Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.164.807/01
rolnummer rechtbank : CV 14-10003
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 december 2015
(bij vervroeging)
inzake
[appellant] ,mede handelende onder de naam ‘ [X] ’,
wonend te [woonplaats a] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. F.J.M. Kobossen te Apeldoorn,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats b] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 11 februari 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 13 januari 2015, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven van [appellant] ;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties, van [geïntimeerde] ;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie, van [appellant] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof - bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest - het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en de reconventionele vordering van [appellant] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd, zakelijk, tot verwerping van dat beroep, met veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - van [appellant] in de kosten van de procedure.
In het incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] geconcludeerd dat het hof - bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest - het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover zijn vordering daarbij gedeeltelijk is afgewezen en die vordering alsnog tot een beloop van - naar het hof begrijpt - € 4.931,68 zal toewijzen, eveneens met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.
[appellant] heeft geconcludeerd tot verwerping van het incidenteel hoger beroep, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “Feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep door [appellant] bestreden. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, stelt het hof de feiten als volgt vast.
2.1
Op 30 juli 2013 is een huurovereenkomst tot stand gekomen aangaande de zelfstandige gemeubileerde woonruimte te [plaats] aan de [adres] voor de duur van zes maanden, ingaande 1 augustus 2013.
2.2
In die huurovereenkomst staat onder meer vermeld:
“ONDERGETEKENDEN:
Namens de verhuurder van dit pand
Naam : [X]
Vertegenwoordigd door : [appellant]
(…)
, hierna te noemen ‘verhuurder’
(…)”
In artikel 9 is Pro vermeld dat totdat verhuurder anders meedeelt als beheerder optreedt “ [X] , vertegenwoordigd door [appellant] ”. [appellant] heeft de huurovereenkomst ondertekend onder de voorbedrukte tekst “(verhuurder)”.
2.3
In artikel 4 van Pro de huurovereenkomst is de betalingsverplichting van [geïntimeerde] ad € 1.250,- per maand uitgesplitst in € 600,- aan huurprijs, € 250,- aan vergoeding voor de stoffering, meubilering overige inventaris en intern onderhoud, € 200,- aan voorschot op servicekosten en € 200,- aan voorschot op kosten van gas, water en elektra. In dat artikel is bepaald dat [geïntimeerde] aan [appellant] dient te betalen.
2.4
[geïntimeerde] heeft aan [appellant] een bedrag van € 1.512,50 betaald aan vergoeding voor bemiddeling en een bedrag van € 1.250,- aan waarborgsom.
2.5
Op 31 oktober 2013 heeft [geïntimeerde] een verzoek aan de huurcommissie gedaan tot toetsing van de hiervoor genoemde kosten van in totaal een bedrag van € 650,- (verder: de servicekosten). In zijn reactie aan de huurcommissie van 9 november 2013 heeft [appellant] zich onder meer op het standpunt gesteld dat niet hij de verhuurder van de woonruimte is doch [A] . In het rapport van voorbereidend onderzoek is de vergoeding voor stoffering berekend op € 14,75 per maand en het voorschot op de kosten van gas, water en elektra op € 162,- per maand. Bij uitspraak van 31 januari 2014 heeft de huurcommissie het voorschot op de servicekosten met ingang van 1 november 2013 bepaald op € 177,- per maand.
2.6
[appellant] is op 9 december 2013 vergezeld van twee andere personen de woonruimte van [geïntimeerde] binnengegaan. Op dat moment waren naast [geïntimeerde] in die woonruimte ook aanwezig diens vrienden [B] en [C] (hierna: [B] onderscheidelijk [C] ). [appellant] heeft [geïntimeerde] daarop aangesproken over de wijze waarop [geïntimeerde] de woonruimte zou gebruiken en de wens geuit dat er onmiddellijk een einde zou komen aan de huurovereenkomst, waarna het - in ieder geval - tot duwen en trekken is gekomen tussen de aanwezigen en met stemverheffing is gesproken.
2.7
[geïntimeerde] heeft vervolgens op de achterzijde van de huurovereenkomst van 30 juli 2013 zijn handtekening gezet onder een verklaring luidende: “
I left the apartment, I took everything, a give keys”.[geïntimeerde] en zijn vrienden hebben de woonruimte op 9 december 2013 verlaten. Zij hebben persoonlijke spullen meegenomen. De sleutels van de woonruimte zijn op dat moment afgegeven aan [appellant] .
I left the apartment, I took everything, a give keys”.[geïntimeerde] en zijn vrienden hebben de woonruimte op 9 december 2013 verlaten. Zij hebben persoonlijke spullen meegenomen. De sleutels van de woonruimte zijn op dat moment afgegeven aan [appellant] .
2.8
Op 9 december 2013 hebben [B] en [C] bij de politie tegen [appellant] en de twee andere personen aangifte gedaan. Een forensisch arts heeft op 11 december 2013 bij [C] letsel geconstateerd, bestaande in enige zwelling boven en rechts naast het rechteroog, een beschadiging van de rechterwenkbrauw en een mogelijke lichte kneuzing van de rechterkuit.
2.9
[geïntimeerde] heeft op 10 december 2013 bij het kantoor van [appellant] zijn op 9 december 2013 in de woonruimte achtergebleven kat opgehaald. Ook [geïntimeerde] heeft vervolgens aangifte tegen [appellant] gedaan.
2.1
[appellant] is vanwege de gebeurtenissen in de woonruimte van [geïntimeerde] anderhalve dag door de politie in voorlopige hechtenis gehouden. In verband met deze gebeurtenissen is [appellant] gedagvaard voor de politierechter in de rechtbank Amsterdam.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] in conventie gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot schadevergoeding en tot terugbetaling van de waarborgsom, van ten onrechte berekende bemiddelingskosten en van teveel berekende servicekosten, een en ander met wettelijke rente. In reconventie heeft [appellant] (na vermindering van eis) gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de huur over december 2013 en van de kosten tot herstel vanwege een gebrekkige oplevering van de woonruimte.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat [appellant] als verhuurder heeft te gelden en dat een onrechtmatige ontruiming heeft plaatsgevonden. In verband met deze ontruiming is een bedrag van € 464,- toewijsbaar geacht als schadevergoeding. Voorts zijn toewijsbaar geacht de gevorderde terugbetaling van bemiddelingskosten en waarborgsom. Tot slot is, na verrekening met de tot en met 8 december 2013 verschuldigde huur en servicekosten ad in totaal € 200,56, een bedrag van € 1.218,44 toewijsbaar geacht aan teveel betaalde servicekosten. De kantonrechter wees vervolgens een bedrag toe van € 4.250,95, met wettelijke rente. De reconventionele vordering van [appellant] is afgewezen.
Het hoger beroep van [appellant] ziet op de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] in conventie en de afwijzing van zijn vordering in reconventie. Het hoger beroep van [geïntimeerde] ziet op de gedeeltelijke afwijzing van de gevorderde schadevergoeding en op een door de kantonrechter gemaakte fout in de optelling van de toegewezen bedragen.
3.2
[appellant] heeft in één grief het vonnis van de kantonrechter bestreden, waarna hij per onderwerp, althans per overweging, zijn bezwaren heeft ontvouwen. Het hof zal bij de behandeling van de grief van [appellant] - zo veel als mogelijk - deze volgorde aanhouden.
3.3
[appellant] heeft allereerst bestreden dat hij als verhuurder van [geïntimeerde] is aan te merken. De kantonrechter heeft volgens hem miskend dat [appellant] alleen is opgetreden als beheerder en bemiddelaar namens de verhuurder/eigenaar van de woonruimte. In dat verband heeft [appellant] gesteld dat [geïntimeerde] bij contracteren is uitgelegd dat [A] de verhuurder/eigenaar was en dat [appellant] optrad als bemiddelaar en beheerder, waarvoor [geïntimeerde] ook een bemiddelingsvergoeding heeft betaald. De andersluidende formulering in het huurcontract is ongelukkig, maar de betaalde huurpenningen en waarborgsom zijn niet in zijn vermogen terechtgekomen, aldus [appellant] .
3.3.1
Het antwoord op de vraag of [appellant] jegens [geïntimeerde] bij het sluiten van de huurovereenkomst voor zichzelf - dat wil zeggen: als wederpartij van [geïntimeerde] - is opgetreden dan wel als vertegenwoordiger van een derde, te weten [A] , is volgens vaste rechtspraak [1] afhankelijk van wat [appellant] en [geïntimeerde] daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Daarbij komt onder meer betekenis toe aan de aard van de overeenkomst en wat ten aanzien van overeenkomsten als in dit geval in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is. Daarbij moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval [2] .
3.3.2
Als uitgangspunt bij de hiervoor bedoelde uitleg heeft te gelden dat een ieder wordt geacht voor zichzelf te handelen, tenzij degene die handelt ( [appellant] ) aangeeft niet voor zichzelf maar voor een ander ( [A] ) te handelen. Ingevolge de in artikel 150 Rv Pro neergelegde hoofdregel rust op [geïntimeerde] de bewijslast en het bewijsrisico met betrekking tot zijn stelling dat hij heeft aangenomen en redelijkerwijs mocht aannemen dat [appellant] met betrekking tot de huurovereenkomst als zijn wederpartij heeft te gelden [3] .
3.3.3
In dit geval staat vast dat de huurovereenkomst op 30 juli 2013 is vastgelegd en dat in dat document staat vermeld dat “namens de verhuurder” optreedt “ [X] ”. In de daarna volgende voorbedrukte tekst “vertegenwoordigd door” is weergegeven de naam van [appellant] , onder opgaaf van zijn adres, waarna in de tekst staat “hierna te noemen ‘verhuurder’,”. In dat geschrift is [A] niet genoemd en naar hem is daarin evenmin verwezen. Het is vervolgens [appellant] geweest die de huurovereenkomst heeft ondertekend als ‘verhuurder’, zonder enige aanwijzing dat hij ondertekende namens [A] of anderszins als (diens) vertegenwoordiger optrad.
3.3.4
Een dergelijk ondertekende overeenkomst is een onderhandse akte als bedoeld in artikel 156 lid 3 Rv Pro en levert krachtens lid 2 van artikel 157 Rv Pro in beginsel tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van de in dat geschrift neergelegde verklaring. Dit betekent dat moet worden uitgegaan van de juistheid van de verklaring dat [appellant] de verhuurder is en als contractuele wederpartij van [geïntimeerde] heeft te gelden.
3.3.5
Op grond van artikel 151 lid 2 Rv Pro staat tegen dit dwingend bewijs tegenbewijs open en dit tegenbewijs mag volgens artikel 152 lid 1 Rv Pro door alle middelen geleverd worden, tenzij de wet anders bepaalt. Het staat de rechter vrij dit bewijs geleverd te achten indien hij op grond van de in de procedure gebleken feiten bewezen acht dat de in de onderhandse akte opgenomen verklaring onjuist is. De rechter mag daarbij aan ieder gebleken feitelijk gegeven in de procedure de bewijskracht hechten die hem goeddunkt [4] .
3.3.6
[appellant] heeft tegen de door hem ondertekende overeenkomst echter niet meer aangevoerd dan dat [A] de eigenaar van het pand is en de hoogte van de huurprijs bepaalt en dat hij ( [appellant] ) “eigenlijk” in de kwaliteit van vertegenwoordiger de huurovereenkomst heeft gesloten voor [A] . [appellant] heeft daar in hoger beroep nog aan toegevoegd dat aan [geïntimeerde] in verband met de betaling van de bemiddelingskosten de posities zijn uiteengezet: [A] is verhuurder/ eigenaar en [appellant] bemiddelaar en beheerder.
3.3.7
Uit artikel 10 van Pro de huurovereenkomst volgt echter ook dat de waarborgsom aan de verhuurder diende te worden betaald; onomstreden is dat [geïntimeerde] die som aan [appellant] heeft betaald. [geïntimeerde] heeft bij zijn op 31 oktober 2013 door de huurcommissie ontvangen verzoek tot toetsing van de servicekosten uitsluitend [appellant] genoemd als verhuurder terwijl [geïntimeerde] bij zijn aangifte bij de politie op 10 december 2013 hem heeft betiteld als “huisbaas”. Het is ook [appellant] geweest die op 9 december 2013 bij [geïntimeerde] - minst genomen - heeft aangedrongen op onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [appellant] heeft ook de betaling gevorderd van volgens hem achterstallige huur en van de volgens hem door [geïntimeerde] aan het gehuurde toegebrachte schade. Uit een en ander volgt naar het oordeel van het hof geen andere conclusie dan dat [appellant] zich steeds als schuldeiser en contractuele wederpartij heeft gedragen en dat [geïntimeerde] hem ook steeds zo heeft gezien.
3.3.8
[appellant] heeft geen concrete feiten of omstandigheden aangedragen waarop het oordeel kan worden gebaseerd dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor [geïntimeerde] duidelijk moet zijn geweest dat in weerwil van de aanduiding in de huurovereenkomst [A] als verhuurder zou hebben te gelden. De omstandigheid dat het gehuurde niet aan [appellant] in eigendom toebehoort, brengt dat nog niet mee. Het is immers geenszins ongebruikelijk dat de huurovereenkomst wordt aangegaan door een partij die niet de eigenaar van gehuurde is, al dan niet bij wijze van middellijke vertegenwoordiging. De enkele niet geconcretiseerde stelling van [appellant] dat in verband met de bemiddelingskosten de posities van [A] en hemzelf aan [geïntimeerde] zijn uiteengezet, acht het hof in dit verband onvoldoende. Dit betekent dat het hof geen aanleiding ziet om [appellant] toe te laten tot bewijslevering van de door hem bepleite hoedanigheid. In zoverre faalt de grief.
3.4
Gelet op de vaststelling dat [appellant] als de contractuele wederpartij van [geïntimeerde] bij de huurovereenkomst heeft te gelden, heeft de kantonrechter op goede grond tot het oordeel kunnen komen dat de door [appellant] tevens bedongen vergoeding voor bemiddeling als een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW Pro heeft te gelden. Ook in zoverre faalt de grief.
3.5
De vaststelling door de kantonrechter dat de huurovereenkomst met ingang van 9 december 2013 is geëindigd, is door [appellant] bestreden. Volgens hem is feitelijk tot en met 10 december 2013 gehuurd omdat pas die dag de kat van [geïntimeerde] uit de woning is gehaald. Voorts dient er naar zijn stelling rekening mee te worden gehouden dat de woonruimte eerst moest worden hersteld en dat om die reden en vanwege de feestdagen de woonruimte tot 31 december 2013 onverhuurbaar was. Om die reden dient te worden uitgegaan van een beëindiging (van de betalingsverplichting) per 31 december 2013, zo stelt [appellant] . Met die stellingname ziet [appellant] echter eraan voorbij dat [geïntimeerde] op [appellant] ’s aandringen althans verzoek, zoals hiervoor omschreven onder 2.6 en 2.7, voor het onmiddellijk eindigen van de huurovereenkomst heeft getekend en dat [appellant] vervolgens direct de sleutels van het gehuurde heeft ingenomen. Het gehuurde heeft dus vanaf 9 december 2013 niet meer ter beschikking van [geïntimeerde] gestaan. Het hof vermag niet in te zien dat [geïntimeerde] ondanks deze door [appellant] geïnitieerde onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, na 9 december 2013 gehouden is huur en servicekosten te betalen. Dat [geïntimeerde] bij het ontruimen van het gehuurde op 9 december 2013 niet ook zijn kat heeft kunnen meenemen, doet aan het voorgaande niet af. Ook in zoverre faalt de grief van [appellant] .
3.6
[appellant] maakt voorts bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] de woning onrechtmatig heeft ontruimd en daarom schadeplichtig is. dienaangaande geldt het volgende. Het staat vast dat [appellant] - met twee andere personen - onaangekondigd de woning van [geïntimeerde] is binnengegaan, dat hij [geïntimeerde] heeft aangesproken op diens woongedrag en dat hij vervolgens bij [geïntimeerde] heeft aangedrongen op onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Dit is gepaard gegaan, naar [appellant] zelf stelt, met stemverheffing en met duw- en trekwerk. In dat verband stelt het hof vast dat [appellant] - kennelijk eufemistisch - aanvoert dat ‘er niet of nauwelijks geweld is gebruikt’ en dat ‘er niet geslagen of geschopt is, ten minste niet door [appellant] ’, daarbij in het midden latend wat er precies is voorgevallen en wat de oorzaak is van het in ieder geval bij [C] vastgestelde letsel aan het gezicht. Gelet op dit een en ander heeft het hof geen reden om voor onjuist te houden wat [geïntimeerde] , [B] en [C] ieder voor zich tegenover de politie hebben verklaard, te weten dat zij door [appellant] zijn geslagen en/of geschopt. Het hof neemt daarom tot uitgangspunt dat sprake is geweest van een afgedwongen en overhaaste ontruiming. Het is daardoor - en gezien het feit dat het ging om gemeubileerd en gestoffeerd verhuurde woonruimte - aannemelijk dat [geïntimeerde] , zoals hij stelt, niet in staat is geweest om alle aan hem toebehorende zaken uit de woonruimte mee te nemen. Het vaststaande feit dat [geïntimeerde] op 10 december 2013 op het kantoor van [appellant] de op 9 december 2013 in de woning achtergebleven kat heeft opgehaald, bevestigt dit. Ook in dit opzicht faalt de grief van [appellant] .
3.7
Wat betreft de door de kantonrechter behandelde schadevergoeding en de daartegen gerichte grieven van [appellant] en [geïntimeerde] geldt het volgende.
3.7.1
Zoals overwogen, is aannemelijk dat bij de ontruiming spullen van [geïntimeerde] zijn achtergebleven. Voor zover [appellant] uitgaat van een ander uitgangspunt, kan hij daarin niet worden gevolgd. De kantonrechter heeft de waarde van die achtergebleven spullen op € 300,- geschat. In wat [appellant] en [geïntimeerde] ter zake (nader) hebben aangevoerd en overgelegd, ziet het hof geen reden om dit toegewezen bedrag voor onjuist te houden. De daartegen gerichte grief van [appellant] en grief I van [geïntimeerde] falen.
3.7.2
[geïntimeerde] heeft voorts een grief gericht tegen de afwijzing van de door hem gevorderde vergoeding wegens beschadiging van zijn laptop en telefoon. Ook in hoger beroep heeft [geïntimeerde] , gezien de betwisting van [appellant] en het ontbreken van iedere aanwijzing voor toegebrachte zaaksbeschadiging in de tegen [appellant] gedane aangiften, onvoldoende feitelijk toegelicht dat deze gestelde schade het gevolg is van het handelen van [appellant] op 9 december 2013 of anderszins aan [appellant] moet worden toegerekend. Ook grief II van [geïntimeerde] faalt.
3.7.3
[appellant] heeft voorts bestreden dat grond bestaat voor toewijzing van een bedrag aan reiskosten. Het hof volgt hem niet in zijn bezwaar. Het staat immers vast dat [geïntimeerde] op 9 december 2013 plotseling dakloos is geworden. De gebeurtenissen op die dag maken naar het oordeel van het hof aannemelijk dat [geïntimeerde] in direct verband daarmee reiskosten heeft moeten maken om elders onderdak te vinden. De enkele stelling van [appellant] dat geen reisdocumenten zijn overgelegd, is, zonder nadere toelichting, onvoldoende om de door de kantonrechter in redelijkheid begrote schadevergoeding voor reiskosten ad € 164,- , welke begroting ook het hof redelijk voorkomt, te ontkrachten. Ook in zoverre heeft [appellant] de grief vergeefs voorgesteld.
3.8
[appellant] heeft in zijn grief voorts aan de orde gesteld dat de kantonrechter ten onrechte de terugbetaling van de waarborgsom ad € 1.250,- heeft toegewezen en ten onrechte de vergoeding van schade aan het gehuurde heeft afgewezen.
3.8.1
Voor zover [appellant] daaraan ten grondslag legt dat die waarborgsom niet in zijn vermogen is gevloeid omdat feitelijke doorbetaling aan [A] heeft plaatsgevonden, bouwt dat voort op de al door het hof verworpen stelling dat [appellant] niet als verhuurder kan worden aangemerkt. Deze stelling van [appellant] deelt dat lot.
3.8.2
[appellant] heeft daarnaast - zo begrijpt het hof hem - aangevoerd dat de door [geïntimeerde] aan de woonruimte en de daarin aanwezige stoffering en meubilering aangebrachte schade aan terugbetaling van de waarborgsom in de weg staan omdat deze dient te worden verrekend met die schade. Nog daargelaten dat [appellant] ook in hoger beroep onvoldoende feitelijk heeft toegelicht dat dergelijke schade is toegebracht en dat [geïntimeerde] daarvoor verantwoordelijk en aansprakelijk is, geldt dat [appellant] op 9 december 2013 zonder enige aankondiging heeft aangestuurd op een onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst en daarbij met een oneigenlijke methode de onmiddellijke feitelijke ontruiming door [geïntimeerde] heeft afgedwongen. Het staat in dat verband vast dat [appellant] op 9 december 2013 de sleutels van het gehuurde van [geïntimeerde] heeft aangenomen. Daaruit kan geen andere conclusie volgen dan dat [appellant] de staat waarin [geïntimeerde] het gehuurde ter plekke aan hem ter beschikking stelde, heeft aanvaard. Er heeft dan ook te gelden dat er op dat moment overeenstemming werd bereikt dat de staat waarin het gehuurde werd teruggegeven, beantwoordde aan de staat bij ontvangst. Niet valt in te zien dat [appellant] niet aan deze aanvaarding kan worden gehouden. Er is dus in verband met de oplevering van het gehuurde geen grond voor enige vergoeding van schade aan het gehuurde. Om die reden mist ook doel zijn stelling dat de waarborgsom moet worden verrekend met dergelijke schade.
3.8.3
De slotsom van het voorgaande is dat ook in zoverre de grief van [appellant] faalt.
3.9
Met zijn grief komt [appellant] tot slot op tegen de toewijzing door de kantonrechter van een per saldo teveel betaald bedrag aan servicekosten ad € 1.218,44.
3.9.1
De kantonrechter heeft daarbij, anders dan [appellant] betoogt, terecht tot uitgangspunt genomen dat de huurcommissie het overeengekomen bedrag van € 650,- per maand aan servicekosten heeft teruggebracht tot € 177,- per maand. Voor zover [appellant] van een ander standpunt uitgaat, is dat onjuist.
3.9.2
[appellant] heeft voorts gesteld dat ‘hem bekend is’ dat [geïntimeerde] niet over de maanden augustus 2013 tot en november 2013 een vergoeding voor servicekosten heeft betaald. In eerste aanleg heeft [appellant] echter de stelling betrokken dat de (gehele) huur al die maanden door [geïntimeerde] was betaald. Bij de stukken bevinden zich de door (het kantoor van) [appellant] uitgeschreven betalingskwitanties aangaande de termijnen van augustus, september en oktober 2013, terwijl [geïntimeerde] enerzijds heeft gesteld dat hij de termijn van november 2013 via een bankoverschrijving heeft betaald en anderzijds dat [appellant] na de dagvaarding in eerste aanleg een bedrag van € 473,- aan over november 2013 teveel betaalde servicekosten heeft terugbetaald. Dit alles is als zodanig niet door [appellant] betwist. Het hof neemt dan ook aan dat [appellant] met zijn stelling dat [geïntimeerde] niet alles heeft betaald, doelt op die terugbetaling van € 473,-. Gezien de uitspraak van de huurcommissie kan [appellant] niet worden gevolgd in zijn kennelijke stelling dat hij dat bedrag ten onrechte heeft terugbetaald en dat [geïntimeerde] over november 2013 nog zo’n bedrag is verschuldigd.
3.9.3
Uit de toelichting op zijn bezwaar tegen toewijzing van het onder 3.9 bedoelde bedrag volgt dat [appellant] tevens stelt dat de kantonrechter de servicekosten niet met terugwerkende kracht mocht verminderen tot € 177,- per maand en die kosten over de maanden augustus 2013 tot en met oktober 2013 had moeten handhaven op een bedrag van € 650,- per maand. Het hof volgt [appellant] niet in dat betoog. Het hof stelt allereerst vast dat gesteld noch gebleken is dat [appellant] de in artikel 7:259 lid 2 BW Pro voorgeschreven eindafrekening heeft opgemaakt, zodat niet aannemelijk is dat het door de huurcommissie vastgestelde maandbedrag aan servicekosten ontoereikend is de feitelijke kosten te dekken. Hierin ligt besloten dat het over de maanden augustus 2013 tot en met oktober 2013 feitelijk betaalde bedrag aan servicekosten ad € 650,- per maand aanzienlijk hoger is dan een eindafrekening ter zake, zodat het meerdere boven € 177,- geacht moet worden onverschuldigd te zijn betaald. [geïntimeerde] kon daarom terugbetaling vorderen van wat hem meer in rekening is gebracht dan hij verschuldigd was [5] .
3.9.4
Uit het voorgaande volgt dat ook in dit opzicht de grief van [appellant] faalt.
3.1
Met zijn grief III komt [geïntimeerde] op tegen toewijzing van een bedrag in hoofdsom van € 4.250,95, daartoe stellend dat de door de kantonrechter toewijsbaar geachte bedragen sluiten op een bedrag in hoofdsom van € 4.444,99 in plaats van op eerstgenoemd bedrag. Deze grief slaagt.
3.11
De bewijsaanbiedingen worden gepasseerd, omdat die geen betrekking hebben op voldoende concrete stellingen die, indien juist bevonden, tot een ander oordeel kunnen leiden.
Slotsom en kosten
3.12
De grief in principaal hoger beroep faalt en de grief in incidenteel hoger beroep slaagt, voor zover deze ziet op de optelling van de toewijsbaar geachte bedragen. Het bestreden vonnis zal in zoverre worden vernietigd, onder bekrachtiging van het vonnis voor het overige, waaronder de kostenveroordeling. Als de in principaal hoger beroep in het ongelijk gestelde partij wordt [appellant] verwezen in de kosten van het geding in die instantie. De kosten van het incidenteel hoger beroep zullen worden gecompenseerd als hierna te melden, omdat partijen in zoverre over en weer in het ongelijk zijn gesteld.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij in conventie is toegewezen een bedrag van € 4.250,95, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 5 maart 2014 tot de dag van de voldoening,
en in zoverre opnieuw recht doende:
veroordeelt [appellant] aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 4.444,99, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 5 maart 2014 tot de dag van de voldoening;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor al het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,- aan verschotten en € 632,- voor salaris;
verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van het incidenteel hoger beroep aldus dat partijen ieder de eigen kosten dragen.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 december 2015.