ECLI:NL:GHAMS:2015:2833 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over oplevering en borgsom bij gehuurde woning

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.090.798/02

zaaknummer rechtbank Amsterdam : CV 09-43084

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juli 2015

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BAMTRO B.V.,

gevestigd te Amstelveen,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.A.M. Schram te Haarlem.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Bamtro genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 5 juli 2011 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 20 april 2011, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen in de zaak tussen [appellant] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en Bamtro als gedaagde in conventie/ eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord (per abuis genoemd “memorie van grieven”);

- akte aan de zijde van [appellant].

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft, het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 21 juli 2010 (verder: het tussenvonnis) mede in zijn appel betrekkend, geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal vernietigen en, kort gezegd, zijn vordering tot betaling van € 3.900,= alsnog zal toewijzen en de vorderingen van Bamtro alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Bamtro in de kosten van het geding in beide instanties.

Bamtro heeft geconcludeerd, zakelijk, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, met nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 1.1 tot en met 1.15 van het tussenvonnis een aantal feiten vastgesteld. Over deze feiten bestaat geen geschil zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

3.Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) [appellant] heeft met ingang van 7 april 2008 van Bamtro gemeubileerde en gestoffeerde woonruimte gehuurd aan het adres [adres] (verder: de woning) voor een huurprijs van (laatstelijk) € 1.989,84 per maand. Overeenkomstig het schriftelijke huurcontract is door [appellant] een waarborgsom betaald van € 3.900,=. Als beheerder is aangewezen Renthouse International B.V. (verder Renthouse). Het huurcontract bepaalt dat [appellant] de huur kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden.

( b) Bij het huurcontract hoort een “check-in & check-out report” waarin de inventaris en de staat van onderhoud van de woning zijn omschreven. Op de badkamer na, waar “medium” is aangestreept, is in dat rapport de onderhoudstoestand steeds als “good” aangemerkt. Het rapport is gedateerd 10 april 2008 en door partijen ondertekend.

( c) Bij e-mail van 24 april 2009 aan Renthouse (in de persoon van [A], met wie ook de verdere correspondentie tussen [appellant] en Renthouse heeft plaatsgevon-den) heeft [appellant] de huur opgezegd tegen 1 juni 2009.

( d) Bij e-mail van 28 april 2009 heeft Renthouse als zogeheten pre-check datum voorgesteld 15 mei 2009.

( e) Bij brief van 1 mei 2009 heeft Renthouse [appellant] bericht dat de eigenaar niet

akkoord gaat met een opzegtermijn van één maand en zich op het standpunt stelt dat [appellant] twee volle kalendermaanden moet aanhouden.

( f) Bij brief van 4 mei 2009 heeft [appellant] daarop gereageerd, onder meer met de

mededeling:

“Waar er thans geen zekerheid bestaat omtrent de medewerking aan de opzegging, zal ik de laatste maandhuur verrekenen met de door mij indertijd betaalde borg van € 3.900,-. Het resterende bedrag ad € 1.900,- verwachten wij uiteraard per 31 mei 2009 retour te ontvangen”.

( g) Bij e-mail van 14 mei 2009 heeft Renthouse [appellant] onder meer bericht:

“Het is ons zeer gelegen om op een goede manier uit elkaar te gaan en de woning zo snel mogelijk weer te verhuren. De maand opzegtermijn hierbij geaccepteerd. De maand mei voldaan door 1 maand waarborg. Resteert nog 1 maand borg (...) Ik zou de pre check morgen graag door willen laten gaan als u het daarmee eens bent.”

( h) [appellant] heeft de afspraak voor de pre-check op 15 mei 2009 afgezegd.

( i) Op 2 juni 2009 heeft [A] namens Renthouse de woning bezocht, buiten aanwezigheid van [appellant]. Bij die gelegenheid zijn foto’s gemaakt. In een brief van 3 juni 2009 heeft [A] daarvan verslag gedaan. Deze brief luidt onder meer:

“Het is inmiddels de 3e juni en het huis kan voordat het helemaal is schoongemaakt, alle reparaties, verfwerk, stomerij, tuinonderhoud en alle overige eventueel te verzorgen zaken, niet aanbieden aan potentiele klanten. (...) En wat ik tegen kom in de woning is met geen pen te beschrijven. Buiten alle reparaties en verfwerk en stomerij welk wat tijd gaat vergen wil ik het huis zo snel mogelijk schoon hebben. Ik denk dat het verstandig is om een professioneel bedrijf in dienst te nemen om dit zo snel mogelijk te regelen. (…) Wij zijn akkoorde gegaan met de oplevering per 31/05/2009 op vooewaarde dat alles perfect geregeld zou zijn. Wij behouden ons nu het recht voor om u alsnog aan deze twee maanden opzegtermijn te houden alsmede de huur van elke maand dat de woning niet aangeboden kan worden.”

( j) Bij e-mail van 3 juni 2009 (15.40 uur) heeft [appellant] hierop gereageerd, onder meer met de mededeling:

“Hoewel u gisteren tijdens uw bezoek aan de [adres] ongetwijfeld nog een relatieve puinhoop hebt aangetroffen, is er gisteravond en vandaag de hele dag door-gewerkt door de schoonmakers en is het pand per vanavond opgeknapt en schoon.”

( k) Bij e-mail van 5 juni 2009 heeft [appellant] [A] (onder meer) geschreven:

“Hierbij refereer ik (…) aan ons gesprek tijdens de eerste oplevering van vandaag. Wij bespraken dat het onzin is dat er enige schade zou zijn anders dan het bijschilderen van muren en dergelijke. Wij bespraken voorts dat ik in beginsel bereid ben het pand - waar nog nodig - verder schoon te maken en naast het vermelde schilderwerk, is alles in orde. Ik heb in beginsel met u afgesproken dat wij op 15 juni a.s. de tweede oplevering zullen hebben. Ik heb u medegedeeld op die datum dan ook de restant borgsom ad €1950,- te willen ontvangen (…). Ik ben alleen bereidt zorg te dragen voor afwikkeling in het huis, indien u mij per omgaande schriftelijk bevestigt, dat u en/of de eigenaar mij op de dag van de laatste oplevering bij akkoordbevinding de restantborgsom terugbetaalt (…)”.

[A] (Renthouse) heeft daarop niet gereageerd.

( l) [A] en [appellant] hebben de woning op 15 juni 2009 bezocht. Volgens [A] was de woning toen nog niet in orde, volgens [appellant] wel. [appellant] heeft toen de sleutels van de woning niet afgegeven.

( m) Bamtro heeft de waarborgsom niet aan [appellant] terugbetaald, ook niet een deel daarvan.

( n) Bij vonnis in kort geding van 18 september 2009 heeft de kantonrechter [appellant]

veroordeeld tot betaling van de huur over de maand mei 2009. [appellant] heeft aan die veroordeling niet voldaan.

( o) Bij brief van 5 november 2009 heeft Renthouse [appellant] een afrekening gestuurd, welke na aftrek van € 3.900,= aan waarborgsom sluit op € 11.591,23. [appellant] heeft dit bedrag niet betaald.

3.2.

In de eerste aanleg van dit geding heeft [appellant] (in conventie) de betaling van Bamtro gevorderd van een bedrag van € 3.900,= met wettelijke rente, stellende dat hij recht heeft op restitutie van de door hem betaalde borgsom. Bamtro heeft hiertegen verweer gevoerd en (in reconventie) de betaling van [appellant] gevorderd van een totaalbedrag van € 20.938,84 met wettelijke rente vanaf de dag van de conclusie van antwoord/eis, 13 januari 2010, wegens, kort gezegd, huur (€ 4.019,52), gebruiks-/ schadevergoeding (€ 7.959,36), buitengerechtelijke kosten (€ 714,=), contractuele rente tot 13 januari 2010 (€ 746,25) en mutatieschade (na verrekening van de waarborgsom ad € 3.900,= per saldo € 7.499,71).

3.3.

In het tussenvonnis overweegt de kantonrechter allereerst als volgt:

“5. De kantonrechter stelt voorop dat Renthouse namens Bamtro in de e-mail van 14 mei 2009[zie 3.1 onder (g); hof]
geen voorwaarde heeft verbonden aan haar acceptatie van een opzegtermijn van een maand. (…) In de brief van 3 juni 2009[zie 3.1 onder (i); hof]
meldt [A] wel als voorwaarde dat alles perfect geregeld zou zijn, maar niet is gesteld of gebleken dat en hoe dit eerder met [appellant] zou zijn gecommuniceerd, zodat het ervoor wordt gehouden dat daarvan geen sprake is geweest. Renthouse kon niet eenzijdig achteraf alsnog een dergelijke voorwaarde aan de verkorting van de opzegtermijn verbinden. Uitgangspunt is dus dat de huur per 1 juni 2009 door opzegging zijdens de huurder is geëindigd.”

Het hof merkt reeds hier op dat het deze overweging onderschrijft en tot de zijne maakt.

3.4.

Vervolgens overweegt de kantonrechter in overweging 6 van het tussenvonnis dat vaststaat dat [appellant] de woning niet per 1 juni 2009 heeft opgeleverd en daarom uit hoofde van wanprestatie schadevergoeding wegens huurderving verschuldigd is over de periode van 1 juni 2009 tot de correcte oplevering dan wel totdat Bamtro feitelijk weer over de woning kon beschikken en deze redelijkerwijs opnieuw voor verhuur ge-schikt kon hebben gemaakt. Tegen dit oordeel heeft [appellant] geen grieven gericht.

3.5.1.

De kantonrechter gaat in overweging 6 aldus verder:

“[appellant] wordt niet toegelaten tot bewijslevering van zijn stelling dat hij de sleutels van de woning op enig moment in de tweede helft van de maand juni 2009 bij Renthouse in de bus heeft gegooid. Daarvoor is hetgeen hij in dit verband heeft aangevoerd te vaag en innerlijk tegenstrijdig. Dit betekent dat het ervoor moet worden gehouden dat Bamtro in elk geval niet eerder dan per 4 september 2009 feitelijk bezit van de woning heeft kunnen nemen.”

3.5.2.

Met
grief IVkomt [appellant] op tegen de verwerping van zijn voormelde bewijsaanbod. Het hof oordeelt als volgt. Bij brief van 22 juni 2009 meldt [A] [appellant] een afspraak met hem te maken voor de sleuteloverdracht en stelt hij daartoe drie mogelijkheden voor. [appellant] reageert hierop bij brief van 26 juni 2009, onder meer aldus:

“De sleutels liggen al weken te uwer beschikking op mijn kantoor te Amsterdam (…), zoals ik u weken geleden ook reeds telefonisch heb medegedeeld. Dus: zelfs indien u juridisch al een punt zou hebben - quod non – dan nog gaat dit hier niet op nu de sleutels voor u kenbaar gereed liggen”.

Omdat uit de zojuist geciteerde brief volgt dat [appellant] op 26 juni 2009 de sleutels van de woning nog in zijn bezit had, acht het hof diens stelling dat hij de sleutels “in de tweede helft van juni 2009” bij Renthouse door de bus heeft gegooid zonder nadere feitelijke toelichting te vaag. De kantonrechter heeft het bewijsaanbod van [appellant] op dit punt dan ook terecht verworpen. Omdat [appellant] de onderhavige stelling ook in appel niet nader feitelijk heeft toegelicht (integendeel: in zijn akte, sub 27, maakt hij het er niet duidelijker op door te stellen dat hij de sleutels “tussen 15 juni 2009 en 22 juni 2009” heeft ingeleverd, waarmee zijn brief van 26 juni 2009 zich niet verdraagt), ziet het hof evenmin aanleiding om hem tot bewijslevering te dezen toe te laten. De grief faalt dus en de juistheid van de desbetreffende stelling is niet komen vast te staan.

3.5.3.

Grief Vhoudt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat Bamtro niet eerder dan 4 september 2009 feitelijk bezit heeft kunnen nemen van de woning. Gelet op het vervolg van het tussenvonnis, neemt het hof allereerst - met Bamtro - aan dat de kantonrechter niet 4 maar 24 september 2009 bedoelt en dat hier dus sprake is van een typefout. Voor zover de grief voortbouwt op de stelling dat [appellant] de sleutels medio juni 2009 aan Renthouse heeft teruggegeven, deelt deze het lot van grief IV, omdat de juistheid van die stelling niet is komen vast te staan. Het enkele feit dat [appellant] de huur (rechtsgeldig) per 1 juni 2009 heeft opgezegd, impliceert niet dat Bamtro vanaf die datum weer vrijelijk over de woning kon beschikken. Dit laatste is immers slechts het geval, indien en voor zover [appellant] dat niet meer kon. De (eventuele) omstandigheid dat Bamtro zich reeds voor 24 september 2009 toegang tot de woning kon verschaffen, impliceert niet dat [appellant] daarover niet kon beschik-ken. Bamtro heeft bij memorie van antwoord, sub 23, gesteld dat zij op 24 september 2009 noodgedwongen de sloten van de woning heeft moeten laten vervangen en dat om-wonenden haar hebben verklaard dat [appellant] tot die datum regelmatig de woning bezocht om de post op te halen. [appellant] heeft een en ander, hoewel hij daarna nog een akte heeft genomen, niet betwist, zodat het hof van de juistheid van die stellingen uitgaat. [appellant] heeft dus tot 24 september 2009 de beschikking over de woning gehad en Bamtro heeft dat pas vanaf die datum. De grief heeft dus geen succes.

3.6.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter in overweging 8 ten slotte, voor zover thans van belang, het volgende overwogen:

“Volgens Bamtro was geen sprake van correcte oplevering en heeft zij de woning pas per 1 november 2009 weer in de verhuur kunnen doen, na uitvoering van de daartoe naar haar stellingen noodzakelijke werkzaamheden. Het bewijs van een en ander rust op Bamtro. Dit bewijs is met de(door Bamtro ; hof)
overgelegde foto’s en nota’s nog niet rond, nu vooralsnog tegenover de betwisting door [appellant] niet vaststaat dat de foto’s van de woning de op 24 september 2009 aangetroffen situatie weergeven. Nu Bamtro nader bewijs van haar stellingen heeft aangeboden, zal zij tot nadere bewijslevering van de staat waarin de woning verkeerde toen zij daarover weer de beschikking kreeg worden toegelaten.”

De kantonrechter heeft Bamtro deze bewijsopdracht (bij dictum van het tussenvonnis) ook daadwerkelijk gegeven.

3.7.

Nadat hij drie door Bamtro voorgebrachte getuigen had gehoord en een uitstelverzoek van [appellant] met betrekking tot de voor contra-enquête bepaalde zitting had afgewezen, heeft de kantonrechter in het bestreden eindvonnis geoordeeld dat Bamtro in haar bewijslevering is geslaagd en heeft hij om die reden de vordering van [appellant] afgewezen en die van Bamtro toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in conventie en in reconventie.

3.8.

De
grieven I tot en met IIIstrekken alle, kort gezegd, ten betoge dat de kanton-rechter ten onrechte [appellant] niet tot het leveren van tegenbewijs in de gelegenheid heeft gesteld. Wat hiervan zij, omdat het hoger beroep mede dient om in eerste aanleg begane verzuimen te herstellen en [appellant] in appel tegenbewijs heeft aangeboden, zal het hof [appellant] tot die tegenbewijslevering toelaten. Daarom heeft [appellant] bij een (verdere) bespreking van deze grieven geen belang.
Grief VIbetreft de bewijs-waardering door de kantonrechter en kan eveneens onbesproken blijven, zulks met dien verstande dat het hof te zijner tijd bij de waardering van het bewijs rekening zal houden met hetgeen [appellant] in de toelichting op deze grief naar voren heeft gebracht.

3.9.

De
grieven VII en VIIIhebben betrekking op de door de kantonrechter ten laste van [appellant] aan Bamtro toegewezen bedragen. De behandeling hiervan zal worden aangehouden tot na de bewijslevering.

3.10.

Grief IX, ten slotte, is een zogeheten veeggrief en behoeft geen bespreking.

3.11.

Het hof zal in afwachting van de bewijslevering iedere verdere beslissing aanhouden.

4.Beslissing

Het hof:

laat [appellant] toe om door middel van het horen van getuigen tegenbewijs te leveren tegen het door Bamtro bijgebrachte bewijs ten aanzien van de haar bij het tussenvonnis gegeven bewijsopdracht dat geen sprake is geweest van correcte oplevering en dat Bamtro de woning pas per 1 november 2009 weer in de verhuur heeft kunnen doen, na uitvoering van de daartoe noodzakelijke werkzaamheden;

bepaalt dat [appellant] daartoe getuigen kan doen horen ten overstaan van mr. R.J.M. Smit, bij dezen tot raadsheercommissaris benoemd, die daartoe op een nader te bepalen tijdstip zitting zal houden in een der lokalen van het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam;

verwijst de zaak naar de rol van 4 augustus 2015 voor het opgeven van verhinderdata over de maanden september, oktober en november 2015;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C.C. Meijer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2015.