Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.118.040/01
zaaknummer rechtbank (Haarlem): 173348 / HA ZA 10-1261
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 mei 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LAKE PROPERTY B.V.,
gevestigd te Santpoort-Zuid, gemeente Velsen,
appellante,
advocaat: mr. D.J. Posthuma te Velsen,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te[woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. Koudstaal te Haarlem.
Partijen worden hierna Lake Property en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 30 november 2012 is Lake Property in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Haarlem van 9 maart 2011 (verder: het tussenvonnis) en 26 september 2012 (verder: het eindvonnis), voor zover in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en Lake Property als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.
Lake Property heeft bij memorie acht grieven geformuleerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen, en, opnieuw recht doende, haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, met wettelijke rente en nakosten.
[geïntimeerde] heeft bij memorie de grieven van Lake Property bestreden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van Lake Property in de kosten van (het hof begrijpt:) het hoger beroep.
Ter zitting van het hof van 22 oktober 2013 hebben partijen de zaak doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaat; beide advocaten hebben daarbij pleitnotities in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2.De feiten
De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.28 een aantal feiten vermeld en tot uitgangspunt genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak, voor zover thans nog van belang, om het volgende.
( i) [geïntimeerde] heeft ingevolge daartoe strekkende koopovereenkomsten van 15 november en 15 december 2000 bij notariële akte van 15 december 2000 voor de ontwikkeling en realisering van een (woning)bouwplan een perceel[adres] – kadastraal bekend gemeente Hillegom, sectie A, nummer 7599, groot 6.67.80 hectare – in eigendom overgedragen aan [X] Projectontwikkeling B.V. (verder: [X]), thans geheten[Y] Projectontwikkeling B.V. (verder:[Y]). Genoemd perceel is nadien opgedeeld in drie percelen met de nummers 8840, 8841 en 8727. De feitelijke levering van het perceel heeft plaatsgevonden op 1 september 2002 zoals in artikel 3 lid 1 van genoemde akte is bepaald.
(ii) In die akte wordt voorts in artikel 2 lid 3 bepaald:
“Het verkochte wordt met inachtneming van het hierna in artikel 3 bepaalde aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond, met al hetgeen daartoe naar verkeersopvatting behoort, vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten ten behoeve van derden. Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar na het tot stand komen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van aflevering wordt geacht geen wijziging te hebben gebracht in de feitelijke staat van het verkochte.”
(iii) Artikel 3 lid 1 van die akte luidt als volgt:
“De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte vindt plaats op een september tweeduizend twee (01 september 2002).”
(iv) Artikel 3 (eerste) lid 2 van die akte bepaalt:
“Verkoper mag het gebruik van het verkochte ook na (…) (1 september 2002) om niet voortzetten, zolang koper het verkochte ter realisering van haar doeleinden, hiervoor omschreven, niet nodig heeft, zonder dat verkoper daartoe tot enigerlei vergoeding, onder welke benaming ook, ten behoeve van koper is gehouden. Koper dient jegens verkoper daartoe een schriftelijke opzeggingstermijn van vijftien (15) maanden in acht te nemen.”
( v) Artikel 3 lid 3 van die akte luidt als volgt:
“Verkoper verbindt zich jegens koper erop toe te zien dat het verkochte vanwege het voortgezet gebruik (door een pachter(s)) als een zorgvuldig huisvader geschiedt.”
(vi) Artikel 5 aanhef en sub b van die akte bepaalt als volgt:
“Verkoper garandeert het navolgende:
(…)
b. het verkochte is per de datum van de feitelijke oplevering als hiervoor vermeld onder artikel 2 lid 3 [bedoeld wordt artikel 3 lid 1: toev. hof] geheel leeg en ontruimd en niet in gebruik bij derden.”
(vii) [geïntimeerde] en [X] zijn tevens een nabetalingsregeling overeengekomen, die inhoudt dat wanneer [X] vóór 31 december 2015 ter plaatse haar woningbouwplan kan realiseren, [geïntimeerde] recht heeft op een nabetaling. Tot zekerheid van de nakoming van deze nabetalingsverplichting heeft [X] een hypotheekrecht verstrekt aan [geïntimeerde] voor een bedrag van in hoofdsom € 2.272.758,=.
(viii) Bij notariële akte van 12 juni 2001 heeft [X] aan [Z] Hillegom B.V., thans Lake Property geheten, in eigendom overgedragen – andermaal voor de ontwikkeling en realisering van een (woning)bouwplan – de oostelijke helft van voornoemd perceel 7599, welke helft thans de percelen 8840 en 8841 uitmaakt. De hiervoor onder (ii) tot en met (vii) weergegeven bepalingen maken, mutatis mutandis, eveneens deel uit van deze akte.
(ix) Bij overeenkomst van 31 juli 2004 heeft [geïntimeerde] voornoemd perceel 7599 voor een termijn van vijf jaar verpacht aan [A] (verder: [A]) tegen een pachtprijs van € 30.850,= per jaar. Bij geliberaliseerde pachtovereenkomst van mei 2008 heeft [geïntimeerde] perceel 7599 voor zes jaar, van 31 juli 2008 tot 31 juli 2014, aan [A] verpacht tegen een pachtprijs van wederom € 30.850,= per jaar. Deze overeenkomst is goedgekeurd door de Grondkamer.
( x)[Y] heeft na 15 december 2000 de eigendom behouden van de westelijke helft van perceel 7599, dat inmiddels is vernummerd tot perceel 8727.
3.2.
Het hof stelt voorop dat enkel Lake Property en [geïntimeerde] nog partij zijn in de onderhavige procedure in hoger beroep, dat daarin nog slechts aan de orde is de reconventionele vordering zoals Lake Property deze in eerste aanleg tegen onder meer [geïntimeerde] heeft ingesteld en door de rechtbank is afgewezen en dat Lake Property, gelet op het bepaalde in artikel 337 lid 2 Rv, ontvankelijk is in haar vordering in hoger beroep voor zover deze is gericht tegen het tussenvonnis, nu de rechtbank te dezen niet “anders heeft beslist” en dit vonnis evenmin een zogenoemd deelvonnis is.
3.3.
Lake Property heeft in eerste aanleg (in reconventie) gevorderd, kort gezegd, ontbinding van de door haar zo aangeduide bruikleenovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Lake Property van 12 juni 2001, met veroordeling – op straffe van verbeurte van een dwangsom – van [geïntimeerde] tot ontruiming van de percelen 8840 en 8841 alsmede veroordeling van [geïntimeerde] en [A] – in eerste aanleg, evenals [geïntimeerde], eiser in conventie en verweerder in reconventie – tot verwijdering van alle dammen tussen de percelen van Lake Property (8840 en 8841) en [B] (8678). Voorts heeft Lake Property veroordeling gevorderd van [geïntimeerde] tot betaling aan haar van een bedrag van € 185.100,= (zijnde zes jaar geldelijk voordeel uit onbevoegde verpachting van haar gronden), te vermeerderen met een bedrag van € 2.570,83 voor iedere maand dat voornoemde percelen na 30 juli 2010 nog niet zijn ontruimd, met veroordeling van onder meer [geïntimeerde] in de proceskosten. Zij heeft daartoe gesteld, kort gezegd, dat zij de percelen 8840 en 8841 op 12 juni 2001 van[Y] heeft verkregen, dat [geïntimeerde] als gebruiker om niet deze percelen niet in 2004 aan [A] had mogen verpachten en dat haar van een eerdere verpachting niets bekend was en is. [geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd.
3.4.
De rechtbank heeft in het tussenvonnis, kort samengevat, als volgt overwogen. [geïntimeerde] heeft opgemerkt dat hij met betrekking tot de verpachting alleen contact heeft gehad met[Y], niet met Lake Property, waarin ligt besloten dat [geïntimeerde] de percelen reeds vóór 12 juni 2001 aan [A] heeft verpacht. Als dit het geval is geweest, dan had[Y] daarvan in beginsel op de hoogte behoren te zijn althans had zij Lake Property daarvan (gelet op artikel 5 aanhef en sub b van de notariële akte van 12 juni 2001) in 2001 moeten verwittigen, zodat Lake Property in dat geval[Y] ter zake zal dienen aan te spreken wegens schending van de aan haar bij de aankoop van de percelen 8840 en 8841 gegeven garantie. Indien eerst sprake is geweest van verpachting na 12 juni 2001, dan had [geïntimeerde] zich moeten realiseren dat verpachting aan [A] moeilijk valt te rijmen met het doel waarvoor Lake Property de percelen van[Y] had gekocht en was [geïntimeerde] niet bevoegd zonder voorafgaand overleg met Lake Property tot verpachting van de percelen aan [A] over te gaan. Onder meer [geïntimeerde] en [A] dienen daarom te bewijzen dat de percelen reeds vóór 12 juni 2001 aan [A] zijn verpacht, in welk geval Lake Property [geïntimeerde] met betrekking tot die verpachting thans geen verwijt kan maken en zich ter zake tot[Y] zal dienen te wenden. De rechtbank heeft in het eindvonnis onder meer [geïntimeerde] en [A] geslaagd geacht in het hun opgedragen bewijs, op grond van een en ander de (reconventionele) vordering van Lake Property afgewezen en Lake Property veroordeeld in de proceskosten. Daarbij heeft de rechtbank onder meer overwogen dat Lake Property, anders dan zij kennelijk meent, geen rechten kan ontlenen aan de akte van levering tussen [geïntimeerde] en [X] omdat zij bij die akte geen partij is en de desbetreffende bepalingen – wat daarvan overigens zij – niet als derdenbeding ten behoeve van Lake Property hebben te gelden, en dat daarom in het tussenvonnis is overwogen dat Lake Property zich ter zake tot[Y] dient te wenden.
3.5.
De grieven van Lake Property strekken ertoe de beslissing van de rechtbank om haar vordering af te wijzen en de gronden die daartoe zijn gebezigd, geheel aan het oordeel van het hof te onderwerpen. Zij zullen, omdat zij nauw met elkaar samenhangen, zoveel mogelijk gezamenlijk worden behandeld.
3.6.
De vordering van Lake Property is, naar het hof begrijpt, hierop gebaseerd dat op grond van de notariële akte van 12 juni 2001 – waarbij [X] aan [Z] Hillegom B.V., thans Lake Property, de oostelijke helft van perceel 7599 (thans de percelen 8840 en 8841) in eigendom heeft overgedragen – tussen haar en [geïntimeerde] een overeenkomst tot stand is gekomen in het kader waarvan [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten jegens haar door de desbetreffende landbouwgronden in 2004 aan [A] te verpachten. Voor de beoordeling van de toewijsbaarheid van de vordering van Lake Property is daarom cruciaal of een overeenkomst tussen Lake Property en [geïntimeerde] tot stand is gekomen, wat deze overeenkomst – indien tot stand gekomen – inhoudt en of [geïntimeerde] in de nakoming daarvan toerekenbaar is tekortgeschoten. Bij de beantwoording van de vraag of op grond van de notariële akte van 12 juni 2001 een overeenkomst tussen Lake Property en [geïntimeerde] is tot stand gekomen en, met name, wat die overeenkomst – indien tot stand gekomen – inhoudt, komt het aan op de in de notariële akte van 12 juni 2001 tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
3.7.
Naar het oordeel van het hof is in de notariële akte van 12 juni 2001 een derdenbeding opgenomen ten behoeve van [geïntimeerde], te weten in artikel 3 lid 2:
“De rechtsvoorganger van verkoper mag het gebruik van het verkochte ook na (…) (1 september 2002) om niet voortzetten, zolang verkoper en koper het gehele kadastrale perceel waarvan het verkochte deel uitmaakt ter realisering van haar doeleinden, hiervoor omschreven, niet nodig heeft, zonder dat de rechtsvoorganger van verkoper daartoe tot enigerlei vergoeding, onder welke benaming ook, ten behoeve van koper is gehouden. Koper dient jegens rechtsvoorganger van verkoper daartoe een schriftelijke opzeggingstermijn van vijftien (15) maanden in acht te nemen. Het risico terzake voor het niet tijdig leeg en ontruimd zijn is geheel voor rekening de rechtsvoorganger van verkoper.”
Ervan uitgaande dat sprake is van een derdenbeding, kan worden geconcludeerd dat partijen het erover eens zijn dat dit derdenbeding door [geïntimeerde] is aanvaard. [geïntimeerde] beroept zich er immers op dat hij ook jegens Lake Property recht had op het hier bedoelde voortgezette gebruik van het verkochte, terwijl Lake Property zich erop beroept dat tussen haar en [geïntimeerde] een overeenkomst tot stand is gekomen. Door aanvaarding van het derdenbeding is [geïntimeerde] krachtens artikel 6:254 lid 1 BW partij bij de overeenkomst geworden en heeft hij jegens Lake Property derhalve het recht op voortgezet gebruik verkregen.
3.8.
Uit de tekst van genoemd artikel 3 lid 2 volgt onmiskenbaar dat [geïntimeerde] het recht toekomt het gebruik van het verkochte ook na 1 september 2002 – blijkens artikel 3 lid 1 van dezelfde akte de datum van feitelijke levering (aflevering) – voort te zetten, totdat Lake Property het verkochte nodig zal hebben ter realisering van haar doeleinden (woningbouw), wat Lake Property tot dusverre overigens nog niet te kennen heeft gegeven. Ook volgt uit deze tekst onmiskenbaar dat [geïntimeerde] Lake Property daarvoor geen enkele vergoeding is verschuldigd. Dat het voortgezet gebruik inhoudt dat het verkochte wordt verpacht, volgt uit de tekst van artikel 3 lid 4 van dezelfde akte:
“De rechtsvoorganger van verkoper heeft zich jegens verkoper verbonden erop toe te zien dat het verkochte vanwege het voortgezet gebruik (door een pachter(s)) als een zorgvuldig huisvader geschiedt.”
Hiermee wordt immers nader geconcretiseerd wat het voortgezet gebruik precies inhoudt, te weten gebruik door een pachter. Hierin ligt besloten dat [geïntimeerde] in het kader van zijn recht op voortgezet gebruik (door instemming van Lake Property daarmee) bevoegd was en is het verkochte te verpachten, met dien verstande dat hij (jegens Lake Property) verplicht is erop toe te zien dat de pachter zich ter zake als een zorgvuldig huisvader gedraagt. Gelet op de kennelijke strekking van artikel 3 lid 2 van dezelfde akte om iedere (vorm van) vergoeding aan Lake Property voor het voortgezet gebruik uit te sluiten (“zonder dat de rechtsvoorganger van verkoper daartoe tot enigerlei vergoeding, onder welke benaming ook, ten behoeve van koper is gehouden”) alsmede de omstandigheid dat de bevoegdheid tot verpachting van het verkochte in het recht op voortgezet gebruik ligt besloten, betekent dit dat Lake Property jegens [geïntimeerde] geen enkele aanspraak op de door deze van de pachter(s) verkregen pachtpenningen kan doen gelden.
3.9.
De in het voorgaande besloten liggende (tekstueel en objectief getinte) uitleg van artikel 2 lid 3 en artikel 3 van de notariële akte van 12 juni 2001 strookt met de partijbedoeling zoals die elders in de akte tot uitdrukking is gebracht, te weten op bladzijde 2 daarvan:
“Verkoper en koper verklaarden het navolgende:
LEVERING, REGISTERGOED, GEBRUIK
Verkoper heeft op grond van met koper aangegane overeenkomsten van verkoop en koop welke worden geacht voor zoveel als mogelijk gelijk te zijn aan – als het ware onderhavige koper rechtstreeks naast de onderhavige verkoper contractspartij te zijn geweest bij – de door de onderhavige verkoper met zijn rechtsvoorganger schriftelijke aangegane overeenkomsten van verkoop en koop gedateerd (…) (15 november- en 15 december 2000) (…) aan koper verkocht (…).”
Hieruit blijkt dat het de bedoeling van [X] en Lake Property is geweest Lake Property in dezelfde positie te brengen ten opzichte van [geïntimeerde] waarin [X] stond ten opzichte van [geïntimeerde] ten tijde van onder meer de koopovereenkomst van 15 november 2000. Uit de tekst van die koopovereenkomst blijkt wat partijen op dat moment kennelijk voor ogen stond:
“6. (…) Verkoper houdt de grond in gebruik door handhaving van de bestaande pachtovereenkomst, die voor zijn risico is. (…) Afspraak blijft wel dat de verkoper de grond pachtvrij moet opleveren. Dat risico is voor verkoper.”
Hieruit blijkt dat de kennelijke bedoeling van partijen in het kader van deze koopovereenkomst is geweest dat [geïntimeerde] het voortgezet gebruik van het verkochte zou houden en in het kader van dit recht op voortgezet gebruik bevoegd was het verkochte te verpachten. Ook wordt in deze overeenkomst met geen woord gerept over enigerlei vergoeding die daartegenover zou (moeten) staan, hoewel de financiële aspecten van de gehele transactie daarin nauwkeurig worden omschreven.
3.10.
Voor zover Lake Property zich erop heeft beroepen dat uit artikel 2 lid 3 van dezelfde akte zou volgen dat het verkochte niet mocht worden verpacht, miskent zij – zo dit standpunt in zijn algemeenheid al juist zou zijn – dat deze bepaling aanvangt met de woorden dat het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat “met inachtneming van het hierna in artikel 3 bepaalde”, en dat juist in artikel 3 het voortgezet gebruik van het verkochte (inclusief de bevoegdheid tot verpachting) ten behoeve van [geïntimeerde] is geformuleerd. De in artikel 5 aanhef en sub b van die akte gegeven garantie moet op eenzelfde wijze worden uitgelegd, omdat ook hier expliciet naar artikel 2 lid 3 wordt verwezen en daarin het voorbehoud “met inachtneming van het hierna in artikel 3 bepaalde” wordt gemaakt. Voor zover Lake Property betoogt dat artikel 3 lid 3 van dezelfde akte meebrengt dat zij recht kan doen gelden op de pachtpenningen, kan het hof – zo dit standpunt in zijn algemeenheid al juist zou zijn – haar daarin evenmin volgen, reeds omdat deze algemeen geformuleerde (hoofd)regel geen afbreuk kan doen aan de in lid 2 en lid 4 van datzelfde artikel voorziene, specifiek gemaakte uitzondering daarop.
3.11.
De vordering van Lake Property, die hierop is gebaseerd dat op grond van de notariële akte van 12 juni 2001 tussen haar en [geïntimeerde] een overeenkomst tot stand is gekomen in het kader waarvan [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten jegens haar, komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat er weliswaar tussen haar en [geïntimeerde] een overeenkomst is tot stand gekomen maar de inhoud daarvan niet meebrengt dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten jegens Lake Property door het verkochte te verpachten en [geïntimeerde] evenmin enigerlei vergoeding (al dan niet in de vorm van ontvangen pachtpenningen) aan Lake Property is verschuldigd.
3.12.
Gelet op de onder 3.6 geformuleerde toetsingsmaatstaf die het hof heeft te volgen bij uitleg van de notariële akte van 12 juni 2001, is voor nadere bewijslevering geen plaats, zodat het door Lake Property gedane bewijsaanbod dient te worden gepasseerd.
3.13.
Op het voorgaande stuiten alle grieven af, zodat deze geen afzonderlijke bespreking meer behoeven. Ook kunnen op grond daarvan de overige stellingen en weren van partijen buiten bespreking blijven.
3.14.
De slotsom luidt als volgt. Het hoger beroep faalt. De vonnissen waarvan beroep voor zover tussen [geïntimeerde] en Lake Property gewezen zullen worden bekrachtigd. Lake Property zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor zover tussen [geïntimeerde] en Lake Property gewezen;
veroordeelt Lake Property in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 1.513,= aan verschotten en € 7.896,= aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, M.L.D. Akkaya en R.H.C. van Harmelen, en is in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2014 door de rolraadsheer.