Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer : 200.138.094/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 1391121 EA VERZ 12-1935
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 mei 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ [X] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. R.V.H. Jonker te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats],
verweerder,
advocaat: mr. M. Ellens te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [X] B.V. en [geïntimeerde] genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 19 augustus 2014 een tussenbeschikking gegeven.
Op 22 oktober 2014 heeft [geïntimeerde] een getuige doen horen. [X] B.V. heeft ervan afgezien getuigen te doen horen in contra-enquête.
[geïntimeerde] en [X] B.V. hebben zich achtereenvolgens schriftelijk uitgelaten over de resultaten van de bewijslevering.
2.Verdere beoordeling van het hoger beroep
2.1
Met juistheid heeft de kantonrechter in het bestreden tussenvonnis van 10 januari 2013 overwogen dat het bij de kwalificatie van de overeenkomst van partijen als huur van woonruimte of als huur van bedrijfsruimte erom gaat te bepalen wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Evenzeer met juistheid heeft de kantonrechter in dat tussenvonnis overwogen dat als zou komen vast te staan dat [X] vanaf het begin op de hoogte was van de plannen van [geïntimeerde] om in het gehuurde te gaan wonen, [X] sr. ten tijde van de verbouwing aldaar aanwezig was en zijn goedkeuring daaraan heeft gegeven, in ieder geval is bewezen dat partijen, in afwijking van hetgeen in de overeenkomst is bepaald, feitelijk zijn overeengekomen dat het gehuurde zou worden gebruikt als woonruimte.
2.2
Bij de tussenbeschikking van 19 augustus 2014 heeft het hof [geïntimeerde] toegelaten tot nader bewijs van zijn stelling dat [X] B.V. ervan op de hoogte was dat [geïntimeerde] het gehuurde verbouwde tot woonruimte en daarin ging wonen, in het bijzonder door het alsnog als getuige doen horen van [C].
2.3
[C] heeft vervolgens als getuige, voor zover voor het bewijs van belang, het volgende verklaard.
(…)
Een vriend van mij (…) wees mij erop dat de onderhavige ruimte al een lange tijd leeg stond. Ik heb toen met [X] B.V. gebeld en gezegd dat wij er wilden gaan wonen. Wij, dat waren [geïntimeerde] en ik. [geïntimeerde] was destijds een bekende van mij (…). Ik had hem erbij gezocht om er samen in te gaan wonen. Er heeft twee keer in de ruimte zelf een bespreking plaats gevonden in aanwezigheid van [X] sr. voordat wij het contract hebben ondertekend. De eerste keer hebben wij [X] sr. onze plannen uiteengezet om er te gaan wonen en hoe wij de ruimte wilden splitsen. Het was een grote lege ruimte, dus wij bespraken dat wij die zouden splitsen en dat in beide delen een badkamer, slaapkamer en keuken zouden worden ingebouwd. (…) Bij het tweede gesprek, of in ieder geval snel, zijn wij tot overeenstemming gekomen. (…)
Ik was in die periode in loondienst. In de gesprekken die wij met [X] sr. hadden was in eerste instantie geen sprake van gebruik als bedrijfsruimte, ook niet voor wat betreft [geïntimeerde]. Pas toen het contract werd toegestuurd zei [X] sr. dat hij bij nader inzien liever een contract voor bedrijfsruimte wilde. Ik kan mij niet herinneren dat [X] sr. op een eerder moment al had gezegd dat de overgang van huur van bedrijfsruimte naar huur van woonruimte een probleem zou zijn. Hoewel ik dus geen eigen bedrijf had, heb ik toch het huurcontract ondertekend, omdat de woningmarkt nu eenmaal krap is en de verhuurder het voor het zeggen heeft. Ik had wat adviezen ingewonnen en het was zo overduidelijk de bedoeling dat wij er zouden gaan wonen, dat ik geen problemen voorzag. Ik kan mij nog herinneren dat ik met [geïntimeerde] besprak dat het goed uitkwam dat hij wel een bedrijf had, zodat het tenminste nog een beetje leek op wat er in het contract stond. (…)
U vraagt mij naar het belang van [X] B.V. om de ruimte als woonruimte te verhuren. Ik weet dat niet, maar de ruimte stond al heel lang leeg en eromheen waren allerlei andere woningen die ook door [X] B.V. werden verhuurd, bijvoorbeeld aan mijn bovenbuurman [D] ([adres]).
Tijdens de verbouwing is [X] sr. een aantal keren langs gekomen. Ook nadat wij er waren gaan wonen kwam hij ongeveer twee keer per jaar langs. Hij kwam daar wel in de buurt omdat hij daar woningen had verhuurd en daaronder een garage had. Het was een bewaakte parkeergarage. [D] van [adres] werkte daar. Hij parkeerde de auto’s in. Het kan [X] sr. in gesprekken met [D] niet zijn ontgaan dat wij daar woonden. Het was niet iets waar wij geheimzinnig over hoefden te doen.
Volgens mij heb ik vanaf het begin op dat adres ingeschreven gestaan.
(…)
Ik heb opgegeven moment een ander huis gekocht en daarom ben ik rond 1998 daar weggegaan. Vervolgens heeft mijn zus daar een jaar of drie gewoond. (…)
U toont mij drie brieven uit 2002 van [X] B.V. en mijzelf (producties 8, 9 en 10 bij de mondelinge behandeling van 8 april 2014). Mijn zus wilde in die periode naar Assen toe en [X] kwam toen met een nieuw contract met een hogere prijs en ik had geen zin in die discussie. Ik denk dat ik in de brief van 5 augustus expres niet over een woonruimte of huis heb gesproken omdat ik op dat moment de discussie niet wilde voeren. Ik probeerde door een beetje mee te bewegen de termijn wat op te rekken. Ik weet niet of [X] sr. wist dat mijn zus er woonde. Nu ik u hoor dicteren zeg ik dat ik denk dat [X] sr. toen al was overleden. Als dat niet juist zou zijn dan is het in ieder geval zo dat in die periode [X] sr. niet meer aan het roer stond. Andere personen hadden toen het beheer van [X] sr. overgenomen en het werd toen wat professioneler.
(…)
Ik denk dat [geïntimeerde] ook aanwezig is geweest bij de twee door mij genoemde gesprekken in het begin.
[X] sr. heeft tijdens de verbouwing beide ruimtes bezocht. Ik weet niet zeker of hij na de verbouwing de beide woningen heeft bezocht, dus ook niet of ik hem zelf na de verbouwing in mijn woning heb ontvangen. [X] sr. had wat meer contact met [geïntimeerde].
2.4
[geïntimeerde] zelf heeft als getuige in eerste aanleg onder meer verklaard:
Bij de eerste bijeenkomst waarbij [C], [X] senior en ik aanwezig waren, is aan de orde gekomen dat het om een verbouwing tot een woning zou gaan. Het enige doel was dat wij daar zouden gaan wonen en dat [X] senior heeft gezegd dat hij dat prima vond.
Voorts heeft [geïntimeerde] verklaard dat [X] sr. tijdens de verbouwing een aantal malen is langsgekomen in het pand waarin het gehuurde zich bevindt en de daarin aangebrachte voorzieningen heeft gezien, waaronder de badkamer en de keuken. Voorts zijn in eerste aanleg nog twee andere getuigen gehoord, [A] en [B], die hebben verklaard dat zij [X] sr. tijdens de verbouwing in het gehuurde (althans de ruimte waarin het gehuurde werd gebouwd) hebben ontmoet. Uit de verklaring van [A] leidt het hof af dat [X] sr. destijds moet hebben gezien dat het een verbouwing tot woonruimte betrof.
2.5
Naar het oordeel van het hof is [geïntimeerde] met de hiervoor bedoelde getuigenverklaringen, in onderling verband beschouwd, in het van hem gevraagde bewijs geslaagd. Bekendheid en toestemming van de toenmalige bestuurder van [X], [X] sr., met het voornemen van [geïntimeerde] in het gehuurde te gaan wonen en met de verbouwing van het gehuurde tot woonruimte, zijn uit die verklaringen in (ruim) voldoende mate af te leiden. Hieraan doet niet af dat [C] in zijn brief van 5 augustus 2002 aan [X] (productie 9 zijdens [X] in hoger beroep) kennelijk moeite heeft gedaan het gebruik van het woord “woning” of “woonruimte” te vermijden. De door hem als getuige daarvoor gegeven verklaring komt het hof begrijpelijk voor.
2.6
Evenmin kan aan de conclusie dat [geïntimeerde] is geslaagd in het bewijs, afdoen dat [geïntimeerde] destijds wel degelijk een bedrijf uitoefende en op basis daarvan een met btw belaste huur in rekening gebracht kreeg. Uit de verklaring van [C] blijkt dat de bedrijfsuitoefening door [geïntimeerde] voor partijen eerder een prettige bijkomstigheid was dan de grondslag van de overeenkomst. Wanneer het erom gaat te bepalen of een huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte of op bedrijfsruimte waarop artikel 7:290a BW van toepassing is, is het te hanteren criterium dat de overeenkomst alleen dan niet wordt geacht betrekking te hebben op woonruimte als de partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan wonen zou worden gebruikt. Dit laatste was hier niet het geval. Al hetgeen [X] voorts heeft aangevoerd met betrekking tot gebeurtenissen na sluiting van de huurovereenkomst stuit af op het feit dat in beginsel alleen de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst van belang zijn; dat partijen nadien op enig moment hebben beoogd de aard van het overeengekomen gebruik te wijzigen blijkt uit het door [X] aangevoerde niet.
2.7
De slotsom is dat ook het hof van oordeel is dat de huurovereenkomst van partijen betrekking heeft op woonruimte, zodat de kantonrechter [geïntimeerde] terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard in zijn op artikel 7:230a BW gebaseerde verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming. De bestreden beschikkingen zullen worden bekrachtigd, met veroordeling van [X] in de kosten van het hoger beroep, met inbegrip van de taxen.
3.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de beschikkingen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 januari 2013 en 11 september 2013, onder zaaknummer 1391121 EA VERZ 12-1935 gegeven;
verwijst [X] B.V. in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot heden begroot op € 696,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, R.H. de Bock en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2015.