Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00501
8 mei 2014
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[A],wonende te [B], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/44 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
de heffingsambtenaar van de gemeente [C],de heffingsambtenaar,
en
belanghebbende.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Aan belanghebbende is voor het jaar 2011 een waardebeschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) afgegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak bekend als Emrikweg 11 te Haarlem is vastgesteld op € 651.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) 2009 bekend gemaakt, berekend naar een waarde van € 651.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 december 2011 de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 633.000 en de aanslag OZB verminderd tot een berekend naar een waarde van € 633.000.
Bij uitspraak van 7 juni 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 6 juli 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2014. Ter zitting is verschenen de heffingsambtenaar. Belanghebbende is niet verschenen. Ook namens hem is niemand verschenen.
1.5.
Belanghebbende is door de griffier bij aangetekend schrijven, verzonden op 11 februari 2014 aan het adres [X] onder vermelding van plaats, datum en tijdstip, opgeroepen op de zitting te verschijnen. Blijkens bij PostNL ingewonnen informatie is evenvermelde brief op 12 februari 2014 aan het voormelde adres uitgereikt.
1.6.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2. van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de overige hierna te citeren onderdelen van de uitspraak van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’.
2.1.
Eiser is eigenaar van het pand.
2.2.
Het pand is een bedrijfspand dat in 1989 is gebouwd. Het pand bestaat uit een bedrijfshal
van 603 m2 en een kantoorruimte van 257 m2. Het totale grondoppervlak bedraagt 1.283 m2,
bestaande uit 913 m2 ondergrond van het pand en 370 m2 onbebouwd terrein (met
bouwbestemming). Dit onbebouwde terrein is ingesloten door andere bedrijfspanden en
slechts bereikbaar via een smalle doorgang tussen het pand en een naastgelegen bedrijfspand.
2.2.
Over deze vaststelling van de feiten bestaat geen geschil, zodat ook het Hof daarvan zal uitgaan.
3.Geschil3.1. In hoger beroep is – evenals in eerste aanleg - in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het pand te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde moet worden verminderd tot €476.900De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank
3.2.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor hetgeen partijen ter zitting hebben aangevoerd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
4.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
4.1.
De rechtbank heeft in de onderdelen 4.5. tot en met 4.8. van haar uitspraak het volgende overwogen. In de hierna opgenomen overwegingen van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’.
4.5.
In het door verweerder overgelegde taxatierapport dat op 13 februari 2012 is opgemaakt
door [E] is de gecorrigeerde vervangingswaarde als
volgt berekend:
De totale herbouwwaarde van het pand is € 821.240, welk bedrag als volgt is opgebouwd:
kantoorruimte: 257 m2 x € 1.610/m2 = € 411.200
bedrijfshal: 603 m2 x € 680/m2 = € 410.040.
De restwaarde is 15% na een levensduur van 30 jaar dus € 123.186.
Herbouwwaarde (€ 821.240) — restwaarde (€ 123.186) = € 698.054. Dit bedrag wordt in 30
jaar afgeschreven, dus € 23.268 per jaar.
Het pand is in 1989 gebouwd, dus op de waardepeildatum is de resterende levensduur nog 8
jaar.
De gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand is:
Grond 1.283m2 x € 300/m2 = € 384.900
Restwaarde 15 % € 123.186
8 jr levensduur pand € 186.144 (8 x € 23.268)
Totaal (afgerond) € 694.230
4.6.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem gehanteerde grondprijs van € 300/m2 gewezen op een drietal grondtransacties in [Y] waarbij percelen grond met bouwbestemming die, behoudens een brandgang die moet worden vrijgehouden, volledig mogen worden bebouwd rond de waardepeildatum zijn verkocht voor prijzen variërend tussen de € 300/in2en de € 375/m2.Voorts heeft verweerder erop gewezen dat de
gronduitgifteprijs die de gemeente Haarlem in 2010 hanteerde voor grond met bedrijfsbestemming € 50/m² bedroeg. Aldus heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde grondprijs niet te hoog is. Dat het onbebouwde terrein aan de achterzijde van het pand als gevolg van de bouw van dit pand een ondoelmatige ligging kent, omdat het enkel via de bedrijfshal zelf te bereiken is, is geen reden om voor dat deel van een lagere waarde uit te gaan. Bij het bepalen van de vervangingswaarde van de grond gaat het immers om het financiële offer dat moet worden gebracht om de grond te verkrijgen. Daarbij speelt geen rol dat na aankoop van de grond deze niet optimaal wordt benut.
4.7.
De herbouwwaarde van de kantoorruimte en de bedrijfshal heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt door aan te sluiten bij de (her)bouwkosten van kantoorgebouwen en bedrijfshallen van vergelijkbare grootte zoals daarvan blijkt uit Reed Business Information 2010. Met zijn enkele stelling dat hij in 2010/2011 een bedrijfshal van 800 m2 heeft laten bouwen voor € 495/m2 heeft eiser onvoldoende gemotiveerd betwist dat verweerder van een te hoge herbouwwaarde is uitgegaan. Dat de waarde van kantoorruimte voor een commercieel belegger niet € 1 .600/m2 bedraagt, is evenmin reden om de door verweerder gehanteerde herbouwwaarde terzijde te stellen, aangezien het bij het bepalen van de vervangingswaarde gaat om de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand niet te hoog heeft vastgesteld. Nu zowel eiser als verweerder zich op het standpunt stellen dat de waarde in het economische verkeer van het pand lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, zal uitgegaan moeten worden van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Gelet hierop heeft eiser geen belang meer bij de bespreking van zijn grieven aangaande de door verweerder aan de hand van de
huurwaardekapitalisatiemethode bepaalde waarde in het economische verkeer.
4.2.
De rechtbank heeft aldus de waarde van het perceel vastgesteld met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Daartegen heeft belanghebbende in hoger beroep aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte van deze waarderingsmethode is uitgegaan.
4.3.
Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat bij een 22 jaar oud en (volgens belanghebbende) incourant pand het waarderingsvoorschrift van artikel 17, derde lid, Wet WOZ (gecorrigeerde vervangingswaarde) geen toepassing kan vinden. De regel dat voor niet-woningen de waarde wordt bepaald op de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt voor alle niet-woningen (met uitzondering van als zodanig geregistreerde beschermde monumenten).
4.4.
Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank dat de waarde van het pand in dit geval vastgesteld moet worden met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde, aangezien de (door de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakte) gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit de onjuistheid volgt van de feitelijke uitgangspunten die de rechtbank bij haar berekening op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft gehanteerd. De enkele stelling “de gehanteerde vervangingswaarde op basis van vierkante meter prijzen uit het boekje staan volkomen buiten elke realiteitszin van de huidige marktprijzen sinds 2009” kan niet gelden als een voldoende gemotiveerde betwisting van de (gemotiveerde) waardeberekening door de taxateur van de gemeente.
4.5.
Uit het vorenoverwogene volgt dat het hoger beroep ongegrond is. Het Hof zal daarom de uitspraak van de rechtbank bevestigen.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, J. den Boer en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van [de]griffier. De beslissing is op 8 mei 2014 in het openbaar uitgesproken. De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
(griffier) (oudste raadsheer)
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.