Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00719
21 maart 2013
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/2176 WOZ van de rechtbank Alkmaar in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2010 krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2010 de waarde van de onroerende zaak [a-laan] 1 te [Z] op de waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 621.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 26 augustus 2010, de beschikking gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 28 juli 2011 heeft de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 september 2011, en aangevuld bij brief van 22 september 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Partijen hebben vervolgens gerepliceerd en gedupliceerd. Belanghebbende heeft bij brieven van 17 april 2012, 10 juli 2012 (met een stuk van 12 juni 2012), 1 september 2012 en 15 november 2012 nadere stukken ingediend en de griffie heeft deze in kopie aan de heffingsambtenaar gezonden.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Het Hof heeft het doen van uitspraak uitgesteld. Belanghebbende heeft verzocht het doen van uitspraak nader uit te stellen tot na 20 maart 2013.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is zakelijk gerechtigde tot de onroerende zaak, een rond 1950 gebouwde vrijstaande woning van circa 471 m³, een berging en een carport, op een perceel van 679 m². De woning is bloot eigendom van een stichting en belanghebbende heeft een zakelijk gebruiksrecht.
2.2. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 14 februari 2011, waarin [S], makelaar en taxateur, de waarde van de onroerende zaak (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2009 taxeert op € 630.000. In het rapport is vermeld dat de woning in 2007 inpandig en in 2008 en 2011 uitpandig is opgenomen en zijn foto’s en gegevens van de woning en van de onderstaande woningen opgenomen:
adres soort woning inhoud perceel Verkoopprijs verkoopdatum
[a-laan] 19 Vrijstaand 471 m³ 679 m²
[b-laan] 36 Vrijstaand 445 m³ 462 m² € 651.000 2 augustus 2007
[c-laan] 8 Vrijstaand 382 m³ 620 m² € 832.500 3 april 2008
[a-laan] 4 Vrijstaand 430 m³ 525 m² € 645.000 22 april 2010
[a-laan] 6 Vrijstaand 500 m³ 679 m² € 815.500 9 april 2009
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in beroep het volgende overwogen. Belanghebbende is in deze overwegingen aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
4. Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
5. De rechtbank stelt vast dat de Wet WOZ een specifiek waardebegrip kent dat uitgaat van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom van de woning van eiseres kan worden overgedragen. Met het op de woning van eiseres rustende recht van gebruik en bewoning wordt vanwege deze overdrachtsfictie geen rekening gehouden bij de waardebepaling (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 2.5.6. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 16 juni 2008, LJN: BD5318). Dit recht kan dan ook niet als een waardeverlagend aspect worden beschouwd.
6. De rechtbank overweegt verder dat uit rechtsoverweging 4 volgt dat de WOZ-waarde moet worden onderbouwd met behulp van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De door eiseres genoemde WOZ-waarde van de woning aan de [a-laan] 17 is daarom geen relevante maatstaf. Verder is in deze procedure komen vast te staan dat verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde van die woning abusievelijk is uitgegaan van enkele onjuiste gegevens, waardoor de WOZ-waarde te laag is vastgesteld. Daaraan kan eiseres geen recht op een lagere WOZ-waarde voor haar woning ontlenen. Ook de door eiseres in haar brief van 20 mei 2011 vermelde vraagprijzen van te koop staande huizen vormen geen relevante maatstaf, omdat het geen verkoopcijfers betreft.
7. Van belang is verder dat de waarde op de peildatum van 1 januari 2009 moet worden bepaald. Niet aannemelijk is geworden dat de door eiseres ter zitting genoemde plannen voor nieuwbouw op het terrein van vormingscentrum [H] op de peildatum al zodanig concreet waren dat daarvan, nog daargelaten of de afstand tussen de woning van eiseres en dit perceel dit rechtvaardigt, een waardedrukkend effect uitging.
8. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij deze waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de vier hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. Het gaat om rustig gelegen vrijstaande woningen uit de bouwperiode 1930-1950 met een redelijk vergelijkbare inhoud en perceelsoppervlakte. De verkoopprijzen van deze referentiewoningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ waarde van de woning van eiseres.
Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning van eiseres op louter de grondwaarde is geen aanleiding. Dat is enkel aan de orde als het gaat om een woning die per se moet worden gesloopt. Gezien de door eiseres overgelegde offerte van Schadeherstel [B] en het feit dat de woning is voorzien van een degelijke (staal)fundering, is daarvan in dit geval geen sprake.
10. Niet in geschil is en vaststaat dat de referentiewoningen ten tijde van de verkoop alle in een betere staat van onderhoud verkeerden dan de toestand van de woning van eiseres op de peildatum. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is de staat van onderhoud van de woning van eiseres beschreven door de taxateur, die laatstelijk in 2007 een inpandige opname heeft gedaan. De staat van onderhoud is in het rapport aangemerkt als redelijk in relatie tot het bouwjaar van 1950. Uiteraard gaat van dit gegeven een waardedrukkend effect uit op de WOZ-waarde van de woning van eiseres.
De rechtbank is van oordeel dat van de door eiseres genoemde overlast van de particuliere tennisbaan en de blaffende hond(en) geen waardedrukkend effect uitgaat, maar dat dit een neutraal gegeven vormt. De rechtbank overweegt daartoe dat het waardebegrip van de Wet WOZ aansluit bij de prijs die een potentiële koper bereid zou zijn te betalen. Hoewel de rechtbank ervan uitgaat dat eiseres daadwerkelijk overlast ondervindt van de tennisbaan en het geblaf, acht zij het niet aannemelijk dat potentiële kopers zich hierdoor bij een bieding zullen laten beïnvloeden. Daartoe acht de rechtbank redengevend dat de meeste vormen van grondgebruik enige mate van overlast met zich brengen voor omliggende percelen en dat het gebruik van een particuliere tennisbaan door potentiële kopers niet als meest belastende gebruiksvorm zal worden beschouwd. Ook de aanwezigheid van blaffende honden in een woonomgeving als deze acht de rechtbank geen uitzonderlijk gegeven dat potentiële kopers zal uitlokken tot een relatief lage bieding.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze met de verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen rekening is gehouden, onder meer door de daarin opgenomen overzichten met per woning gehanteerde kubieke en vierkante meterprijzen. De gehanteerde kubieke en vierkante meterprijzen zijn goed herleidbaar tot de gerealiseerde verkoopcijfers. De referentiewoning aan de [a-laan] 6 vormt een zeer sterke onderbouwing, omdat deze woning over exact hetzelfde grondoppervlak beschikt. Door de WOZ-waarde van de iets kleinere woning van eiseres bijna € 200.000 lager vast te stellen dan de verkoopprijs van deze referentiewoning, heeft verweerder ruimschoots rekening gehouden met de mindere staat van onderhoud. Ook de referentiewoning aan de [c-laan] 8 vormt een overtuigende onderbouwing. Deze woning is evenals de woning van eiseres gebouwd in 1950 en heeft een vergelijkbare uitstraling. Deze woning heeft een fors kleinere inhoud en een iets kleiner perceel, maar beschikt wel over een zomerwoning. Door de WOZ-waarde van de woning van eiseres ruim € 200.000 lager vast te stellen dan de verkoopprijs van deze referentiewoning heeft verweerder aangetoond ruim voldoende rekening te hebben gehouden met de mindere staat van onderhoud. Tevens blijkt uit dit verkoopcijfer dat woningen uit het bouwjaar van de woning van eiseres niet als sloopwoning hoeven te worden aangemerkt en dat renovatie lonend kan zijn. Ook ten opzichte van de verkoopprijzen van de referentiewoningen aan de [b-laan] 36 en de [a-laan] 4 is de WOZ waarde van de woning van eiseres niet te hoog vastgesteld. Beide referentiewoningen beschikken over een geringere inhoud en een fors kleiner perceel dan de woning van eiseres, terwijl de verkoopprijzen van die woningen liggen boven het niveau van de WOZ-waarde van de woning van eiseres.
12. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder heeft bewezen dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
4. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009 te hoog is vastgesteld.
5. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1. Het Hof is evenals de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met name het verkoopgegeven van [a-laan] 6 vormt een geschikte onderbouwing. Door de waarde van de woning van belanghebbende bijna € 200.000 lager vast te stellen dan de verkoopprijs van [a-laan] 6, is rekening gehouden met de door belanghebbende aangevoerde verschillen. Door het hiervoor bedoelde verschil van € 200.000 is in voldoende mate rekening gehouden met onder meer het door belanghebbende gestelde achterstallige onderhoud en de aanwezige scheuren als gevolg van bevingen. Het Hof is verder van oordeel dat er geen redenen zijn om aan te nemen dat verkoop van de woning problemen oplevert omdat eventuele kopers zich zouden laten afschrikken door mogelijke nieuwe bevingen. Uit het taxatierapport volgt immers dat in dezelfde straat als waar de woning zich bevindt, na de waardepeildatum twee woningen zijn verkocht. Naar het oordeel van het Hof is daarom niet aannemelijk geworden dat het risico van nieuwe bevingen moet leiden tot een lagere waarde. Ook het effect van de plannen voor nieuwbouw op het terrein van vormingscentrum De Haaf, zo daar op de peildatum al een waardedrukkend effect vanuit zou gaan, is naar het oordeel van het Hof verdisconteerd in de verkoopprijzen van [a-laan] 4 en 6.
6.2. De stelling van belanghebbende dat de woning moeilijk verkoopbaar is omdat de eigendom van de woning is ingebracht in een stichting en zij daar kan blijven wonen zolang ze leeft, brengt evenmin mee dat van een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld, kan worden uitgegaan. Voor de waardering van de woning moet op basis van artikel 16 Wet Pro Woz worden uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom. Dat voor een andere woning, waarvan de door belanghebbende bedoelde stichting eveneens eigenaar zou zijn, een andere gemeente wel is uitgegaan van een lagere waarde, is door belanghebbende niet nader onderbouwd. Voor zover belanghebbende hiermee beoogt een beroep op het gelijkheidsbeginsel te doen, faalt dit nu het gaat om een andere gemeente dan de gemeente Bergen.
6.3. Ook de overige door de rechtbank gebezigde overwegingen worden door het Hof onderschreven en tot de zijne gemaakt. Hetgeen belanghebbende hieromtrent heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Anders dan de heffingsambtenaar heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarde niet onderbouwd met een recent taxatierapport of andere gegevens die licht werpen op de waarde van de woning per 1 januari 2009. De verklaring van [V] is hiervoor niet bruikbaar omdat die betrekking heeft op de waarde per 6 december 2004. Hetzelfde geldt voor de door belanghebbende aangevoerde vraagprijzen en gerealiseerde verkopen. Deze zijn te ver gelegen van de waardepeildatum en bovendien niet nader gespecificeerd.
6.4. De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.
7. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter van de belastingkamer, A.P.M. van Rijn en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 21 maart 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.