Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.157.862/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/546432/HA ZA 13-793
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 oktober 2015
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellante,
tevens voorwaardelijk incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. B.D. Roelink te Hoofddorp,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens voorwaardelijk incidenteel appellante,
advocaat: mr. A. Heijder te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 17 juni 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amstrdam van 9 april 2014, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel;
- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel;
- akte overlegging producties van de kant van [appellante] ;
- antwoordakte.
Partijen hebben de zaak op 15 september 2015 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellante] heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar eerste twee grieven bestrijdt twee daarvan. Het hof zal in het navolgende met die bezwaren rekening houden. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de vaststaande feiten neer op het volgende.
i. [appellante] is eigenaresse van een woning in [plaats] (verder te noemen: de woning). Zij heeft de woning (gemeubileerd) gedurende ongeveer 15 jaar aan derden verhuurd. Zij heeft daarnaast nog andere woningen in eigendom, die zij eveneens aan derden verhuurt.
ii. [geïntimeerde] drijft de eenmanszaak [X] Housing Service, die volgens een online inzage uittreksel uit het handelsregister bij de Kamer van Koophandel als activiteiten heeft “bemiddeling bij handel, huur en verhuur van onroerend goed” en “woningbemiddelingsbureau alsmede beheer van onroerend goed”. Op haar website staat over haar dienstverlening onder meer:
“
[X] Housing Service - Uw ideale partner bij huur en verhuur van
[X] Housing Service - Uw ideale partner bij huur en verhuur van
woonruimte.
Wij bemiddelen in de huur en verhuur van gemeubileerde en gestoffeerde woonruimte in Amsterdam en directe omgeving. Tijdelijke verhuur aan expats behoort tot onze specialiteiten. Wij houden ons bezig met woningbemiddeling, taxatie van woonruimte, advies en beheer. (…)
De diensten die wij aanbieden als tussenpersoon bestaan uit het taxeren van de woonruimte, het zoeken van de juiste huurder, het contract samenstellen en het beheer van uw verhuurde woning.
(…)”
iii. [geïntimeerde] verleent sinds circa 15 jaar (bemiddelings)diensten aan [appellante] . Zij heeft
sinds 2000 ook bemiddeld bij de verhuur van de woning. Volgens [geïntimeerde] was met ingang van 15 september 2011 tot - volgens het contract - 30 september 2012 de woning via [geïntimeerde] verhuurd aan een huurster genaamd [A] , die vroegtijdig zou zijn vertrokken. Daarna heeft [geïntimeerde] in 2012 opnieuw bemiddeld bij verhuur van de woning.
iv. In een e-mail van 28 maart 2012 van [appellante] aan [geïntimeerde] staat, kort samengevat,
dat in de tekst van de huurovereenkomst de passage moet worden toegevoegd dat
verhuurder voornemens is het gehuurde weer te gaan bewonen na afloop van de
(huur)termijn.
v. Onder de stukken bevindt zich een document genaamd “Lease Contract for
temporary accommodation” (een tijdelijke huurovereenkomst) met betrekking tot de
woning, volgens welk contract de woning, samengevat, voor de periode van 1 april 2012 tot 30 september 2012 voor een huurprijs van € 1.500,- per maand en een vergoeding voor “utilities” van € 300,= per maand alsmede tegen betaling van een
waarborgsom van € 1.800,=, is verhuurd aan [B] (verder te noemen: [B] ) “and family”. In het document staat dat dit op 29 maart 2012 is ondertekend door de huurder en de verhuurder. In het document staan de volgende gegevens van de huurder opgenomen:
“Name: Mr. [B]
Country: Italy Paspoortnummer: [nummer]
Date of Birth: [geboortedatum]
Place of Birth: Tirana (alb)
(...)”
In deze huurovereenkomst staat tevens een passage als bedoeld onder iv. opgenomen.
vi. Onder de stukken bevindt zich ook een document genaamd “Huurverlenging en
beëindigingsovereenkomst”, waaronder staat dat dit stuk op 30 september 2012 is
ondertekend door huurder [B] en verhuurster [appellante] en waarin - kort gezegd - staat dat de huurder sinds 1 april 2012 de woning huurt, dat de huurovereenkomst is geëindigd per 30 september 2012 en dat huurder en verhuurder met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst verlengen tot en met 31 januari 2013. Van deze overeenkomst bevinden zich twee separaat ondertekende exemplaren in het dossier.
vii. Onder de stukken bevindt zich voorts een document genaamd “Lease Contract for
temporary accommodation” met betrekking tot de woning, waarbij de woning voor de
periode met ingang van 1 september 2012 tot 31 januari 2013 voor een huurprijs van
€ 1.500,= per maand en een vergoeding voor “utilities” van € 300,= per maand alsmede tegen betaling van een waarborgsom va € 1.800,= is verhuurd aan [B] . Onder dit contract staat dat dit is opgesteld en ondertekend door de huurder en verhuurder op 1 september 2012.
viii. [appellante] heeft [geïntimeerde] een bedrag van € 250,= aan courtage betaald voor het
opnieuw verhuren van de woning.
ix. Op 16 januari 2013 heeft een politie-inval in de woning plaatsgevonden, waarbij
een hennepplantage in de woning is aangetroffen. De politie heeft in de woning één
buitenlandse man aangehouden, die inmiddels Nederland is uitgezet.
x. [geïntimeerde] heeft op 30 januari 2013 bij de politie onder meer verklaard dat zij de woning
met ingang van 1 september 2012 aan [B] heeft verhuurd en dat [B] de woning met twee andere buitenlandse mannen zou gaan bewonen.
xi. [appellante] heeft, na verwijdering van de hennepplantage en herstel van de daarmee samenhangende schade aan de woning, inmiddels zelf haar intrek genomen in de woning.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vordert [appellante] een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst althans onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de door haar, [appellante] , als gevolg daarvan geleden schade, veroordeling van [geïntimeerde] tot schadevergoeding op te maken bij staat en betaling van een voorschot op die schadevergoeding van € 25.000,=, met rente en kosten. Zij legt aan haar vorderingen, samengevat, ten grondslag dat [geïntimeerde] door zonder behoorlijke controle de woning te verhuren aan [B] , niet de zorg heeft betracht die van haar als professioneel huurbemiddelaar had mogen worden verwacht. [appellante] stelt als gevolg van dit handelen en nalaten van [geïntimeerde] schade te hebben geleden in de vorm van de kosten van herstelwerkzaamheden aan de woning, verdwenen en beschadigde goederen, naheffing energiekosten door Liander, huurderving en ten onrechte betaalde courtage.
3.2
[geïntimeerde] heeft betwist jegens [appellante] aansprakelijk te zijn voor de gevolgen van de aanwezigheid van de hennepplantage in het gehuurde. Haar verweer komt erop neer dat zij heeft gehandeld in overeenstemming met haar verplichtingen uit de overeenkomst van partijen en dat [appellante] op grond van die overeenkomst niet mocht verwachten dat zij meer of andere werkzaamheden zou uitvoeren dan zij heeft gedaan. Subsidiair heeft zij de omvang van de schade betwist, onder meer in verband met het feit dat [appellante] de woning na de herstelwerkzaamheden en een verbouwing zelf is gaan bewonen, zoals al haar bedoeling was.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank het primaire verweer van [geïntimeerde] gehonoreerd en de vorderingen van [appellante] afgewezen. Tegen deze beslissingen en de gronden waarop die berusten komt [appellante] in hoger beroep op met tien grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
3.4
Met juistheid heeft de kantonrechter overwogen dat gelet op de wijze waarop [geïntimeerde] zich op haar website presenteert en het feit dat zij als verhuurbemiddelaar al jarenlang huurders aanbrengt voor woningen van [appellante] , waarvoor zij ook courtage ontvangt, de overeenkomst van partijen moet worden gekwalificeerd als een professionele bemiddelingsovereenkomst en dat daaraan de persoonlijke vriendschap tussen partijen en de, volgens [geïntimeerde] geringe, hoogte van de courtage niet afdoen. Evenzeer met juistheid heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] in de uitoefening van haar werkzaamheden voor [appellante] , de belangen van [appellante] dient te behartigen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtneemster.
3.5
De in dit geding als eerste te beantwoorden vraag is dan, hoe ver in dit geval de verplichtingen van [geïntimeerde] als redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtneemster reikten en of zij bij de verhuur aan [B] aan die verplichtingen heeft voldaan.
3.6
Het hof acht in dit verband niet van belang dat [geïntimeerde] geen makelaar is in de tot 2001 wettelijk beschermde zin van het woord. Vast staat dat [geïntimeerde] beschikt over een zeer langdurige ervaring in de verhuurbemiddeling, blijkens haar website in ieder geval al vanaf 1985, zodat het feit dat zij geen examen heeft gedaan en nooit is beëdigd, voor [appellante] geen reden hoefde te zijn haar verwachtingen naar beneden bij te stellen.
3.7
Verhuur aan een niet betrouwbare huurder brengt voor een verhuurder grote risico’s met zich. Niet alleen bestaat de kans dat de huurder de huurpenningen niet uit zichzelf betaalt en daarvoor geen verhaal blijkt te bieden, maar bovendien kan de huurder grote materiële schade toebrengen aan het gehuurde zonder verhaal te bieden voor de daardoor ontstane financiële schade. Zeker aan professionele huurbemiddelaars behoort bekend te zijn dat bij de aanleg van hennepplantages in woningen doorgaans zeer grote materiële schade wordt aangericht en ook dat jaarlijks in Nederland een aanzienlijk aantal hennepplantages in woningen wordt aangetroffen. Als professioneel huurbemiddelaar had [geïntimeerde] zich van deze risico’s bewust behoren te zijn.
3.8
Het feit dat de woning aanvankelijk voor een periode van slechts zes maanden aan [B] werd verhuurd brengt in het voorgaande geen wijziging. [geïntimeerde] wil ingang doen vinden dat bij een zo korte verhuurperiode het risico van de aanleg van een hennepplantage minimaal is. Die stellingname is echter onvoldoende toegelicht. De gebeurtenissen in de onderhavige zaak geven geen aanwijzing voor de juistheid ervan; als het klopt dat, zoals [geïntimeerde] betoogt, de plantage pas na de verlenging van de huurovereenkomst is aangelegd, is die kennelijk wel degelijk aangelegd voor een periode van slechts vier of vijf maanden (tot 1 januari 2013). Dat een potentiële plantagehouder vier maanden nodig zou hebben om de omgeving van de woning te verkennen alvorens eventueel tot de aanleg te besluiten, acht het hof evenmin aannemelijk.
3.9
Dat [geïntimeerde] zich van de risico’s van verhuur bewust had behoren te zijn, is in overeenstemming met de wijze waarop [geïntimeerde] zichzelf op haar website presenteert. Zij biedt daarop immers aan voor haar klanten de “juiste huurder” te vinden. Het verweer van [geïntimeerde] in dit geding lijkt erop neer te komen dat zij meent dat zij slechts de verplichting had om haar kaartenbak met potentiele huurders aan [appellante] ter beschikking te stellen. Voor de conclusie dat ook [appellante] had moeten begrijpen - en ermee instemde - dat [geïntimeerde] een dergelijke beperkte taakopvatting hanteerde, heeft [geïntimeerde] echter onvoldoende gesteld.
3.1
De onder 3.7 beschreven risico’s zal een verhuurbemiddelaar nooit volledig kunnen uitsluiten. Zelfs de op het oog meest betrouwbare en solvabele huurder zal immers kunnen besluiten het gehuurde te gaan misbruiken voor de kweek van hennep en na ontdekking daarvan met de noorderzon kunnen vertrekken. Het gaat erom dat de bemiddelaar al het redelijke moet doen om de risico’s voor de verhuurder te beperken.
3.11
Op haar website heeft [geïntimeerde] vermeld dat zij zich specialiseert in de verhuur aan expats. [appellante] verhuurde de woning gemeubileerd en op tijdelijke basis voor een aanzienlijke huurprijs, waar verhuur aan expats bij uitstek bij past. In het door [geïntimeerde] gehanteerde standaardhuurcontract, dat is gebruikt voor de overeenkomsten met [B] en zijn voorgangster [A] , was vermeld dat de huurder in Nederland was om daar werkzaamheden te verrichten. Gelet op een en ander heeft [appellante] erop mogen vertrouwen dat [geïntimeerde] voor haar een expat als huurder zou zoeken, dat wil zeggen een persoon die tijdelijk in Nederland verbleef om werkzaamheden te verrichten en daaruit over controleerbare inkomsten beschikte.
3.12
Over de door haar aangedragen huurder [B] wist [geïntimeerde] echter niet meer dan dat hij een 30-jarige Italiaan was van Albanese afkomst, die naar eigen zeggen in Nederland was om “in de bouw” te gaan werken. Of hij werkte als zelfstandige of in dienstverband heeft [geïntimeerde] niet gevraagd en ook niet bij welk bouwproject hij werd ingezet. Controle op de aard en de hoogte van de inkomsten van deze aspirant-huurder heeft [geïntimeerde] evenmin uitgevoerd. Zij heeft voorts genoegen genomen met een fax-kopie van het paspoort van [B] van (bij aanvang van de huur) een half jaar oud, hoewel naar haar zeggen ter zitting in hoger beroep [B] elke maand bij haar op kantoor de huur kwam betalen en zij dus eenvoudig zelf een (goede en recente) kopie van zijn paspoort had kunnen maken.
3.13
Gelet op meergenoemde risico’s voor de verhuurder acht het hof een verhuurbemiddelaar in het algemeen in beginsel gehouden de hiervoor bedoelde controle op identiteit, werkzaamheden en inkomsten uit te voeren. In het onderhavige geval was voor deze controle des te meer aanleiding, nu [B] om hem moverende redenen de (niet onaanzienlijke) huur maandelijks contant wenste te komen betalen.
3.14
Kennelijk omdat [B] , begrijpelijk voor iemand die in de bouw werkt, alleen de gevraagde huur niet zou kunnen opbrengen, wilde hij de woning samen met twee niet nader genoemde, eveneens buitenlandse, andere personen gaan bewonen, zodat hij met deze de huur kon delen. Enige controle op de identiteit, de solvabiliteit en de activiteiten van deze twee anderen heeft [geïntimeerde] niet uitgevoerd, terwijl die door het feit dat zij niet in de huurovereenkomst werden vermeld, [appellante] ook geen extra verhaalsmogelijkheid boden. Als “family” van [B] , zoals in de huurovereenkomst bedoeld, waren deze mannen ook niet te beschouwen, nu daarvoor iedere aanwijzing ontrbreekt.
3.15
[geïntimeerde] voert ten verwere aan dat [appellante] zelf met verhuur van de woning aan [B] heeft ingestemd. [appellante] bestrijdt dat ook niet, maar stelt zich op het standpunt dat zij erop heeft mogen vertrouwen dat ( [geïntimeerde] had gecontroleerd dat) [B] een expat was met een gecontroleerde bron van inkomsten. Zoals blijkt uit hetgeen hiervoor werd overwogen volgt het hof haar daarin. Het was, anders dan [geïntimeerde] betoogt, niet aan [appellante] om voorafgaand aan het geven van toestemming nadere informatie in te winnen over de geschiktheid van [B] als huurder. [geïntimeerde] had immers de taak op zich genomen een geschikte huurder aan te dragen. [appellante] mocht vertrouwen op een behoorlijke uitvoering van die taak.
3.16
Het is ongetwijfeld juist dat, zoals [geïntimeerde] stelt, aan verhuur aan tijdelijk hier in Nederland verblijvende buitenlandse huurders inherent is dat er een zeker risico bestaat van het ontstaan van onverhaalbare huurschulden. Dat wil echter niet zeggen dat [appellante] door de keuze voor verhuur aan expats het risico heeft aanvaard van schade zoals die in concreto is ingetreden. Niet alleen brengt juist het bestaan van het eerstgenoemde risico al met zich dat [geïntimeerde] controle had behoren uit te oefenen, wat zij niet (voldoende) heeft gedaan, maar bovendien is het risico van de aanleg van een hennepplantage van een geheel andere orde.
3.17
Hetgeen hiervoor werd overwogen brengt het hof, anders dan de kantonrechter, tot het oordeel is dat [geïntimeerde] met de verhuur van de woning aan [B] haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst heeft geschonden, immers niet aan de toets van een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtneemster heeft voldaan. Zij had die woning uitsluitend aan [B] mogen verhuren als zij daarvoor toestemming had gekregen van [appellante] , nadat zij [appellante] volledig had ingelicht over de vage achtergronden van deze persoon. Zij is dan ook aansprakelijk voor de door [appellante] als gevolg van deze wanprestatie geleden schade. In dit verband is niet relevant wie de instigator is geweest van het - kennelijk valselijk - opmaken van het onder 2 sub vii. genoemde contract, zodat het hof die kwestie verder onbesproken zal laten.
3.18
[geïntimeerde] heeft betwist dat er een causaal verband bestaat tussen de hiervoor bedoelde schending van de bemiddelingsovereenkomst en de door [appellante] geleden schade. Dit verweer wordt verworpen. Het hof acht voldoende aannemelijk dat [B] als potentiële huurder zou zijn afgevallen - immers geen toestemming van [appellante] zou zijn verkregen - als [geïntimeerde] een voldoende grondige controle van de omstandigheden van [B] had uitgevoerd. Dit causale verband wordt niet doorbroken doordat [appellante] zelf ervoor heeft gekozen per 1 oktober 2012 de huurovereenkomst met [B] te verlengen. Bij het aangaan van deze verlenging mocht [appellante] immers nog steeds vertrouwen op de controle die [geïntimeerde] bij het sluiten van de huurovereenkomst had behoren uit te voeren. [geïntimeerde] kan niet aan [appellante] tegenwerpen dat deze bij gelegenheid van de verlenging heeft nagelaten een controle op de wijze van bewoning uit te voeren, wat [geïntimeerde] naar eigen zeggen onder die omstandigheden zelf wel zou hebben gedaan, nu zij [appellante] op dit punt niet heeft gewaarschuwd, zoals van haar als professioneel bemiddelaar (en vriendin) wel had mogen worden verwacht. [geïntimeerde] heeft als bemiddelaar immers wel ervoor gezorgd dat de verlengingsovereenkomst op haar kantoor werd ondertekend, naar zij stelt door [B] . Het voorgaande impliceert dat de incidentele grief van [geïntimeerde] tevergeefs is voorgedragen.
3.19
Ten slotte heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat [appellante] de schade aan zichzelf heeft te wijten, doordat zij niet heeft gereageerd toen een omwonende haar waarschuwde dat zij de huurders niet vertrouwde en bang was voor een onveilige situatie door een hennepplantage. [appellante] heeft betwist deze waarschuwing te hebben ontvangen. Of die waarschuwing daadwerkelijk is gegeven en zo ja wat de gevolgen zouden moeten zijn van het negeren daarvan voor de schadevergoedingsplicht van [geïntimeerde] kan hier verder in het midden blijven, nu de beoordeling van dit eigenschuldverweer thuis hoort in de schadestaatprocedure, waarnaar het hof partijen zal verwijzen.
3.2
Het hof voelt zich op dit moment nog niet in staat de omvang van de schade van [appellante] te begroten. Zo is het hof op dit moment nog niet in staat te beslissen op het verweer van [geïntimeerde] dat [appellante] de woning onnodig lang leeg heeft laten staan en haar verweer dat de door [appellante] opgevoerde herstelwerkzaamheden geheel of ten dele ook betrekking hebben op de verbouwing van de woning ten behoeve van de latere bewoning door [appellante] zelf. Op grond van de door [appellante] overgelegde foto’s en facturen acht het hof wel voldoende aannemelijk dat zij in ieder geval tot een bedrag van € 20.000,= schade heeft geleden. Het gevraagde voorschot is tot dat bedrag toewijsbaar. Voor het overige worden partijen, zoals gezegd, naar de schadestaatprocedure verwezen.
3.21
De bewijsaanbiedingen worden gepasseerd, omdat die geen betrekking hebben op voldoende concrete stellingen die, indien juist bevonden, tot een ander oordeel kunnen leiden.
Slotsom en kosten
3.22
De grieven in principaal appel slagen en de grief in incidenteel appel faalt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van [appellante] zullen alsnog worden toegewezen zoals hierna te melden. Als de in eerste aanleg en in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij wordt [geïntimeerde] verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. Voor een veroordeling in de kosten van het incidentele appel bestaat echter geen grond.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat [geïntimeerde] jegens [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst;
veroordeelt [geïntimeerde] tot vergoeding van de daardoor ontstane schade, nader op te maken bij staat;
veroordeelt [geïntimeerde] om bij wijze van voorschot op de schadevergoeding aan [appellante] te betalen een bedrag van € 20.000,= (TWINTIGDUIZEND EURO), te vermeerderen met de wettelijk rente daarover vanaf acht dagen na dit arrest;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van XXX begroot op € 934,82 aan verschotten en € 1.158,= voor salaris en in principaal hoger beroep tot op heden op € 797,80 aan verschotten en € 3.474,= voor salaris;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2015.