ECLI:NL:GHAMS:2015:5250

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.160.495/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3266728 CV EXPL 14-20707

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 december 2015

(bij vervroeging)

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M.A. Johannsen te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING DUWO,

gevestigd te Delft,

geïntimeerde,

advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Duwo genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 24 november 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 7 november 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Duwo als eiseres en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 november 2015 doen bepleiten, [appellant] door mr. Johannsen voornoemd en Duwo door mr. Nieuwenhuijsen voornoemd, laatstgenoemde aan de hand van pleitnotities die hij heeft overgelegd, en mr. Johannsen aan de hand van een door haar overgelegde schriftelijke verklaring van [appellant] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van Duwo alsnog zal afwijzen, althans deze slechts zal toewijzen onder voorwaarden genoemd in de memorie van grieven, met beslissing over de proceskosten.

Duwo heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Duwo heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “Feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

Voor zover in hoger beroep van belang zijn de feiten de volgende:

2.1

Partijen hebben op 2 december 1999 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met elkaar gesloten met betrekking tot de woonruimte op het adres [adres] , kamer [nummer] te Amstelveen met bijbehorende voor gemeenschappelijk gebruik bestemde keuken, gang en fietsenstalling (hierna: het gehuurde).

2.2

Bij brief van 8 oktober 2012 heeft Duwo [appellant] , onder meer, het volgende medegedeeld:

“(…) U hebt uw studentenwoning gehuurd voordat DUWO het campuscontract is gaan gebruiken. De huurovereenkomst op basis waarvan u uw woning huurt, voldoet niet aan alle wettelijke eisen van de campuscontractregeling. In het bijzonder staat niet met zoveel woorden in het contract vermeld dat de woning blijvend voor studenten is bestemd. De wetgever heeft bij opname van het campuscontract in het Burgerlijk Wetboek voorzien dat veel huurcontracten voor studentenwoningen niet aan de eisen van de regeling zullen voldoen (die eisen waren immers bij het sluiten van die huurovereenkomsten nog niet bekend en/of in werking getreden). Verhuurders die het campuscontract ook voor zittende huurders willen invoeren, zouden dat volgens de wetgever kunnen doen door deze huurders een campuscontract aan te bieden op verder ongewijzigde voorwaarden. Het aanbieden van een campuscontract is volgens de wetgever als “redelijk aanbod” in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder d van het Burgerlijk Wetboek aan te merken. (...)

“U bent nog studentDUWO biedt u aan om uw bestaande huurovereenkomst uit te breiden met het ‘campusbeding’. Het aanbod geldt alleen als u op dit moment kunt worden aangemerkt als student in de zin van artikel 7:274 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek. (…)”

“U bent geen student meerAls u niet meer studeert, wenst DUWO te komen tot beëindiging van de met u gesloten huurovereenkomst. DUWO geeft u graag een redelijke termijn om andere woonruimte te vinden. U krijgt daarvoor tot 1 juni 2013 de tijd. U treft bijgaand een huurbeëindigingsovereenkomst aan waarin dat is geregeld.(…)

Ontvangen wij de getekende huurbeëindigingsovereenkomst niet binnen één maand na dagtekening van deze brief, dus uiterlijk 8 november 2012, retour, dan gaan wij ervan uit dat u niet instemt met beëindiging. Wij zullen u dan bij afzonderlijke brief de huur opzeggen per 1 juni 2013, op de grond dat DUWO uw woning dringend nodig heeft voor de verhuur aan een student. (…)”

2.3

[appellant] heeft niet gereageerd op deze brief. Duwo heeft [appellant] op 12 november 2012 opnieuw aangeschreven.

2.4

Bij brief van 22 augustus 2013 heeft de gemachtigde van Duwo [appellant] aangekondigd bij gebreke van ontvangst van de ondertekende huurbeëindigingsovereenkomst, althans van een ondertekend campuscontract, althans van opzegging van de huurovereenkomst door [appellant] , te zullen overgaan tot dagvaarding.

2.5

Op 20 juni 2014 is [appellant] opnieuw aangeschreven. Bij deze brief is een concept dagvaarding gevoegd.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert Duwo dat de kantonrechter de datum zal vaststellen waarop de met [appellant] gesloten huurovereenkomst eindigt en [appellant] het gehuurde zal ontruimen en hem zal veroordelen de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen indien hij niet vrijwillig tot ontruiming overgaat.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 februari 2015 zal eindigen en dat [appellant] het gehuurde voor die datum moet hebben ontruimd. Het anders of meer gevorderde is afgewezen.

3.3

[appellant] komt met vijf grieven (waaronder een “algemene grief”) op tegen de beslissing van de kantonrechter. Het hof oordeelt als volgt.

3.4

Met zijn
algemene griefen
grief 1betoogt [appellant] dat - zo begrijpt het hof - de kantonrechter ten onrechte heeft beslist dat Duwo in het geval van [appellant] gebruik kan maken van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”.

3.4.1

Vooropgesteld wordt dat [appellant] geen student meer is en dat ook ten tijde van de eerste brief van Duwo al niet meer was. Het betoog van [appellant] dat het aanbod van een campuscontract geen redelijk aanbod was, behoeft geen behandeling, omdat dit aanbod alleen zag op de situatie dat hij nog wèl student was.

3.4.2

Het hof verwijst voorts naar zijn arresten van 17 juli 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012: BX 1666, 1670 en 1671) in zaken waarin verhuur in hetzelfde studentencomplex ( Uilenstede ), met Duwo als verhuurder en een huurder die niet meer ingeschreven stond als student, althans waarvan dit aannemelijk was, aan de orde was. In deze arresten is overwogen dat Duwo een beroep kan doen op artikel 7:274 lid 1 sub c BW ten aanzien van huurders die niet langer studeren en nog een huurcontract hebben dat niet aan de eisen van artikel 7:274 lid 4 BW voldoet. Uit de aan [appellant] gerichte brief van 8 oktober 2012 blijkt dat Duwo ten aanzien van [appellant] ook deze weg heeft gevolgd. Aldus heeft Duwo de juiste weg gevolgd. [appellant] is thans geen student meer. Hij heeft een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en kan aanspraak maken op huurbescherming. Duwo kan echter, anders dan [appellant] meent, jegens hem een beroep doen op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik.

De stelling van [appellant] dat hij destijds, als 28-jarige, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan met Intermezzo (een stichting voor jongerenhuisvesting met als doelstelling de verhuur aan jongeren tussen de 18 en 30 jaar) is voor het hof geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. Ook [appellant] was op het moment dat hij de huurovereenkomst aanging student, zoals blijkt uit de door Duwo overgelegde, bij de huurovereenkomst gevoegde, verklaring van de Stichting UAF Steunpunt waarin wordt vermeld dat [appellant] een studietoelage ontvangt voor de studie informatica aan de Vrije Universiteit te Amsterdam. De algemene grief en grief I falen.

3.5

Daarmee komt het hof toe aan de beoordeling van de opzegging wegens dringend eigen gebruik. Met de
grieven II en IIIbetoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de omstandigheden waarin [appellant] verkeert niet doorslaggevend heeft geacht in de belangenafweging en ten onrechte heeft aangenomen dat [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen.

3.6

Uit artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

3.7

Duwo heeft in deze procedure aangevoerd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, namelijk voor de verhuur aan een student. In Amsterdam bestaat een dringende behoefte aan betaalbare woonruimte voor studenten. Het bezet houden van dit soort woonruimte, lang nadat men zelf geen student meer is, doorkruist de doelstellingen van Duwo. Uilenstede staat wijd en zijd bekend als een studentencomplex, meer dan 90 % van de bewoners is student. Op grond van afspraken met de gemeente Amstelveen wordt een zeer beperkt aantal niet studerende jongeren gehuisvest. Ten aanzien van [appellant] heeft Duwo aangevoerd dat hij de toewijzing van het gehuurde volledig te danken heeft aan het feit dat hij studeerde en erop bedacht had moeten zijn dat hij het gehuurde zou moeten verlaten binnen een redelijke termijn na het beëindigen van zijn studie. [appellant] heeft niet gereageerd op de brieven die Duwo hem heeft geschreven en heeft geen stappen ondernomen om nieuwe woonruimte te vinden, terwijl hij met zijn woonduur sinds 1999 kan reageren op sociale huurwoningen in Amsterdam en Diemen. Ook is [appellant] niet ingegaan op een aanbod van een tweekamerwoning in Amstelveen, dat hem, na bemiddeling door Duwo, is gedaan door Eigen Haard.

3.8

[appellant] heeft aangevoerd dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet heeft kunnen begrijpen dat sprake was van studentenhuisvesting. Daarbij stelt hij dat Duwo ook aan niet-studenten verhuurt. Daarnaast heeft [appellant] gewezen op zijn medische conditie. In 2013 heeft hij een hartoperatie ondergaan. Deze operatie is niet geslaagd en [appellant] heeft sindsdien chronische klachten. De medebewoners van zijn eenheid zijn op de hoogte van zijn klachten en staan, indien nodig, paraat. [appellant] heeft geen familie, vrienden of kennissen die hem kunnen bijstaan. Ten slotte heeft [appellant] , gezien zijn gezondheidsklachten, een woning nodig met een sociaal vangnet. De aangeboden woning voldeed niet aan deze eisen, aldus [appellant] .

3.9

Het hof is, evenals de kantonrechter, van oordeel dat de belangenafweging in het nadeel van [appellant] dient uit te vallen. Uit het voorgaande volgt reeds dat het [appellant] niet kan zijn ontgaan dat hij, ten tijde van zijn studie informatica en dus als student, is komen wonen in een complex voor studentenhuisvesting en dat hij heeft moeten begrijpen dat hij het gehuurde zou moeten verlaten binnen een redelijke termijn na het beëindigen van zijn studie. Uit de medische verklaringen, voor zover leesbaar, die [appellant] heeft overgelegd blijkt niet van een medische belemmering om te verhuizen naar een andere woning. Wel volgt uit de verklaringen dat [appellant] beperkte sociale contacten heeft en dat het contact met de buren op de eenheid de enige vorm van regulier sociaal contact is. Uit een door [appellant] overgelegde lijst met zes handtekeningen blijkt dat een aantal van deze buren verklaart dat zij bekend zijn met de gezondheidsklachten en zullen helpen in geval van nood. Niet blijkt echter van een intensieve burenrelatie of het bestaan van een bijzonder sociaal vangnet dat niet ook elders, desgewenst in een andere woonomgeving met een gemeenschappelijke ruimte, zou kunnen worden opgebouwd. Daar komt nog bij dat Duwo naar voren heeft gebracht dat er ook buren zijn die zich storen aan de aanwezigheid en het gedrag van [appellant] en dat dit aanleiding is geweest voor bemiddeling door de wijkagent en een sociaal beheerder van Duwo. Het komt het hof voor dat [appellant] in een andere woonomgeving, bijvoorbeeld zoals hem eerder via Duwo is aangeboden, juist de kans zou hebben een (langduriger) relatie met zijn buren op te bouwen dan in een studentencomplex waarin de gemiddelde woonduur beperkt is. Ook kunnen er in een dergelijke woonomgeving voorzieningen worden getroffen door [appellant] , bijvoorbeeld een alarmeringssysteem, die adequaat zijn in zijn medische situatie. [appellant] heeft niet gemotiveerd bestreden dat de via Duwo door Eigen Haard aan hem aangeboden woning toegang geeft tot een gemeenschappelijke ruimte voor de bewoners van het complex. Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven II en III falen.

3.1

In het kader van
grief IVverzoekt [appellant] rekening te houden met een verhuistermijn van een jaar en hem voorts een vergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten toe te kennen van € 30.000,-.
Het hof zal bepalen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2016 wordt beëindigd, zodat [appellant] de tijd heeft om op zoek te gaan naar andere woonruimte.

Gelet op de omstandigheid dat de eerste brief van Duwo dateert uit oktober 2012 is het hof van oordeel dat geen aanleiding bestaat voor een langere termijn. [appellant] heeft zich al geruime tijd kunnen instellen op de noodzaak andere woonruimte te zoeken.

Ten aanzien van de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten overweegt het hof dat voor een dergelijke vergoeding gelet op de omstandigheden van het geval geen plaats is. Het hof stelt voorop dat het hier de verhuur van een studentenkamer op Uilenstede betreft. Daaraan is inherent dat van aanvang af duidelijk is dat het verblijf een tijdelijk karakter heeft ook al stond in de huurovereenkomst dat deze voor onbepaalde tijd was. [appellant] diende er van aanvang af dus rekening mee te houden dat hij op enig moment na het beëindigen van zijn studie deze kosten zou moeten maken. Het feit dat het hier gaat om kamerverhuur brengt voorts mee dat de verhuiskosten relatief gering zullen zijn. [appellant] kan niet verlangen dat hem de kosten worden vergoed van het inrichten van een zelfstandige woning, welke kosten nagenoeg iedereen ten minste eenmaal in zijn leven zal moeten dragen. Daarnaast is onvoldoende gebleken van bijzondere omstandigheden waarom [appellant] toch voor een tegemoetkoming in aanmerking zou komen. Zo is niet duidelijk waarom hij gebruik zou moeten maken van een makelaar nu hij zich kan inschrijven voor sociale huurwoningen in Amsterdam en Diemen. De kosten voor het aanleggen van aanpassingen als een alarmeringssysteem, voor zover dit al noodzakelijk is voor de medische situatie van [appellant] hetgeen onvoldoende is onderbouwd, kunnen niet voor rekening voor Duwo komen nu [appellant] momenteel ook niet over een dergelijk systeem beschikt.

3.11

Ten slotte heeft Duwo nog het verzoek gedaan om van het uitgangspunt in artikel 7:272 lid 1 BW af te wijken dat de vordering als de onderhavige niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard tenzij het de huurder kennelijk alleen te doen is om het rekken van een kansloze zaak. Naar oordeel van het hof zijn de door Duwo aangevoerde omstandigheden onvoldoende om van dit uitgangspunt af te wijken. Hoewel juist is dat [appellant] er rekening mee diende te houden dat in het voordeel van Duwo zou worden beslist, brengt dat niet mee dat het verweer van [appellant] (met als achtergrond zijn medische situatie) kennelijk enkel gericht is op het rekken van een kansloze zaak.

3.12

Dit alles overziende komt het hof tot de conclusie dat de grieven niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, met dien verstande dat de huurovereenkomst zal eindigen met ingang van 1 mei 2016. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met dien verstande dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal eindigen met ingang van 1 mei 2016 en dat [appellant] het gehuurde voor die datum dient te ontruimen;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Duwo begroot op € 704,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.E. Molenaar en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 december 2015.