Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.143.243/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : 584419 resp. 9672/12
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 februari 2015
inzake
[APPELLANT],
wonend te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. W.J.M. Loomans te Hoorn,
tegen:
de stichting
KRINGLOOP WATERLAND,
KRINGLOOP WATERLAND,
gevestigd te Broek in Waterland, gemeente Waterland,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.W. Witte te Koog aan de Zaan.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Kringloop Waterland genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 29 januari 2014, hersteld bij exploot van 6 februari 2014, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaandam, van 14 november 2013, onder bovengenoemde nummers gewezen tussen hem als eiser in conventie en Kringloop Waterland als gedaagde in conventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak op 18 november 2014 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mr. Loomans heeft zich bediend van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vordering, zoals in hoger beroep gewijzigd, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.
Kringloop Waterland heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “Feitelijke vaststellingen” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 1bestrijdt [appellant] de overweging van de kantonrechter dat het niet ervan is gekomen dat Kringloop Waterland van Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM) ging huren voor een huurprijs die blijvend niet meer dan € 500,= per maand bedroeg, zoals zij als voorwaarde had gesteld. Het hof zal met dit bezwaar bij de beoordeling van het geschil rekening houden. Ook gaan partijen in hoger beroep uit van een lagere afkoopsom dan de kantonrechter heeft genoemd. De overige feiten die de kantonrechter heeft vastgesteld zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
grief 1bestrijdt [appellant] de overweging van de kantonrechter dat het niet ervan is gekomen dat Kringloop Waterland van Algemene Woningbouwvereniging Monnickendam (AWM) ging huren voor een huurprijs die blijvend niet meer dan € 500,= per maand bedroeg, zoals zij als voorwaarde had gesteld. Het hof zal met dit bezwaar bij de beoordeling van het geschil rekening houden. Ook gaan partijen in hoger beroep uit van een lagere afkoopsom dan de kantonrechter heeft genoemd. De overige feiten die de kantonrechter heeft vastgesteld zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.2
Voor zover relevant en aangevuld met andere feiten die als gesteld en niet (voldoende) betwist in hoger beroep zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
i. Met ingang van 15 mei 2010 heeft [appellant] van AWM om niet, althans tegenover de verplichting het volledige onderhoud voor zijn rekening te nemen, de bedrijfsruimte aan de [adres] gehuurd voor een periode van twee jaar. De huurovereenkomst werd op deze wijze gesloten in verband met plannen voor herontwikkeling.
ii. Met ingang van mei 2010 heeft [appellant] de bedrijfsruimte in gebruik gegeven aan Kringloop Waterland, die daarvoor een huurprijs betaalde van (laatstelijk) € 1.850,= plus € 300,= per maand. Deze huurovereenkomst is niet op papier gezet.
iii. Rond mei 2012 is [appellant] in overleg getreden met directeur [Y] van AWM over voortzetting van de hoofdhuurovereenkomst na 15 mei 2012. Omstreeks dezelfde periode is hij in overleg getreden met Kringloop Waterland over de mogelijkheid dat Kringloop Waterland rechtstreeks van AWM zou huren. [appellant] heeft daarvoor een afkoopsom van € 24.000,= bedongen. Kringloop Waterland heeft aanvankelijk te kennen gegeven dat in overweging te willen nemen als [appellant] bij AWM zou bewerkstelligen dat zij verder blijvend niet meer dan € 500,= per maand zou hoeven betalen.
iv. Bij e-mail van 23 augustus 2012 uur heeft Kringloop Waterland [appellant] over het haar door AWM aangeboden huurcontract onder meer het volgende geschreven:
Omdat er in het aangeboden contract, en de gewijzigde versie, voor ons teveel onzekerheden staan hebben we het volgende besloten. Aangezien wij geen gesprekspartner zijn geweest met de heer [Y] is het niet zinvol om contact met hem te zoeken en het contract te laten aanpassen, afspraak was dat jij dit zou regelen.
. je krijgt de helft van het afgesproken bedrag na ontvangst van je (gemailde) factuur.
. Als op of rond 15 mei 2014 de woningbouw ons een contract aanbied voor tenminste een jaar, en gebaseerd op de huidige huur van 500 euro, zal het restant aan je worden overgemaakt.
. Vanzelfsprekend maken we het restant zoveel eerder aan je over als de voorwaarden van de huurovereenkomst worden aangepast op de punten die we met je hebben besproken op 23 augustus 2012, t.w. punt 3.3 en 4.9 en 7.5.2
. Op je verzoek wordt het restant van EUR 12.000 op een derden rekening geparkeerd.
v. Bij e-mail van 28 augustus 2012 heeft Kringloop Waterland aan [appellant] bericht:
[X] heeft afgelopen maandag contact gehad met [Y] en die heeft vervolgens een briefje gemaild met zijn aanpassingen, het contract wil hij niet veranderen. De aanpassing zoals hij die in zin briefje benoemt zijn echter niet de aanpassingen waar [X] om heeft verzocht, sterker nog hij verwijst wederom naar de artikelen die wij juist uit het contract wilde hebben en onacceptabel vinden. We hebben besloten om niet te verzanden in eindeloze discussies over de inhoud. Ons voorstel zoals we je dat eerder hebben gedaan blijft daarom gehandhaafd. Lukt het jou om de gewraakte passages uit het contract te krijgen dan krijg je alsnog de afgesproken afkoopsom. Verder verwijs we je naar ons laatste voorstel.
vi. Op 28 augustus 2012 heeft Kringloop Waterland het door AWM aangeboden huurcontract ondertekend. De huurovereenkomst loopt met ingang van 15 mei 2012 voor een periode van twee jaar. De huurprijs bedraagt € 500,= per maand exclusief nutsvoorzieningen.
In artikel 3.3 van de huurovereenkomst is bepaald:
Afhankelijk van de fase van projectontwikkeling/herstructurering van het gebied, kan mogelijk verhuurder het aanbod doen de huurtermijn te verlengen. Huurder is niet verplicht daar gebruik van te maken.
In artikel 4.9 is bepaald:
Met het oog op de geplande bouwontwikkeling op de locatie zal de huurovereenkomst van rechtswege eindigen op 15 mei 2014. Mocht huurder de overeenkomst willen verlengen en artikel 3.3 is niet van toepassing dan is dat mogelijk onder de in deze overeenkomst opgenomen bepalingen met uitzondering van de netto huurprijs. Deze bedraagt per 15 mei 2014 € 2.500,= per maand.
In artikel 7.5.2 is bepaald:
Verhuurder is bevoegd elke 5 jaar, d.w.z. voor het eerst na 15 mei 2014 een wijziging van de huurprijs aan de markthuurwaarde te verlangen.
vii. Bij e-mail van 30 augustus 2012 heeft Kringloop Waterland aan [appellant] bericht:
Telefonisch met [Z] afgesproken dat we de helft van de overeengekomen afkoopsom gaan overmaken. De reden hiervoor is intussen wel duidelijk. Wil je om verdere misverstanden of dreigementen te voorkomen ons een aangepaste nota sturen wel met de vermelding onder welke voorwaarden we de restantbetaling doen? Dus het tweede deel van de afkoopsom wordt overgemaakt zodra we van de heer [Y] een aangepast contract (of een suppletie) krijgen waarin de gewraakte artikelen zijn verwijdert of rond mei 2014 als de onderhandelingen zijn afgerond over verlenging van de huurtermijn met tenminste een jaar waarbij en de maandelijkse huur een bedrag wordt wat is gebaseerd op de 500 euro die we nu betalen. Per email is prima ik zorg ervoor dat het morgen aan je wordt overgemaakt (...)
viii. In de nacht van 2 september 2012 heeft [appellant] zich toegang verschaft tot het gehuurde. Hij is betrapt toen hij doende was de elektriciteitsvoorziening onklaar te maken. Bij niet onherroepelijk strafvonnis van de rechtbank Noord-Holland van 10 februari 2014 is [appellant] ter zake veroordeeld tot een werkstraf van zestig uur en een maatregel van schadevergoeding ter hoogte van € 1.184,34.
ix. Bij e-mail van 23 september 2013 heeft de (toenmalige) advocaat van AWM aan Kringloop Waterland bericht dat AWM in verband met de stand van zaken met betrekking tot de herontwikkeling geen voorstel zal doen voor verlenging van de looptijd van de huurovereenkomst na 15 mei 2014. Kringloop Waterland werd verzocht de bedrijfsruimte uiterlijk op 15 mei 2014 te hebben ontruimd.
x. Ten tijde van het pleidooi in hoger beroep, op 18 november 2014 maakte Kringloop Waterland nog immer gebruik van de bedrijfsruimte tegen de met AWM oorspronkelijk overeengekomen huurprijs van € 500,= exclusief nutsvoorzieningen per maand.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert [appellant], na eiswijziging in hoger beroep, veroordeling van Kringloop Waterland tot betaling van € 23.150,=, zijnde het onder 2.2 iii bedoelde bedrag van € 24.000,= verminderd met een door Kringloop Waterland aan hem onverschuldigd betaald bedrag van € 850,=. Hij legt aan zijn vordering ten grondslag dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een door Kringloop Waterland te betalen afkoopsom ter grootte van eerstgenoemd bedrag, waarna zij zijn blijven steken in een discussie over de termijn waarop dat bedrag moest worden betaald. Door onderhandeling met AWM heeft [appellant], zo stelt hij, ervoor gezorgd dat Kringloop Waterland het huurcontract heeft kunnen sluiten zoals zij dat wenste, zodat het bedrag verschuldigd is. Voor het geval het hof zou oordelen dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt vordert [appellant] in hoger beroep voorts dat voor recht wordt verklaard dat Kringloop Waterland de onderhandelingen, althans de onderhandelingen over de betaling van de tweede termijn, op onrechtmatige wijze heeft afgebroken en Kringloop Waterland wordt veroordeeld de onderhandelingen te hervatten op straffe van verbeurte van een dwangsom.
3.2
Kringloop Waterland heeft betwist dat zij met [appellant] wilsovereenstemming heeft bereikt over de verschuldigdheid van de gevorderde afkoopsom. Ook betwist zij de onderhandelingen daarover op onrechtmatige wijze te hebben afgebroken.
3.3
De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van de afkoopsom afgewezen op grond van de overweging dat partijen daarover geen bindende afspraak hebben gemaakt. Tegen dat oordeel en de gronden waarop het berust, komt [appellant] op met zes grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
3.4
[appellant] stelt dat partijen volledige overeenstemming hebben bereikt over de betaling van een afkoopsom van € 24.000,=. Dit blijft echter bij een blote stelling (“keihard overeengekomen”). [appellant] laat na te vermelden wanneer en hoe dat zou zijn gebeurd. Dit is des te opvallender, omdat [appellant] in eerste aanleg nog uitging van een afkoopsom van € 25.000,= en daarvoor ook een factuur heeft gestuurd. Kringloop Waterland heeft het bestaan van volledige overeenstemming betwist. Volgens haar waren aan de verschuldigdheid van de afkoopsom voorwaarden verbonden, waaraan niet is voldaan. Zij legt uit dat zij alleen bereid was een zo hoge afkoopsom te betalen als daar voor haar een behoorlijk financieel voordeel tegenover stond, dat wil zeggen dat zij voor langere tijd de zekerheid zou hebben dat zij de bedrijfsruimte kon huren tegen een all-in huur van € 500,= per maand in plaats van de aan [appellant] betaalde € 2.150,= Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [appellant] zich beperkt tot een herhaling van zijn stelling, die door het overgelegde bewijsmateriaal, de e-mailwisseling tussen partijen, niet (voldoende) wordt ondersteund. Het door [appellant] in hoger beroep gedane aanbod te bewijzen dat partijen overeenstemming hadden over de hoogte van de afkoopsom is niet toereikend, omdat duidelijk is dat het bedrag zelf niet het discussiepunt was, maar wel de voorwaarden waaronder dat bedrag verschuldigd zou raken. Aan de stelling dat partijen de afkoopsom van € 24.000,= zijn overeengekomen, gaat het hof dan ook als onbewezen voorbij.
3.5
Subsidiair heeft [appellant] aangevoerd dat partijen in ieder geval met betrekking tot de betaling van de helft van de afkoopsom wilsovereenstemming hebben bereikt. Hij beroept zich in dit verband op de hierboven aangehaalde e-mail van Kringloop Waterland van 23 augustus 2012, waarin zij heeft geschreven dat zij de helft van het besproken bedrag van € 24.000,= zal betalen en de andere helft zal betalen onder de voorwaarden zoals genoemd in die e-mail. Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. Zoals Kringloop Waterland in haar e-mail van 28 augustus 2012 ook tot uitdrukking heeft gebracht behelsde de e-mail van 23 augustus 2012 een voorstel. Bij brief van 30 augustus 2012 heeft [appellant] Kringloop Waterland gefactureerd voor een afkoopsom van € 25.000,=, te betalen “per omgaande”. Op dat moment had hij het voorstel van 23 augustus 2012, dat was herhaald in de e-mail van Kringloop Waterland van 30 augustus 2012, dus nog niet aanvaard. Bij brief van 25 september 2012 heeft Kringloop Waterland vervolgens aan [appellant] medegedeeld dat zij de onderhandelingen inmiddels had afgebroken en bij brief van 19 oktober 2012 dat haar voorstellen waren ingetrokken. Van een uitlating of handeling van [appellant] in de periode daarvoor waaruit blijkt dat hij het voorstel voorafgaande aan de intrekking alsnog had aanvaard, is het hof niet gebleken. Het voorstel is derhalve komen te vervallen. De mededeling van [appellant] in de toelichting op de vijfde grief dat hij de voorwaarden alsnog accepteert, kan hem daarom niet baten.
3.6
Het meer subsidiaire betoog van [appellant] dat de eisen van de precontractuele goede trouw zich ertegen verzetten dat Kringloop Waterland de onderhandelingen over de afkoopsom afbrak zoals zij heeft gedaan, volgt het hof evenmin. Partijen waren in onderhandeling. Kringloop Waterland heeft in dat kader op 23 augustus 2012 aan [appellant] een voorstel gedaan. Op 30 augustus 2012 bleek dat [appellant] dat voorstel (nog) niet had aanvaard. Vervolgens verschafte [appellant] zich onrechtmatig toegang tot het gehuurde en bracht hij daar de elektriciteitsvoorziening in het ongerede. Onder deze omstandigheden was Kringloop Waterland gerechtigd haar voorstel in te trekken en de onderhandelingen met [appellant] af te breken. Van een gerechtvaardigd vertrouwen van [appellant] in de totstandkoming van de overeenkomst of van andere omstandigheden die het afbreken van de onderhandelingen op dat moment onaanvaardbaar maakten, is het hof niet gebleken. Tot die conclusie is onvoldoende dat Kringloop Waterland op 28 augustus 2012 al de rechtstreekse overeenkomst met AWM was aangegaan die het voorwerp en het doel van de onderhandelingen van partijen vormde en dat [appellant] zijn positie jegens AMW daartoe had opgegeven. Een uitzondering op het uitgangspunt dat iedere onderhandelende partij vrij is onderhandelingen af te breken doet zich hier dus niet voor.
3.7
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven tevergeefs zijn voorgedragen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellant], als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verwijst [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot heden aan de zijde van Kringloop Waterland begroot op € 1.920,= aan verschotten en € 3.474,= voor salaris advocaat, te voldoen binnen 14 dagen na dit arrest;
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2015.