Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.110.870/01
zaak/rolnummer rechtbank Alkmaar : 389480 CV EXPL 11-5546
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 maart 2013
(bij vervroeging)
inzake
1. [APPELLANT SUB 1],
2. [APPELLANTE SUB 2],
beiden wonend te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. Th.C.J. Kaandorp te Alkmaar,
tegen:
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
beiden wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. Ibrahim te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna ook [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 18 juli 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn (hierna: de kantonrechter) van 7 mei 2012, gewezen tussen hen als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie en [geïntimeerden] als eisers in conventie tevens verweerders in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak op 11 februari 2013 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Kaandorp voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Ibrahim voornoemd en mr. L. Cohen, advocaat te Amsterdam. Mr. Ibrahim heeft zich bediend van een pleitnota, die is overgelegd. [appellanten] hebben nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en - uitvoerbaar bij voorraad - de in hoger beroep gewijzigde vordering van [appellanten] zal toewijzen, een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellanten] - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep.
[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.3 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
i. Op 31 mei 2011 hebben [geïntimeerden] van [appellanten] gekocht een woning gelegen aan de [adres] te [gemeente] voor een koopprijs van € 190.000,=. [appellanten] hadden op hun beurt de woning geleverd gekregen op 9 maart 2011. In verband hiermee is het volgende beding in de koopovereenkomst opgenomen:
Kosten en belastingen
Artikel 2
1. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van koper.
2. Indien de kosten ten laste van de koper komen, zal deze aan verkoper uitkeren het verschil tussen het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag in verband met artikel 13 van Pro de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer en het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Teruggave van overdrachtsbelasting voortvloeiend uit deze transactie komt aan verkoper toe.
ii. Bij besluit van 1 juli 2011 heeft de staatssecretaris van Financiën bepaald dat de overdrachtsbelasting die is verschuldigd voor de verkrijging van woningen per 15 juni 2011 werd verlaagd van 6% naar 2%.
iii. Op 5 oktober 2011 heeft de overdracht van de woning plaatsgehad. Omdat partijen een discussie hadden over de interpretatie van artikel 2 van Pro de koopovereenkomst in relatie met voormelde verlaging van de overdrachtsbelasting, zijn partijen een depotovereenkomst aangegaan, waarbij zij zijn overeengekomen dat [geïntimeerden] een bedrag van € 7.588,80 in handen gaf van de notaris, hetgeen ook is uitgevoerd.
3. Beoordeling
3.1 In dit geding maken partijen over en weer aanspraak op uitkering van het bedrag van het depot. In hoger beroep hebben [appellanten] daarnaast subsidiair betaling van een door het hof te bepalen bedrag gevorderd.
3.2 [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat in artikel 2 lid 2 is Pro bedongen dat zij het voordeel dat zij zouden genieten als gevolg van het feit dat de woning binnen een jaar was doorgeleverd, zouden afdragen aan [appellanten] Door de verlaging van het percentage van de overdrachtsbelasting was dat voordeel slechts 2% van de eerdere koopprijs (€ 186.000,=) en niet 6% daarvan. Het is volgens [geïntimeerden] nooit de bedoeling van partijen geweest dat [geïntimeerden] nadeel zouden lijden doordat zij een woning hebben gekocht die door de verkopers toevallig binnen een jaar werd doorverkocht. Dit blijkt volgens hen ook uit de vetgedrukte passage uit artikel 2 lid 2 van Pro de koopovereenkomst, die op verzoek van [geïntimeerden] in de overeenkomst is opgenomen, omdat zij niet wilden dat het beding nadelig voor hen zou kunnen uitpakken. Ten slotte wijzen zij erop dat de belastingverlaging is gericht op de kopersmarkt, zodat ook om die reden het beding niet ten faveure van de verkopers mag worden uitgelegd. Partijen zijn geen andere koopsom overeengekomen dan € 190.000,= ongeacht de fiscale regeling, aldus [geïntimeerden]
3.3 [appellanten] hebben ter onderbouwing van hun standpunt aangevoerd dat niet kan worden volstaan met een zuiver taalkundige uitleg van het beding. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was nog het oude tarief van de overdrachtsbelasting van kracht. In artikel 2 lid 2 van Pro de koopovereenkomst zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat teruggave van overdrachtsbelasting voorvloeiend uit de transactie aan verkopers toekomt. In de door [appellanten] voorgestane lezing van het beding lijden [geïntimeerden] door de eerdere overdracht geen nadeel, omdat partijen bij de koop zijn overeengekomen dat [geïntimeerden] de destijds door [appellanten] betaalde overdrachtsbelasting voor hun rekening zouden nemen. De verlaging van het tarief doet aan die afspraak niet af. De e-mailwisseling tussen de makelaar van [appellanten] en [geïntimeerden], die heeft geleid tot de vetgedrukte passage in lid 2, was gebaseerd op de situatie zoals die was ten tijde van de koop. De verlaging van de overdrachtsbelasting was toen niet voorzienbaar. [geïntimeerden] wisten destijds dat [appellanten] de woning snel wilden doorverkopen om de door hen betaalde overdrachtsbelasting te kunnen terugkrijgen. Deze teruggave is in de prijsonderhandelingen uitdrukkelijk aan de orde gekomen.
3.4 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerden] toegewezen.
3.5 Blijkens de daarbij gegeven toelichtingen beogen [appellanten] met hun beide grieven het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. Het betoog van [geïntimeerden] dat het bestreden vonnis hoe dan ook moet worden bekrachtigd, omdat [appellanten] geen grief hebben gericht tegen sommige onderdelen van de redenering van de kantonrechter en het dictum, waarmee zij kennelijk bedoelen: hun bezwaren daartegen niet onder de benaming “grief” naar voren hebben gebracht, moet om die reden worden verworpen.
3.6 Bij de uitleg van een beding is niet alleen de letterlijke tekst daarvan van belang, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof volgt de kantonrechter in zijn oordeel dat ook bij toepassing van deze maatstaf niet kan worden geoordeeld dat partijen zijn overeengekomen dat [geïntimeerden] aan [appellanten] zouden vergoeden het bedrag dat laatstgenoemden bij de eerdere overdracht aan overdrachtsbelasting hadden betaald. Het beding ziet immers slechts op het voordeel dat als gevolg van die eerdere overdracht door [geïntimeerden] zou worden genoten. Het doet dat ook op niet voor misverstand vatbare wijze. [appellanten] hebben niet gesteld dat zij aan [geïntimeerden] te kennen hebben gegeven dat als het belastingvoordeel lager zou uitvallen dan het door hen aan overdrachtsbelasting betaalde bedrag, niettemin dat hogere bedrag zou zijn verschuldigd. Een dergelijke mededeling is ook niet gedaan toen [geïntimeerden] uit onzekerheid over de strekking van het beding daarover om uitleg verzochten. Onder die omstandigheden behoefden [geïntimeerden] niet te begrijpen dat [appellanten] beoogden te bedingen dat zij onder alle omstandigheden volledige vergoeding van de door hen betaalde overdrachtsbelasting zouden ontvangen. Aan het voorgaande doet niet af dat beide partijen, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, bij het aangaan van de koopovereenkomst ervan zijn uitgegaan dat het door [geïntimeerden] te betalen tarief 6% zou bedragen, zodat het door hen te genieten belastingvoordeel gelijk zou zijn aan het door [appellanten] aan overdrachtsbelasting betaalde bedrag.
3.7 Het hof leest in de stellingen van [appellanten] in eerste aanleg en hoger beroep in samenhang met de in hoger beroep geformuleerde subsidiaire vordering echter tevens een beroep op het bepaalde in artikel 6:258 BW Pro: de mogelijkheid voor de rechter om op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Om te voorkomen dat deze interpretatie als een verrassing voor partijen zou komen is deze ten pleidooie besproken, bij welke gelegenheid [appellanten] zich daarmee akkoord heeft verklaard en [geïntimeerden] daarop heeft kunnen reageren.
3.8 De verlaging van het percentage van de overdrachtsbelasting ten opzichte van datgene wat geldend was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst en waarvan partijen toen zijn uitgegaan, is te beschouwen als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro; partijen hebben die verlaging niet voorzien, zij hadden die wellicht wel kunnen voorzien, maar zij hebben daarvoor in ieder geval in de overeenkomst geen voorziening getroffen.
3.9 Met betrekking tot de vraag of die omstandigheid van dien aard is dat [geïntimeerden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst mogen verwachten, overweegt het hof als volgt.
3.10 Een koopsom van een woning komt tot stand in een spel van vraag en aanbod. [geïntimeerden] hebben niet weersproken dat in de prijsonderhandelingen, die zij met de vader van appellant sub 1 hebben gevoerd, de te vergoeden overdrachtsbelasting een rol heeft gespeeld. Dat ligt ook voor de hand, omdat de vergoeding van de overdrachtsbelasting een vorm van betaling is voor het geleverde, naast dat deel van de betaling dat in de koopovereenkomst als koopprijs is aangeduid. [appellanten] wensten de eerder door hen betaalde overdrachtsbelasting “eruit te halen” en als zij dat niet via het onderhavige beding hadden gedaan, zouden zij, naar moet worden aangenomen, een navenant hogere vraagprijs hebben gehanteerd. Voor [geïntimeerden] zou dat - afgezien van de consequenties voor de te betalen overdrachtsbelasting over die hogere som - geen verschil hebben gemaakt; het door hen aan [appellanten] te betalen bedrag bleef gelijk.
3.11 Op grond van het voorgaande moet worden aangenomen dat als partijen zouden hebben geweten van de verlaging van de overdrachtsbelasting, zij andere prijsonderhandelingen zouden hebben gevoerd en tot een ander eindresultaat zouden zijn gekomen. Welk eindresultaat dat zou zijn geweest valt thans niet meer te achterhalen, maar het hof acht wel zeker dat de in de koopovereenkomst opgenomen koopprijs dan hoger zou zijn geweest. Voor [geïntimeerden] was immers van belang welk totaalbedrag aan koopsom (koopprijs plus vergoeding) verhoogd met aan de fiscus verschuldigde overdrachtsbelasting zij zouden moeten betalen en dat totaalbedrag viel, ook als zij toch de volledige door [appellanten] betaalde overdrachtsbelasting zouden moeten vergoeden, na de belastingverlaging lager uit, doordat zij over het verschil tussen de aankoopprijs van [appellanten] en de overeengekomen koopprijs niet 6% maar slechts 2% overdrachtsbelasting hoefden te betalen.
3.12 Ongewijzigde instandhouding van de koopovereenkomst zou gelet op het voorgaande tot consequentie hebben dat [geïntimeerden] voor de woning een niet marktconforme, want te lage prijs zouden hebben betaald. Dat zou als een prettig voordeel voor hen kunnen worden beschouwd, ware het niet dat [appellanten] daar tegenover een niet marktconforme, want te lage prijs hebben ontvangen en de relatie tussen de partijen bij een overeenkomst niet alleen wordt beheerst door de regels van de overeenkomst, maar ook door de eisen van redelijkheid en billijkheid. Naar het oordeel van het hof brengen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onder de gegeven omstandigheden mee dat [geïntimeerden] het hun toegevallen voordeel, dat een nadeel voor [appellanten] is, met [appellanten] dienen te delen en geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mogen verwachten.
3.13 Aan het oordeel dat de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid moet worden gewijzigd staat niet in de weg de overweging van de kantonrechter dat er een gevaar bestond dat bij een eventuele opvolgende levering van de woning binnen een jaar [geïntimeerden] slechts afdracht van 2% belastingvoordeel bij de nieuwe koper zouden kunnen bedingen en de extra aan [appellanten] te betalen kosten zouden moeten compenseren door een hogere (niet marktconforme) koopprijs te bedingen. Niet alleen is gesteld noch gebleken dat een dergelijke doorlevering heeft plaatsgevonden, maar bovendien is het nu juist de strekking van de wijziging van de overeenkomst de totale koopsom (koopprijs plus vergoeding) op een (meer) marktconform niveau te brengen. Doorberekening van de hogere vergoeding hoeft bij doorverkoop dan ook niet tot een hogere dan marktconforme vraagprijs te leiden.
3.14 Het argument van [geïntimeerden] dat de belastingverlaging was gericht op de kopersmarkt zodat de verkoper daarvan niet mag profiteren, snijdt geen hout. De wetgever heeft niet het oog gehad op kopers die reeds een perfecte koopovereenkomst hadden gesloten, maar beoogde juist weifelende aspirant-kopers tot kopen aan te zetten. [geïntimeerden] hadden dat extra zetje echter niet nodig.
3.15 Ten slotte kan ook het feit dat [geïntimeerden] in de onderhandelingen over de koopovereenkomst te kennen hebben gegeven dat zij zich niet wilden binden aan een beding dat mogelijk nadelig voor hen was, geen reden zijn om de hiervoor bedoelde wijziging niet aan te brengen. Niet alleen was dat gevoelen tamelijk voor de hand liggend - welke koper zou dat wel willen? - en dus niet erg veelzeggend, maar bovendien levert de aanpassing van de overeenkomst geen nadeel op ten opzichte van de situatie waarvan [geïntimeerden] bij het aangaan van de overeenkomst zijn uitgegaan.
3.16 Hiervoor werd reeds overwogen dat thans niet met zekerheid kan worden achterhaald tot welk eindresultaat de onderhandelingen over de koopprijs zouden hebben geleid als partijen van de op handen zijnde belastingverlaging hadden geweten. Het hof acht een verdeling bij helfte van het voordeel/nadeel het meest met de eisen van redelijkheid en billijkheid in overeenstemming. Dit betekent dat [appellanten] recht hebben op de helft van het door [geïntimeerden] in depot gestorte bedrag. De vordering van [appellanten] zal tot dat bedrag worden toegewezen. De wettelijke rente over de toewijsbare hoofdsom loopt vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest, omdat die hoofdsom eerst met dit arrest opeisbaar is geworden.
3.17 Omdat partijen over en weer ten dele in het ongelijk zijn gesteld zullen de kosten van het geding in beide instanties worden gecompenseerd.
4. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk om aan [appellanten] te betalen een bedrag van € 3.794,40 (DRIEDUIZENDZEVENHONDERDVIERENNEGENTIG EURO EN VEERTIG CENT), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na heden tot de voldoening;
compenseert de gedingkosten in beide instanties aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, J.C.W. Rang en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2013.