ECLI:NL:GHAMS:2015:598

• Datum uitspraak: 3 maart 2015
• Publicatiedatum: 25 februari 2015
• Zaaknummer: 200.107.766/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.M. Polak; R.J.M. Smit; J.C. Toorman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep huurgeschil over jaarlijkse huurverhoging, verrekening herstelkosten en verhuisvergoeding

Appellanten huurden sinds 1 augustus 2003 een woning van Viottagroep. De huurovereenkomst bevatte een jaarlijkse trendmatige huurverhoging die door Viottagroep consequent werd toegepast en aangezegd. De huurprijs werd jaarlijks verhoogd van €675 tot €800 per maand. De huurovereenkomst eindigde op 1 oktober 2011.

Viottagroep vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van achterstallige huurpenningen van €7.315,53, buitengerechtelijke kosten en een vergoeding voor het langer in gebruik houden van de woning. De kantonrechter wees deze vorderingen toe, wat aanleiding gaf tot hoger beroep door appellanten.

Het hof oordeelt dat de jaarlijkse huurverhogingen rechtsgeldig zijn en dat Viottagroep haar rechten niet heeft verwerkt. Het beroep op verjaring van de huurverhogingen faalt wegens gebrek aan onderbouwing. Verder is onvoldoende aangetoond dat appellanten herstelkosten mogen verrekenen met de huur, omdat zij geen duidelijke specificaties en bewijs van verhuurdersverzuim hebben geleverd.

Ten slotte is geen aanspraak op een verhuisvergoeding van €5.000 gerechtvaardigd, omdat appellanten niet tijdig een beëindigingsovereenkomst hebben ondertekend en geretourneerd. Het bewijsaanbod van appellanten wordt als te vaag afgewezen. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis en veroordeelt appellanten in de kosten van het appel.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat de huurverhogingen rechtsgeldig zijn, geen verrekening van herstelkosten plaatsvindt en geen verhuisvergoeding wordt toegekend.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.107.766/01

zaak-/rolnummer rechtbank Alkmaar : 355807\CV EXPL 11-89

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 maart 2015

inzake

1. [appellant],

2. [appellante],

beiden wonend te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VIOTTAGROEP B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. S. Eernstman te Utrecht.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en Viottagroep genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 8 maart 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Alkmaar, locatie Hoorn (verder: de kantonrechter), van 12 december 2011, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen Viottagroep als eiseres en [appellanten] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord;

- akte van [appellanten], met producties;

- antwoordakte van Viottagroep, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en recht zal doen met inachtneming van wat zij in hoger beroep hebben aangevoerd, met beslissing over de proceskosten.

Viottagroep heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Beoordeling

2.1.

[appellanten] huurden sinds 1 augustus 2003 de woning aan de Poldermolen 44 te Hoorn, laatstelijk van Viottagroep. De huurprijs was bij aanvang van de huur € 675,= per maand. In de huurovereenkomst is bij “Huurprijsaanpassing” onder meer bepaald, zakelijk weergegeven, dat de huur jaarlijks op 1 juli trendmatig zal worden verhoogd. Deze huurverhoging is [appellanten] jaarlijks aangezegd. Volgens Viottagroep beliep de huur daarom per 1 juli 2004 € 694,=, per 1 juli 2005 € 710,=, per 1 juli 2006 € 725,=, per 1 juli 2007 € 750,=, per 1 juli 2008 € 765,=, per 1 juli 2009 € 790,= en per 1 juli 2010 € 800,=. De huurovereenkomst is per 1 oktober 2011 geëindigd.

2.2.

In de eerste aanleg van dit geding heeft Viottagroep - kennelijk na wijziging van eis - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van € 7.315,53 wegens achterstallige huurpenningen per 11 april 2011 gevorderd, alsmede, voor zover in appel van belang, de betaling van een bedrag van € 600,= wegens buitengerechtelijke kosten en van € 800,= voor iedere maand dat [appellanten] het gehuurde na 1 mei 2011 in gebruik zouden houden. Na verweer van [appellanten] (en drie tussenvonnissen) heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen toegewezen en [appellanten] tot betaling van de proceskosten veroordeeld.

2.3.1.

Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van de juistheid van de onder 2.1 vermelde huurbedragen en daarmee van een huurachterstand van € 7.315,53 per 11 april 2011. Het hof oordeelt als volgt.

2.3.2.

De door Viottagroep toegepaste huurverhogingen zijn gebaseerd op de onder 2.1 vermelde bepaling in de huurovereenkomst. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte mist toepassing, omdat [appellanten] de Huurcommissie niet (op de voet van artikel 7:253 BW) naar aanleiding van enige huurverhoging hebben ingeschakeld. Voor een analoge toepassing en/of reflexwerking van deze wet, zoals [appellanten] voorstaan, bestaat geen goede grond. Aangenomen al dat [appellanten] steeds tegen de huurverhogingen hebben geprotesteerd, Viottagroep heeft elk jaar weer de trendmatige huurverhoging toegepast op de huur zoals die bij de vorige huurverhoging door haar was vastgesteld. Omdat Viottagroep - naar niet ter discussie staat - de huurverhogingen steeds heeft aangezegd, wisten [appellanten], althans konden zij weten, dat Viottagroep op die huurverhogingen onverminderd aanspraak maakte. Reeds daarom heeft Viottagroep, anders dan [appellanten] stellen, haar rechten te dezen niet verwerkt. Het door [appellanten] nog gedane beroep op verjaring van de verhoogde huurprijzen is in het geheel niet toegelicht, zodat het hof daaraan voorbijgaat. De conclusie is dat de grief faalt.

2.4.1.

Met
grief 2 komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij de door hen gemaakte herstelkosten niet mogen verrekenen met de door Viottagroep gevorderde achterstallige huur.

2.4.2.

Reeds in het niet in het appel betrokken tussenvonnis van 30 mei 2011 heeft de kantonrechter het noodzakelijk geacht dat [appellanten] “een duidelijke en begrijpelijke lijst van de betreffende gebreken, werkzaamheden en kosten” in het geding zouden brengen, voorzien van facturen waaruit die kosten blijken, alsmede per gebrek stukken zouden overleggen waaruit blijkt dat de toenmalige verhuurder in verzuim was dat gebrek op te lossen. [appellanten] zijn daartoe bij dat vonnis in de gelegenheid gesteld. In het overweging 6 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat [appellanten] dat alles niet hebben gedaan en geoordeeld dat zij onvoldoende hebben onderbouwd dat zij de kosten van reparaties mogen verrekenen met de huurpenningen en dat de verhuurder voor gebreken aan de tuin aansprakelijk is. Het hof verenigt zich met deze overweging en stelt bovendien vast dat [appellanten] ook in appel op dit punt niet voldoende concreet zijn geworden. Ook deze grief faalt dus.

2.5.1.

Grief 3 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een [appellanten] - volgens hen - toekomende verhuisvergoeding van € 5.000,=. [appellanten] wijzen hiertoe op een brief van 20 april 2011 van [X] Vastgoedbeheer B.V., de beheerder van het gehuurde (verder: [X]), waarin hun een vergoeding van € 5.000,= in het vooruitzicht is gesteld voor het geval zij zouden besluiten vóór 1 oktober 2011 te verhuizen. Omdat zij dat hebben gedaan - en [X] van hun voornemen daartoe bij brief van 25 augustus 2011 kennis hebben gegeven -, hebben zij recht op deze vergoeding, aldus [appellanten]

2.5.2.

Daargelaten dat Viottagroep betwist dat [appellanten] de woning op 30 september 2011 hadden ontruimd, strandt het betoog van [appellanten] op het volgende. Bij hun akte in eerste aanleg van 28 oktober 2011 hebben [appellanten] een brief van [X] van 1 september 2011 overgelegd met de volgende inhoud:

“(…)

N.a.v. uw opzeggingsbrief d.d. 25 augustus 2011, sturen wij u een beëindigingsovereenkomst voor de door u gehuurde woning (…). Wij verzoeken u vriendelijk de beide exemplaren te ondertekenen en de beide originele, voor 6 september, te retourneren.

(…)”

Niet gesteld of gebleken is dat [appellanten] de beëindigingsovereenkomst vervolgens (voor 6 september 2011) getekend aan [X] hebben geretourneerd.

Bij voormelde akte hebben [appellanten] tevens een brief van [X] van 19 september 2011 in het geding gebracht met de volgende inhoud:

“[X] (…) heeft u d.d. 1 september 2011 een brief alsmede een aanbod voor een huurbeëindigingsovereenkomst doen toekomen naar aanleiding van uw huuropzegging d.d. 25 augustus 2011 (…). Tot op heden hebben wij helaas nog geen reactie, c.q. getekende stukken van u mogen ontvangen. Indien wij niet uiterlijk 22 september 2011 het aanbod voor de huurbeëindigingsovereenkomst getekend van u retour hebben mogen ontvangen, komt ons aanbod inzake de verhuiskostenvergoeding te vervallen. (…)”

Niet is gesteld of gebleken dat [appellanten] de huurbeëindigingsovereenkomst vervolgens (uiterlijk 22 september 2011) ondertekend aan [X] hebben geretourneerd. Viottagroep stelt zich, gezien dit een en ander, terecht op het standpunt de onderhavige verhuiskostenvergoeding niet verschuldigd te zijn. Ook deze grief faalt dus.

2.6.

Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt als te algemeen en te vaag van de hand gewezen. Omdat de grieven geen succes hebben, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellanten] zullen, als in het ongelijk gesteld, in de kosten van het appel worden verwezen.

3. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het appel, aan de zijde van Viottagroep gevallen en tot op heden begroot op € 666,= voor verschotten en € 632,= voor salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.J.M. Smit en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2015.