Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.106.672/01
zaak/rolnummer rechtbank : 528895 CV EXPL 11-8250
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 maart 2013
inzake
1. [APPELLANT sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[ APPELLANT sub 2],
gevestigd te [ plaatsnaam ],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. E. Nagtegaal te Zaandam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ACCSAL ACCOUNTANTS
gevestigd te Krommenie, gemeente Zaanstad
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. W. De Vis te Alkmaar.
1. Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant sub 1] (in mannelijk enkelvoud) en AccSal genoemd.
[appellant sub 1] is bij dagvaarding van 25 april 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter), van 23 februari 2012, gewezen tussen AccSal als eiseres en [appellant sub 1] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.
Accsal heeft daarna een memorie van antwoord met producties ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant sub 1] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van AccSal zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
AccSal heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2. Feiten
2.1. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “de feiten” sub a. tot en met p. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.2. Op 28 november 2008 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot bedrijfsruimte aan de [adres] te [gemeente], met als ingangsdatum 1 januari 2009, voor de duur van twee jaar en tegen een huurprijs van € 3.310,10 inclusief BTW per maand. In de huurovereenkomst is bepaald dat na het verstrijken van de periode van twee jaar, de huurovereenkomst voor een aansluitende periode van vijf jaar zal worden voortgezet.
2.3. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing (hierna te noemen Algemene bepalingen).
2.4. In artikel 8.2 van de huurovereenkomst wordt het volgende vermeld:
“Huurder verkrijgt een “right of first refusal” van alle in het pand vrijkomende ruimten.”
2.5. AccSal gebruikte het gehuurde als kantoorruimte. Het pand waarin het gehuurde is gelegen (hierna: het pand), heeft in totaal drie etages. Aanvankelijk huurde AccSal alleen de eerste etage, per 1 september 2009 is zij tevens een deel van de tweede etage gaan huren.
2.6. Vanaf april 2010 tot begin juli 2010 hebben partijen overleg gevoerd in verband met de verlenging van de huurovereenkomst.
2.7. Op 1 juli 2010 heeft [appellant sub 1] in een e-mail aan AccSal onder andere het volgende geschreven:
“Tevens graag jouw bevestiging dat je geen interesse hebt in de ruimte op de begane grond welke thans door mijn bedrijf in gebruik is. Je hebt me recent aangegeven interesse te hebben maar de condities waaronder je dit dan zou hebben, gaven mij geen aanleiding hierover verder na te denken. (…) Graag jouw bevestiging (gezien de contractuele verplichting van mij het jouw als eerste aan te bieden) in deze zodat ik vrij ben voor deze ruimte.”
2.8. In reactie op deze e-mail heeft AccSal op 5 juli 2010 onder andere het volgende geschreven:
“In tegenstelling tot wat jij onderstaand schrijft (…), ben ik wel degelijk geïnteresseerd in de huur ruimte 2e etage, alsmede ruimte begane grond.”
AccSal heeft in deze e-mail tevens een aangepast huurvoorstel gedaan, waarna wordt afgesloten met de opmerking:
“Indien jij blijft volharden en aldus niet bereid bent tot nader overleg, moeten wij besluiten tot een andere afweging ten aanzien van de huur [adres]. Wij vernemen graag binnen 2 weken je definitieve standpunt in deze.”
2.9. Bij e-mail van 5 juli 2010 heeft [appellant sub 1] hierop als volgt gereageerd:
“Er zijn inderdaad in begin april 2010 aftastende gesprekken geweest met van mijn zijde een heel aantal voorwaarden. Dit gesprek had plaats nadat jij had aangegeven onder de huurovereenkomst vandaan te willen terwijl de daarvoor bepaalde opzegtermijn reeds was verstreken, (…) Ik heb toen aangegeven dat ik wel wilde meedenken in een totale huisvesting van jouw en het bedrijf dat je wilde overnemen (…). Los daarvan blijven er in jouw voorstel toch nog te veel risico’s voor mij zitten. (…) Ik ga hier dus niet mee verder. Ik geef je de mogelijkheid de tweede etage te huren (…).”
2.10. Op de kerstborrel in december 2010 heeft [appellant sub 1] zijn plannen ten aanzien van een mogelijke overname door de V.O.F. [ K ] (hierna te noemen KRK) aan onder meer AccSal kenbaar gemaakt.
2.11. Begin januari 2011 heeft [appellant sub 1] aan AccSal gevraagd of zij nog geïnteresseerd was in het huren van de vrijkomende kantoorruimte op de 2e verdieping. AccSal heeft hierop laten weten interesse te hebben, maar dat dit wel afhankelijk was van de huurprijs. Partijen hebben vervolgens overleg gevoerd. Nadat partijen overeenstemming hadden bereikt heeft AccSal bij e-mail van 21 januari 2011 bij [appellant sub 1] geïnformeerd of het mogelijk was de archiefruimte in de kelder uit te breiden. [appellant sub 1] heeft hierop dezelfde dag per e-mail als volgt gereageerd:
“Ik heb de kelders mee verhuurd aan KRK, heb ze aangegeven dat jullie twee kasten in gebruik hebben en dat jullie tijdens hun openingstijden af en toe in de kelder komen. Das in elk geval al meer dan 1 kast! Zal ik vragen naar een derde kast?”
2.12. Bij brief van februari 2011 heeft [appellant sub 1] aan AccSal laten weten dat hij met ingang van 1 maart 2011 in een locatie aan de [ adres ]zijn werkzaamheden zal voortzetten.
2.13. [appellant sub 1] heeft de begane grond met ingang van 1 maart 2011 aan KRK verhuurd. KRK heeft de woningmakelaardij van [appellant sub 1] overgenomen.
2.14. Op 20 maart 2011 heeft AccSal KRK aangeschreven in verband met de door KRK op het pand aangebrachte naamborden. Naar aanleiding hiervan heeft [appellant sub 1] bij e-mail van 21 maart 2011 aan AccSal het navolgende geschreven:
“Aansluitend ons gesprek van vrijdag ochtend heb ik een aantal zaken in gang gezet. Ik heb bij Molenaar de prijs van een zuil opgevraagd en heb KRK doorgegeven dat het probleem met de zijetalage is opgelost (hoewel jullie claim op deze etalage zeer discutabel is). Je gaf aan dat het niet zozeer om de etalage ging maar meer om jullie zichtbaarheid vanaf de weg. In het gesprek hadden we een voor alle partijen acceptabel compromis, ik zou een vergunning aanvragen voor een zuil naast het pand. (…) Zodra ik een voorstel van de zuil binnen heb zal ik je daarover berichten. Indien jullie trouwens verlichting in of aan jullie logo wensen, verzoek ik jullie mij daarvoor een voorstel te doen.”
2.15. Bij e-mail van 24 maart 2011 heeft AccSal aan [appellant sub 1] onder meer medegedeeld:
“Ik wil nog even terugkomen op de gang van zaken met betrekking tot de verhuur van de benedenverdieping aan KRK. Wij hebben sterk het gevoel dat je bij de onderhandelingen over de verhuur van de ruimte aan KRK te weinig rekening hebt gehouden met AccSal als zittende huurder in het pand. Wij huren tweederde van het pand en hebben ook onze huurderbelangen. Nu werden wij plots geconfronteerd met een medehuurder. Door de afspraken die je met hen hebt gemaakt, met name omtrent de gevelreclame (soort en omvang) en de etalage aan de voorzijde, links van de ingang, worden wij gestoord in ons huurgenot. (…) Een vage toezegging van een zuil is niet voldoende, nu achteraf gebleken is welke omvang de reclame-uitingen van KRK zijn. Reclame-uitingen te over, er hoeft niets meer bij. Sterker nog, naar onze mening moeten de lichtreclames van de gevel van het pand verdwijnen. Wij kunnen niet akkoord gaan met de gang van zaken. We voelen ons behoorlijk gestoord in ons huurgenot en vinden dat er in jouw onderhandelingen met KRK geen rekening is gehouden met de belangen van AccSal. Wij geven morgen de zaak aan onze advocaat uit handen.”
2.16. Op 24 maart 2011 heeft de gemachtigde van AccSal [appellant sub 1] aangeschreven in verband met het niet nakomen van het right of first refusal (hierna te noemen RFR).
2.17. Op 25 maart 2011 heeft de gemachtigde van AccSal [appellant sub 1] aangeschreven in verband met diverse reclame-uitingen op het gehuurde.
3. Beoordeling
3.1. In deze procedure vordert AccSal ontbinding van de huurovereenkomst. AccSal legt aan die vordering ten grondslag dat [appellant sub 1] toerekenbaar is tekortgeschoten door zijn verplichtingen uit hoofde van het RFR niet na te komen. De kantonrechter heeft de vordering van AccSal toegewezen.
3.2. Met de grieven I en II klaagt [appellant sub 1] er onder meer over dat de kantonrechter ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten dat [appellant sub 1] niet (meer) tot aanbieding op grond van het RFR gehouden was. [appellant sub 1] stelt daartoe, kort weergegeven, dat in eerdere onderhandelingen de ruimte al aan AccSal was aangeboden en dat hij niet gehouden was de ruimte nogmaals aan te bieden.
3.3. [appellant sub 1] verwijst in dit verband allereerst naar onderhandelingen die vanaf 2009 zouden hebben plaatsgevonden tussen hem en AccSal. [appellant sub 1] stelt dat het daarbij ging om de wens van AccSal om meer ruimte in het pand te huren. AccSal heeft er op gewezen dat deze onderhandelingen geen betrekking hadden op de begane grond.
3.4. Ook in hoger beroep is niet in geschil dat het in de huurovereenkomst opgenomen RFR aan AccSal een voorkeursrecht verschaft, op grond waarvan [appellant sub 1] gehouden was om AccSal in de gelegenheid te stellen deze ruimte te huren, indien een ruimte in het pand vrij zou komen. In deze procedure gaat het om de nakoming van deze verplichting met betrekking tot de vrijgekomen ruimte op de begane grond van het pand. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant sub 1] onvoldoende concreet onderbouwd gesteld dat de onder 3.3. bedoelde onderhandelingen betrekking hadden op een aanbieding door [appellant sub 1] van de ruimte op de begane grond, zodat niet kan worden geconcludeerd dat AccSal in deze gesprekken in de gelegenheid is gesteld om die ruimte te huren. De bedoelde gesprekken kunnen reeds daarom niet afdoen aan de verplichting van [appellant sub 1] om, toen in een later stadium de ruimte op de begane grond vrijkwam, deze aan AccSal aan te bieden. In zoverre falen de grieven I en II.
3.5. [appellant sub 1] stelt voorts dat op 15 februari 2010 met AccSal is besproken dat [appellant sub 1] zelf de ruimte op de begane grond geheel of gedeeltelijk zou verlaten. Die stelling wordt door AccSal uitdrukkelijk betwist, terwijl daarvan geen specifiek bewijs door [appellant sub 1] is aangeboden. [appellant sub 1] heeft bovendien onvoldoende onderbouwd gesteld dat in genoemd gesprek een concreet aanbod is gedaan, hetgeen AccSal bovendien uitdrukkelijk betwist. [appellant sub 1] heeft ook niets gesteld over de inhoud van het aanbod dat door hem op 15 februari 2010 zou zijn gedaan. Aldus staat onvoldoende vast dat op 15 februari 2010 een aanbod als bedoeld in het RFR is gedaan. Gelet op dit oordeel kan in het midden blijven of de stelling van [appellant sub 1], dat hij op grond van het RFR en op grond van de redelijkheid en billijkheid, niet gehouden zou zijn meer dan een keer een aanbod te doen, juist is. Voor zover [appellant sub 1] heeft gesteld dat AccSal op 15 februari 2010 of op een andere datum heeft meegedeeld dat zij geen prijs meer stelde op een dergelijk aanbod en daarmee haar recht op een dergelijk aanbod heeft prijsgegeven, heeft [appellant sub 1] dat onvoldoende geconcretiseerd. AccSal heeft deze stelling bovendien betwist terwijl [appellant sub 1] daarvan onvoldoende specifiek bewijs heeft aangeboden.
3.6. [appellant sub 1] heeft met zijn tweede grief voorts gesteld dat AccSal misbruik van recht maakt door een beroep op het RFR te doen. Voor zover [appellant sub 1] daartoe stelt dat AccSal te laat heeft gereageerd heeft [appellant sub 1] ook deze stelling onvoldoende toegelicht, terwijl AccSal deze stelling uitdrukkelijk heeft betwist. [appellant sub 1] heeft ook niet voldoende onderbouwd welke voor hem nadelige gevolgen een beroep op het RFR zou hebben en waarom deze gevolgen de conclusie rechtvaardigen dat sprake is van misbruik van recht.
3.7. [appellant sub 1] stelt nog dat AccSal van samenwerking met N&S heeft afgezien, zodat zij de extra ruimte niet langer nodig had. Deze stelling leidt echter niet tot een ander oordeel.
3.8. Voor zover [appellant sub 1] heeft gesteld dat AccSal haar recht op nakoming van het RFR heeft verwerkt faalt de tweede grief eveneens. Enkel tijdsverloop is onvoldoende om tot rechtsverwerking te concluderen, terwijl ook overigens niet is gebleken dat AccSal haar recht op nakoming zou hebben verwerkt. De grieven I en II falen.
3.9. Uit dit oordeel vloeit voort dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat [appellant sub 1] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit het RFR.
3.10. Voor zover [appellant sub 1] met grief III nog betoogt dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, heeft hij onvoldoende onderbouwd dat de zijn tekortkoming van zo geringe betekenis is, dat ontbinding daardoor niet wordt gerechtvaardigd. Ook overigens leidt deze grief niet tot een ander oordeel.
3.11. [appellant sub 1] stelt na de toelichting op zijn grieven nog onder ‘aanvullende opmerkingen’ dat het RFR niet van toepassing zou zijn omdat hij het huurrecht heeft overgedragen. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, ziet het hof niet waarom deze omstandigheid tot een ander oordeel zou moeten leiden. Dat overdracht van het huurrecht met betrekking tot de begane grond in het kader van een overname zou hebben plaatsgevonden, doet er niet aan af dat deze ruimte aan een derde is aangeboden zonder deze eerst aan AccSal aan te bieden. [appellant sub 1] heeft onvoldoende toegelicht waarom de aanbiedingsplicht uit hoofde van het RFR onder die omstandigheden niet zou bestaan. De betreffende stelling, daargelaten of deze als grief moet worden opgevat, kan reeds daarom niet tot een ander oordeel leiden.
3.12. De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant sub 1] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- veroordeelt [appellant sub 1] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van AccSal begroot op € 666,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris ;
- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C. Uriot en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2013.