ECLI:NL:GHAMS:2013:988

• Datum uitspraak: 26 maart 2013
• Publicatiedatum: 1 mei 2013
• Zaaknummer: 200.107.326-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.H. de Bock; C.C. Meijer; D.L.M.T. Dankers-Hagenaars
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand · 3 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over non-conformiteit en mededelingsplicht bij koop woning met asbest

In deze civiele zaak in hoger beroep staat de geschilvraag centraal of verkopers bij de verkoop van een circa dertig jaar oude woning bekend waren met de aanwezigheid van asbest en dit niet hebben gemeld, waardoor sprake zou zijn van non-conformiteit of dwaling.

De koopovereenkomst vermeldde dat verkopers niet bekend waren met asbest in de woning. Kopers stelden echter dat uit verklaringen van buren bleek dat verkopers wel degelijk op de hoogte waren van asbesthoudende materialen in de gevels en het dakbeschot. Verkopers betwistten dit en ontkenden bekendheid met asbest.

Het hof oordeelde dat de bepaling in de koopovereenkomst als een mededeling of inlichting in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW kan worden beschouwd. Indien kopers kunnen bewijzen dat verkopers onjuist hebben verklaard, bestaat er een kans op toewijzing van hun vordering op grond van non-conformiteit of dwaling.

Het hof liet kopers toe bewijs te leveren, waaronder getuigenverhoren, en stelde een procedurele planning vast. De zaak werd aangehouden voor verdere beslissing na bewijslevering.

Uitkomst: Het hof staat bewijslevering toe over de bekendheid van verkopers met asbest en houdt verdere beslissing aan.

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer: 200.107.326/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 130656 / HA ZA 11-510

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 maart 2013

inzake

1. [APPELLANT SUB 1] en

2. [APPELLANT SUB 2],

beide wonende te [woonplaats],

APPELLANTEN,

advocaat:
mr. E.C.J. Ris te Amsterdam,

tegen:

1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1] en

2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],

beide wonende te [woonplaats],

GEÏNTIMEERDEN,

advocaat:
mr. N. Hollander te Groningen,

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 14 mei 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Alkmaar van 21 maart 2012 gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

• memorie van grieven, met producties;
• memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog hun oorspronkelijke vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1

[appellanten] hebben van [geïntimeerden] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht. De woning is circa dertig jaar oud.

2.1.2

De schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is ondertekend op 4 februari 2009. De woning is geleverd bij akte van 31 juli 2009.

2.1.3

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

[…]

5.4.3.

Aan verkoper is niet bekend of […] in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

[…]”

2.1.4

Ingenieursbureau Broomans BV heeft op 24 april 2012 een inventarisatie van asbesthoudende materialen uitgevoerd in de woning. In de begeleidende brief van 26 april 2012 staat onder meer vermeld:

“Er zijn diverse asbesthoudende materialen aangetroffen:

• vensterbanken,
• dorpels binnenkozijnen,
• beplating op het dak onder de dakpannen en achter de houten beschieting van de gevel,
• beplating in de CV-ruimte,
• luik naar de kruipruimte,
• plaat bij buitenkozijnen.

Voor een woning zijn dit vrij veel asbesthoudende toepassingen.”

3. Beoordeling

3.1

In deze procedure vorderen [appellanten] veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 28.500,--, vermeerderd met rente en kosten. Daartoe hebben zij aangevoerd dat uit onderzoek is gebleken dat zich in de woning asbestplaten bevinden, zowel in de gevels van de woning als in het dakbeschot. Zij beroepen zich ter zake op non-conformiteit van de woning c.q. op dwaling, onder meer door het schenden door [geïntimeerden] van hun mededelingsplicht. De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Tegen dat oordeel en de gronden waarop het berust komen [appellanten] in hoger beroep met hun grieven op.

3.2

Met hun grieven stellen [appellanten] onder meer aan de orde dat [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden, omdat zij in de koopovereenkomst in strijd met de waarheid hebben verklaard dat aan hen niet bekend was of in de woning asbest was verwerkt. [appellanten] hebben in dat verband in het geding in eerste aanleg een verklaring van de buren, [X] en [Y], in het geding gebracht, waaruit volgt dat [geïntimeerden] wel met de aanwezigheid van asbest bekend waren en dat deze buren meermalen met [geïntimeerden] hebben gesproken over de aanwezigheid van asbest in hun beider woningen.

3.3

[geïntimeerden] hebben niet betwist dat er asbest in de woning is verwerkt, maar zij hebben gemotiveerd betwist daarmee bekend te zijn geweest. Volgens hen is de verklaring van [X] en [Y] in strijd met de waarheid.

3.4

Daargelaten of de huidige aanwezigheid van asbest in de woning meebrengt dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik, geldt dat in artikel 5.4.3 van de koopovereenkomst staat vermeld dat de verkopers niet bekend zijn met de aanwezigheid van asbest in de onroerende zaak. Anders dan de rechtbank acht het hof deze bepaling in het kader van de hier aan de orde zijnde kwestie wel een mededeling van [geïntimeerden] over de zaak als bedoeld in artikel 7:17 lid 2 BW, dan wel een inlichting als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 BW. Dat de bepaling in een standaard koopovereenkomst voor onroerend goed is opgenomen maakt niet, dat deze het karakter van een mededeling of inlichting verliest.

3.5

Indien vast komt te staan dat de mededeling in artikel 5.4.3 van de koopovereenkomst in strijd met de waarheid is, omdat [geïntimeerden] bij het aangaan van de koopovereenkomst wel bekend waren met de aanwezigheid van asbest in de gevels van de woning en in het dakbeschot, heeft de vordering van [appellanten] op grond van non-conformiteit dan wel op grond van dwaling in beginsel kans van slagen. Daarbij is niet van belang of (zoals [appellanten] stellen, maar [geïntimeerden] betwisten) [geïntimeerden] op de aanwezigheid van asbest in de CV-ruimte van de woning hebben gewezen; het gaat immers om de aanwezigheid van asbest waarop niet is gewezen. Ook indien [geïntimeerden] op de asbestplaat in de CV-ruimte hebben gewezen, maakt dat niet dat aan hun mededeling in artikel 5.4.3 van de koopovereenkomst geen waarde meer kan worden gehecht.

3.6

Nu [appellanten] bewijs van hun stelling hebben aangeboden en op hen de bewijslast daarvan rust, zullen zij tot bewijslevering worden toegelaten. Indien zij bewijs door getuigen willen leveren zal daartoe een plaats en datum voor getuigenverhoren worden bepaald. Eventuele stukken waarvan [appellanten] zich willen bedienen (bijvoorbeeld schriftelijke verklaringen van de te horen getuigen) dienen uiterlijk 14 dagen voor het getuigenverhoor aan het hof en de raadsman van [geïntimeerden] te worden toegezonden.

3.7

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen om [appellanten] de gelegenheid te geven zich uit te laten over verhinderdata.

3.8

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4. Beslissing

Het hof:

laat [appellanten] toe tot het bewijs van hun stelling dat

[geïntimeerden] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren met de aanwezigheid van asbest in de gevels en in het dakbeschot van de woning aan de [adres] te [plaats];

beveelt dat, indien [appellanten] getuigen willen doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mrs. C.C. Meijer of D.L.M.T. Dankers-Hagenaars, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdock 20 te Amsterdam op een nader te bepalen datum;

bepaalt dat de advocaat van [appellanten] daartoe uiterlijk op 23 april 2013 door middel van een rolmededeling aan het hof, onder opgave van de te horen getuigen, de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de door [appellanten] voor te brengen getuigen opgeeft in de periode van mei 2013 tot en met augustus 2013;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, C.C. Meijer en D.L.M.T. Dankers-Hagenaars en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2013.