Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.142.701/01
rolnummer rechtbank Amsterdam : 1394697 CV EXPL 12-35190
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 januari 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXCALIBUR REAL ESTATE B.V.,
EXCALIBUR REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te ’s-Hertogenbosch,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1],
wonend te [woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonend te [woonplaats]
3. [geïntimeerde sub 3],
wonend te [woonplaats],
4. [geïntimeerde sub 4],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Excalibur en [geïntimeerden] genoemd.
Excalibur is bij dagvaarding van 13 februari 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 28 januari 2014, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen Excalibur als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met een productie;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 18 november 2014 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, Excalibur aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Excalibur heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de hierna te noemen woning zal toewijzen, de gevorderde verklaring voor recht zal geven, alsmede [geïntimeerden] zal veroordelen tot betaling van € 1.365,62, te vermeerderen met de huur vanaf 1 april 2014 en wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging voor zover de vorderingen van Excalibur zijn afgewezen en tot vernietiging voor zover de vorderingen van Excalibur zijn toegewezen, met beslissing over de proceskosten.
Excalibur heeft, voorts, geconcludeerd tot, zakelijk, verwerping van het incidenteel appel, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen en niet in het hoger beroep betrokken tussenvonnis van 8 augustus 2013 onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende. De rechtsvoorgangster van Excalibur, Delphi Nederland B.V. (hierna: Delphi), heeft op 11 mei 2006 met [geïntimeerden] een koopovereenkomst gesloten betreffende diverse onroerende zaken aan het [adres] te [plaats]. Delphi heeft daarbij onder andere de woning aan het [adres] (hierna: de woning) van [geïntimeerden] gekocht. In hetzelfde pand wordt op de begane grond een café (“Het Paardje”) geëxploiteerd. De woning was ten tijde van de overdracht door [geïntimeerden] aan Delphi - sinds 5 januari 2006 - door [geïntimeerden] verhuurd aan de huurder van het voormelde ondergelegen café. Delphi en [geïntimeerden] zijn overeengekomen dat [geïntimeerden] de woning, na eigendomsoverdracht aan Delphi, van Delphi (terug)huren en haar onderverhuren aan de huurder van het café. De huurprijs van de woning bedraagt thans € 502,08 per maand.
3.2.
Bij inleidende dagvaarding heeft Excalibur gevorderd, samengevat:
i. ontbinding van de huurovereenkomst;
ii. voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] zich niet als een goed huurder hebben gedragen;
iii. ontruiming van de woning;
iv. veroordeling van [geïntimeerden] in de eventuele kosten van de ontruiming;
v. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van huurachterstand, te vermeerderen met wettelijke rente;
vi. hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
3.3.
Tijdens het geding in eerste aanleg heeft Excalibur bij akte vermindering van eis gemeld dat [geïntimeerden] vóór betekening van de hersteldagvaarding op 13 augustus 2012, maar na het uitbrengen van eerdere dagvaardingen, de volledige huurachterstand per 1 mei 2012 op 9 augustus 2012 hebben voldaan en dat per 30 november 2012 geen sprake meer was van huurachterstand. Bij conclusie van repliek heeft Excalibur naar voren gebracht dat een nieuwe huurachterstand was ontstaan over de maanden januari, februari en maart 2013. Excalibur heeft daarna, tijdens de comparitie van partijen op 5 november 2013, verklaard dat ook die huurachterstand niet meer bestond. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] vervolgens bij het bestreden vonnis uitsluitend veroordeeld tot vergoeding van de wettelijke rente over de niet-tijdig betaalde huurtermijnen over de periode 1 januari 2008 tot en met 9 augustus 2012, telkens vanaf de datum van verzuim tot 9 augustus 2012 en [geïntimeerden] veroordeeld in de proceskosten. De overige vorderingen van Excalibur, waaronder de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, zijn door de kantonrechter afgewezen.
3.4.
In haar memorie van grieven komt Excalibur op tegen de beslissing van de kantonrechter voor zover haar vorderingen daarbij zijn afgewezen. Excalibur heeft daarin een overzicht gegeven van de maandelijks verschuldigde huur en de ontvangen betalingen over de periode juli 2006 tot en met maart 2014. Volgens Excalibur blijkt uit dat overzicht dat vanaf november 2006 tot en met maart 2014 onafgebroken sprake is geweest van huurachterstanden. Op vragen van het hof heeft Excalibur bij het pleidooi in hoger beroep geantwoord dat zij tijdens het geding in eerste aanleg in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat op zekere momenten geen huurachterstand meer bestond en dat zulks op een vergissing berustte. Excalibur stelt dat [geïntimeerden] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de huur niet volledig en structureel te laat hebben betaald en dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (en in het verlengde daarvan de vordering tot ontruiming) niet toewijsbaar is. Excalibur vordert daarnaast - kennelijk onder vermeerdering van eis - [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot, kort gezegd, betaling van de huurachterstand per 1 april 2014, € 1.365,62.
3.5.
[geïntimeerden] hebben bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van de eis van Excalibur ten opzichte van de eerste aanleg met de vordering tot betaling van € 1.365,62. Zij menen dat onvoldoende duidelijk is gemaakt op welke onderdelen de eis is gewijzigd en dat de eiswijziging zo laat in de procedure in strijd is met de goede procesorde. Deze bezwaren worden verworpen, omdat het Groenveld c.s. kennelijk voldoende duidelijk is geworden wat de eiswijziging inhoudt en het een procespartij vrij staat bij haar memorie van grieven haar eis te vermeerderen.
3.6.
[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat partijen na totstandkoming van de huurovereenkomst onderhandelingen hebben gevoerd ter beëindiging van alle conflicten die tussen partijen waren gerezen als gevolg van de vastgoedtransactie waarvan de verkoop (en huur) van de woning slechts een onderdeel was. [geïntimeerden] stellen dat zij gedurende die onderhandelingen en in afwachting van de uitkomst daarvan betaling van de huur mochten opschorten en dat daarom geen sprake is van structureel tekortschieten in tijdige betaling van de huur.
3.7.
Het hof overweegt als volgt. De juistheid van het betoog van [geïntimeerden] dat partijen hebben afgesproken dat [geïntimeerden] betaling van de verschijnende huurtermijnen gedurende de onderhandelingen mochten opschorten, is niet komen vast te staan. Excalibur heeft die stelling betwist. De juistheid ervan volgt niet uit de door [geïntimeerden] overgelegde bewijsstukken. Uit de e-mail van [geïntimeerde sub 1] aan Excalibur van 23 september 2008 (productie 7 bij conclusie van antwoord) blijkt dat door Excalibur tijdens de onderhandelingen nog aanmaningen werden verstuurd en uit het antwoord op die e-mail van Excalibur van 25 september 2008 (productie 8 bij conclusie van antwoord) kan slechts worden afgeleid dat door Excalibur de incasso van de vordering werd stopgezet, wat iets anders is dan instemming met opschorting. Nu [geïntimeerden] niet (voldoende specifiek) bewijs van deze stelling hebben aangeboden, moet daaraan als onbewezen worden voorbij gegaan. Het hof voegt daaraan nog toe dat al helemaal geen rechtvaardiging is gegeven voor het feit dat [geïntimeerden] volgens het betalingsoverzicht dat door Excalibur in de memorie van grieven is verschaft, na beëindiging van de onderhandelingen, weliswaar vanaf december 2008 betaling van de verschijnende huurtermijnen hebben hervat, maar op dat moment niet de huurachterstand die over de periode tot en met november 2008 was ontstaan (€ 10.449,68) hebben aangezuiverd.
3.8.
Volgens genoemd overzicht is de huurachterstand daarna tot augustus 2012 verder opgelopen tot € 13.143,74 en door een betaling op 8 augustus 2012, kort voor het uitbrengen van de inleidende dagvaarding, verminderd tot € 5.163,83. Excalibur heeft echter onduidelijkheid laten ontstaan door [geïntimeerden] te dagvaarden tot betaling van een huurachterstand van € 6.200,91 (per 1 mei 2012) en na ontvangst van dat bedrag bij akte tot vermindering van eis d.d. 20 december 2012 te vermelden dat per november 2012 geen huurachterstand meer bestond, terwijl volgens het overzicht in de memorie van grieven per 1 november 2012 nog een huurachterstand van € 5.608,58 aanwezig was. Dezelfde onduidelijkheid heeft Excalibur gecreëerd door bij conclusie van repliek (28 maart 2013) een "nieuwe" huurachterstand te melden van drie maanden (€ 1.334,25 over de maanden januari tot en met maart 2013) en bij de comparitie van partijen (5 november 2013) wederom te verklaren dat op dat moment geen achterstand meer bestond, terwijl de huurachterstand volgens het overzicht in de memorie van grieven op dat moment € 5.137,14 bedroeg.
3.9.
[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat het in de memorie van grieven gegeven overzicht niet strookt met het standpunt van Excalibur in eerste aanleg. Dit is op zichzelf juist omdat dat eerdere standpunt, zoals Excalibur bij het pleidooi in hoger beroep heeft verklaard, op (een) vergissing(en) berustte. Het hof acht deze vergissing onvoldoende gemotiveerd bestreden en overigens aannemelijk, zodat het Excalibur vrij staat haar erkenning te herroepen (artikel 154 Rv Pro.). Anders dan [geïntimeerden] menen, behoefde Excalibur geen (afzonderlijke) grief te formuleren tegen de vaststelling door de kantonrechter dat Excalibur had erkend dat de vordering was voldaan.
3.10.
[geïntimeerden] betwisten niet, althans niet gemotiveerd, de juistheid van het eerder genoemde door Excalibur bij memorie van grieven gegeven overzicht. Zij bestrijden uitsluitend in algemene bewoordingen dat een huurachterstand bestaat, daarbij – zoals gezegd – wijzend op hetgeen Excalibur in eerste aanleg heeft aangevoerd. Zij hebben in productie 13 bij memorie van antwoord becijferd dat zij per 17 juni 2014 zelfs € 3.273,39 teveel aan Excalibur hebben betaald. [geïntimeerden] kan daarin niet worden gevolgd omdat (ook) daarbij het bedrag van € 6.200,91 dat Excalibur bij de inleidende dagvaarding bij vergissing hanteerde als vertrekpunt voor de becijfering wordt genomen. Dat [geïntimeerden] meer hebben betaald dan op het overzicht van Excalibur is aangegeven of dat op dat overzicht onjuiste bedragen aan verschuldigde huur zijn vermeld, is niet door [geïntimeerden] gesteld en is ook niet gebleken.
3.11.
Op grond van het in de memorie van grieven gegeven overzicht wordt dan ook geconcludeerd dat, in ieder geval vanaf december 2008, nadat de onderhandelingen gedurende welke [geïntimeerden] betaling van de huur hebben opgeschort waren beëindigd, tot 1 februari 2014 een (in omvang steeds wisselende) huurachterstand heeft bestaan van meer dan drie maanden en dat die huurachterstand per 1 april 2014
€ 1.365,62 bedroeg. Die tekortkoming in de verplichting tot (tijdige) betaling van de huur rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Hieraan kan niet afdoen de stelling van [geïntimeerden] dat Excalibur structureel verzuimde betalingsherinneringen naar het juiste adres te sturen. Partijen zijn immers een fatale termijn overeengekomen (zie hierna onder 3.13) en het is de eigen verantwoordelijkheid van [geïntimeerden] om voor tijdige betaling van de huur zorg te dragen. De vordering van Excalibur tot betaling van de huurachterstand per 1 april 2014 is eveneens toewijsbaar, evenals de vordering tot betaling van vanaf 1 april 2014 verschenen huurtermijnen, met rente. De in het verlengde van de ontbinding gevorderde ontruiming van de woning is niet toewijsbaar omdat de woning is onderverhuurd aan een derde. Omdat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, heeft Excalibur geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht dat [geïntimeerden] zich niet als goed huurder hebben gedragen.
3.12.
Grief 1 in incidenteel appel is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter met betrekking tot de verschuldigde wettelijke rente over niet-tijdig betaalde huurtermijnen over de periode van 1 januari 2008 tot en met augustus 2012 vanaf de datum van verzuim tot 9 augustus 2012. [geïntimeerden] betwisten dat zij zonder nadere ingebrekestelling in verzuim zijn geraakt en wettelijke rente verschuldigd zijn geworden.
3.13.
[geïntimeerden] hebben niet, althans niet gemotiveerd betwist dat de op naam van partijen gestelde schriftelijke huurovereenkomst (productie 4 bij inleidende dagvaarding), hoewel niet door hen ondertekend, tussen partijen als overeengekomen heeft te gelden. Partijen zijn blijkens die schriftelijke huurovereenkomst overeengekomen dat de huur bij vooruitbetaling is verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft. Het betoog van [geïntimeerden] dat zij niet, of althans onvoldoende door Excalibur in gebreke zijn gesteld ten aanzien van de huurachterstand zodat zij niet in verzuim zijn geraakt, is dan ook ongegrond. Het verzuim van [geïntimeerden] is ontstaan door het enkele verstrijken van die termijn, zonder dat ingebrekestelling is vereist. Ten slotte is van belang dat hiervoor al werd overwogen dat het beroep op opschorting niet gegrond is. De grief faalt.
3.14.
Het voorgaande resulteert er in dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover daarbij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen en dat [geïntimeerden] zullen worden veroordeeld tot betaling van
€ 1.365,62 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening. Het vonnis zal voor het overige zal worden bekrachtigd. De grief van [geïntimeerden] tegen de kostenveroordeling faalt, reeds omdat de door Excalibur gevorderde ontbinding zal worden toegewezen. Het bewijsaanbod van partijen wordt als te algemeen en te vaag van de hand gewezen.
€ 1.365,62 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening. Het vonnis zal voor het overige zal worden bekrachtigd. De grief van [geïntimeerden] tegen de kostenveroordeling faalt, reeds omdat de door Excalibur gevorderde ontbinding zal worden toegewezen. Het bewijsaanbod van partijen wordt als te algemeen en te vaag van de hand gewezen.
3.15.
[geïntimeerden] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vordering tot ontbinding van na te melden huurovereenkomst is afgewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres] te [plaats];
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige en, voorts:
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling aan Excalibur van een bedrag van
€1.35,62, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling aan Excalibur van de vanaf 1 april 2014 verschenen huurtermijnen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Excalibur in principaal hoger beroep begroot op € 781,52 aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris en in incidenteel hoger beroep op € 894,-- voor salaris;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2015.