ECLI:NL:GHAMS:2014:4251

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.061.897/01

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 28520/08

Arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 oktober 2014

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MAEYVELD B.V.(voorheen Fortress Projectontwikkeling B.V.),

gevestigd te Amsterdam ,

appellante in het principaal appel,

tevens verweerster in het incidenteel appel,

advocaat: mr. Ch.Y.M. Moons te Amsterdam,

tegen:

1.[geïntimeerde sub 1] ,2. [geïntimeerde sub 2] ,

3. [geïntimeerde sub 3] ,

4. [geïntimeerde sub 4] ,

5. [geïntimeerde sub 5] ,

allen wonenende te Amsterdam,

6. de vereniging VERENIGING [X] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden in het principaal appel,

tevens appellanten in het incidenteel appel,

advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam,

1.Het procesverloop

Partijen worden hierna Maeyveld en [X] c.s. (dan wel afzonderlijk [geïntimeerden] en [X] ) genoemd.

Maeyveld is bij dagvaarding van 19 februari 2010 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton (hierna: de kantonrechter) van 27 november 2009, gewezen tussen Maeyveld als gedaagde en [X] c.s. als eisers.

Hierna hebben partijen de volgende stukken ingediend:

- een memorie van grieven van Maeyveld , met producties;

- een memorie van antwoord van [X] , tevens houdende incidenteel appel, tevens houdende een incidentele vordering tot oproeping in het geding van de besloten vennootschap HTK Westpoort BV, met producties.

- een memorie van antwoord in het incidenteel appel van Maeyveld , tevens houdende een reactie op de vordering in het incident, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 augustus 2014 doen bepleiten, Maeyveld door mr. Moons voornoemd en [X] door mr. Swart voornoemd, laatstgenoemde aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Maeyveld heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [X] alsnog zal afwijzen, met

- uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
In het incidenteel appel heeft Maeyveld geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, met beslissing over de proceskosten.

[X] c.s. hebben in het principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

In het incidenteel appel hebben [X] geconcludeerd tot toewijzing van aanvullende vorderingen als geformuleerd in hun memorie, met beslissing over de proceskosten.

In het door [X] c.s. opgeworpen incident is gevorderd dat een datum zal worden bepaald waartegen de besloten vennootschap HTK Westpoort BV in het geding kan worden geroepen.
Ten aanzien van dit verzoek heeft Maeyveld zich gerefereerd aan het oordeel van het hof.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 een aantal feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep op zich zelf niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Aangevuld met enige andere feiten - als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken - komen de feiten neer op het volgende.

2.1

[geïntimeerden] zijn de voormalige bewoners van het [naam pand] , gelegen aan de [adres] . Zij hadden dit pand gekraakt.

2.2

[A] heeft als bestuurder van IMCA Vastgoed B.V., destijds eigenaresse van het [naam pand] , medio 2002 met [geïntimeerden] afspraken gemaakt over het verlaten van het [naam pand] door [geïntimeerden] Deze afspraken heeft [A] in een brief van 9 augustus 2002 als volgt verwoord:

"Beste [geïntimeerde sub 1] , [geïntimeerde sub 2] , [geïntimeerde sub 3] , [geïntimeerde sub 4] en [geïntimeerde sub 5] ,

In deze brief bevestig ik de recentelijk mondeling tussen ons gemaakte afspraken en verzoek jullie deze brief voor akkoord te ondertekenen.

Wij spraken met elkaar op 12 april 2002 af dat jullie de thans door jullie gekraakte ruimten in het [naam pand] gelegen aan de [adres] zullen verlaten en wel op 12 september 2002, dit wanneer de anti-krakers de [adres] en [adres] hebben ontruimd.

Gelijktijdig met jullie vertrek uit het [naam pand] zullen jullie je intrek nemen in mijn pand aan de [adres] of [adres] en in op de eerste en tweede verdieping zoals omlijnd staat in de aan deze brief aangehechte tekening.

Jullie zullen deze ruimtes door bewonimg in bewaring nemen en slechts de kosten van gas, water en elektra hiervoor voldoen. Een gebruikersvergoeding behoeft niet te worden voldaan.

De huisvesting heeft voorts een tijdelijk karakter. Zodra ons project ' [naam pand] ', gelegen aan het [adres] thans nog ongenummerd, gereed gekomen is zal aan de vereniging " [X] " een officiële huurovereenkomst voor een G5 woning in dit complex aanbieden tegen een huurprijs van ongeveer f. 350,-- tot

f. 450,-- per persoon per maand exclusief servicekosten, prijspeil juni 2002. (...)

Jullie verplichten je - na deze aanbieding door mij van de huurovereenkomst aan jullie - deze binnen 14 dagen te accepteren bij gebreke waarvan er een einde zal zijn gekomen aan deze tijdelijke bewoning en jullie gehouden zijn het pand aan de [adres] binnen 1 maand na de aanbieding van de huurovereenkomst te hebben verlaten.

IMCA Vastgoed zal het [naam pand] (...) zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen 6 maanden na ontruiming, conform de huidige bouwvergunning renoveren.

Voorts spraken wij af dat jullie alle 5 deze overeenkomst zullen ondertekenen en ik ben dan ook eerst gehouden deze overeenkomst ten volle na te komen zodra jullie alle 5 ook daadwerkelijk deze brief ondertekend hebben.(...)"

2.3

De brief van [A] is op 9 augustus 2002 voor akkoord ondertekend door [geïntimeerden]

2.4

Kort na het sluiten van de overeenkomst, op 27 mei 2002, hebben [geïntimeerden] de vereniging [X] opgericht.

2.5

[geïntimeerden] hebben, zoals overeengekomen, het [naam pand] verlaten en zijn gaan wonen op de [adres] .

2.6

Het pand [adres] is onderdeel van een gebouwencomplex, genaamd [naam pand] . Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst genoemd onder 2.2 was IMCA Vastgoed - later geheten Fortress - eigenaar van [naam pand] .

2.7

In de directe nabijheid van complex [naam pand] bevindt zich een gebouwencomplex genaamd [naam pand] . De zeggenschap over het pand berustte destijds bij een van de vennootschappen van [B] .

2.8

Destijds was het de bedoeling dat de complexen [naam pand] en [naam pand] gezamenlijk door Fortress (en andere vennootschappen) zouden worden herontwikkeld. Door de moord op [B] in 2004 en de daarop gevolgde ontwikkelingen is dit niet doorgegaan.

2.9

Per 25 april 2008 heeft Fortress [naam pand] verkocht en geleverd aan woningbouwvereniging De Principaal BV. De Principaal is later ook eigenaar geworden van [naam pand] . De Principaal is voornemens de panden te herontwikkelen.

2.1

Bij schrijven van 17 november 2008, gericht aan [X] en [geïntimeerden] , heeft de advocaat van Fortress de overeenkomst bedoeld onder 2.2, voor zover nodig, opgezegd tegen 1 januari 2009.

2.11

Op vordering van [X] heeft de kantonrechter te Amsterdam in het in deze procedure bestreden vonnis van 27 november 2009 voor recht verklaard dat Fortress - thans Maeyveld - gebonden is aan de overeenkomst van april 2002. De kantonrechter heeft Maeyveld veroordeeld om [X] een woning aan te bieden, vergelijkbaar met de in de overeenkomst genoemde G5-woning

2.12

Na dit vonnis heeft Maeyveld een vijftal woningen aangeboden aan [X] . Geen van deze aanbiedingen heeft echter geresulteerd in het sluiten van een huurovereenkomst. Partijen zijn het er niet over eens of deze aanbiedingen voldeden aan het vonnis.

2.13

Omdat [X] meende dat Maeyveld zich te weinig inspande om het bodemvonnis na te komen, heeft zij een kort geding aangespannen. De voorzieningenrechter heeft in een vonnis van 29 maart 2012 gepreciseerd aan welke voorwaarden een aanbod van Maeyveld moet voldoen om redelijk te zijn en Maeyveld veroordeeld één of meer woningen aan te bieden. De vordering om aan die veroordeling een dwangsom te verbinden is afgewezen.

2.14

Na dit vonnis hebben beide partijen gezocht naar passende woningen. Dit heeft echter niet tot resultaat geleid.

2.15

[X] heeft opnieuw een kort geding aangespannen tegen Maeyveld (en HTK Westpoort BV) en gevorderd, kort gezegd, dat alsnog een dwangsom wordt gesteld op de veroordelingen in de vonnissen van 27 november 2009 en 29 maart 2012, alsmede dat een voorschot op schadevergoeding wordt toegekend. Bij vonnis van 14 maart 2013 heeft de voorzieningenrechter deze vorderingen afgewezen.

2.16

Tegen laatstgenoemd vonnis heeft [X] hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 23 juli 2013 heeft dit hof het vonnis van 14 maart 2013 bekrachtigd.

2.17

Vier van de vijf oorspronkelijke leden van [X] zijn thans geen lid meer. In hun plaats zijn andere personen lid geworden van [X] ; zij vormen gezamenlijk een woongroep en bewonen [adres] . Alleen [geïntimeerde sub 1] is nog steeds lid van [X] . Hij woont echter niet aan de [adres] .

2.18

Sinds enige tijd beschikt De Principaal over ontruimingsvonnissen tegen de bewoners van [adres] , maar deze vonnissen zijn tot op heden niet ten uitvoer gelegd.

3.Beoordeling

3.1

Ter zitting in hoger beroep heeft mr. Moons verklaard dat de besloten vennootschap HTK Westpoort BV thans in staat van faillissement verkeert. Mr. Swart heeft daarop meegedeeld dat zij haar vordering tot oproeping in het geding van deze vennootschap intrekt.
Deze vordering behoeft derhalve geen behandeling.

3.2

De eerste vraag die in deze procedure moet worden beantwoord, is hoe de overeenkomst van 12 april 2002, neergelegd in de brief van [A] van 9 augustus 2002 (hierna: de overeenkomst), moet worden uitgelegd. Maeyveld stelt deze vraag aan de orde bij
grief 1.

3.3

[X] c.s. stellen zich op het standpunt dat uit de tekst van de overeenkomst duidelijk blijkt dat afgesproken is dat een G5-woning (dat wil zeggen: een huurwoning voor vijf personen met gemeenschappelijke voorzieningen, zodat bewoning door een woongroep mogelijk is) zou worden aangeboden aan [X] , aan de vereniging dus. Daarbij doet niet ter zake dat de huidige leden van [X] niet meer de oorspronkelijke leden zijn, die de overeenkomst hebben ondertekend. Ook doet niet terzake dat die oorspronkelijke leden thans niet meer [adres] bewonen.

In dit verband hebben [X] c.s. aangevoerd dat het steeds de bedoeling is geweest dat zeker gesteld zou worden dat ook in de toekomst een groepswoning zou worden behouden, en dat met dat doel ook de vereniging [X] kort na het sluiten van de overeenkomst is opgericht. Het veelvoorkomende probleem van coöptatie bij een groepswoning is destijds door partijen voorzien en door [geïntimeerden] besproken met [A] , zo is ten pleidooie aangevoerd. Precies om dat probleem te voorkomen is afgesproken dat gehuurd zou worden door [X] en is bedongen dat de G5-woning aan [X] zou worden aangeboden. Doel van de overeenkomst was dus, zo stellen [X] c.s. in hun pleitnotities,
om betaalbare woonruimte in het centrum van Amsterdam voor de woongroep te behouden.

3.4

Maeyveld stelt daar tegenover dat de strekking van de overeenkomst was om de woongroep, gevormd door de oorspronkelijke vijf personen ( [geïntimeerden] ) van huisvesting te voorzien. Dit volgt uit de vastlegging van de overeenkomst, die ziet op het aangaan van rechten en verplichtingen met de vijf daarin genoemde personen, die daarvoor ook getekend hebben.
Ter onderbouwing verwijst Maeyveld naar besprekingsaantekeningen die door haar advocaat zijn gemaakt van een overleg op 21 juni 2007, waarin staat: "
de afspraak is gemaakt dat uw cliënte op zoek gaat naar alternatieve huisvesting voor de woongroep die wordt gevormd door mijn cliënten gezamenlijk".

De consequentie hiervan is, zo stelt Maeyveld , dat de overeenkomst thans zijn strekking heeft verloren. Geen van de oorspronkelijke vijf personen is namelijk nog lid van de woongroep [X] en geen van hen is nog woonachtig aan [adres] ; zij wonen allen elders. Het zoeken van een G5-woning is derhalve niet meer nodig.

3.5

Het hof overweegt als volgt.

Gelet op de duidelijke tekst van de overeenkomst, en de door [X] c.s. gegeven toelichting, is het hof van oordeel dat voorshands voldoende is bewezen dat de overeenkomst moet worden uitgelegd in de door [X] c.s. verdedigde zin. De door Maeyveld voorgestane uitleg wordt vooralsnog onvoldoende ondersteund. Aan de aantekeningen van het gesprek van 21 juni 2007 kent het hof weinig betekenis toe, nu ten tijde van dat gesprek, zo is door [X] c.s. onweersproken gesteld, de oorspronkelijke leden nog lid van de woongroep [X] waren en er toen derhalve over dit punt nog geen discussie was.

Het hof gaat derhalve uit van het bewijsvermoeden, dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan dat Maeyveld - althans haar rechtsvoorgangster Imca - een G5-woning zou aanbieden aan de vereniging [X] , los van de vraag wie op dat moment lid was van de vereniging en/of wie op dat moment [adres] bewoonde. Maeyveld zal in de gelegenheid worden gesteld tegenbewijs te leveren tegen dit bewijsvermoeden.
Ter zake van de te nemen bewijsbeslissing overweegt het hof, om misverstanden te voorkomen, dat het op de weg van [X] c.s. ligt om desgewenst nader bewijs bij te brengen ter ontkrachting van hetgeen Maeyveld mogelijk voorbrengt aan bewijs,
in het kader van de tegenbewijsleveringdoor Maeyveld (derhalve in contra-enquête).

3.6

Mocht Maeyveld niet slagen in het tegenbewijs, dan overweegt het hof reeds nu het volgende.
De door Maeyveld bij
grief IIIvoorgestane uitleg van de overeenkomst, dat sprake is van een voorwaardelijke aanbieding van vervangende huisvesting, namelijk onder de voorwaarde dat het project [naam pand] gereed komt, wordt door het hof niet gevolgd.

Het in de overeenkomst opgenomen woord 'zodra' is kennelijk bedoeld om een tijdstip aan te geven waarop de leden van [X] een aanbod zouden krijgen voor huisvesting in het [adres] . Er zijn geen aanwijzingen dat 'zodra' duidt op een voorwaarde, namelijk alleen in het geval dat het project [naam pand] gereed komt.

De grief faalt derhalve.

3.7

Voorts overweegt het hof, voor het geval Maeyveld niet slaagt in het tegenbewijs, om proceseconomische redenen nu reeds het volgende met betrekking tot
grief II.
Vaststaat dat het aanbieden van vervangende huisvesting in [naam pand] , waartoe Maeyveld zich in de overeenkomst heeft verplicht, thans niet meer mogelijk is. Maeyveld heeft geen enkele zeggenschap meer over [naam pand] . Overigens is [naam pand] nog steeds niet herontwikkeld. Nakoming van de overeenkomst door Maeyveld is derhalve niet meer mogelijk. Naar 's hofs oordeel dient dit niet meer kunnen nakomen voor risico van Maeyveld te komen, nu zij zich - om haar moverende redenen die in de verhouding met [X] in haar risicosfeer liggen - heeft teruggetrokken uit het project. Er is geen aanleiding om dit niet meer kunnen nakomen van de overeenkomst mede voor rekening van [X] c.s te brengen, zoals Maeyveld betoogt.
Het niet meer kunnen nakomen van de overeenkomst door Maeyveld dient zich naar 's hofs oordeel op te lossen in schadevergoeding. Het hof ziet naar zijn voorlopig oordeel onvoldoende aanleiding om een vervangende verplichting op te leggen aan Maeyveld , zoals de kantonrechter in het bestreden vonnis heeft gedaan.
Wat de hoogte moet zijn van die schadevergoeding en of een deel daarvan ook voor eigen rekening van [X] c.s. te laten, nu zij - in de visie van Maeyveld - geschikte aanbiedingen voor een G5-woning hebben geweigerd, dient te zijner tijd nader beoordeeld te worden.

3.8

Het hof zal iedere nadere beslissing aanhouden.

4.Beslissing

Het hof:

stelt Maeyveld in de gelegenheid tot ontkrachting van het bewijsvermoeden dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan dat Maeyveld - althans haar rechtsvoorgangster IMCA - een G5-woning zou aanbieden aan de vereniging [X] , los van de vraag wie op dat moment lid was van de vereniging en/of wie op dat moment [adres] bewoonde;

benoemt als raadsheer-commissaris mr. R.H. de Bock, die daartoe tot raadsheer-commissaris wordt benoemd, in het Paleis van Justitie aan het IJdok 20 te Amsterdam op een nader door de raadsheer-commissaris te bepalen dag en uur;

verwijst de zaak naar de rolzitting van 11 november 2014 voor opgave door de advocaat van Maeveld van verhinderdata aan weerszijden (ook die van de getuigen), met opgave van de namen van de getuigen in de periode december 2014 tot en met maart 2015;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, J.C. Toorman en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2014.