ECLI:NL:GHAMS:2014:4462

• Datum uitspraak: 28 oktober 2014
• Publicatiedatum: 30 oktober 2014
• Zaaknummer: 200.142.284-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; A.M.A. Verscheure; A.A. van Berge
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen notaris inzake verkoop van registergoed uit nalatenschap

In deze zaak heeft klager, de erfgenaam van een overleden moeder, een klacht ingediend tegen de notaris die betrokken was bij de verkoop van een registergoed uit de nalatenschap. Klager stelt dat de notaris tekort is geschoten in zijn zorgplicht door het registergoed voor een te lage prijs aan een bepaalde partij te verkopen. De klacht is ingediend na een eerdere beslissing van de kamer voor het notariaat, die de klacht van klager ongegrond had verklaard. Het hof heeft de zaak behandeld en vastgesteld dat de notaris de verkoop van het registergoed heeft uitgevoerd in overeenstemming met een eerder vonnis van de rechtbank, waarin de wijze van verdeling van de nalatenschap was bepaald. Klager heeft verschillende klachten geuit, waaronder het inschakelen van een niet-makelaar, het niet actief benaderen van investeerders, en het hanteren van een onjuiste richtprijs. Het hof heeft geoordeeld dat de notaris niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de uitvoering van de verkoop door het ingeschakelde makelaarskantoor en dat de klachten van klager in essentie betrekking hebben op dezelfde feiten als in de eerdere procedure. Het hof heeft klager in zijn nieuwe klachten niet-ontvankelijk verklaard op basis van het 'ne bis in idem'-beginsel. De beslissing van de kamer is voor het grootste deel bevestigd, maar het hof heeft de beslissing met betrekking tot de gehanteerde richtprijs vernietigd, omdat deze niet in overeenstemming was met de eerdere uitspraak.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.142.284/01 NOT

nummer eerste aanleg : SHE/2013/73

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 28 oktober 2014

inzake

[appellant],

wonend te [plaats], gemeente[gemeente],

appellant,

tegen

[geïntimeerde],

notaris te [plaats], gemeente [gemeente],

geïntimeerde.

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant (hierna: klager) heeft op 20 februari 2014 - met bijlagen - een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort 's-Hertogenbosch (hierna: de kamer) van 20 januari 2014 (ECLI:NL:TNOKSHE:2014:2). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard
.

1.2.

De notaris heeft op 21 maart 2013 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.

1.3.

Klager heeft op 20 augustus 2014 nog aanvullende stukken bij het hof ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 4 september 2014. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd.

2. De stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3. De feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

3.2.

Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.

Op 14 juli 2008 is de moeder van klager, [naam] (hierna: erflaatster), overleden. Klager, wijlen zijn broer [naam] en zijn drie zussen waren gerechtigd tot de nalatenschap van erflaatster. Tot de nalatenschap van erflaatster behoorde een boerderij met toebehoren gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: objecten 1 tot en met 9), landbouwgrond gelegen te [plaats] nabij [adres] (hierna: object 10) en landbouwgrond gelegen te [plaats] aan [adres] (hierna: object 11). Bij vonnis van de rechtbank Breda (hierna: de rechtbank) van 23 juni 2010 is de wijze van verdeling van een aantal tot de nalatenschap behorende onroerende zaken bepaald, waarbij de objecten 1 tot en met 9 aan [naam] zijn toebedeeld, object 11 aan een van de zusters van klager en is bepaald dat object 10 verkocht zou worden en dat de notaris (bij het vonnis tevens benoemd tot notaris ten overstaan van wie de scheiding en deling van de overige goederen van de nalatenschap zou plaatsvinden) ten behoeve van die verkoop gerechtigd was een makelaar in te schakelen. Bij de verkoop van object 10 heeft de notaris Klijsen Makelaardij Onroerend Goed BV ingeschakeld, een makelaarskantoor dat de NVM-voorwaarden hanteert.

3.3.

Klager heeft in 2012 een tuchtprocedure tegen de notaris gevoerd. De kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen heeft bij beslissing van 10 december 2012 (ECLI:NL:TNOKBRE:2012:YC0906) klager op een onderdeel van zijn klacht tegen de notaris niet-ontvankelijk verklaard en die klacht op zes onderdelen ongegrond verklaard. Tegen die beslissing is geen hoger beroep ingesteld.

4. Het standpunt van klager

Klager stelt dat de notaris, alleen of in vereniging, alles eraan heeft gedaan of alles maar heeft laten gebeuren om object 10 voor een “koopje” toe te spelen aan een bepaalde partij, nu de mogelijkheid om dit te doen via een directe verkoopopdracht eerder mislukte.

Hij verwijt de notaris in het bijzonder het volgende:

i. i) het rechtstreeks inschakelen van een niet-makelaar, die daarmee niet gebonden is aan de NVM-erecode en die daarmee niet valt onder de NVM-tuchtregeling;

ii) het niet “in de markt zetten” van de combinatie van objecten 1 tot en met 9 en object 10 en het niet inwinnen van vakkundige informatie over de financiële consequenties van het gescheiden of in combinatie verkopen van objecten 1 tot en met 9 en object 10;

iii) het hanteren van een richtprijs die in geen verhouding staat tot de registermakelaarstaxatie en latere NVM-indexering;

iv) het aanpassen van het object dat op grond van het vonnis van de rechtbank moest worden verkocht;

v) het toevoegen van een bron die niet toebehoort aan object 10;

vi) het achterhouden van toeslagrechten;

vii) het achterhouden van het bestemmingsplan van de gemeente [gemeente];

viii) het weglaten van een verkoopbord;

ix) het niet vermelden van het te verkopen object op
www.fundalandelijk.nl ;

x) het (vermoedelijk) niet actief benaderen van investeerders/beleggers in “warme grond”;

xi) het “in de markt zetten” van het te verkopen object tijdens de vakantieperiode, en

xii) het niet opnemen van de ontbindende voorwaarde voor koop door een erfgenaam.

Naar de mening van klager is de notaris aldus tekort geschoten in zijn zorgplicht.

5. Het standpunt van de notaris

De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.

6. De beoordeling

Nieuwe klachten

6.1.

Klager heeft in hoger beroep nieuwe klachten geformuleerd met betrekking tot de echtheid van een handtekening op de koopovereenkomst inzake object 10 en de door de notaris op

27 november 2013 verleden akte van partiële verdeling. Op grond van het bepaalde in artikel 107 lid 4 van de Wet op het notarisambt (Wna) dient het hof een aan hem voorgelegde zaak opnieuw in volle omvang te behandelen. In die procedure is voor de behandeling van in appel nieuw geformuleerde klachten geen plaats. Klager zal daarom in zijn nieuwe klachten niet-ontvankelijk worden verklaard. Het hof zal zich dus beperken tot het beoordelen van de klachten zoals die in eerste aanleg zijn geformuleerd.

NVM-makelaar

6.2.

Uit de stukken van het dossier kan worden vastgesteld dat de notaris ten behoeve van de verkoop van object 10 het NVM-makelaarskantoor Klijsen in Oosterhout heeft ingeschakeld. Dat de notaris een niet-makelaar zou hebben ingeschakeld, zoals klager hem verwijt, is dan ook onjuist. De notaris is er niet voor verantwoordelijk wie zich binnen dat kantoor met de uitvoering van de opdracht tot verkoop bezig hield. De notaris mocht ervan uitgaan dat diegene (ook) onder de NVM-erecode zijn werkzaamheden zou verrichten en onder de NVM-tuchtregeling zou vallen.

Overigens is in het vonnis van de rechtbank in het dictum onder punt 4.1.3. bepaald dat de notaris gerechtigd was met betrekking tot de verkoop van object 10
een makelaar in te schakelen, hetgeen dus niet noodzakelijk een NVM-makelaar is. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.

Gezamenlijke verkoop objecten 1 tot en met 9 en object 10

6.3.

Vooropgesteld wordt dat de notaris was gebonden aan hetgeen in het vonnis van de rechtbank was bepaald. Op grond van dit vonnis diende (alleen) object 10 te worden verkocht en was het - in het geval de erfgenamen onderling niet eruit zouden komen - de taak van de notaris de verkoop ter hand te nemen.

Door het overlijden van de broer van klager viel het recht op toedeling met betrekking tot objecten 1 tot en met 9 in zijn nalatenschap, met de afwikkeling waarvan de notaris geen bemoeienis had. Gelet hierop was er naar het oordeel van het hof geen reden voor de notaris om de opdracht tot verkoop van object 10 niet conform het vonnis van de rechtbank uit te voeren. Het is de notaris dan ook niet te verwijten dat hij niet voor een verkoop van objecten 1 tot en met 9 in combinatie met object 10 heeft gekozen en dat hij geen informatie over de financiële consequenties van het gescheiden of in combinatie verkopen van objecten 1 tot en met 9 en object 10 heeft ingewonnen. Dit betekent dat dit klachtonderdeel ongegrond is.

Richtprijs object 10

6.4.

Naar vaste jurisprudentie van het hof geldt in het tuchtrecht de regel dat na behandeling van een klacht door de tuchtrechter, een klacht over “hetzelfde feit” niet andermaal kan plaatsvinden. Dit
ne bis in idem -beginsel leidt ertoe, dat indien kan worden gesproken van “hetzelfde feit”, de beoordeling van het tuchtrechtelijke aspect van de klacht in een eerdere zaak, aan een nieuwe tuchtrechtelijke beoordeling van het handelen van de notaris in de weg staat.

Het hof is van oordeel dat de klacht op het punt van het hanteren van een richtprijs die afwijkt van de registermakelaarstaxatie en latere NVM-indexering in de kern ziet op hetgeen waarover in de eerdere klachtprocedure onherroepelijk is beslist in de onder 3.3. genoemde beslissing van 10 december 2012. Het onderhavige klachtonderdeel heeft betrekking op het handelen dan wel nalaten van de notaris ter zake de vaststelling van de verkoopprijs van object 10 en ziet daarmee op hetzelfde feitencomplex dat aan het in vorenbedoelde beslissing weergegeven klachtonderdeel 2.d. ten grondslag werd gelegd.

Dit betekent dat het
ne bis in idem -beginsel hier aan de orde is, zodat klager met betrekking tot dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.

Grootte object 10

6.5.

De notaris wordt verweten dat hij het object dat op grond van het vonnis moest worden verkocht, heeft aangepast. Het hof begrijpt dat dit onderdeel van de klacht ziet op een afwijkende grootte van object 10. Uit het dossier blijkt dat de grenzen tussen de verschillende registergoederen zijn afgebakend door piketpaaltjes, hetgeen klager op zichzelf ook niet betwist. Zo staat in de verkoopbrochure (bijlage 9 bij repliek in eerste aanleg) dat de nieuwe erfgrenzen met paaltjes deugdelijk zijn aangeduid. Dit betekent dat over de omvang van object 10 geen onduidelijkheid kan bestaan. Dat op de door klager bij beroepschrift overgelegde kaartjes die zijn gebruikt in de civiele procedure respectievelijk bij de verkoop van object 10 de perceelgrenzen gering van elkaar afwijken, is daarom niet van belang. De plaats van de paaltjes is immers bepalend voor de perceelgrenzen van het verkochte. Nu de notaris ter zitting onweersproken heeft gesteld dat na uitmeting van de kadastrale grenzen een verrekening van onder- of overmaat tussen de erfgenamen en de koper zal plaatsvinden, is klager ook niet in zijn financiële belangen geschaad. Dit klachtonderdeel zal ongegrond worden verklaard.

De waterbron van object 9

6.6.

Met betrekking tot de zich op object 9 bevindende waterbron wordt het volgende overwogen. In het proces-verbaal van comparitie bij de rechtbank van 16 maart 2010 (bijlage 34 bij repliek in eerste aanleg) is - kort gezegd en voor zover van belang - opgenomen dat op object 9 een beregeningsput aanwezig is en de
hieraan verbonden beregeningsrechten door de verkrijger van object 9 aan de verkrijger van object 10 zullen worden overgedragen. Het proces-verbaal is mede door klager ondertekend, zodat klager daarmee bekend was. Het verwijt dat de notaris ten onrechte de waterbron aan object 10 heeft toegevoegd treft dan ook geen doel, zodat de klacht ook op dit onderdeel ongegrond zal worden verklaard.

Toeslagrechten

6.7.

De waarde van de toeslagrechten met betrekking tot object 10 valt in de nalatenschap van erflaatster. Eerst op het moment dat de verkoop van object 10 is afgewikkeld en de erfgenamen definitieve overeenstemming hebben bereikt over de verdeling van de nalatenschap van erflaatster, kan de notaris, zoals hij ook heeft aangevoerd, tot uitbetaling van de onder hem berustende gelden van de nalatenschap, waaronder de toeslagrechten, overgaan. Tot dat moment dient de notaris het door hem ontvangen bedrag aan toeslagrechten op zijn derdengeldrekening te laten staan. De klacht dat de notaris de toeslagrechten ‘achterhoudt’ is daarom ongegrond.

Overige klachten met betrekking tot de verkoop van object 10

6.8.

De notaris heeft ten behoeve van de verkoop van object 10 voornoemd makelaarskantoor ingeschakeld. Het was aan dat makelaarskantoor de verkoop zo vorm te geven dat object 10 voor een zo hoog mogelijke prijs zou worden verkocht. Hetgeen klager de notaris in de klachtonderdelen vii tot en met xii verwijt, is - wat hiervan ook zij - daarom de notaris niet toe te rekenen. Niet is gebleken dat de notaris niet op het handelen van het makelaarskantoor heeft mogen vertrouwen. De klacht zal op deze onderdelen eveneens ongegrond worden verklaard.

Conclusie

6.9.

Op grond van het hiervoor onder 6.2. tot en met 6.8. overwogene komt het hof tot de slotsom dat niet kan worden gezegd dat de notaris tekort is geschoten in zijn zorgplicht bij de uitvoering van zijn taken inzake de nalatenschap van erflaatster.

6.10.

Nu het hof met betrekking tot het punt van de gehanteerde richtprijs van object 10 (zie 6.4.) tot een ander beslissing komt dan de kamer, kan de beslissing van de kamer in zoverre niet in stand blijven en zal de beslissing op dat punt worden vernietigd. Voor het overige zal de beslissing van de kamer worden bevestigd.

6.11.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.12.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7. De beslissing

Het hof:

- verklaart klager in de in hoger beroep nieuw geformuleerde klachten niet-ontvankelijk;

- vernietigt de bestreden beslissing met betrekking tot het klachtonderdeel dat ziet op de gehanteerde richtprijs voor object 10;

en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

- verklaart klager niet-ontvankelijk in het klachtonderdeel dat ziet op de gehanteerde richtprijs voor object 10;

- bevestigt de bestreden beslissing voor het overige.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, A.M.A. Verscheure en A.A. van Berge en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2014 door de rolraadsheer.