Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.121.588/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 1333594 CV EXPL 12-8793
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 december 2013
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. J.V. van Ophem te Leeuwarden,
tegen:
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. Vissers te Utrecht.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 21 januari 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 6 november 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 oktober 2013 doen bepleiten, [appellant] door mr. J.S. Knot, advocaat te Groningen, en [geïntimeerde] door haar voornoemde advocaat, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover zijn vorderingen daarbij zijn afgewezen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zoals in hoger beroep geformuleerd zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van [appellant], met beslissing over de proceskosten.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep, voor zover van belang, niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 1 oktober 1989 een appartement, gelegen aan [adres] te Amsterdam (verder: de woning) van [X], de moeder van [appellant]. [appellant] verkreeg het appartement in mei 2000 in eigendom uit de nalatenschap van zijn moeder. [geïntimeerde] betaalt vanaf 30 november 2001 geen huur meer. Zij verblijft niet meer in de woning.
3.1.2.
De gemachtigde van [appellant] heeft bij brief van 7 december 2011 aanspraak gemaakt op betaling van achterstallige huur. In de brief wordt voorts bericht dat [geïntimeerde] wellicht sinds lange tijd niet meer in het gehuurde woont maar dat de woning nog wel is bewoond. In verband met die ongeoorloofde onderhuur en het vertrek van [geïntimeerde] uit de woning wenst [appellant] tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. [geïntimeerde] heeft hierop bij e-mail van 13 januari 2012 gereageerd met de mededeling dat zij sinds 2000 niet meer in het gehuurde woont en indertijd vanzelfsprekend schriftelijk de huur heeft opgezegd.
3.2.
[appellant] vorderde in eerste aanleg, zakelijk weergegeven, de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te ontbinden, [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen en in goede staat aan hem ter beschikking te stellen, een en ander op straffe van een dwangsom, en haar te veroordelen tot betaling van € 68.328,45 met rente ter zake van huurachterstand tot en met december 2011 en € 423,55 met rente voor iedere maand nadien tot aan de dag van ontruiming en oplevering van de woning. Hij stelde daartoe dat de huurovereenkomst tussen hem en [geïntimeerde] tot op dat moment in stand is gebleven en dat [geïntimeerde] tot de door hem gevorderde bedragen nalatig is in de betaling van de huurtermijnen. [geïntimeerde] verweerde zich door te stellen dat zij de woning heeft verlaten en de huurovereenkomst bij brief van 28 september 1999 heeft opgezegd met ingang van 1 maart 2000. [appellant] betwistte dat [geïntimeerde] de huur heeft opgezegd.
3.3.
De kantonrechter overweegt in het bestreden vonnis dat [geïntimeerde] zich niet verzet tegen de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en wijst deze vorderingen toe; de ontbinding voor zover de huurovereenkomst nog bestaat. De kantonrechter overweegt verder dat het meer dan elf jaar stilzitten van [appellant] tot gevolg heeft dat de vordering tot betaling van huurpenningen wordt afgewezen. Ook indien niet rechtsgeldig is opgezegd, heeft [geïntimeerde] na enig moment erop mogen vertrouwen dat de verhuurder de beëindiging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] heeft geaccepteerd, aldus de kantonrechter. De kantonrechter overweegt voorts dat [appellant] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan [geïntimeerde] zoveel jaren nadat zij de woning heeft verlaten nog verantwoordelijk kan worden gehouden voor een oplevering daarvan in goede staat. De desbetreffende vordering wordt afgewezen. Ook de gevorderde dwangsom wordt afgewezen en de proceskosten worden gecompenseerd.
3.4.
De grieven richten zich tegen de hiervoor weergegeven beslissingen, voor zover daarbij vorderingen van [appellant] zijn afgewezen, en tegen de overwegingen die tot deze beslissingen hebben geleid. [appellant] vordert in hoger beroep - de woning is inmiddels ontruimd - [geïntimeerde] te veroordelen (a) tot voldoening van de ontruimingskosten ad € 1.627,02 en € 907,50 met rente, (b) tot oplevering van het gehuurde in goede staat en (c) tot voldoening van € 56.726,45 met rente ter zake van huurpenningen en servicekosten per 6 november 2012 en (d) tot voldoening van € 1.694,20 met rente ter zake van schadevergoeding over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst bij het bestreden vonnis tot de dag van ontruiming, met (e) veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties met rente. Het hof overweegt naar aanleiding van de grieven en de in hoger beroep geformuleerde vorderingen van [appellant] het volgende.
3.5.
[geïntimeerde] verweert zich tegen de vordering tot betaling van huurtermijnen in de eerste plaats door te stellen dat zij de huur bij de door haar in eerste aanleg in afschrift overgelegde brief van 28 september 1999 per 1 maart 2000 heeft opgezegd en de sleutels heeft verzonden. [appellant] bestrijdt dit en voert aan dat een dergelijke brief en/of verzonden sleutels hem noch zijn vader heeft bereikt. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] haar stelling dat zij de overeenkomst bij voornoemde brief heeft opgezegd, onvoldoende onderbouwt. Zij voert weliswaar aan dat in de door [appellant] overgelegde verklaring van de bovenbuur [Y] steun is te vinden voor haar standpunt omdat daaruit blijkt dat de woning begin 2000 door een derde werd betrokken, maar in dat betoog gaat het hof niet mee. Uit genoemde verklaring is af te leiden dat [geïntimeerde] de woning begin 2000 in gebruik liet nemen door haar broer. [geïntimeerde] lijkt de verklaring van [Y] op dit punt te erkennen; zij heeft dit in elk geval niet uitdrukkelijk en voldoende gemotiveerd betwist. Een opzegging van haar zijde per maart 2000 ligt in verband daarmee niet in de rede, tenzij het de bedoeling was dat de broer de huur zou overnemen, maar dat heeft [geïntimeerde] niet gesteld. [geïntimeerde] geeft bovendien geen verklaring voor het feit dat zij de huurtermijnen na maart 2000 tot en met het jaar 2001 is blijven voldoen, terwijl deze betalingen niet te rijmen zijn met de door haar gestelde opzegging. Daarbij komt dat de gestelde opzegging niet is gevolgd door een oplevering van de woning aan de verhuurder, waartoe zij op de voet van artikel 7:224 lid 1 BW Pro gehouden was. Ook als [geïntimeerde] de overeenkomst bij voornoemde brief heeft opgezegd en de sleutels heeft verzonden, heeft zij dientengevolge de huurovereenkomst niet naar behoren beëindigd. [geïntimeerde] biedt bovendien niet aan te bewijzen dat de door haar overgelegde brief [appellant] of de vader van [appellant] heeft bereikt. Het hof verwerpt dan ook het primair verweer van [geïntimeerde]. Aan het voorgaande doet niet af dat [geïntimeerde] schriftelijke verklaringen van derden heeft overgelegd waaruit zou blijken dat zij is verhuisd naar Rijsenhout. Dat is immers niet in tegenspraak met het door haar niet althans onvoldoende bestreden en dus vaststaande feit dat zij de woning aan haar broer in gebruik heeft gegeven.
3.6.
Partijen zijn het erover eens dat [geïntimeerde] tot en met het jaar 2001 de huurtermijnen - zij het volgens [appellant] niet alle termijnen - voldeed en daarna niets meer aan [appellant] heeft betaald. Tevens staat tussen partijen vast dat [appellant] [geïntimeerde], tot zijn schrijven van 7 december 2011 en dus gedurende een periode van omstreeks tien jaar, niet op het uitblijven van de huurbetalingen heeft aangesproken. Dat roept de vraag op of [appellant] mogelijk zelf is uitgegaan van een opzegging van de huur door [geïntimeerde]. [appellant] heeft in hoger beroep ter zake zijn stilzitten het volgende aangevoerd. De correspondentie en de financiële administratie met betrekking tot de woning werden tijdens het leven van zijn moeder, en na haar overlijden tot de toescheiding van de woning aan [appellant], door zijn vader gedaan. De bankrekening van de erven van zijn moeder, op welke rekening [geïntimeerde] de huur betaalde, werd omstreeks 2001 overgezet op naam van zijn vader, zoals ook blijkt uit door [appellant] overgelegde bankafschriften. [appellant] woonde en werkte toen reeds in de Verenigde Staten. Hij ging ervan uit dat de huur werd betaald op de oude rekening en dat zijn vader dit zou controleren. De vader van [appellant] ging er op zijn beurt van uit dat [appellant] een eigen bankrekeningnummer aan [geïntimeerde] had doorgegeven en op die rekening de huur ontving. [appellant] is naar zijn zeggen pas in 2011 achter dit misverstand gekomen. [geïntimeerde] heeft deze gang van zaken niet gemotiveerd betwist - zij stelt slechts dat deze zeer ongeloofwaardig is maar draagt daartoe geen afdoende feiten aan - zodat het hof van de stellingen van [appellant] uit zal gaan. Het hof acht zijn betoog een redelijke verklaring voor het uitblijven van een reactie van zijn kant, zodat zijn stilzitten niet kan worden gezien als een aanwijzing dat de door [geïntimeerde] gestelde opzegging van de huurovereenkomst [appellant] heeft bereikt.
3.7.
[geïntimeerde] stelt voorts dat zij gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst op zijn laatst per 1 januari 2002 was beëindigd omdat zij vanaf dat moment geen betalingen meer verrichtte en er geen sommaties volgden. Het hof verwerpt ook dit verweer. Het enkele stilzitten van [appellant] maakt nog niet dat [geïntimeerde] ervan uit kon gaan dat de huurovereenkomst eind 2001 was geëindigd. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden noodzakelijk die [geïntimeerde] niet heeft aangevoerd. Bovendien blijkt uit de verklaring van [Y], zoals hiervoor al overwogen, dat [geïntimeerde] de woning begin 2000 door haar broer in gebruik liet nemen. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat zij ervoor heeft gezorgd dat haar broer de woning eind 2001 verliet. Deze omstandigheid staat juist in de weg aan het aannemen van een gerechtvaardigd vertrouwen als door [geïntimeerde] gesteld. Doesberg heeft gelet op een en ander evenmin voldoende gesteld om aan te nemen dat met betrekking tot de huurtermijnen sprake is van rechtsverwerking.
3.8.
Met betrekking tot de gevorderde huurtermijnen beroept [geïntimeerde] zich nog op verjaring ex artikel 3:308 BW Pro. Dit verweer slaagt in zoverre dat de rechtsvordering van [appellant] tot betaling van de huurtermijnen is verjaard voor zover de door hem gevorderde termijnen opeisbaar zijn geworden meer dan vijf jaar vóór 7 december 2011. Tussen partijen staat immers vast dat [appellant] bij brief van deze datum [geïntimeerde] heeft aangemaand de achterstallige huurtermijnen te betalen. Bij gebreke van een nadere toelichting gaat het hof in dit verband ervan uit dat de huurtermijnen opeisbaar zijn op de eerste van de maand.
3.9.
[appellant] gaat in de specificatie van zijn vordering over de jaren 2002 tot en met 2011 - en overigens ook over de jaren daarvoor, zij het uitgedrukt in guldens - uit van een huur van € 315,43 per maand (zie productie 3 bij inleidende dagvaarding). [geïntimeerde] betwist niet dat dit bedrag juist is. [appellant] gaat in zijn aanvullende specificatie over de jaren 2012 en 2013 uit van een hogere huur (zie productie 17 bij memorie van grieven), volgens de kop van deze specificatie kennelijk rekening houdend met huurverhogingen vanaf 1997. [appellant] stelt niet dat deze huurverhoging aan [geïntimeerde] zijn aangezegd - dat ligt gelet op zijn eerdere specificatie en zijn langdurige stilzitten in de jaren 2002 tot en met 2011 ook niet voor de hand - zodat het hof over de jaren 2012 en 2013 eveneens zal uitgaan van een huur van € 315,43 per maand. Het hof zal aan huurtermijnen toewijzen de termijnen vanaf januari 2007 tot en met oktober 2012 - de laatste volle maand voorafgaand aan de ontbinding van de overeenkomst door de kantonrechter -, ter hoogte van € 315,43 per maand, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldag zoals door [appellant] gevorderd en in zoverre niet weersproken.
3.10.
[appellant] voert ter onderbouwing van zijn vordering sub (a) tot voldoening van ontruimingskosten en zijn vordering sub (d) tot schadevergoeding het volgende aan. [geïntimeerde] heeft niet vrijwillig voldaan aan de ontruiming. Hij heeft ter zake de ontruiming facturen ontvangen van de daarbij betrokken deurwaarder en makelaardij tot het thans door hem gevorderde bedrag. Hij heeft bovendien recht op schadevergoeding vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter tot de ontruiming en mitsdien van december 2012 tot en met maart 2013 tegen de laatst geldende huurprijs van € 423,55 per maand.
3.11.
[geïntimeerde], zo begrijpt het hof, bestrijdt dat zij aansprakelijk is voor de ontruimingskosten en de schade door te stellen dat zij de woning heeft verlaten. De woning is betrokken door een derde en is wellicht gebruikt of onderverhuurd door [Y] omdat deze immers de sleutels had, zo voert zij aan. Het hof overweegt hieromtrent het volgende. In het voorgaande is al aan de orde geweest dat [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij de woning in 2000 aan haar broer in gebruik heeft gegeven, zoals [Y] heeft verklaard. [appellant] voert in verband met de betrokkenheid van [geïntimeerde] bij de bewoning van de woning door derden nog het volgende aan. Bij de ontruiming is een hoeveelheid poststukken aangetroffen waaruit blijkt dat het contract van de in de woning aanwezige huurgeiser en de waterlevering nog steeds op naam van [geïntimeerde] staan. Tevens is nog in 2012 door TNT Post een postpakket voor [geïntimeerde] aangeboden op het adres van de woning. Ook is in de woning post aangetroffen, welke is gericht aan [Z] en aan [D], familieleden van [geïntimeerde], en geadresseerd aan het adres van de woning. De post voor [D] was afkomstig van de elektriciteitsleverancier van de woning. [geïntimeerde] betwist niet dat in de woning poststukken zijn aangetroffen en evenmin de omtrent die poststukken door [appellant] aangevoerde feiten. Het hof gaat op grond van deze aldus vaststaande feiten, mede in verband met de verklaring van [Y], ervan uit dat de woning tot aan de ontruiming door of vanwege [geïntimeerde] werd gebruikt. [geïntimeerde] heeft geen alternatieve verklaring gegeven voor de aangetroffen poststukken. Zij heeft evenmin op enige wijze onderbouwd dat - in weerwil van het aantreffen van aan haar en haar familieleden gerichte poststukken –niet zij maar [Y] betrokken was bij de bewoning van de woning.
3.12.
De vorderingen sub (a) en sub (d) zullen derhalve worden toegewezen. Het moet er gelet op het voorgaande voor gehouden worden dat [geïntimeerde] het in haar macht had de woning te (doen) ontruimen. [geïntimeerde] betwist niet de omvang van de vorderingen. Het hof zal deze dan ook toewijzen zoals gevorderd, zij het dat het hof bij het bepalen van de omvang van de schade zal uitgaan van de laatstelijk verschuldigde huur van € 315,43 per maand. Aan schade is dan ook toewijsbaar een bedrag van (4 maanden x € 315,43 =) € 1.261,72.
3.13.
De vordering sub (b) om [geïntimeerde] te veroordelen tot oplevering van het gehuurde in goede staat, zal als onvoldoende geconcretiseerd worden afgewezen. [appellant] heeft immers niet aangegeven op welke punten [geïntimeerde] het gehuurde zou moeten herstellen. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [appellant] [geïntimeerde] buiten rechte de gelegenheid heeft gegeven de woning in goede staat op te leveren.
3.14.
De slotsom is dat de grieven van [appellant] deels slagen zoals hiervoor weergegeven en voor het overige falen. Het bestreden vonnis zal deels worden vernietigd en de vorderingen van [appellant] zoals in hoger beroep geformuleerd zullen worden toegewezen zoals hiervoor omschreven en voor het overige worden afgewezen. [geïntimeerde] zal als de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten daarvan worden veroordeeld. Het hof ziet in de uitkomst van dit geding eveneens aanleiding [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg te veroordelen.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, behalve voor zover de huurovereenkomst daarbij is ontbonden en [geïntimeerde] daarbij is veroordeeld het gehuurde te ontruimen,
en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] tot voldoening van de ontruimingskosten ad € 1.627,02 en € 907,50, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 22 respectievelijk 25 maart 2013 tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting ter zake van huurpenningen aan [geïntimeerde] te voldoen € 315,43 per maand over de periode vanaf januari 2007 tot en met oktober 2011, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschillende vervaldagen te weten telkens vanaf één maand na verschuldigdheid van een huurtermijn tot de datum van algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting ter zake van schadevergoeding over de periode vanaf het bestreden vonnis tot de dag van ontruiming aan [appellant] te voldoen de somma van € 1.261,72, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 22 maart 2013 tot de dag van algehele voldoening;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 527,64 aan verschotten en € 1.200,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 775,82 aan verschotten en € 4.893,- voor salaris, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest tot de dag van algehele voldoening;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D. Kingma en F. van der Hoek en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 december 2013.