit gesprek is een verslag opgemaakt. Van de zijde van de notaris zijn op 7 januari 2013 enkele aanvullingen en opmerkingen inzake het verslag ontvangen.
3.15
De notaris en de Kamer beschikken in het kader van deze procedure onder meer over (afschriften van) de hierna genoemde stukken:
1. beslissing van 3 november 2011.
rapport van 20 april 2012 van [M], makelaar in en taxateur van onroerende zaken.
2. gespreksverslag van 17 juli 2012.
3. verslag van onderzoek en bevindingen van de plaatsvervangend voorzitter van 4 januari 2013.
4. beschikking van de voorzitter van de kamer van toezicht van 7 januari 2013.
5. een op 7 januari 2013 bij de Kamer ingekomen schriftelijke reactie van de raadsman van de notaris op het verslag van 17 juli 2012.
3.16
Het verschil tussen de opvolgende verkopen van het registergoed bedraagt € 249.000,=. De bij het geheel, dan wel een deel, betrokken makelaar [N] heeft de notaris aangeboden een bedrag van € 40.000,= aan hem uit te betalen. De notaris heeft daar niet mee ingestemd en ook niet met het voorstel om het bedrag aan de zuster van de notaris uit te betalen. De zuster van de notaris was in die tijd werkzaam op het kantoor van de notaris. Genoemd bedrag is vervolgens overgemaakt naar de partner van de zuster van de notaris.
4. Overwegingen
4.1
Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wna (vanaf 1 januari 2013 artikel 93, eerste lid, Wna) is de (kandidaat) notaris aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als (kandidaat) notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk (kandidaat) notaris niet betaamt.
4.2
Gelet op de gerezen bedenkingen zoals die zijn verwoord in de beschikking van 7 januari 2013 zal de kamer thans oordelen over de vraag of de notaris voldoende zorgvuldigheid en onpartijdigheid heeft betracht bij het meewerken aan en het passeren van de akten van levering van het registergoed in 2003 en 2004.
4.3
Op basis van de stukken, waaronder het gespreksverslag van 17 juli 2012 en de reactie van de notaris daarop van 7 januari 2013, alsmede het verhandelde ter zitting van 23 april 2013, stelt de kamer vast dat de notaris zich met betrekking tot de onder de feiten genoemde akten op het standpunt stelt dat hij zijn medewerking aan deze akten diende te verlenen. Ook mocht hij vanwege zijn geheimhoudingsplicht de opeenvolgende kopers niet informeren over de stijgingen van de koopsommen binnen een kort tijdsbestek. De notaris heeft in dit verband benadrukt dat hij erfgenaam [C] er, vanaf het eerste contact met hem, telkens op heeft gewezen dat hij contact zou moeten opnemen met een makelaar. De notaris geeft aan dat hij in eerste instantie op 30 juli 2003 met [C] heeft gesproken over het leeghalen van de woning en over de begrafenis van erflaatster. Daarna zijn zij op 5 augustus 2003 nog in de woning geweest en heeft [C], samen met zijn echtgenote en zijn zoon, de notaris op 8 augustus 2003 bezocht. Tijdens die gesprekken is geadviseerd contact op te nemen met een makelaar. Naar de mening van de notaris wist [C] echter precies wat hij wilde. Dat heeft er toe geleid dat de notaris in september 2003 werd geconfronteerd met de reeds door [C] gemaakte keuze om het registergoed te verkopen voor een bedrag van € 75.000,=. Nadien heeft [C] daarover nog onderhandeld met koper [F], hetgeen heeft geleid tot de koopsom van € 90.000,=.
4.4
Met betrekking tot de opeenvolgende verkopen en leveringen en daarmee behaalde winst is de notaris van mening dat het hem niet alleen niet vrij stond om verkopers en kopers daarover te informeren, maar ook dat dit [C] niet meer kon helpen omdat hij al tot verkoop was overgegaan. Bovendien, zo stelt de notaris, vond [C] de koopsom minder van belang. In dit verband heeft de notaris gewezen op de totale waarde van de nalatenschap en ook opgemerkt dat [F] de boekhouder van erflaatster was en de zoon van de huishoudster van erflaatster. Met betrekking tot het feit dat de na de verkoop aan [G] en [H] ingeschakelde makelaar [N] tot betaling van een bedrag van € 40.000,= aan de partner van de zuster van de notaris heeft besloten, is de notaris van mening dat hij niet kan treden in de beweegredenen van die makelaar. Ter zitting heeft de notaris hierover aangegeven dat de makelaar aanvankelijk aan de notaris heeft aangeboden hem te laten delen in de winst tot een bedrag van € 40.000,=. De notaris weet niet waarom, maar wel dat hij uiteraard heeft geweigerd. Ook weet de notaris niet waarom de makelaar het bedrag aan de partner van zijn zuster heeft uitbetaald, nadat de makelaar was meegedeeld dat ook uitbetaling aan de zuster zelf moest worden geweigerd.
4.5
De kamer overweegt als volgt.
4.6
Uit het rapport van de makelaar van 20 juli 2012 en het gespreksverslag van 17 juli 2012 blijkt van de opeenvolgende verkoopbedragen. De juistheid daarvan is niet door de notaris bestreden. Dat geldt ook voor de per 1 september 2003 genoemde marktwaarde van het registergoed van € 290.000,= en voor de in die tijd vastgestelde WOZ-waarde van € 329.898,=.
4.7
De notaris moet op de hoogte zijn geweest van deze marktwaarde en WOZ-waarde, zeker nu hij als gevolmachtigde de boedel beheerde waartoe het registergoed behoorde en hij ook de successieaangifte diende te verzorgen.
Door tussenkomst van de notaris is het registergoed binnen een kort tijdsbestek opeenvolgend geleverd, met een verschil van € 249.000,= tussen de eerste en de laatste levering. De notaris heeft geen overtuigende verklaring kunnen geven voor deze prijsontwikkeling van het registergoed.
Tegen de achtergrond van deze feiten duidt de door de makelaar aan de notaris aangeboden som geld van € 40.000,- op een verkeerde rol van de notaris in het geheel van de transacties. De uitleg van de notaris maakt dat niet anders. De notaris heeft gezegd dat hij het geld niet heeft aangenomen. Van het tegendeel is de kamer niet gebleken. Echter, de notaris heeft zich niet uitdrukkelijk gedistantieerd van het aanbod en heeft zich niet verzet tegen de uitbetaling van het bedrag aan de partner van zijn zuster, noch richting de makelaar, noch richting de partner van zijn zuster. Voorts is gesteld noch gebleken dat de notaris getracht heeft de betaling ongedaan te maken. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris aldus laakbaar gehandeld omdat bedoeld nalaten het vertrouwen in de notaris dat het publiek mag hebben, ondermijnt. Van een notaris mag worden verwacht dat, indien hem een som geld wordt aangeboden, hij exact weet aan te geven voor welke verleende diensten dat is geweest. De notaris heeft ter zitting verklaard dat niet te weten en dat hij ook niet weet waarom het bedrag is betaald aan de partner van zijn zuster. Vanuit een juiste professionele houding mag van een notaris worden verwacht dat hij in dat geval onderzoek doet of laat doen. Dat heeft hij niet gedaan. De notaris heeft klachtwaardig gehandeld door zich niet te distantiëren, zich niet te verzetten en door geen adequaat onderzoek te (laten) verrichten. Daarmee is het vertrouwen in het notariaat ernstig geschaad.
4.8
De is kamer is van oordeel dat de notaris ook op een ander punt tekort is geschoten. De notaris heeft gezegd dat hij [C] van het begin af aan, bij hun eerste contact, heeft gezegd een makelaar in de arm te nemen voor de voorgenomen verkoop van het registergoed.
Maar [C] was eigengereid, luisterde niet, wist precies wat hij wilde en heeft zelf de verkoop ter hand genomen, aldus de lezing van de notaris. De kamer acht deze lezing ongeloofwaardig omdat de lezing van de notaris uit geen enkel schriftelijk stuk blijkt. Later, toen het al te laat was en [C] het registergoed al had verkocht, zou de notaris [C] hebben verwezen naar een makelaar en een advocaat. Opvallend is dat deze late actie wel door de notaris op schrift is gesteld en dus controleerbaar is. Het feit echter dat [C] na de eerste verkoop is gaan heronderhandelen met de koper, met enig succes, wijst er op dat [C] niet zo goed was voorgelicht als de notaris in zijn relaas doet voorkomen. Zeker gelet op het grote verschil tussen de eerste door [C] geaccepteerde koopsom en de WOZ-waarde, had het op de weg van de notaris gelegen [C] adequaat, verifieerbaar, voor te lichten. De notaris heeft niet aangetoond dat hij dat heeft gedaan. Dat klemt te meer nu ook het verdere verloop van de transacties en de gerealiseerde prijsstijgingen, zoveel vragen oproepen die de notaris niet heeft kunnen beantwoorden.
4.9
Gelet op het voorgaande zijn de tegen de notaris ingediende bedenkingen gegrond. De kamer acht de handelwijze van de notaris uiterst bedenkelijk. De notaris heeft met zijn handelen en nalaten grote schade toegebracht aan het vertrouwen in het notariaat. De maatregel van ontzetting uit het ambt van notaris acht de kamer daarom gepast en geboden.
Mitsdien wordt beslist als volgt.
5. Beslissing
De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden,
- verklaart de ambtshalve tegen de notaris ingediende bedenking gegrond;
- legt de notaris de tuchtmaatregel van ontzetting uit het ambt op.
Deze beslissing is gegeven door mr. R.J. Jue, plaatsvervangend voorzitter, mr. M.J. Blaisse, mr. W.J. Hordijk, A. Roesink-Kragt en mr. B.F. Wesseling, leden en door de plaatsvervangend voorzitter in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman als secretaris in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2013.
De secretaris, De plaatsvervangend voorzitter,