Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummers: 200.126.590/01 en
200.128.989/01
zaak- en rolnummers rechtbank Amsterdam: 512840/HA ZA 12-337 en
1372638 CV EXPL 12-25152
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 mei 2014
inzake
(zaaknummer 200.126.590/01):
[APPELLANT],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. M. Ellens te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE PRINCIPAAL B.V.,
DE PRINCIPAAL B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam,
en
(zaaknummer 200.128.989/01):
[APPELLANT],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. M. Ellens te Amsterdam,
tegen
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DE PRINCIPAAL B.V.,
2. de stichting
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
beide gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.
1.De gedingen in hoger beroep
(zaaknummer 200.126.590/01):
Partijen worden hierna [appellant] en De Principaal genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 22 april 2013 in hoger beroep gekomen van het (eind)vonnis van de rechtbank Amsterdam van 23 januari 2013, onder zaak- en rolnummer 512840/HA ZA 12-337 gewezen tussen De Principaal als eiseres en (onder meer) [appellant] als gedaagde.
De Principaal heeft op 6 mei 2013 een anticipatie-exploot doen uitbrengen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van het hof van 3 april 2014 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog nadere producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het eindvonnis van 23 januari 2013, evenals het tussenvonnis van 8 augustus 2012, voor wat betreft de kostenveroordeling, zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van De Principaal alsnog zal afwijzen, met veroordeling van De Principaal in de kosten van het geding in beide instanties, die van het incident daaronder begrepen.
De Principaal heeft geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van de bestreden vonnissen en verwijzing van [appellant] in de kosten van - begrijpt het hof - het hoger beroep.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
(zaaknummer 200.128.989/01):
Partijen worden hierna [appellant] en De Principaal c.s. genoemd. Geïntimeerden worden afzonderlijk als De Principaal respectievelijk De Key aangeduid.
[appellant] is bij dagvaarding van 22 mei 2013 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 22 februari 2013, onder rolnummer 1372638 CV EXPL 12-25152 gewezen tussen De Principaal c.s. als eiseressen en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van het hof van 3 april 2014 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid nog nadere producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van De Principaal c.s. alsnog zal afwijzen, met veroordeling van De Principaal c.s. in de kosten van het geding in beide instanties.
De Principaal c.s. hebben geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het bestreden vonnis en verwijzing van [appellant] in de kosten van - begrijpt het hof - het hoger beroep.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
(beide zaken):
De rechtbank heeft in het bestreden eindvonnis in de zaak met zaaknummer 200.126.590/01 onder 2.1 tot en met 2.7 een aantal feiten vastgesteld. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in de zaak met zaaknummer 200.128.989/01 onder 1.1 tot en met 1.8 een aantal feiten vastgesteld. In beide zaken betoogt [appellant] met
grief 1dat de rechtbank respectievelijk de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met enkele essentiële stellingen. Het hof zal met alle stellingen van [appellant] rekening houden, maar oordeelt dat de rechtbank en de kantonrechter niet waren gehouden alle vaststaande feiten te vermelden. Omdat [appellant] niet heeft gesteld dat de door de rechtbank en de kantonrechter vastgestelde feiten geheel of gedeeltelijk onjuist zijn, dienen die feiten ook het hof als uitgangspunt.
grief 1dat de rechtbank respectievelijk de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met enkele essentiële stellingen. Het hof zal met alle stellingen van [appellant] rekening houden, maar oordeelt dat de rechtbank en de kantonrechter niet waren gehouden alle vaststaande feiten te vermelden. Omdat [appellant] niet heeft gesteld dat de door de rechtbank en de kantonrechter vastgestelde feiten geheel of gedeeltelijk onjuist zijn, dienen die feiten ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
(beide zaken):
3.1.
In deze zaken gaat het, kort gezegd, om het volgende.
( a) Bij schriftelijke overeenkomst van 5 augustus 1988 heeft B.V. Kledingmagazijn “The House of quality Rotterdam” aan [appellant] (en [X]) met ingang van 1 september 1988 verhuurd de eerste etage van het pand [adres] (verder: [het pand]), welk pand deel uitmaakt van de zogeheten Tabakspanden I. De huur loopt thans voor onbepaalde tijd. De contractuele bestemming van het gehuurde is “atelier c.q. woonruimte”. Tussen partijen staat (inmiddels) vast dat [het pand] woonruimte is in de zin van artikel 7:233 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Ten aanzien van de huurprijs bepaalt de overeenkomst dat huurders naar keuze de huur per maand van ƒ 1.400,= in contanten of, kort gezegd, in schilderijen kunnen voldoen. [appellant] heeft sinds de aanvang van de huur tevens de beschikking over de onmiddellijk onder [het pand] gelegen ruimte (verder: [het pand 2]).
( b) Sinds 1988 heeft het pand [adres] herhaaldelijk een andere eigenaar gehad. Op 25 april 2008 heeft De Principaal, onderdeel van De Key, de eigendom van het pand [adres], alsmede van de andere zogeheten Tabakspanden I, verworven. De Principaal c.s. hebben het plan opgevat de Tabakspanden te herontwikkelen.
( c) Bij brief van 16 januari 2012 heeft De Key [appellant] met betrekking tot [het pand 2] doen weten, kort gezegd, dat de planvorming met betrekking tot de herontwikkeling van de Tabakspanden inmiddels in een vergevorderd stadium is, dat op 1 oktober 2012 wordt begonnen met de uitvoering van de plannen, dat [het pand 2] voor die tijd leeg moet worden opgeleverd, dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat en dat De Key bereid is met [appellant] een bruikleenovereenkomst te sluiten. Bij brief van 1 maart 2012 heeft de advocaat van [appellant] De Key doen weten, zakelijk, dat [het pand 2] onderdeel is van de hiervoor onder (a) genoemde huurovereenkomst en dat [appellant] daarom niet zal ingaan op het voorstel om met betrekking tot [het pand 2] een bruikleenovereenkomst te sluiten.
( d) Bij brief van 8 maart 2012 heeft De Key de huurovereenkomst met betrekking tot [het pand] tegen 1 oktober 2012, “voor zover vereist” opgezegd op grond van dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW, zulks onder verwijzing naar een huuropzegging van 16 januari 2012, die was gebaseerd op de inmiddels verlaten gedachte dat [het pand] bedrijfsruimte is in de zin van art. 7:230a BW. [appellant] heeft niet (schriftelijk) in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd als bedoeld in art. 7:272 lid 1 BW Pro.
(zaaknummer 200.126.590/01):
3.2.
In de eerste aanleg van dit geding heeft De Principaal na wijziging van eis, voor zover thans relevant en kort gezegd, de ontruiming door (onder anderen) [appellant] van [het pand 2] gevorderd, mits de benodigde vergunningen voor de geplande werkzaamheden aan het pand [adres] zijn afgegeven. Zij heeft hiertoe aangevoerd dat [appellant] zonder recht of titel in [het pand 2] verblijft en dat zij belang heeft bij de ontruiming van die ruimte vanwege de door haar voorgenomen herontwikkelingswerkzaamheden. Bij incidentele conclusie heeft [appellant], voor zover thans van belang, gevorderd dat de rechtbank de zaak naar de sector kanton zou verwijzen op de grond dat [appellant] [het pand 2] huurt en (dus) niet zonder recht of titel gebruikt. Na verweer van De Principaal heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 8 augustus 2012 deze incidentele vordering afgewezen en [appellant] in de proceskosten van het incident verwezen. Na verweer van [appellant] in de hoofdzaak heeft de rechtbank bij bestreden (eind)vonnis van 23 januari 2013 de ontruimingsvordering toegewezen en de gedaagden, onder wie [appellant], in de proceskosten verwezen.
3.3.1.
Met
grief 2komt [appellant] op tegen het tussenvonnis van 8 augustus 2012. Hij betoogt dat artikel 71 lid 5 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) weliswaar bepaalt dat tegen een beslissing als de onderhavige geen hogere voorziening openstaat, maar hij ten onrechte in de kosten van het incident is verwezen, omdat zijn incidentele vordering gegrond was en de rechtbank de zaak naar de sector kanton had moeten verwijzen.
grief 2komt [appellant] op tegen het tussenvonnis van 8 augustus 2012. Hij betoogt dat artikel 71 lid 5 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) weliswaar bepaalt dat tegen een beslissing als de onderhavige geen hogere voorziening openstaat, maar hij ten onrechte in de kosten van het incident is verwezen, omdat zijn incidentele vordering gegrond was en de rechtbank de zaak naar de sector kanton had moeten verwijzen.
3.3.2.
Op grond van art. 71 lid 5 Rv Pro staat, zoals [appellant] terecht heeft opgemerkt, geen voorziening open tegen het achterwege laten van verwijzing. Hoewel deze wetsbepaling niet (tevens) met zoveel woorden inhoudt dat (ook) geen hogere voorziening openstaat tegen een bij gelegenheid van een dergelijke beslissing uitgesproken kostenveroordeling, moet worden aangenomen dat dit door de wetgever wel is beoogd. Ware dit anders, dan zou immers de beslissing al dan niet te verwijzen toch onderwerp van een beoordeling in hoger beroep kunnen worden.
3.3.3.
Het voorgaande betekent dat [appellant] niet-ontvankelijk zal worden verklaard in zijn tegen het tussenvonnis van 8 augustus 2012 ingestelde hoger beroep.
3.4.1.
De
grieven 3 tot en met 6kunnen gezamenlijk worden besproken. Zij strekken, kort gezegd, ten betoge dat - anders dan de rechtbank heeft geoordeeld - [appellant] [het pand 2] niet zonder recht of titel gebruikt omdat deze ruimte deel uitmaakt van [het pand] en derhalve door [appellant] wordt gehuurd.
grieven 3 tot en met 6kunnen gezamenlijk worden besproken. Zij strekken, kort gezegd, ten betoge dat - anders dan de rechtbank heeft geoordeeld - [appellant] [het pand 2] niet zonder recht of titel gebruikt omdat deze ruimte deel uitmaakt van [het pand] en derhalve door [appellant] wordt gehuurd.
3.4.2.
Tussen partijen staat, als onder 3.1 (a) vermeld, vast dat [appellant] sinds 1 september 1988 [het pand] huurt en sedertdien tevens de beschikking heeft over [het pand 2]. Verder heeft [appellant] bij conclusie van antwoord in eerste aanleg een schriftelijke verklaring van [Y] (verder: [Y]) van 18 juni 2012 in het geding gebracht die, voor zover van belang, als volgt luidt:
“In het verleden heb ik (…) panden ontwikkeld en in beheer gehad, waaronder in de [adres]. Eén van die panden was aan de [adres], ook bekend als Tabakspand. Dat pand was in eigendom van de besloten vennootschapB.V. Kledingmagazijn “The House of Quality Rotterdam”
, waarvan ik aandeelhouder was. In augustus 1988 is een huurovereenkomst gesloten met [appellant](lees hier en in de citaten hierna telkens: [appellant]; hof)
en [X] voor het huren van de [adres], waarbij het ging om de ruimte op 1-hoog en de ruimte op de begane grond. (…) De ruimte op 1-hoog is altijd door [appellant] bewoond en ik ben daar zelf ook regelmatig geweest. De ruimte op de begane grond is altijd gebruikt als atelier of galerie en daar was ik mee bekend en dat was ook in overeenstemming met de gemaakte afspraken.”
, waarvan ik aandeelhouder was. In augustus 1988 is een huurovereenkomst gesloten met [appellant](lees hier en in de citaten hierna telkens: [appellant]; hof)
en [X] voor het huren van de [adres], waarbij het ging om de ruimte op 1-hoog en de ruimte op de begane grond. (…) De ruimte op 1-hoog is altijd door [appellant] bewoond en ik ben daar zelf ook regelmatig geweest. De ruimte op de begane grond is altijd gebruikt als atelier of galerie en daar was ik mee bekend en dat was ook in overeenstemming met de gemaakte afspraken.”
Bij pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] een nadere schriftelijke verklaring van [Y] van 22 januari 2014 overgelegd, die onder meer het volgende inhoudt:
“Op verzoek van de heer[appellant]
heb ik in juni 2012 een verklaring afgegeven over het pand aan de [adres], ook bekend als Tabakspand. In die verklaring heb ik al aangegeven dat er in 1988 een huurovereenkomst is afgesloten, waarbij het ging om de ruimte op 1-hoog en de ruimte op de begane grond. Dat was voor alle partijen duidelijk en bekend, ook al wordt in de huurovereenkomst alleen gesproken over de ruimte op 1-hoog. In 1988 was er voor beide ruimten maar één ingang en was de ruimte op de begane grond niet meer dan een opslag. De betaling via schilderijen zag dan ook op het gebruik van beide ruimten (…) Er is ook een extra ingang gemaakt om de ruimte op de begane grond beter te kunnen betreden. Omdat dit voor partijen duidelijk was, is dat verder niet op papier gezet, maar de ruimte op de begane grond is altijd onderdeel geweest van de huur en de daarvoor overeengekomen betaling. Het hoorde er gewoon bij”.
heb ik in juni 2012 een verklaring afgegeven over het pand aan de [adres], ook bekend als Tabakspand. In die verklaring heb ik al aangegeven dat er in 1988 een huurovereenkomst is afgesloten, waarbij het ging om de ruimte op 1-hoog en de ruimte op de begane grond. Dat was voor alle partijen duidelijk en bekend, ook al wordt in de huurovereenkomst alleen gesproken over de ruimte op 1-hoog. In 1988 was er voor beide ruimten maar één ingang en was de ruimte op de begane grond niet meer dan een opslag. De betaling via schilderijen zag dan ook op het gebruik van beide ruimten (…) Er is ook een extra ingang gemaakt om de ruimte op de begane grond beter te kunnen betreden. Omdat dit voor partijen duidelijk was, is dat verder niet op papier gezet, maar de ruimte op de begane grond is altijd onderdeel geweest van de huur en de daarvoor overeengekomen betaling. Het hoorde er gewoon bij”.
Eveneens bij pleidooi heeft [appellant] overgelegd een e-mail van 20 november 2013 van [Z], welke, voor zover van belang, als volgt luidt:
“Ik (…) ben van 2002 tot 2005 eigenaar geweest van het pand aan de [adres] via IMCA Vastgoed, ook bekend als Tabakspand. Voor aankoop van het pand is mij door Rasto B.V. medegedeeld dat de heer[appellant], de schilder, huurder was van de ruimte op de begane grond en op de eerste verdieping en dat hij daarvoor betaalde via het afgeven van schilderijen. Ik heb de heer Klashorst als huurder gerespecteerd en ook schilderijen van hem ontvangen, dus hij betaalde huur voor beide ruimtes. Daar was geen onduidelijkheid over.”
Ten slotte heeft [appellant] bij pleidooi in hoger beroep onweersproken gesteld dat hij voor beide ruimten ([het pand 2] en [het pand]) één aansluiting heeft voor water en elektriciteit en één aanslag ontvangt ter zake van de gemeentelijke belastingen.
3.4.3.
In het licht van de zojuist weergegeven vaststaande feiten en omstandigheden en van de geciteerde verklaringen van [Y] en [Z] heeft De Principaal de stelling van [appellant] dat [het pand 2] onderdeel is van [het pand], en dus tot het gehuurde behoort, onvoldoende gemotiveerd betwist, reden waarom het hof daarvan zal uitgaan. Het feit dat - naar op zichzelf tussen partijen vaststaat - [het pand 2] aan de straatkant een toegangsdeur heeft, doet hieraan niet af, te minder omdat uit de tweede verklaring van [Y] kan worden afgeleid dat, zoals [appellant] ook stelt, die deur er in augustus 1988 nog niet was. Onder deze omstandigheden kan geen doorslaggevende betekenis toekomen aan het feit dat de ruimte [het pand 2] niet is genoemd in het huurcontract. De omstandigheid dat [appellant] in zijn stellingen ten aanzien van de vraag of hij ook [het pand 2] huurt niet altijd even helder en consistent is geweest, acht het hof niet relevant. Een en ander betekent dat [appellant], anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, [het pand 2] niet zonder recht of titel gebruikt en dat de vordering van De Principaal, die (uitsluitend) op deze stelling is gebaseerd, ten onrechte is toegewezen. De onderhavige grieven zijn dus gegrond, reden waarom het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering van De Principaal alsnog zal worden afgewezen.
3.5.
Uit het voorgaande volgt dat ook
grief 8, die is gericht tegen de bij het bestreden eindvonnis uitgesproken kostenveroordeling, doel treft. De Principaal dient immers (in de hoofdzaak) als de in het ongelijk gestelde partij te worden aangemerkt en in de desbetreffende kosten, voor zover op [appellant] betrekking hebbend, te worden verwezen. Het hof zal dat daarom alsnog doen.
grief 8, die is gericht tegen de bij het bestreden eindvonnis uitgesproken kostenveroordeling, doel treft. De Principaal dient immers (in de hoofdzaak) als de in het ongelijk gestelde partij te worden aangemerkt en in de desbetreffende kosten, voor zover op [appellant] betrekking hebbend, te worden verwezen. Het hof zal dat daarom alsnog doen.
3.6.
Bij deze stand van zaken heeft [appellant] geen belang bij bespreking van
grief 7.
grief 7.
3.7.
De Principaal zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, tevens worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
3.8.
Het door De Principaal in hoger beroep gedane bewijsaanbod wordt als te algemeen en te vaag van de hand gewezen.
(zaaknummer 200.128.989/01):
3.9.
In de eerste aanleg van dit geding hebben De Principaal c.s. na wijziging van eis, voor zover thans relevant en kort gezegd, gevorderd dat de kantonrechter (op de voet van art. 7:272 lid 2 BW Pro) het tijdstip waarop de onder 3.1 (a) bedoelde huurovereenkomst zal eindigen vaststelt op een datum gelegen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis en [appellant] veroordeelt dan het gehuurde aan de [het pand] te Amsterdam te ontruimen, mits de benodigde vergunningen voor de geplande werkzaamheden aan het pand [adres] zijn afgegeven. De Principaal c.s. hebben hiertoe aangevoerd, samengevat, dat het gehuurde dringend nodig is voor eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro en dat ook aan alle overige vereisten voor toewijzing van de vordering is voldaan. Na verweer van [appellant] heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot [het pand] eindigt vastgesteld op 1 april 2013 en [appellant] veroordeeld om het gehuurde dan te ontruimen, mits de benodigde vergunningen voor de geplande werkzaamheden aan het pand [adres] zijn afgegeven. [appellant] werd in de proceskosten verwezen.
3.10.
Alvorens in te gaan op de grieven stelt het hof voorop dat, zoals het in de zaak met nummer 200.126.590/01 heeft geoordeeld en [appellant] in die zaak ook heeft bepleit, [het pand 2] onderdeel is van [het pand] en dus tot het gehuurde behoort. Om die reden was een specifiek op [het pand 2] betrekking hebbende opzegging van de huur niet nodig en kunnen de gedane opzegging en de onderhavige vorderingen geacht worden ook op [het pand 2] betrekking te hebben. Dit betekent dat al het navolgende op beide ruimten van toepassing is. Omdat [het pand 2] onderdeel is van [het pand], zal hierna kortheidshalve nog slechts over [het pand] worden gesproken.
3.11.1.
Grief 2houdt in dat de kantonrechter (in overweging 6 van het bestreden vonnis) ten onrechte het beroep van [appellant] op niet-ontvankelijkheid van De Principaal c.s. heeft verworpen. Kort gezegd stelt [appellant] dat De Principaal als eigenares van het pand weliswaar de verhuurder van [het pand] is maar de huur nooit heeft opgezegd en dat De Key, die de huur heeft opgezegd, niet de verhuurder is.
3.11.2.
Als onder 3.1 (d) vermeld, heeft De Key de huur bij brief van 8 maart 2012 opgezegd. In zijn tussen De Key en [appellant] gegeven beschikking van 12 maart 2013, waarover De Principaal c.s. onweersproken hebben gesteld dat die in kracht van gewijsde is gegaan, heeft het hof (op de in overweging 4.7 van die beschikking aangegeven gronden) geoordeeld dat De Key, al dan niet als vertegenwoordiger van De Principaal, gerechtigd was namens De Principaal de huur op te zeggen. Dit betekent dat, indien er al van moeten worden uitgegaan dat (niet De Key maar) De Principaal de verhuurder van [het pand] is, zoals [appellant] betoogt maar De Principaal c.s. betwisten, de huuropzegging rechtsgeldig is gedaan. De grief faalt om die reden.
3.12.1.
Met de
grieven 3 tot en met 5 en met grief 7komt [appellant] op tegen de toewijzing van de vorderingen van De Principaal c.s. en het daaraan ten grondslag gelegde oordeel van de kantonrechter dat De Principaal c.s. het gehuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt, als-mede, dat is gebleken dat [appellant] passende andere woonruimte kan verkrijgen (art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en sub c BW). De grieven kunnen gezamenlijk worden besproken.
grieven 3 tot en met 5 en met grief 7komt [appellant] op tegen de toewijzing van de vorderingen van De Principaal c.s. en het daaraan ten grondslag gelegde oordeel van de kantonrechter dat De Principaal c.s. het gehuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt, als-mede, dat is gebleken dat [appellant] passende andere woonruimte kan verkrijgen (art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en sub c BW). De grieven kunnen gezamenlijk worden besproken.
3.12.2.
[appellant] betoogt onder meer dat de vorderingen reeds moeten worden afgewezen op de grond dat de opzegging van de huur is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging van de huur schriftelijk te zijner kennis is gebracht (art. 7:274 lid 5 aanhef Pro en sub b BW). Volgens [appellant] mochten De Principaal c.s. de huur pas na 3 juli 2012 opzeggen, te weten drie jaar nadat hij er per brief van in kennis was gesteld dat De Key (per 25 april 2008) de nieuwe verhuurder was. De huur is echter al op 8 maart 2012 opgezegd.
3.12.3.
Bij memorie van antwoord hebben De Principaal c.s. gesteld dat [appellant] bij brief van 24 april 2008 is geïnformeerd over de rechtsopvolging per 25 april 2008 en dat bovendien in een brief aan hem van 25 november 2008 aan deze brief is gerefereerd. Volgens De Principaal c.s. is daarmee weerlegd dat [appellant] pas op 3 juli 2009 van de rechtsopvolging op de hoogte is gesteld. De Principaal c.s. hebben beide brieven overgelegd. [appellant] heeft bij pleidooi de ontvangst en inhoud van deze brieven niet betwist. Daarmee staat vast dat de opzegging niet binnen de in art. 7:274 lid 5 sub b BW Pro bedoelde termijn, is gedaan, zodat dit verweer van [appellant] feitelijke grondslag mist.
3.12.4.
Op grond van overweging 1.6 van het bestreden vonnis, waartegen geen grief is gericht, staat vast dat voor wat betreft de door [appellant] gehuurde ruimte de herontwikkelings- en bouwplannen een interne sloop en vernieuwbouw behelzen, waarbij de indeling wordt gewijzigd en twee nieuwe woonappartementen ontstaan die, net als de overige bijna 70 in de Tabakspanden te creëren appartementen, voor de verkoop bestemd zijn. Mede gezien de door De Principaal c.s. overgelegde producties, in het bijzonder het stuk “Herontwikkeling Tabakspanden (…)” van 16 januari 2012 (productie 5 bij inleiden-de dagvaarding), de brief van 24 februari 2012 met als onderwerp “Vragen en antwoorden project-Tabak” (productie 6 bij inleidende dagvaarding), de plattegrond van (de eerste verdieping van) het gehuurde voor en na de renovatie (productie 11, overgelegd ter com-paritie van partijen van 21 januari 2013), de omgevingsvergunning van 31 juli 2012 van het Stadsdeel Centrum (verder: het Stadsdeel) voor het uitvoeren van funderingsherstel van onder andere [adres] (productie 12, overgelegd ter voormelde comparitie) en de omgevingsvergunning van 8 februari 2013 van genoemd Stadsdeel voor het geheel verbouwen en renoveren van onder andere dat pand (productie H2 bij memorie van ant-woord) acht het hof, evenals de kantonrechter, de renovatieplannen voldoende concreet.
3.12.5.
De bij gelegenheid van de pleidooien door [appellant] geponeerde stelling dat De Principaal c.s. niet zelf tot de renovatie van (onder meer) het pand [adres] zullen overgaan, maar dit pand willen verkopen aan de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi) is door De Principaal c.s. gemotiveerd betwist. Omdat [appellant] te dezen geen voldoende concreet en specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, gaat het hof aan die stelling voorbij.
3.12.6.
Waar [appellant] zich bij gelegenheid van de pleidooien heeft beroepen op de “Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering 2012-2014 en het tussen het Stadsdeel en De Principaal gesloten “Convenant Tabakspanden en Art Plaza”, heeft te gelden dat hij bij deze overeenkomsten/afspraken geen partij is en hieraan ook niet anderszins rechtstreeks rechten kan ontlenen.
3.12.7.
In het licht van al het voorgaande hebben De Principaal c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat zij renovatieplannen hebben waarvan de uitvoering zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en dat zij (bijgevolg) het verhuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik (vgl. art. 7:274 lid 3 aanhef Pro en sub a BW). De enkele omstandigheid dat het de bedoeling is dat de te creëren appartementen na de realisatie ervan worden verkocht doet hieraan niet af, te minder omdat [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat dat die verkoop met het oog op een (verdere) doelmatige exploitatie door De Principaal c.s. noodzakelijk is. In dit verband wijst het hof op de toelichting op het project door de directeur van De Principaal, [A], bij gelegenheid van de vergadering van de commissie bouwen en wonen van het Stadsdeel van 21 januari 2014 (te zien op de video-opname http://centrum.notubiz.nl/ vergadering/notucast_premium/135192/Commissie+Bouwen+ en+Wonen_21-01-2014). De Principaal c.s. hebben deze link reeds vóór het niet doorgegane pleidooi van 30 januari 2014 (als productie H12) aan hof en wederpartij bekend gemaakt, zodat [appellant] een redelijke gelegenheid is geboden hiervan voorafgaand aan het pleidooi van 3 april 2014 kennis te nemen. [appellant] heeft bovendien tijdens het pleidooi geen bezwaar gemaakt tegen kennisneming door het hof van deze video-opname.
3.12.8.
[appellant] heeft aan de hand van enkele door hem gestelde feiten en omstandigheden opgemerkt, samengevat, dat het de vraag is of de plannen van De Principaal c.s. financieel haalbaar zijn. Indien al moet worden aangenomen dat [appellant] aldus heeft betwist dat de plannen financieel haalbaar zijn, dan heeft te gelden dat De Principaal c.s. bij pleidooi hebben aangevoerd dat de financiering van de renovatie rond is, mits de appartementen na realisatie worden verkocht. [appellant] heeft deze stelling onvoldoende gemotiveerd betwist. Tegen deze achtergrond hebben De Principaal c.s. de financiële haalbaarheid van hun plannen voldoende aannemelijk gemaakt.
3.12.9.
Met zijn stelling dat hij na de renovatie naar een van de appartementen kan terugkeren omdat dat als passende woonruimte kan worden aangemerkt, ziet [appellant] over het hoofd dat De Principaal c.s. de appartementen na renovatie zullen moeten verkopen en hij niet bereid is een daarvan te kopen. Ook als het hof, anders dan de kantonrechter, uitgaat van een reëel woonbelang van [appellant], oordeelt het dat genoegzaam is gebleken dat [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen, mede in aanmerking genomen dat de termijn van ontruiming afhankelijk is gemaakt van het door De Principaal c.s. verkrijgen van de benodigde vergunningen. Reeds bij inleidende dagvaarding hebben De Principaal c.s. onweersproken gesteld dat [appellant] de status stadsvernieuwingsurgent is verleend en dat deze status hem het recht geeft om via Woningnet met voorrang te reageren op het aanbod van
alleAmsterdamse corporaties. Tegen die achtergrond had het op de weg van [appellant] gelegen duidelijk te maken dat er niettemin geen passende woonruimte voor hem beschikbaar is, ook als daarbij in aanmerking wordt genomen dat hij in het door hem gehuurde ook zijn atelier heeft en dus behoefte heeft aan een grotere woning dan zonder die omstandigheid het geval zou zijn geweest. Niet van belang echter acht het hof in dit verband dat [appellant] in het gehuurde ook een “Cash & Carry Galerie” uitoefent. Vaststaat immers dat de huurovereenkomst betrekking heeft op
woonruimte. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat de uitoefening van een galerie in het gehuurde destijds is overeengekomen of voorzien. Dit betekent dat onjuist is de stelling van [appellant] dat woonruimte alleen passend is, indien deze in het centrum van Amsterdam is gelegen, een stelling die is gebaseerd op de omstandigheid dat de galerie in het centrum is gevestigd. Het hof ziet, voorts, wel in dat een hogere huurprijs dan ƒ 1.400,= (€ 635,29), en ook nog zonder de mogelijkheid in schilderijen te betalen, onvermijdelijk zal zijn, maar kan daaraan niet het oordeel verbinden dat er geen andere passende woonruimte voor [appellant] beschikbaar is.
alleAmsterdamse corporaties. Tegen die achtergrond had het op de weg van [appellant] gelegen duidelijk te maken dat er niettemin geen passende woonruimte voor hem beschikbaar is, ook als daarbij in aanmerking wordt genomen dat hij in het door hem gehuurde ook zijn atelier heeft en dus behoefte heeft aan een grotere woning dan zonder die omstandigheid het geval zou zijn geweest. Niet van belang echter acht het hof in dit verband dat [appellant] in het gehuurde ook een “Cash & Carry Galerie” uitoefent. Vaststaat immers dat de huurovereenkomst betrekking heeft op
woonruimte. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat de uitoefening van een galerie in het gehuurde destijds is overeengekomen of voorzien. Dit betekent dat onjuist is de stelling van [appellant] dat woonruimte alleen passend is, indien deze in het centrum van Amsterdam is gelegen, een stelling die is gebaseerd op de omstandigheid dat de galerie in het centrum is gevestigd. Het hof ziet, voorts, wel in dat een hogere huurprijs dan ƒ 1.400,= (€ 635,29), en ook nog zonder de mogelijkheid in schilderijen te betalen, onvermijdelijk zal zijn, maar kan daaraan niet het oordeel verbinden dat er geen andere passende woonruimte voor [appellant] beschikbaar is.
3.12.10.
Niet kan worden ontkend dat [appellant] een groot belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst die reeds sinds september 1988 met betrekking het gehuurde ([het pand] èn [het pand 2]) bestaat, temeer omdat hij onweerspro-ken heeft gesteld dat hij inmiddels een ernstige ziekte heeft. Daar staat echter tegenover dat de uitvoering van het renovatieproject met betrekking tot de Tabakspanden I, waaronder [adres], ermee staat of valt dat deze panden leeg en vrij van huur zijn op het moment dat De Principaal c.s. met de realisering daarvan wil starten. Naar het oordeel van het hof moet laatstgenoemd belang zwaarder wegen, reden waarom het – met de kantonrechter – van oordeel is dat aan alle in art. 7:274 lid 1 aanhef Pro en sub c BW gestelde vereisten is voldaan.
3.12.11.
Omdat de vorderingen zijn ingesteld en toegewezen onder de voorwaarde dat de voor de geplande werkzaamheden aan het pand [adres] benodigde vergunningen zijn afgegeven, behoeft – anders dan [appellant] meent – geen nader onderzoek te worden gedaan naar de vraag of deze vergunningen (op korte termijn) zullen worden afgegeven. Voldoende is dat het hof aannemelijk acht dat die vergunningen binnen afzienbare tijd zullen worden verleend.
3.12.12.
De slotsom van al het voorgaande is dat de onderhavige grieven falen en dat de vorderingen terecht zijn toegewezen.
3.13.
Grief 6houdt in dat de kantonrechter ten onrechte geen oordeel heeft gegeven over een door De Principaal c.s. aan [appellant] te betalen bedrag ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten (vgl. art 7:275 BW Pro). Bij memorie van antwoord hebben De Principaal c.s. aangegeven bereid te zijn tot vergoeding aan [appellant] van de “wettelijke verhuiskostenvergoeding”, daarmee kennelijk doelend op de Regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie van 19 februari 2010, nr. BJZ2010004657, tot vaststelling van de minimumbijdrage, bedoeld in de artikelen 220 lid 6 en 275 lid 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Regeling minimum-bijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie). Daarnaast hebben zij opgemerkt geen aanleiding te zien dat deze vergoeding op een hoger bedrag wordt vastgesteld. [appellant] heeft onvoldoende aangevoerd om het hof anders te kunnen doen oordelen. Dit betekent dat het hof, gelet op genoemde Regeling, het bedrag dat De Principaal c.s. te dezen aan [appellant] moeten betalen zal vaststellen op het per 1 maart 2014 geldende bedrag van € 5.799,=. Dit leidt evenwel niet tot vernietiging van het bestreden vonnis maar slechts tot een aanvulling daarvan.
3.14.
Grief 7heeft geen zelfstandige betekenis en kan onbesproken blijven.
3.15.
Gelet op al het voorgaande heeft de kantonrechter [appellant] terecht als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de eerste aanleg verwezen. Ook
grief 8, die daartegen opkomt, faalt dus.
grief 8, die daartegen opkomt, faalt dus.
3.16.
De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat het hof het bedrag dat De Principaal c.s. aan [appellant] moeten betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten zal vaststellen op € 5.799,=. Het bewijsaanbod van [appellant], voor zover nog niet besproken, wordt als te algemeen van de hand gewezen.
3.17.
[appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
(zaaknummer 200.126.590/01):
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn tegen het tussenvonnis van 8 augustus 2012 ingestelde hoger beroep;
vernietigt het bestreden eindvonnis van 23 januari 2013, voor zover tussen partijen gewezen, en, opnieuw rechtdoende, wijst de vordering van De Principaal, voor zover ingesteld tegen [appellant], af;
verwijst De Principaal in de kosten van het geding (in de hoofdzaak) in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op € 73,= wegens verschotten en € 904,= wegens salaris van de gemachtigde;
verwijst De Principaal in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [appellant] gevallen en tot op heden begroot op € 391,82 wegens verschotten en € 2.682,= wegens salaris van de advocaat;
verklaart dit arrest ten aanzien van bovenstaande kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
(zaaknummer 200.128.989/01):
bekrachtigt het bestreden vonnis en stelt het bedrag dat De Principaal c.s. aan [appellant] moeten betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten vast op € 5.799,=;
verwijst [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van De Principaal c.s. gevallen en tot op heden begroot op € 683,= wegens vast recht en € 2.682,= wegens salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en N. van Lingen en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 27 mei 2014.