Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.136.391/01
zaaknummer rechtbank : CV 13-4105
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 september 2014
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[appellante],
gevestigd te [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. R.V. de Lauwere te Hilversum,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1],
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. F.T. Panholzer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] (geïntimeerden tezamen, in enkelvoud) genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 18 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 22 juli 2013, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte producties aan de zijde van [appellante].
Partijen hebben de zaak ter zitting van 3 juni 2014 door hun advocaten doen bepleiten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [appellante] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten en met veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] ter nakoming van het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente.
[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten (met nakosten).
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 t/m 1.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 is gericht tegen de vaststelling onder 1.3, tweede volzin. Voor zover nodig komt het hof daarop terug. De overige feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
[appellante] is sedert 2009 eigenaar van het pand aan de [adres] te Amsterdam. Het pand is als volgt ingedeeld: - een woning bestaande uit kelder en bel-etage (verhuurd aan [geïntimeerden]), - een zelfstandige woning op de eerste verdieping (thans leegstaand) en - een woning op de tweede, derde en vierde verdieping (thans leegstaand). [geïntimeerden] huurt het gehuurde sinds 1984 tegen een laatstelijk geldende huurprijs van € 217,48 per maand. [geïntimeerde sub 2] (geïntimeerde sub 2) is medehuurder. Bij brief van 27 november 2012 heeft [appellante] – na eerdere opzeggingen bij brieven van 31 mei 2011 en 24 juni 2011 - de huurovereenkomst met [geïntimeerden] opgezegd wegens “het dringend nodig hebben voor eigen gebruik van de betreffende woonruimte in verband met de noodzaak het pand geheel grondig te renoveren en het feit dat een normale exploitatie niet mogelijk is met behoud van de huidige huur”. [geïntimeerden] heeft niet met de opzegging ingestemd.
3.2.
In dit geding vordert [appellante] – zakelijk – te bepalen dat de huurovereenkomst is geëindigd met ingang van 1 juni 2013 of een door de rechter te bepalen datum en [geïntimeerden] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met machtiging om de ontruiming zelf met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen, alsmede [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 1.500,- voor elke gehele of gedeeltelijke maand na beëindiging van de huurovereenkomst tot het moment van ontruiming.
3.3.
De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] afgewezen. Hetgeen de kantonrechter daartoe heeft overwogen kan als volgt worden samengevat. [appellante] heeft niet althans onvoldoende onderbouwd dat de volgens haar vereiste werkzaamheden noodzakelijk zijn. Voorts heeft zij geen inzicht gegeven waarom bij het achterwege blijven hiervan een structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten zou ontstaan. Met haar stelling dat het genereren van een rendement van ten minste 4% van het geïnvesteerde vermogen noodzakelijk is, hetgeen met de huidige huurinkomsten niet wordt gehaald, ziet [appellante] eraan voorbij dat het niet gaat om rendement op het geïnvesteerde vermogen maar om de verhouding tussen de huuropbrengst en de exploitatielasten van de woning. Daartoe worden de hypotheeklasten niet gerekend. Er bestaat daarom onvoldoende grond voor het aannemen van een uitzondering op de aan het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, NJ 2010/190 ontleende hoofdregel.
3.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen komt [appellante] op in hoger beroep. Het hof overweegt naar aanleiding van de grieven als volgt.
3.5.
De vordering van [appellante] is gegrond op artikel 7: 274 lid 1 aanhef en onder c in verbinding met artikel 7:274 lid 3 aanhef Pro en onder a BW. Uit deze bepalingen volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Van belang bij de uitleg van deze bepalingen is de uitspraak van de Hoge Raad van 26 maart 2010, NJ 2010/190. Daarin is overwogen dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet in geval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat artikel 7:255 BW Pro voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de hiervoor bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is, aldus de Hoge Raad.
3.6.
De noodzaak van de renovatie heeft volgens [appellante] zowel een financiële als een bouwkundige component. [appellante] heeft allereerst erop gewezen dat de fundering van het pand op korte termijn herstel behoeft en dat in samenhang daarmee een grondsanering wordt uitgevoerd. Bij memorie van grieven heeft [appellante] de kosten voor een en ander begroot op ca € 260.000,-. Ook overigens dienen volgens [appellante] renovatiewerkzaamheden te worden uitgevoerd. Bij memorie van grieven heeft [appellante] in dat verband genoemd: vervangen van de vloeren, leidingen, schilderen (waar nodig vervangen van houtwerk), kozijnen (in verband met isolatie-eisen), badkamers en sanitair en verwarming/cv. De kosten hiervan heeft [appellante] bij memorie van grieven begroot op € 150.000 à € 200.000,-. Bij pleidooi heeft [appellante] andere bedragen genoemd. Daarnaar gevraagd, is van de zijde van [appellante] naar voren gebracht dat het door haar eerder genoemde totaal bedrag van € 500.000,- te ruim is en dat vast staat dat de kosten in elk geval € 300.000,- zullen bedragen (zie ook de pleitnota van mr. De Lauwere onder 20).
3.7.
Ter zitting in hoger beroep is namens [geïntimeerden] verklaard dat niet langer de noodzaak van funderingsherstel wordt betwist. Het hof zal daarom de daarop betrekking hebbende stellingen van [appellante] als vaststaand aannemen. [geïntimeerden] betwist de noodzaak van de overige door [appellante] genoemde werkzaamheden. Wie van partijen op dat punt gelijk heeft, kan echter in het midden blijven. Het hof zal veronderstellenderwijs ervan uitgaan dat ook andere werkzaamheden noodzakelijk zijn. Op basis van de mededelingen van de zijde van [appellante] ter zitting in hoger beroep neemt het hof als uitgangspunt dat de totale renovatiekosten € 300.000,- zullen bedragen. [appellante] heeft weliswaar gesteld dat “wegens bij dergelijke panden altijd voorkomende onvoorziene kosten” aannemelijk is dat de kosten “in de richting van de € 400.000,- zullen uitkomen”, maar het hof acht deze opmerking te algemeen geformuleerd om een hoger bedrag aan kosten tot uitgangspunt te nemen, te meer nu [appellante] in de inleidende dagvaarding zelf ook is uitgegaan van totale renovatiekosten van € 300.000,- en ook in het rapport van Staelmeesters Accountants B.V. wordt gerekend met renovatiekosten ten bedrage van € 300.000,-.
3.8.
Anders dan [appellante] heeft gesteld (memorie van grieven onder 15-17) kan niet reeds op grond van de hoogte van de door [geïntimeerden] thans verschuldigde huurprijs van € 217,48 per maand en het genoemde bedrag aan renovatiekosten van € 300.000,- worden geconcludeerd dat sprake is van een evidente en structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengst. [appellante] heeft als productie 6 bij memorie van grieven een rapport van Staelmeesters Accountants B.V. in het geding gebracht. In het rapport is vermeld dat is uitgegaan van een historische aanschafwaarde van het pand van € 849.957,- en een noodzakelijke verbouwing ten bedrage van € 300.000,- (ter zitting in hoger beroep is van de zijde van [appellante] bevestigd dat van deze verbouwing het funderingsherstel deel uitmaakt). Vermeld is een bedrag van € 21.810,- aan huidige huurinkomsten per jaar voor het gehele pand (daaronder begrepen de maandelijkse huurprijs van € 217,48 voor [geïntimeerden]). Onder 8 van het rapport is uiteengezet dat bij verhuur van panden een zogenaamde IRR (Internal Rate of Return) ratio wordt gehanteerd, waarbij het rendement (totale uitgaven minus opbrengsten) over een langere periode wordt vastgesteld. In het rapport is berekend dat de IRR over een periode van 30 jaar zonder wijzigingen van huur en verbouwing 0,84% negatief bedraagt, 1,47% na een geringe huuraanpassing en verbouwing en 3,71% na aanpassing aan een marktconforme huur en verbouwing. Uit het rapport volgt inderdaad, zoals [appellante] heeft gesteld, dat het huidige rendement op het pand op lange termijn negatief is.
3.9.
Het hof stelt in dit verband echter vast dat een negatief rendement op het aankoopbedrag voor het pand op de lange termijn niet zonder meer gelijk te stellen is aan een (structurele) wanverhouding tussen de huuropbrengst en de exploitatielasten van de woning. Ook de kantonrechter heeft hierop gewezen (vergelijk hierboven onder 3.3). Tegenover de stelling van [geïntimeerden] dat Dilmann misschien gewoon te veel betaald heeft voor de woning en daarom met een minder florissant rendement wordt geconfronteerd, heeft [appellante] niet nader onderbouwd en toegelicht waarom toch zou kunnen worden uitgegaan van het door haar als wenselijk beschouwde rendement op het historische aankoopbedrag voor het pand. Alleen al hierom kan aan het rapport van Staelmeesters Accountants B.V. geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. Daarbij komt het volgende. De conclusie uit het rapport van Staelmeesters Accountants B.V. dat het rendement op het pand op lange termijn negatief is, geldt volgens het rapport niet indien wordt uitgegaan van een geringe huuraanpassing naar een niveau van € 36.660,- per jaar (voor [geïntimeerden] naar een huurprijs van € 375,- per maand). In dit verband is van belang dat partijen in maart 2011 een bespreking hebben gehad over de verbeteringen aan de woning, onder meer aan de fundering en kelderbak, en splitsing van de woning. Ofschoon partijen toen niet tot overeenstemming zijn gekomen – [geïntimeerden] verzette zich tegen het aanbrengen van een bad, [appellante] heeft naderhand laten weten zich te willen oriënteren naar aanleiding van het haar inmiddels bekend geworden, hierboven genoemde, arrest van de Hoge Raad -, valt uit de wederzijdse stellingen van partijen op te maken dat een huurprijsverhoging voor [geïntimeerden] in de orde van € 150,- per maand na uitvoering van de verbouwing realistisch is en dat [geïntimeerden] daartoe ook bereid zou zijn. Voor zover partijen in onderling overleg niet tot overeenstemming zouden komen, heeft te gelden dat [geïntimeerden] een redelijk renovatievoorstel zal moeten aanvaarden. Naar het hof begrijpt, zou de in het rapport van Staelmeesters Accountants B.V. voorziene verbouwing realiter in elk geval tot een jaarlijkse huuropbrengst voor het gehele pand kunnen leiden van € 36.660,-. Bij deze stand van zaken kan op basis van hetzelfde rapport niet worden gezegd dat het rendement op lange termijn negatief is. Daarmee ontvalt de bodem aan het betoog van [appellante] dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst in stand blijft omdat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
3.10.
[appellante] heeft gesteld dat uitvoering van het bouwplan noodzakelijk is om financiering te verkrijgen voor de kosten van funderingsherstel en grondsanering en dat het in dat kader noodzakelijk is het pand te splitsen, hetgeen alleen mogelijk is indien de woning van [geïntimeerden] kan worden verbouwd en uitgediept. Nu de andere twee woningen in het pand thans niet verhuurd zijn, neemt het hof aan dat [appellante] in staat zal zijn na uitvoering van het bouwplan en splitsing van het pand voor deze twee woningen een marktconforme huurprijs te verkrijgen. Uit de stellingen van [appellante] valt niet, althans niet met voldoende duidelijkheid af te leiden dat financiering van het bouwplan afstuit op het feit dat bij instandhouding van de huurverhouding met [geïntimeerden] slechts een geringe huuraanpassing met betrekking tot de woning van [geïntimeerden] mogelijk zal zijn. Het hof verwerpt daarom de stelling dat de huurovereenkomst in de weg staat aan verwezenlijking van het bouwplan. Dat de exploitatie voor [appellante] aanzienlijk gunstiger zal zijn indien de huurverhouding met [geïntimeerden] niet zal worden voortgezet, is hier zonder belang. Voor de door [appellante] bepleite ruimere uitleg van het eerdergenoemde arrest van de Hoge Raad bestaat geen grond.
3.11.
Het bewijsaanbod van [appellante] wordt verworpen, nu de te bewijzen aangeboden feiten, ook indien bewezen, niet kunnen leiden tot een andere beslissing.
3.12.
Op de voorgaande overwegingen stuiten de grieven af.
4.Slotsom en kosten
De grieven kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het vonnis zal daarom worden bekrachtigd. [appellante] zal worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 299,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, R.J.F. Thiessen en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 september 2014.