ECLI:NL:GHAMS:2015:1745 - Gerechtshof Amsterdam - Bevestiging lagere WOZ-waarde door rekening te houden met...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 14/00402

16 april 2014

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de Gemeente Bloemendaal,de heffingsambtenaar,

tegen de uitspraak van 15 mei 2014 in de zaak met kenmerk AWB 13/3654 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

de heffingsambtenaar

[X]te [Z], belanghebbende.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2013, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 1.180.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2013 bekend gemaakt.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 10 juli 2013, de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3.

Bij uitspraak van 15 mei 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.135.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 juni 2014, aangevuld bij brief van 7 juli 2014.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 februari 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.6.

Belanghebbende, die bij aangetekende brief van 23 december 2014, verzonden aan [A-straat 1], [postcode] te [Z], is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is deze brief op 24 december 2014 op voornoemd adres aangeboden en daarbij is blijkens track and trace-gegevens ook getekend voor ontvangst.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.

“Eiser is eigenaar van de woning. De woning is gelegen in het vastgoednieuwbouwproject [plaats] (hierna: het project).

De woning is een twee-onder-één-kapwoning met kelder en inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 916 m³ en de oppervlakte van het perceel is 501 m².”

In hoger beroep zijn tegen deze feitenvaststelling geen bezwaren aangevoerd, zodat het Hof ook hiervan zal uitgaan.

2.2.

In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:

2.3.

Bij het verweerschrift bij de rechtbank is een bijlage opgenomen met onder andere de volgende inhoud:

“FINANCIERINGSREGELING [plaats] VILLA’S FASE 2

De verkoop van de eerste villa’s in woongebied [plaats] op [plaats] is succesvol

afgerond. Inmiddels is (…) de verkoop gestart van fase 2: (…). (…)

In het 1e kwartaal 2012 wordt gestart met de bouw.

Nu kopen nog aantrekkelijker door de [plaats] financieringsregeling. Uw voordeel: 25%!

Uiteraard kunt u de woning direct aankopen door de basisprijs als koopsom VON te voldoen.

Daarnaast kunt u nu profiteren van een gunstige uitgestelde betaling van 25%. Dit betekent dat u nu bij aankoop van uw ‘droomvilla’ slechts 75% van de basisprijs VON hoeft te betalen. (…)

Hoe werkt de financieringsregeling?

 U koopt de woning met een uitgestelde betaling van 25% op de basisprijs VON. Terugbetaling is slechts verplicht voor zover de waarde bij doorverkoop van de woning hoger is dan de prijs die nu betaald wordt.

 De verkoper krijgt een aandeelrecht van 25% in de positieve waardeontwikkeling (het verschil tussen de waarde bij doorverkoop en de basisprijs).


Binnen 3 jaar na oplevering van uw woning heeft u de keuze om de uitgestelde betaling renteloos af te lossen, totaal of gedeeltelijk.

U kunt natuurlijk ook wachten met aflossen tot u uw woning gaat doorverkopen. Het percentage dat u aflost heeft consequenties voor uw percentage in de winstdeling bij verkoop.

Uw keuzemogelijkheden binnen de financieringsregeling:

1. U betaalt de totale 25% uitgestelde betaling van de oorspronkelijke koopsom (renteloos) binnen drie jaar: u behoudt 100% van de waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning.

2. U betaalt binnen drie jaar een gedeelte van de uitgestelde betaling (renteloos) en behoudt een uitgestelde betaling (naar keuze) van 5%, 10%, 15% of 20% van de oorspronkelijke koopsom. Uw winstdeling over de positieve waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning is dan respectievelijk 5%, 10%, 15% of 20%.

3. U betaalt 100% van de uitgestelde betaling pas terug bij doorverkoop van uw woning. Uw winstaandeel over de positieve waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning is 75%.”

3.Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft omtrent het geschil – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen:

“2. Eiser heeft zich – zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat:

- bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. Verweerder heeft, zo stelt eiser, ten onrechte verkopen in uit andere wijken in de gemeente [Z] ten grondslag gelegd aan de waardevaststelling van de woning. Verweerder had bij het vaststellen van de waarde van de woning moeten uitgaan van WOZ-waardes en verkooppijzen binnen het project en had daarbij rekening moeten houden met bestaande financieringskortingen die worden verleend bij de verkoop van nieuwe woningen binnen het project. Gelet hierop is het voor bestaande bewoners niet mogelijk om hun woning te verkopen tegen de door verweerder bepaalde WOZ-waarde omdat het veel goedkoper is om een nieuwe woning aan te schaffen met een kortingsregeling. Om deze reden worden er ook geen reeds bewoonde woningen binnen het project te koop aangeboden, zodat er geen verkoopgegevens van vergelijkbare woningen zijn om de WOZ-waarde op te baseren, aldus nog steeds eiser;

- de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum; en

- de WOZ-waarde van het buurpand op nummer [...] relatief sneller is gedaald dan de WOZ-waarde van de woning.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van zijn beroep en verlaging van de WOZ-waarde tot € 971.000.

3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 31 januari 2014 door [taxateur], taxateur te [woonplaats]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.226.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

6. De in het taxatierapport genoemde eerste drie vergelijkingsobjecten zijn gelegen in andere wijken van de gemeente en vormen geen onderdeel van het project waarin eisers woning is gelegen. In het rapport zijn tevens verkoopgegevens overgelegd van twee objecten die wel zijn gelegen in het project. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopprijzen van de twee objecten die zijn gelegen in het project een beter uitgangspunt vormen voor de vaststelling van de waarde van de woning dan de verkoopgegevens van de drie objecten gelegen buiten het project. Gelet hierop worden de door verweerder gehanteerde eerste drie objecten verworpen.

7. De in het taxatieverslag genoemde verkoopgegevens van de twee binnen het project verkochte objecten [B-straat 1] en [B-straat 2] te [Z] zijn kort vóór de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen ten opzichte van de woning. Deze twee objecten worden hierna ook aangeduid als ‘de vergelijkingsobjecten’.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet met alle verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. Weliswaar heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de fysieke verschillen, met name de ligging en de grootte, voldoende rekening is gehouden maar verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de wijze waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht en de financieringsvoordelen die de kopers daarmee hebben behaald.

9. De twee vergelijkingsobjecten zijn verkocht met onder meer toepassing van een onvoorwaardelijke, directe korting van 10% op de oorspronkelijke vraagprijs. Gelet op het verhandelde ter zitting en de in het taxatierapport genoemde koopsom, waarin deze korting is inbegrepen, heeft verweerder bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woning met dit directe voordeel rekening gehouden.

10. Echter verweerder heeft bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de bij die verkopen overeengekomen uitgestelde betaling van 25% van de koopsom die, zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, evenals de directe korting in de koopakte van de vergelijkingsobjecten is opgenomen. Ook deze uitgestelde betaling levert de desbetreffende kopers naar het oordeel van de rechtbank een financieringsvoordeel op dat in het economische verkeer een zekere waarde vertegenwoordigt. Immers de uiteindelijke betaalde prijs (inclusief financieringskosten) voor een object wordt daardoor verlaagd. Dat een makelaar in een taxatierapport bij de verkoop de waarde van de twee objecten heeft vastgesteld op de oorspronkelijke koopprijs minus enkel de onvoorwaardelijke korting van 10% doet hier niet aan af. Die waardevaststelling was noodzakelijk in verband met financiering door de koper van de voorwaardelijke korting van een kwart van de koopsom en kan daarom niet bepalend zijn voor de waarde van de gefinancierde woningen.

11. Gelet op het vorenstaande kan dan ook niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de twee vergelijkingsobjecten.

12. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 971.000 bedraagt. Hij heeft ter zitting verklaard dat het financieringsvoordeel moet leiden tot een verlaging van de waarde van zijn woning van 10%. Hoe hij tot dit percentage is gekomen heeft hij echter niet onderbouwd, zodat de rechtbank deze waarde verwerpt.

13. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 1.135.000. Daarbij wordt het volgende van belang geacht. De rechtbank stelt het financieringsvoordeel vast op € 45.000. Daarbij gaat zij uit van hetgeen verweerder ter zitting heeft verklaard, namelijk dat er een uitgestelde betaling van ten minste drie jaar geldt voor een kwart van de koopprijs en dat er na afloop van die drie jaar een beperkte terugbetalingsregeling geldt. Gelet hierop stelt de rechtbank het voordeel in het economische verkeer, uitgaande van een rentestand van ongeveer 5% per jaar, op drie jaar maal 5% van € 295.000 (zijnde een kwart van de door verweerder voor de woning bepaalde waarde van € 1.180.000) levert dat een bedrag op van (afgerond) € 45.000. Dit bedrag dient in mindering te komen op de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de woning.”

4.2.

De heffingsambtenaar stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de rechtbank ten onrechte de in het door hem overgelegde taxatierapport opgevoerde vergelijkingsobjecten heeft verworpen. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij met het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport en de daarin aangevoerde drie onderbouwende verkopen ([straatnaam] te [woonplaats], [straatnaam] te [Z] en [straatnaam] te [woonplaats]) aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woning is voldoende rekening gehouden. Daarbij is van belang – zo stelt de heffingsambtenaar - dat de rechtbank ten onrechte de stelling van belanghebbende heeft gehonoreerd dat niet alleen de directe, onvoorwaardelijke korting van 10% op de oorspronkelijke vraagprijs van binnen [plaats] (hierna ook: het project) verkochte objecten een waardedrukkende invloed heeft op de waarde van de woning op de waardepeildatum, maar ook de overeengekomen uitgestelde (en voorwaardelijke) betaling van 25% van de koopsom. Weliswaar verkrijgt de koper van een nieuwbouwwoning in [plaats] daarmee een financieringsvoordeel, maar met dergelijke financieringsregelingen dient geen rekening te worden gehouden bij het bepalen van de waarde van een WOZ-object. Bovendien levert de uitgestelde betaling slechts een rentevoordeel op. Aldus nog steeds de heffingsambtenaar, die concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep.

4.3.

Het Hof neemt veronderstellenderwijs tot uitgangspunt dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarin vermelde transactiegegevens van drie vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat hij, afgezien van het (mogelijke) effect op de waarde in het economische verkeer van de woning van de hiervoor vermelde uitgestelde betaling van 25% van de koopsom van nieuwbouwwoningen in [plaats], voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen die objecten en de woning en de waarde van de woning
in zoverreniet te hoog heeft vastgesteld. Het komt in hoger beroep dan volledig aan op het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de bij verkopen van nieuwbouwwoningen in [plaats] overeengekomen uitgestelde betaling van 25% van de koopsom geen enkel effect heeft op de waarde in het economische verkeer althans op de WOZ-waarde van de woning.

4.4.

Het Hof volgt de heffingsambtenaar niet in dit standpunt. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat ook een uitgestelde (èn voorwaardelijke) betaling van 25% van de koopsom voor de koper – ten minste – een financieringsvoordeel oplevert dat in het economische verkeer een zekere waarde vertegenwoordigt; het Hof sluit zich aan bij hetgeen de rechtbank hierover in onderdeel 10 van haar uitspraak heeft overwogen en maakt deze overwegingen tot de zijne. Aangezien deze korting (blijkens de onder 2.3 aangehaalde financieringsregeling) aan iedere potentiële koper van in [plaats] gelegen nieuwbouwwoningen (fase 2) wordt aangeboden, betreft het hier (anders dan de heffingsambtenaar heeft verdedigd) niet een aan de persoon van de koper gebonden financieringsregeling en is aannemelijk dat de voorwaardelijke kortingsregeling onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een samenstel van afspraken die betrekking hebben op de aankoop(prijs) van de in [plaats] (in fase 2) te realiseren nieuwbouwwoningen.

4.5.

Het feit dat tot het [plaats] behorende objecten door de projectontwikkelaar rond de waardepeildatum te koop zijn aangeboden (en zijn verkocht) met toepassing van de onder 2.3 vermelde financieringsregeling, heeft een negatieve invloed op de prijs van daarmee vergelijkbare - maar zonder financieringsregeling te koop aangeboden - woningen in het park, waaronder de woning van belanghebbende. Een zakelijk handelende, meest biedende gegadigde voor de woning op de waardepeildatum als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ zal immers redelijkerwijs rekening houden met de omstandigheid dat, zoals belanghebbende terecht in zijn beroepschrift in eerste aanleg heeft opgemerkt, het aantrekkelijker is een vergelijkbare nieuwe woning met de door de projectontwikkelaar aangeboden uitgestelde betaling van 25% van de koopsom aan te schaffen, met als gevolg dat de aan dit voordeel toe te kennen waarde in het economische verkeer mede van invloed is op de waarde van de woning en wordt verdisconteerd in de (zonder een dergelijke betalingskorting) te bepalen prijs voor de woning.

4.6.

Hiervan uitgaande, heeft de heffingsambtenaar met de in het taxatierapport opgenomen gegevens van de in [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten [B-straat 1] en [B-straat 2] en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat een dergelijke (waardedrukkende) invloed op de waarde van de woning op de waardepeildatum in het onderhavige geval
de factoontbreekt. Met die gegevens heeft de heffingsambtenaar derhalve niet aannemelijk gemaakt, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Evenals de rechtbank acht ook het Hof het aannemelijk dat de financieringsregeling die kopers van vergelijkbare woningen wordt geboden, zozeer samenhangt met de verkoopprijs van die woningen dat de ter vaststelling van de waarde van de woning te bepalen vergelijkingsprijs van die vergelijkingsobjecten met inachtneming van die financieringsvoorwaarden moet worden bepaald en derhalve ook de WOZ-waarde van de woning (neerwaarts) beïnvloedt.

4.7.

De rechtbank heeft derhalve terecht een korting op de vastgestelde waarde aangebracht.

Bij het kwantificeren van de economische waarde van de financieringsregeling – en vervolgens van het waardedrukkende effect daarvan op de waarde van de woning op de waardepeildatum – moet rekening worden gehouden met diverse onzekere factoren, waarbij het met name gaat om de vragen of en, zo ja, op welke termijn en tegen welke prijs de koper van een nieuwbouwwoning in [plaats] deze woning in de toekomst zal (kunnen) verkopen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een discontering tegen een onzekere rentevoet. De door de rechtbank op grond van al deze factoren in goede justitie berekende korting van € 45.000 op de vastgestelde waarde van de woning is naar ’s Hofs oordeel in elk geval niet te hoog.

Slotsom

4.8.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5.Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.

6.6. Beslissing

Het Hof:

- bevestigt de uitspraak van de rechtbank, en

- bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 493.

De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, E.F. Faase en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.G. Detweiler-Cox, als griffier. De beslissing is op 16 april 2015 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.