Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.168.044/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 2823715/CV EXPL 14-5457
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 augustus 2015
inzake
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. B.M. Breedijk te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.J.G. van Raab van Canstein te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.
Eigen Haard is bij dagvaarding van 7 april 2015 onder aanvoering van grieven in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 24 maart 2015, dat onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
[geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord ingediend.
Vervolgens is arrest gevraagd.
Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, voor zover in het dictum onder II en IV vermeld, zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede [geïntimeerde] zal veroordelen tot doorbetaling van de maandhuurbedragen zolang [geïntimeerde] het gehuurde na 31 maart 2015 in gebruik houdt, een en ander met beslissing over de proceskosten in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof het hoger beroep van Eigen Haard ongegrond zal verklaren, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 12 augustus 2014 onder 1.1 tot en met 1.4 feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[geïntimeerde] huurt van Eigen Haard de woning aan de [adres] . De huidige huurprijs bedraagt € 546,39 per maand. De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
[geïntimeerde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.
2.3.
Vanaf 2001 heeft Eigen Haard - inclusief de onderhavige procedure - tien keer incasso- en/of rechtsmaatregelen tegen [geïntimeerde] getroffen naar aanleiding van een achterstand in de betaling van de maandhuurbedragen.
2.4.
Bij brief van 10 juli 2013 heeft Eigen Haard [geïntimeerde] tot betaling van een huurachterstand tot en met juni 2013 gemaand op een termijn van veertien dagen en de incassokosten aangezegd.
2.5.
Tijdens de procedure in eerste aanleg hebben partijen een regeling getroffen met betrekking tot de huurachterstand tot en met februari 2014 en de proceskosten, in totaal een bedrag van € 4.209,06. [geïntimeerde] is deze betalingsregeling niet (tijdig) nagekomen. Partijen hebben de procedure (daarom) voortgezet.
3.Beoordeling
3.1.
In het bestreden eindvonnis heeft de kantonrechter, voor zover van belang, geoordeeld dat als gevolg van de door [geïntimeerde] in de loop van de procedure gedane betalingen geen huurachterstand meer bestaat. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan Eigen Haard van € 338,63 aan incassokosten inclusief btw (I) en heeft de proceskosten tussen partijen gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt (II). De kantonrechter heeft deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard (III) en het meer of anders verzochte afgewezen (IV). Het hoger beroep van Eigen Haard richt zich tegen de beslissingen onder II en IV genoemd.
3.2.
Bij de beoordeling van de door Eigen Haard tegen de afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming aangevoerde grieven neemt het hof tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Structurele betalingsachterstand kan een gerechtvaardigde grond zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen.
3.3.
Naar het oordeel van het hof is op grond van de door Eigen Haard overgelegde betalingsoverzichten alsmede de door [geïntimeerde] zelf overgelegde bankafschriften voldoende komen vast te staan dat [geïntimeerde] de verschuldigde huur structureel te laat heeft betaald door deze in plaats van bij vooruitbetaling te voldoen, pas aan het einde van de maand of nog later - al dan niet naar aanleiding van een incasso- of gerechtelijke procedure - te voldoen. Daarnaast staat vast dat Eigen Haard vanaf 2001 meerdere incasso- en rechtsmaatregelen tegen [geïntimeerde] heeft getroffen in verband met ontstane huurachterstanden en dat [geïntimeerde] ook de tijdens de procedure in eerste aanleg getroffen betalingsregeling niet (tijdig) is nagekomen. Het voorgaande levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld of gebleken die meebrengen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, niet zou rechtvaardigen. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn derhalve toewijsbaar.
3.4.
Vast staat evenwel dat thans geen huurachterstand meer bestaat. Gelet op de ingrijpendheid van een veroordeling tot ontbinding en ontruiming, ziet het hof in deze omstandigheid aanleiding de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde (slechts) toe te wijzen met dien verstande dat Eigen Haard daaraan geen rechten kan ontlenen indien [geïntimeerde] gedurende een jaar na betekening van dit arrest de huur iedere maand tijdig betaalt. [geïntimeerde] wordt hiermee een laatste kans geboden te tonen dat zij bereid en in staat is nauwgezet aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te voldoen. Het hof zal een ontruimingstermijn van één maand in acht nemen. De door Eigen Haard aangevoerde grieven slagen in zoverre.
3.5.
Gezien deze uitkomst dient [geïntimeerde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg. De grieven van Eigen Haard slagen ook in zoverre.
3.6.
Bij deze stand van zaken Eigen Haard behoeven de overige grieven van Eigen Haard, voor zover die zijn aangevoerd, geen bespreking meer.
3.7.
De slotsom is dat de grieven slagen als hiervoor vermeld. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van Eigen Haard zullen worden toegewezen als hierna te melden. [geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover onder II en IV van het dictum vermeld;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
a. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
veroordeelt [geïntimeerde] om het gehuurde aan de [adres] binnen een maand na betekening van dit arrest te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
bepaalt ten aanzien van de veroordelingen onder a) en b) dat Eigen Haard daaraan geen rechten kan ontlenen indien [geïntimeerde] gedurende een jaar na betekening van dit arrest de maandhuurbedragen iedere maand tijdig betaalt;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 557,43 aan verschotten en € 500,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 805,19 aan verschotten en € 894,00 voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.H. de Bock en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2015.