Uitspraak
zaaknummer 200.097.535/01
29 januari 2013
GERECHTSHOF AMSTERDAM
MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonende te [ woonplaats ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. A. Govers-Schotten te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna Eigen Haard en [ geïntimeerde ] genoemd.
1.1. Bij dagvaarding van 4 november 2011 is Eigen Haard in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector Kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 19 augustus 2011, in deze zaak onder zaaknum¬mer/rolnummer 1089566 CV EXPL 09-34230 gewezen tussen haar als eiseres en [ geïntimeerde ] als gedaagde.
1.2. Eigen Haard heeft van grieven gediend en daarbij bescheiden in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, alsnog, - uitvoerbaar bij voorraad – de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning [ adres ] te [ woonplaats ] zal ontbinden en [ geïntimeerde ] zal veroordelen de woning te ontruimen en [ geïntimeerde ] voorts zal veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 4.500,-, met veroordeling van [ geïntimeerde ] in de kosten van het geding in beide instanties.
1.3. Daarop heeft [ geïntimeerde ] geantwoord en daarbij beschei¬den in het geding gebracht en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding.
1.4. De partijen hebben de zaak op 10 december 2012 doen bepleiten, Eigen Haard door haar voormelde advocaat en [ geïntimeerde ] door mr. H.F. Govers, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van pleitnotities. Bij die gelegenheid zijn van weers¬zijden verdere bescheiden in het geding ¬ge¬bracht.
1.5. Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het aan het bestreden eindvonnis voorafgaande tussenvonnis van 8 oktober 2010 onder 1.1 tot en met 1.7 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. De memorie van grieven onder 12 richt zich tegen de vaststelling onder 1.6. Met deze klacht over de weergave van de brief van 22 juli 2009 zal het hof in het hierna volgende rekening houden. Voor het overige bestaat over de door de kantonrechter vastgestelde feiten geen geschil. Deze feiten, aangevuld met andere feiten die in hoger beroep als niet dan wel onvoldoende gemotiveerd bestreden zijn komen vast te staan, komen op het volgende neer.
(i) Eigen Haard verhuurt sinds 16 september 2008 de woning aan de [ adres ] te [ woonplaats ] (hierna: de woning) aan [ geïntimeerde ].
(ii) De overeenkomst is schriftelijk vastgelegd. Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Artikel 10 van Pro deze voorwaarden bepaalt onder meer:
(…)
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. Huurder is aansprakelijk voor alle gedragingen van anderen die zich met zijn goedvinden in de directe omgeving van het gehuurde bevinden.
(…)
6. Het is de huurder verboden het gehuurde al dan niet tijdelijk in zijn geheel onder te verhuren of aan derden ter voortdurende bewoning af te staan. Bij overtreding van dat verbod zal de huurder de verhuurder een boete verschuldigd zijn van € 4.500,- (…).
7. Het is de huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij schriftelijke toestemming door de verhuurder hiervoor is gegeven. (…)
(…).
(iii) Eigen Haard heeft vanaf oktober/november 2008 tot in 2010 klachten van omwonenden ontvangen met betrekking tot overlast vanuit de woning en afwezigheid van [ geïntimeerde ].
(iv) Eigen Haard is een aantal malen op huisbezoek geweest. Daarbij trof zij alleen de zoon van [ geïntimeerde ], [X] (hierna: [X]), en niet [ geïntimeerde ] zelf. In maart 2009 heeft Eigen Haard samen met de buurtregisseur een bezoek gebracht aan de woning. De buurtregisseur heeft [ geïntimeerde ] kort daarna op haar werk gebeld en haar aangesproken op door [ X ] veroorzaakte muziekoverlast.
(v) Bij brieven van 9 en 15 juli 2009 heeft Eigen Haard [ geïntimeerde ] uitgenodigd voor een gesprek. Naar aanleiding van de tweede uitnodiging is zij op 22 juli 2009 verschenen. Bij brief van 22 juli 2009 – die [ geïntimeerde ] tijdens het gesprek is overhandigd - heeft Eigen Haard [ geïntimeerde ] bericht dat uit haar onderzoek blijkt dat zij niet zelf in de woning woont, maar de woning wordt bewoond door haar zoon die voor ernstige overlast voor de woonomgeving zorgt. Eigen Haard heeft [ geïntimeerde ] in deze brief gesommeerd de huur op te zeggen en haar, bij gebreke daarvan, een juridische procedure in het vooruitzicht gesteld. [ geïntimeerde ] heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie van Eigen Haard.
(vi) Op 2 februari 2012 is brand uitgebroken in de woning. Op 6 februari 2012 heeft [ geïntimeerde ] een andere woning toegewezen gekregen.
3. Beoordeling
3.1. Eigen Haard heeft een procedure bij de kantonrechter tegen [ geïntimeerde ] aanhangig gemaakt en, kort gezegd, ontbinding van de overeenkomst, ontruiming en de contractuele boete ten bedrage van € 4.500,- gevorderd. De kantonrechter heeft, na een comparitie te hebben gehouden, bij tussenvonnis van 17 december 2010 Eigen Haard toegelaten te bewijzen a) dat [ geïntimeerde ] de woning tot augustus 2010 niet zelf bewoonde en b) aan de omwonenden zodanige overlast wordt veroorzaakt dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [ geïntimeerde ] gedurende de periode eind 2008 tot juni/augustus 2010 maar op beperkte wijze gebruik heeft gemaakt van de woning, maar dat dit niet zodanig beperkt is geweest dat niet meer gesproken kan worden van het door haar niet meer bewonen van en hoofdverblijf hebben in de woning. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat is komen vast te staan dat er in de periode van eind 2008 tot zomer 2010 overlast is gepleegd vanuit de woning. De kantonrechter achtte voldoende aannemelijk dat [X] en door hem in die periode tot de woning toegelaten personen de onder- en bovenburen serieuze overlast hebben bezorgd. Tegelijkertijd is komen vast te staan dat door Eigen Haard slechts op één moment zeer serieus is geklaagd over die overlast, te weten bij het bezoek met de buurtregisseur. De kantonrechter kwam tot het oordeel dat de door [X], en daarmee door [ geïntimeerde ], gepleegde overlast niet zodanig was dat deze ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter achtte Eigen Haard daarmee niet geslaagd in haar bewijsopdracht en wees de vorderingen af.
3.2. Eigen Haard heeft één – in verschillende onderdelen uiteenvallende – grief tegen het eindvonnis aangevoerd, waarmee zij beoogt het hele vonnis ter discussie te stellen. De grief bevat tevens klachten tegen het tussenvonnis van 8 oktober 2010, waarvan de klacht onder 12 hiervoor (onder 2) al aan de orde is geweest.
3.3. Alvorens toe te komen aan de grief van Eigen Haard, dient te worden besproken wat de betekenis is voor de onderhavige procedure van de brand en het gegeven dat [ geïntimeerde ] inmiddels een andere woning heeft betrokken. Dit onderwerp is bij de pleidooien aan de orde geweest.
3.4. Eigen Haard heeft zich op het standpunt gesteld dat de omstandigheid dat de woning na de brand niet is hersteld en [ geïntimeerde ] een nieuwe woning toegewezen heeft gekregen, niet heeft geleid tot het einde van de huurovereenkomst. Volgens Eigen Haard zou de brandschade aan de woning zijn hersteld als deze niet in een renovatieplan was opgenomen. De woningen stonden op het punt te worden gerenoveerd en al voor de brand was aan [ geïntimeerde ] in verband daarmee een andere woning aangeboden. De brand heeft de zaken slechts bespoedigd. Aan [ geïntimeerde ] is bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst een kennisgeving overhandigd, waarin staat dat deze overeenkomst, in afwachting van het onderhavige hoger beroep, voorwaardelijk wordt aangeboden en dat in geval van vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en alsnog toewijzing van de vorderingen van Eigen Haard de huurrelatie alsnog beëindigd zal worden en [ geïntimeerde ] de nieuwe woning zal dienen te verlaten.
3.5. [ geïntimeerde ] voert aan dat met de nieuwe huurovereenkomst de huurovereenkomst met betrekking tot de woning in de [adres] op basis van wederzijds goedvinden is beëindigd. [ geïntimeerde ] ontkent dat haar de kennisgeving met betrekking tot het voorwaardelijk aangaan van de nieuwe overeenkomst is verstrekt. Eigen Haard kan onder de nieuwe overeenkomst haar vorderingen jegens [ geïntimeerde ] niet geldend maken, aldus [ geïntimeerde ]. Hieromtrent geldt het volgende.
3.6. Bij gebreke van aanwijzingen voor het tegendeel moet ervan worden uitgegaan dat, zoals Eigen Haard stelt, de brandschade aan de woning aan de [adres] zou zijn hersteld als deze niet in een renovatieplan was opgenomen. Uitgangspunt is derhalve dat de brand geen grond voor beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] opleverde en dat, zonder renovatieplan, deze overeenkomst zou zijn voortgezet. Eigen Haard heeft de uitkomst van de onderhavige procedure met betrekking tot die overeenkomst niet kunnen afwachten, maar heeft [ geïntimeerde ] als gevolg van het renovatieplan (noodgedwongen) een nieuwe woning moeten aanbieden. Ook als de kennisgeving waar Eigen Haard op doelt niet bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst zou zijn verstrekt, heeft [ geïntimeerde ] uit de omstandigheid dat Eigen Haard een nieuwe huurovereenkomst met haar sloot in redelijkheid niet kunnen afleiden dat Eigen Haard daarmee jegens haar afstand deed van haar vorderingen, reeds omdat deze vorderingen, indien deze gegrond worden bevonden, ook gevolgen kunnen hebben voor de huidige positie van [ geïntimeerde ]. De nieuwe huurovereenkomst is haar immers aangeboden uit hoofde van haar positie als huurster van de woning aan de [adres] en ter vervanging van de huurovereenkomst met betrekking tot die woning. Voor [ geïntimeerde ] heeft duidelijk moeten zijn dat de nieuwe huurovereenkomst haar alleen werd aangeboden voor het geval zou blijken dat zij daar recht op kon doen gelden. Het hof zal thans de grief van Eigen Haard bespreken.
3.7. In het kader van haar grief benadrukt Eigen Haard in de eerste plaats dat zij als de belangrijkste tekortkoming van [ geïntimeerde ] ziet dat [ geïntimeerde ] niet haar hoofdverblijf had in de woning aan de [adres], maar dat zij de woning zonder toestemming van Eigen Haard aan [ X ] in gebruik heeft gegeven – die deze woning ook door derden liet gebruiken - en dat (samenhangend met haar afwezigheid) [ X ] dermate veel overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden dat deze in hun woongenot zijn geschaad.
3.8. Als vaststaand kan worden aangenomen dat [ X ], kort nadat zijn moeder de woning was gaan huren, in de woning is getrokken. Het hof leest in de stellingen van Eigen Haard niet dat zij dit als zodanig als grond voor ontbinding ziet, maar alleen in combinatie met haar stelling dat [ geïntimeerde ] zelf niet (meer) haar hoofdverblijf in de woning had. Vast is komen te staan – dit heeft de kantonrechter vastgesteld en wordt door [ geïntimeerde ] ook niet betwist – dat [ geïntimeerde ] gedurende de periode eind 2008 tot juni/augustus 2010 maar op beperkte wijze gebruik heeft gemaakt van de woning. De vraag is of hieraan de conclusie moet worden verbonden dat [ geïntimeerde ] geen hoofdverblijf (meer) had in de woning. In eerste aanleg heeft de dochter van [ geïntimeerde ], [Y], onder ede verklaard dat haar moeder vanaf de tijd dat ze op de [adres] woonde vaak bij haar was en – vanaf de laatste maand van haar zwangerschap in december 2008 - 4 à 5 dagen in de week bij haar bleef slapen. In die periode kwam [ geïntimeerde ], volgens de verklaring van [Y], rechtstreeks vanuit haar werk naar haar dochter toe en ging ze vanuit het huis van haar dochter ook rechtstreeks naar haar werk. In deze situatie kwam volgens [Y] verandering toen zij geslaagd was voor haar diploma, in juli 2010. Toen had zij haar moeder niet meer zo nodig en vanaf dat moment was haar moeder vaker op de [adres], aldus [Y]. Eigen Haard betwist deze verklaring niet. In haar conclusie na enquête heeft [ geïntimeerde ] nog toegelicht – onder het overleggen van medische gegevens – dat haar dochter een gecompliceerde zwangerschap had, waarbij zij vaak ziek was en veel last had van opgezwollen handen. [ geïntimeerde ] heeft voorts aangevoerd dat zij na de bevalling met de baby hielp, omdat haar dochter in die drukke periode een opleiding volgde, waardoor zij de hulp van haar moeder echt nodig had. Ook dit is door Eigen Haard niet betwist.
3.9. Het hof is van oordeel dat niet kan worden gezegd dat [ geïntimeerde ] haar hoofdverblijf niet meer in de woning had. Het verblijf van [ geïntimeerde ] bij haar dochter is aan te merken als een door bijzondere omstandigheden ingegeven verblijf elders van tijdelijke aard. Niet is komen vast te staan dat [ geïntimeerde ] de woning in die periode als basis heeft opgegeven. [ geïntimeerde ] heeft gesteld dat zij haar spullen in de woning had en uit de getuigenverklaringen kan niet worden afgeleid dat dit anders was. Voorts neemt het hof op basis van de getuigenverklaringen aan dat zij er met enige regelmaat was, waarbij de precieze frequentie in het midden kan blijven. Van de getuigen in enquête die verklaren dat zij haar niet of nauwelijks hebben gezien, kan niet worden verondersteld dat zij de woning onafgebroken in de gaten hebben gehouden. Daarbij komt dat [ geïntimeerde ] onbestreden heeft aangevoerd dat zij veel en onregelmatig werkte, zodat zij mogelijk op ongebruikelijke tijden vertrok of aankwam. Eigen Haard heeft nog gesuggereerd dat [ geïntimeerde ] mogelijk bij haar ex-man verbleef (zo begrijpt het hof de opmerking dat zij regelmatig met de grijze Canta van haar ex-man bij de woning arriveerde) of in een woning in [plaats] (bij pleidooi overgelegd verslag van een gesprek met [Z]), maar deze veronderstellingen zijn te speculatief gebleven.
3.10. Nu het hof niet tot de slotsom komt dat [ geïntimeerde ] geen hoofdverblijf had in de woning, kan derhalve ook niet worden geconcludeerd dat zij de woning ter (uitsluitende) bewoning aan of door [ X ] heeft afgestaan.
3.11. Eigen Haard heeft nog aangevoerd dat [ X ] de woning door een zekere [V] heeft laten gebruiken, die van 13 maart 2009 tot 9 juni 2009 op het adres van de woning ingeschreven heeft gestaan, maar dat dit daadwerkelijk heeft plaatsgevonden is tegenover de betwisting van [ geïntimeerde ] niet nader onderbouwd door Eigen Haard. Een inschrijving in de GBA is voor die conclusie niet voldoende.
3.12. De volgende vraag is of de door [ X ] gepleegde overlast ontbinding van de huurovereenkomst tussen Eigen Haard en [ geïntimeerde ] rechtvaardigt. Dat [ X ] ernstige overlast aan de omwonenden heeft veroorzaakt, acht het hof voldoende aangetoond op basis van de overgelegde schriftelijke stukken en de getuigenverklaringen. De vraag is echter of deze overlast in de relatie tussen Eigen Haard en [ geïntimeerde ] voldoende grond voor ontbinding vormt. Daarbij speelt een rol in hoeverre [ geïntimeerde ] van de overlast heeft geweten en vervolgens heeft nagelaten daar een einde aan te maken. Vast staat dat [ geïntimeerde ] in maart 2009 door de buurtregisseur telefonisch op de overlast is aangesproken. Naar haar zeggen heeft zij daar op gereageerd door de geluidsinstallatie uit haar woning te verwijderen. Vervolgens heeft zij in juli 2009 brieven gekregen van Eigen Haard met een uitnodiging voor een gesprek. Toen zij op 22 juli 2009 voor het gesprek verscheen, is haar echter te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst diende op te zeggen. Bij gebreke van verdere actie van Eigen Haard in de richting van [ geïntimeerde ], is onduidelijk gebleven of [ geïntimeerde ] zich voldoende bewust is geweest van de overlast, de ernst daarvan en de mogelijke consequenties voor de huurovereenkomst. Ook het hof komt derhalve tot de slotsom dat het feit dat overlast vanuit de woning heeft plaatsgevonden in de relatie tussen Eigen Haard en [ geïntimeerde ] onvoldoende grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst.
3.13. Slotsom is dat de grief van Eigen Huis niet slaagt. Dit leidt ertoe dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en Eigen Huis zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verwijst Eigen Huis in de proceskosten in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [ geïntimeerde ] gevallen, op € 284,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.M. Tillema, J.W. Hoekzema en A. Bockwinkel en in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2013 door de rolraadsheer.