ECLI:NL:GHAMS:2015:3492 - Gerechtshof Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens bedrijfsmatige hennepk...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.158.693/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3018657 CV EXPL 14-12127

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 augustus 2015 (bij vervroeging)

inzake

de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere,

tegen:

[naam bewindvoerster] , in haar hoedanigheid van bewindvoerster van

[naam X],

kantoorhoudende te [plaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.W. Veldhuijsen te Bussum.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

Appellante zal hierna WEH worden genoemd. Geïntimeerde zal, in haar hoedanigheid van bewindvoerster van [naam X] (hierna: [X] ), als [bewindvoerster] worden aangeduid.

WEH is bij dagvaarding van 20 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), op 6 oktober 2014 onder voornoemd zaaknummer gewezen tussen WEH als eiseres en [X] als gedaagde.

Vervolgens zijn de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

WEH heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van WEH alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten in beide instanties, vermeerderd met nakosten en rente.

[bewindvoerster] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

WEH heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.De feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan. Samengevat, en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit de niet weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

[X] huurt met ingang van 14 juli 2003 van WEH de woning aan de [adres a] te [b] (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van (ten tijde van het bestreden vonnis) € 480,06 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.3.

De artikelen 5.1 en 5.2 van de huurovereenkomst tussen WEH en [X] verplichten [X] om het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te veranderen, respectievelijk het gehuurde als een goed huurder te gebruiken. In artikel 5.3 van de huurovereenkomst is bepaald:

“
Huurder zal zich onthouden van gedragingen, van welke naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen, dat zij schade veroorzaken aan de woning, of aan naburige woningen, dan wel overlast aan omwonenden veroorzaken.”

2.4.

In een proces-verbaal van de politie eenheid Amsterdam, district 4, wijkteam [plaats] van 2 april 2014 is beschreven dat de politie het gehuurde op 1 april 2014 op grond van artikel 49 van Pro de Wet wapens en munitie heeft betreden en doorzocht en op de zolder van het gehuurde een (werkende) hennepkwekerij heeft aangetroffen. Meer in het bijzonder zijn blijkens het proces-verbaal de volgende zaken aangetroffen:

“- 16 hennepplanten

- 2
- 2 brandende assimilatielampen, vermogen 2 x 600 W

- 2
- 2 niet aangesloten assimilatielampen, vermogen 2 x 600 W

- 2
- 2 tijdschakelaars

- 4
- 4 transformatoren

- 1
- 1 koolstoffilter

- 1
- 1 luchtafzuiger 80W

-
- Slakkenhuis 73W

- 2
- 2 kachels 200 W

- 8
- 8 jerrycans groeimiddel

- 1
- 1 Hygro-ph/ec en thermometer

-
- droogrek.”

2.5.

Op 9 mei 2014 heeft, naar aanleiding van het aantreffen van de hennepkwekerij, een gesprek plaatsgevonden tussen (medewerkers van) WEH en [X] , waarin [X] is verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [X] heeft daar niet mee ingestemd.

3.De beoordeling

3.1.

WEH heeft in eerste aanleg – na wijziging van eis – (samengevat) gevorderd de huurovereenkomst met [X] te ontbinden, [X] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen een maand na betekening van het vonnis en tot betaling van (eventuele) ontruimingskosten, vermeerderd met wettelijke rente, alsmede van de proceskosten en nakosten. WEH heeft daartoe gesteld dat, kort gezegd, [X] ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen het gehuurde als goed huurder en conform de bestemming te gebruiken, door daarin bedrijfsmatig een hennepkwekerij te exploiteren. [X] heeft hiertegen verweer gevoerd.

3.2.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en WEH belast met de proceskosten en nakosten. Daartoe heeft de kantonrechter, in de kern, overwogen dat [X] de hennepplanten voor eigen gebruik heeft gekweekt en daarmee weliswaar is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 5.3 van de huurovereenkomst, maar dat deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst thans niet rechtvaardigt. Tegen deze beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt WEH met negen grieven op. Deze zullen hierna gezamenlijk worden behandeld.

3.3.

Met haar grieven betoogt WEH onder verwijzing naar de ‘Aanwijzing Opiumwet’ dat geen sprake is van teelt voor eigen gebruik, maar van bedrijfsmatige hennepteelt door [X] , wat volgens WEH (per definitie) een ernstige tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Haar belang bij ontbinding weegt zwaarder dan het woonbelang van [X] , aldus WEH.

3.4.

Het hof stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat, gelijk de kantonrechter heeft geoordeeld, [X] door in het gehuurde een hennepkwekerij te houden in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten. Uitganspunt is derhalve dat WEH op grond van art. 6:265 lid 1 BW Pro bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden. Ontbinding dient slechts achterwege te blijven als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.5.

Bij beantwoording van de vraag of deze uitzondering zich hier voordoet, is wat betreft de ernst van de tekortkoming van belang of [X] de hennep voor eigen gebruik dan wel beroeps- of bedrijfsmatig heeft geteeld. Het hof zal in dit kader, zoals in de rechtspraak te doen gebruikelijk is, aansluiting zoeken bij de Aanwijzing Opiumwet (Stcrt. 2015, 539) (hierna: de aanwijzing). De aanwijzing is, zoals [X] terecht benadrukt, een strafvorderlijke richtlijn, maar wordt ook in civiele zaken gebruikt om in een concreet geval vast te stellen of al dan niet sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Blijkens de aanwijzing speelt hierbij een rol:

- het aantal hennepplanten (bij vijf of minder wordt uitgegaan van eigen gebruik);

- de mate van professionaliteit (ongeacht het aantal planten wordt bedrijfs- of

beroepsmatig handelen aangenomen zodra aan twee of meer van de indicatoren uit

bijlage 1 van de aanwijzing is voldaan);

- het doel van de teelt (ongeacht het aantal planten wordt beroeps- of bedrijfsmatig handelen aangenomen als met de teelt geldelijk gewin is beoogd).

3.6.

In dit geval zijn zestien hennepplanten aangetroffen, wat aanzienlijk meer is dan het maximale aantal van vijf planten dat volgens de aanwijzing tot het eigen gebruik wordt gerekend. De stelling dat de planten alleen voor [X] zijn bestemd, acht het hof, ook als het betoog van [bewindvoerster] juist is dat het (slechts) om kleine plantjes gaat en [X] ‘grootverbruiker’ is, ongeloofwaardig. Daarbij komt dat in het gehuurde verschillende zaken, hiervoor weergegeven in r.o. 2.4, zijn aangetroffen die duiden op een zekere mate van professionaliteit van de kwekerij. Het verweer dat een aantal van deze zaken niet functioneel was in het kader van de teelt, neemt, wat daar verder ook van zij, niet weg dat [X] heeft erkend dat hij bij de teelt gebruik maakte van kunstverlichting en een (afschermende) tent en dat de kwekerij zich in een afgescheiden ruimte van het gehuurde (de zolder) bevond. Reeds hiermee is voldaan aan in ieder geval twee indicatoren van bijlage 1 van de aanwijzing, wat – zoals hiervoor overwogen – ook ongeacht het aangetroffen aantal planten op het professionele karakter van de teelt wijst. Tegen dit alles weegt niet op dat, anders dan [bewindvoerster] lijkt te betogen, de kwekerij niet nog meer kenmerken van beroeps- of bedrijfsmatige teelt, zoals een bewateringssysteem of diefstal van stroom, vertoont.

3.7.

Gelet op het voorgaande is het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat [X] in het gehuurde een beroeps- of bedrijfsmatige hennepkwekerij heeft gehouden. Een dergelijke tekortkoming kan, ook als de huurovereenkomst (zoals hier het geval is) geen expliciet verbod bevat op het kweken van hennep, niet van geringe betekenis worden geacht. Dat [X] , zoals hij in eerste aanleg heeft aangevoerd, in dit kader niet (ook) in een strafrechtelijke procedure is betrokken, doet hieraan niet af. Ook de door [bewindvoerster] aangevoerde omstandigheid dat de kwekerij niet tot overlast of gevaar heeft geleid, maakt de gepleegde tekortkoming niet minder ernstig. Het hof acht voldoende dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de zolder van het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat WEH of omwonenden daar op enige wijze nadeel van konden ondervinden. [X] moet, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen, hebben geweten dat het kweken van hennep in een woning als bedreigend wordt ervaren en overlast kan veroorzaken. WEH heeft er, als professionele verhuurster van sociale huurwoningen, een te respecteren belang bij om dit soort situaties en precedentwerking zoveel mogelijk te voorkomen en daartoe een ‘
zero tolerance’ anti-hennepbeleid te voeren.

3.8.

Het hof wil aannemen dat [X] , gelet op zijn persoonlijke omstandigheden, waaronder zijn verslavingsproblematiek en psychische gesteldheid, zwaar wordt getroffen door het verlies van zijn woning. Dit weegt echter onvoldoende op tegen al hetgeen in de andere richting wijst. Van schending van artikel 8 EVRM Pro, waarop [X] zich in eerste aanleg heeft beroepen en dat strekt ter bescherming van het woonbelang, is bij ontruiming dan ook geen sprake. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat niet, althans onvoldoende, is gebleken dat [X] geen alternatieve woning kan betrekken. Ook het in eerste aanleg door [X] gevoerde verweer dat een lichtere maatregel dan ontruiming opgelegd zou kunnen worden, kan hem niet baten. De enkele toezegging van [X] dat hij niet nogmaals tot kweek in het gehuurde zal overgaan en hulpverleners hierop kunnen toezien, maakt de tekortkoming die [X] reeds heeft gepleegd immers niet ongedaan.

3.9.

Op grond van al het voorgaande concludeert het hof, alle omstandigheden afwegende en anders dan de kantonrechter, dat de tekortkoming niet zodanig gering is dat ontbinding met haar gevolgen niet is gerechtvaardigd. Evenmin acht het hof ontbinding en ontruiming in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, zoals [X] in eerste aanleg heeft aangevoerd. Dit brengt mee dat de grieven doel treffen en het hof het bestreden vonnis zal vernietigen. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen toewijzen op de wijze als hierna vermeld.

3.10.

[bewindvoerster] zal als (bewindvoerster van) de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4.De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en in zoverre opnieuw rechtdoende:

ontbindt de huurovereenkomst tussen WEH en [X] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres a] te [b] ;

veroordeelt [bewindvoerster] binnen één maand na betekening van dit arrest het gehuurde met de daarin aanwezige goederen en personen te (doen) ontruimen, onder afgifte van de sleutels aan WEH, en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van WEH te (doen) stellen;

veroordeelt [bewindvoerster] om, indien het gehuurde niet binnen één maand na betekening van dit arrest is ontruimd, de kosten van ontruiming aan WEH te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de dag volgend op de genoemde termijn tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [bewindvoerster] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van WEH begroot op € 115,00 aan verschotten en € 500,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden begroot op € 799,77 aan verschotten en € 632,00 voor salaris en op € 131,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,00 voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.J.M. Smit en C.A.J. van Yperen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2015.