Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.167.189/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3609906 CV EXPL 14-32700
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 oktober 2015
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. T.W. Phea te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap
DELTA LLOYD VASTGOED WONINGEN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
niet verschenen.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Delta Lloyd genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 11 maart 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 12 december 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Delta Lloyd als eiseres en [appellante] als gedaagde.
Delta Lloyd is niet verschenen en tegen haar is verstek verleend. [appellante] heeft een memorie van grieven met producties ingediend.
Ten slotte heeft [appellante] arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Delta Lloyd zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
Het hof stelt de volgende feiten als erkend dan wel onvoldoende betwist vast.
2.1.
[appellante] heeft met ingang van 1 december 2005 van Delta Lloyd gehuurd de woning aan de [adres] te [plaats] .
2.2.
Medio 2014 heeft [appellante] een huurachterstand doen ontstaan.
2.3.
Delta Lloyd heeft [appellante] gesommeerd tot het voldoen van haar huurbetalingsverplichtingen bij brieven van 19 september 2014, 20 oktober 2014, 30 oktober 2014 en 7 november 2014.
2.4.
Delta Lloyd heeft [appellante] op 14 november 2014 gedagvaard ter zake van haar huurachterstand. [appellante] heeft bij brief van 25 november 2014, ingekomen bij de griffie van de rechtbank op 27 november 2014, schriftelijk gereageerd op de dagvaarding. In deze reactie stelt [appellante] onder meer:
“Mijn psychische gesteldheid is niet toereikend om de zitting deel te nemen. Vandaar mijn schriftelijk verweer. Sinds 2013 ben ik werkloos en mis daardoor structureel 500,- per maand. En er is ook beslag gelegd op mijn ww door de belastingdienst, waardoor ik nog meer in de knel ben geraakt.
Sinds ik in augustus ziek ben, heb ik geen volledig uitkering gekregen en ben ik aan zoeken naar een oplossing.
Nu zit ik al weken zonder inkomen. Dit baart mij tot meer zorgen. Ik heb me ook aangemeld bij schuldhulp van gemeente Amstelveen. Mijn contactpersoon is (…)
Ik vind het vreselijk en doe er alles aan om weer aan mijn betaalplichten te voldoen. Er is geen sprake van onwil.
Ik woon met veel plezier in mijn woning en hoop op uw begrip en zodra mijn inkomen binnenkomt probeer ik het achterstand in te halen.
Ik doe een beroep op uw geduld en medeleven (…)”
2.5.
In de procedure in eerste aanleg heeft Delta Lloyd betaling van € 1.891,18 alsmede ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. In deze procedure heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden.
2.6.
Bij vonnis van 12 december 2014 heeft de kantonrechter de vorderingen van Delta Lloyd toegewezen.
2.7.Delta Lloyd heeft het vonnis op 30 december 2014 aan [appellante] doen betekenen. Ontruiming van de woning vond plaats op 9 januari 2015. Op die dag werd [appellante] in het ziekenhuis opgenomen.
3.Beoordeling
3.1
Met grief 1 betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellante] de vordering van Delta Lloyd erkent. Grief 2 en grief 3 strekken er toe te betogen dat de huurachterstand van [appellante] de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigde. Met grief 4 klaagt [appellante] erover dat haar geen terme de grâce is verleend.
3.2
De grieven 1 tot en met 4 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellante] erkent dat zij ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een schuld had van drie maanden. Nadat [appellante] haar schriftelijk verweer had ingediend, waarbij zij aankondigde dat zij zich zou inspannen om zo snel mogelijk te betalen, heeft zij op 5 en op 17 december 2014 telkens € 550,-- (derhalve in totaal € 1.100,--) voldaan. De huurachterstand bedroeg derhalve ten tijde van het vonnis € 1.135,49, terwijl vijf dagen later nog een huurachterstand van € 585,49 resteerde.
3.3.
Het hof stelt voorop dat een huurachterstand van drie maanden huur kan rechtvaardigen dat een vordering tot ontbinding en ontruiming wordt toegewezen. [appellante] heeft in de loop van 2014 een huurachterstand laten ontstaan van drie maanden. Er is echter niet gebleken van eerdere substantiële huurachterstanden. [appellante] heeft aan de kantonrechter uiteengezet dat voor het ontstaan van die achterstand een specifieke oorzaak bestaat en heeft daarbij uiteengezet dat zij die oorzaak zo snel mogelijk wil wegnemen. Uit haar brief van 25 november 2014 kan worden opgemaakt dat zij erop aandringt dat enig geduld wordt betracht en dat haar de kans wordt gegeven de achterstand in te lopen zodat zij haar woning kan behouden. Daarin kan tenminste een verzoek tot het verlenen van een terme de grâce worden gelezen. Naar het oordeel van het hof hadden onder de geschetste omstandigheden de vorderingen van Delta Lloyd tot ontbinding en ontruiming niet moeten worden toegewezen zonder ofwel het gelasten van een mondelinge behandeling, ofwel het verbinden van een terme de grâce aan die toewijzing. In zoverre slagen de grieven.
3.4.
In hoger beroep staat als onweersproken vast dat [appellante] rondom de datum waarop het vonnis is gewezen een groot deel van de huurachterstand heeft voldaan. Het hof acht het onbegrijpelijk dat Delta Lloyd onder deze omstandigheden de ontruiming heeft doorgezet. In ieder geval kan de betalingsveroordeling voor dat deel geen stand houden. Ook in zoverre slagen de grieven.
3.5.
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd voor zover [appellante] daarbij veroordeeld is tot betaling van € 585,49 te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten ad € 202,94 (nu op het tijdstip van dagvaarding een achterstand van drie maanden bestond) en de wettelijke rente over € 1.685,49 vanaf 14 november 2014 tot aan de dag van voldoening. Voor het overige wordt het vonnis vernietigd. In deze uitkomst ziet het hof aanleiding om de proceskosten van de eerste aanleg te compenseren en Delta Lloyd te verwijzen in de proceskosten in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover [appellante] daarbij uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld is tot betaling van € 585,49 te vermeerderen met € 202,94 en de wettelijke rente over € 1.685,49 vanaf 14 november 2014 tot aan de dag van voldoening;
vernietigt het vonnis voor het overige;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg en veroordeelt Delt Lloyd in de proceskosten van het hoger beroep, tot heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 410,39 aan verschotten en € 632,-- aan salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C. Uriot en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2015.