Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.153.901/01 SKG
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 3093617 KK EXPL 14-867
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 december 2014
inzake
[APPELLANT],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. D.R. Changoer te Amsterdam,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Eigen Haard genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 4 augustus 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 8 juli 2014 (hierna: het vonnis), in kort geding gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellant] als gedaagde.
De appeldagvaarding, met producties, bevat de grieven. Eigen Haard heeft vervolgens een memorie van antwoord genomen.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Eigen Haard zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 november 2014 door hun hiervoor genoemde advocaten doen bepleiten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1
Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.1
[appellant] huurt sinds 1 oktober 1991 van Eigen Haard de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van € 327,27 per maand. Op grond van de schriftelijke huurovereenkomst dient [appellant] het gehuurde zelf te bewonen, mag hij de woning niet geheel of gedeeltelijk onderverhuren, dient hij de woning te gebruiken en te onderhouden als een goed huurder, en zal hij zich onthouden van gedragingen van welke naar algemeen gangbare opvatting mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan de woning, of aan naburige woningen, dan wel overlast aan de omwonenden veroorzaken.
3.1.2
Op 8 april 2014 heeft de politie Amsterdam een hennepplantage in de woning aangetroffen. Uit het proces-verbaal blijkt dat de woning niet werd bewoond, en daarin 272 planten alsmede veertien assimilatielampen aanwezig waren en diefstal van elektriciteit plaatsvond. Ook blijkt uit het proces-verbaal dat [appellant] bij de politie heeft verklaard dat hij de woning had onderverhuurd.
3.1.3 Eigen Haard heeft [appellant] tijdens een gesprek op 15 april 2014 verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] heeft niet aan het verzoek van Eigen Haard voldaan, waarop Eigen Haard de onderhavige procedure is gestart, waarin zij in kort geding ontruiming van de woning vordert.
3.1.3 Eigen Haard heeft [appellant] tijdens een gesprek op 15 april 2014 verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] heeft niet aan het verzoek van Eigen Haard voldaan, waarop Eigen Haard de onderhavige procedure is gestart, waarin zij in kort geding ontruiming van de woning vordert.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Eigen Haard toegewezen en [appellant] veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen, zo nodig met behulp van de sterke arm, met veroordeling in de proceskosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met twee grieven op. Met deze grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, bestrijdt [appellant], kort gezegd, het oordeel van de kantonrechter dat de gevorderde ontruiming toewijsbaar is.
3.3
Het hof zal allereerst ingaan op hetgeen mr. Changoer ter gelegenheid van het pleidooi naar voren heeft gebracht, namelijk dat van de zijde van [appellant] vraagtekens worden gesteld bij de noodzaak om een vordering tot ontruiming in kort geding aanhangig te maken en niet een bodemprocedure af te wachten. Voor zover [appellant] heeft beoogd hiermee te grieven tegen de spoedeisendheid waarvan in het bestreden vonnis wordt uitgegaan, wijst het hof erop dat een dergelijke nieuwe grief zonder ondubbelzinnige toestemming van de wederpartij, waarvan niet is gebleken, niet eerst ter gelegenheid van het pleidooi naar voren kan worden gebracht.
3.4 Het hof stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Aan deze voorwaarde is in het onderhavige geval voldaan. Daartoe overweegt het hof als volgt.
3.5 Tussen partijen staat vast dat in de woning een hennepplantage is aangetroffen met 272 hennepplanten en veertien assimilatielampen en dat die gepaard ging met diefstal van elektriciteit. Voorts was de woning onbewoond en onbeheerd. [appellant] heeft verklaard dat hij de woning (in ieder geval) voor enkele maanden had onderverhuurd. De stelling van [appellant] dat hij niet wist van de hennepplantage, wat daar verder van zij, kan hem niet baten, nu hij op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW Pro als huurder jegens Eigen Haard op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Bovendien is [appellant] tekort geschoten in zijn verplichting om een behoorlijk toezicht over de woning uit te oefenen.
Dit alles overziende is het hof van oordeel dat [appellant] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Dit alles overziende is het hof van oordeel dat [appellant] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.6
Vervolgens moet worden nagegaan of in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter op grond van deze tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal achten. Het hof is van oordeel dat met het samenstel van feiten, te weten een bedrijfsmatige hennepteelt met alle gevaren van dien èn de onderverhuur van de woning, voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter de ontruimingsvordering zal toewijzen. Het woonbelang van [appellant] kan hieraan niet afdoen, nu bestreden is dat [appellant] niet (meer) over andere woonruimte beschikt en tijdens het pleidooi is bestreden dat [appellant] momenteel in de woning verblijft. Voorts is niet aannemelijk dat in de leeftijd of de gezondheidstoestand van [appellant] een bijzonder belang bij het behoud van de woning is gelegen.
3.7
Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven falen en het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 704,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 december 2014.