Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.093.767/01
zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 169501/HA ZA 10-670
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 maart 2015
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
appellant,
advocaat: mr. M.L.A. Verleun te Mijdrecht,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ DE GROENE JAGER WESTZAAN B.V.,
gevestigd te Zaanstad,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A. Paternotte te Hoofddorp.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en De Groene Jager genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 22 juli 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem van 27 april 2011 (aangevuld bij vonnis van 1 juni 2011 en hersteld bij vonnis van 3 augustus 2011), gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en De Groene Jager als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
Bij arrest van dit hof van 27 september 2011 is een comparitie van partijen bevolen. Deze comparitie heeft op 5 december 2011 plaatsgevonden. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de processtukken bevindt.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd, onder voorwaardelijke wijziging van zijn eis, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn (voorwaardelijk gewijzigde) vorderingen zal toewijzen en de vorderingen van de Groene Jager zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
De Groene Jager heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
De Groene Jager heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
[appellant] is eigenaar van de percelen, kadastraal bekend gemeente Westzaan,
sectie D, nummers 2416, 2442 en 2443 (plaatselijk bekend Zuideinde 79 A). De Groene
Jager is eigenaar van het perceel, kadastraal bekend gemeente Westzaan, sectie D, nummer 2441 (plaatselijk bekend Zuideinde 83). De percelen van [appellant] en De Groene Jager grenzen aan elkaar.
2.1.2.
De kadastrale nummering van de percelen die thans eigendom zijn van [appellant] en De Groene Jager is in de loop van de tijd, onder meer in verband met verschillende eigendomsoverdrachten, een aantal malen gewijzigd.
2.1.3.
Het perceel van [appellant] met nummer 2442 (hierna: het tussenstukje) ligt tussen de percelen met nummers 2416 en 2443 van [appellant] en het perceel van De Groene Jager in. Op een deel van het tussenstukje zijn parkeerplaatsen gerealiseerd, die ook worden gebruikt door De Groene Jager. Het tussenstukje heeft geen directe uitweg naar het Zuideinde.
2.1.4.
In de akte van levering van 1 juli 1996 is ten behoeve van de percelen die thans
eigendom zijn van [appellant] en ten laste van (een deel) van het perceel dat thans eigendom is van De Groene Jager een erfdienstbaarheid gevestigd. In die akte van levering is onder meer het volgende bepaald:
VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden bij dezen te vestigen:
(…)
C. Ten behoeve van het verkochte en ten laste van het aan [P] en [W] blijvende gedeelte van gemeld kadastraal perceel gemeente Westzaan, sectie D nummer 2215 de erfdienstbaarheid inhoudende het recht van weg om te komen van- en te gaan naar de openbare weg, het Zuideinde te Westzaan over de inrit grenzend aan het Zuideinde, zulks op de minst bezwarende wijze voor het dienend erf.
BIJZONDERE BEPALING MET BETREKKING TOT HET BEDRIJVENCOMPLEX “DE GROENE JAGER”
De comparant sub 2, handelend als gemeld, is bekend met de bijzondere overeenkomst met betrekking tot het bedrijvencomplex “De Groene Jager”, van welke overeenkomst een ontwerp aan deze akte is gehecht, en verklaart zich te verbinden tot nakoming van het daarin gestelde (…) Uit gemelde overeenkomst blijkt onder meer dat koper[hof: Interselectbouw]
verplicht is tot de aanleg van drie parkeerplaatsen op eigen terrein en dat als hoofdingang van de te bouwen bedrijfshal zal fungeren de inrit grenzend aan het Zuideinde.
verplicht is tot de aanleg van drie parkeerplaatsen op eigen terrein en dat als hoofdingang van de te bouwen bedrijfshal zal fungeren de inrit grenzend aan het Zuideinde.
2.1.5.
In de akte van levering van 27 augustus 1997 tussen Interselectbouw BV en [appellant]
is de onder 2.1.4 genoemde erfdienstbaarheid eveneens vastgelegd. Voorts is in deze akte, voor zover hier van belang, bepaald:
F. De laatste titel van aankomst van de verkoper in deze; waarin onder meer woordelijk
staat vermeld:
VESTIGING ERFDIENSTBAARHEID EN BIJZONDERE BEPALINGEN
De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden voorts bij deze te vestigen:
A. Ten behoeve van het aan de sub II gemelde besloten vennootschap Interselectbouw B.V. in eigendom toebehorende kadastrale perceel gemeente Westzaan sectie D nummer 2416 en ten behoeve van het bij deze akte geleverde gedeelte van kadastraal perceel gemeente Westzaan sectie D nummer 2417, en ten laste van het aan de vervreemder in eigendom verblijvend resterend gedeelte van het kadastrale perceel gemeente Westzaan sectie D nummer 2417 voor zover gelegen tussen de bedrijfshallen, de erfdienstbaarheid inhoudende het recht van weg om te komen van- en te gaan naar de openbare weg, het Zuideinde te Westzaan over de inrit grenzend aan het Zuideinde, zulks op de minst bezwarende wijze voor het dienend erf.
B. Ten behoeve en ten laste van het aan de sub II gemelde besloten vennootschap Interselectbouw B.V. in eigendom toebehorende kadastrale perceel gemeente Westzaan sectie D nummer 2416 en het bij deze akte geleverde gedeelte van het kadastrale perceel gemeente Westzaan sectie D nummer 2417, en ten behoeve en ten laste van het aan de vervreemder in eigendom verblijvend resterend gedeelte van gemeld kadastraal perceel gemeente Westzaan sectie D nummer 2417, voor
zover gelegen tussen de bedrijfshallen, de erfdienstbaarheid inhoudende de verplichting van de eigenaar van het desbetreffende dienende erf om te dulden dat gebruik wordt gemaakt van de in die gedeelten aanwezige parkeerplaatsen.
Partijen beschouwen bedoeld net arcering aangegeven gedeelte als bestemd voor
gemeenschappelijk gebruik.
(…)
Als hoofdingang van de bedrijfshal van de sub II gemelde besloten vennootschap Interselectbouw B.V. casu quo diens rechtsopvolger(s) zal voorts de inrit grenzende aan het Zuideinde fungeren.”
2.1.6.
[appellant] is voornemens zijn grond in vier kavels onder te verdelen, zelf een kavel in eigendom te houden en de overige drie kavels te verkopen, ten behoeve van woningbouw. Het voornemen bestaat dat op ieder van de drie kavels een (bedrijfs)woning wordt gebouwd. Voor één van de drie kavels is reeds een bouwvergunning afgegeven voor de bouw van een (bedrijfs)woning. Voor de overige twee kavels is door de gemeente een haalbaarheidsonderzoek ingesteld.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding heeft [appellant] - samengevat - gevorderd dat wordt verklaard voor recht dat, indien hij zijn grond opsplitst in vier kavels zoals in de inleidende dagvaarding aangegeven, ook voor de twee daarvoor in aanmerking komende nieuw te creëren kavels (naast de door hem in eigendom behouden kavel) de huidige erfdienstbaarheid blijft gelden. De Groene Jager heeft op haar beurt (primair) gevorderd dat - samengevat - de erfdienstbaarheid wordt opgeheven, dan wel (subsidiair) dat [appellant] wordt geboden om ten behoeve van de gebouwen op zijn eigen percelen een toegang van en naar de openbare weg op zijn eigen percelen te hebben en te houden.
3.2
De rechtbank overwoog dat de erfdienstbaarheid was gevestigd om vanuit de zij-ingang van een te bouwen loods naar de openbare weg te komen en voor toegang tot het tussenstukje, maar dat de loods niet is gebouwd, zodat het oorspronkelijke doel niet langer wordt gediend. Voorts oordeelde de rechtbank dat de breedte van zijn percelen [appellant] voldoende ruimte biedt voor aanleg van een toegangsweg naar de openbare weg. Daarmee had [appellant] geen redelijk belang meer bij voortzetting van de erfdienstbaarheid, terwijl dat redelijk belang ook niet zou terugkeren. De rechtbank wees de vordering van [appellant] af en de primaire vordering van De Groene Jager tot opheffing van de erfdienstbaarheid toe.
3.3
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. Daarbij heeft hij een nieuwe subsidiaire eis geformuleerd met de strekking dat de erfdienstbaarheid aldus wordt gewijzigd, dat deze ook geldt ten behoeve van twee van de nieuw te creëren kavels.
3.4
Met grief 1 betoogt [appellant] dat de rechtbank door de vordering van De Groene Jager te beoordelen op de grondslag van artikel 5:79 BW Pro buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden. De grief berust op een onjuiste lezing van het vonnis. Uit de conclusie van eis in reconventie van De Groene Jager blijkt dat zij aan haar vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid artikel 5:79 BW Pro ten grondslag heeft gelegd. Daargelaten de kennelijk foutieve aanduiding in r.o. 3.3 van het vonnis, heeft de rechtbank gezien het in r.o. 4.4 overwogene de vordering ook op die grondslag beoordeeld. De grief faalt daarom.
3.5
De grieven 2 en 3 van [appellant] betreffen de opheffing door de rechtbank van de erfdienstbaarheid. Het hof overweegt daarover als volgt.
3.5.1.
Uit hoofde van artikel 5:79 BW Pro kan de rechter de erfdienstbaarheid opheffen indien (voor zover in deze zaak van belang) [appellant] als de eigenaar van het heersend erf geen redelijk belang bij de uitoefening meer heeft en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij zal terugkeren.
3.5.2.
Bij de beantwoording van de vraag naar het ontbreken van een redelijk belang bij [appellant] moet de erfdienstbaarheid worden uitgelegd. Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
3.5.3.
Wat betreft de partijbedoeling heeft De Groene Jager gesteld, en [appellant] niet voldoende betwist, dat de erfdienstbaarheid was bedoeld om een verbinding tot stand te brengen tussen de zij-ingang (of zijuitgang) van een te bouwen loods en de openbare weg (het Zuideinde).
3.5.4.
Die partijbedoeling vindt echter geen weerslag in de bewoordingen van de akte. De erfdienstbaarheid bepaalt in algemene termen dat er een recht van weg is over het dienend erf “om te komen en te gaan naar de openbare weg (…) over de inrit grenzend aan het Zuideinde”. Weliswaar wordt elders in de akte gerept van een hoofdingang van een te bouwen bedrijfshal, maar uit de bewoordingen van de erfdienstbaarheid van weg blijkt niet dat deze er alleen maar toe dient om vanuit de zij-ingang van de te bouwen loods de openbare weg te kunnen bereiken. De Groene Jager heeft nog aangevoerd dat de akte ook bepaalt dat als de hoofdingang van de loods “de inrit grenzend aan het Zuideinde” zal fungeren en dus niet de erfdienstbaarheid, die een beperktere functie had (namelijk toegang bieden tot de zij-ingang). Ook dat betoog stuit af op de bewoordingen van de erfdienstbaarheid, die immers (evenzeer) “de inrit grenzend aan het Zuideinde” betreft. Uit de akte blijkt verder niet dat daarmee toch twee verschillende inritten zijn bedoeld en dat de erfdienstbaarheid een andere inrit grenzend aan het Zuideinde (namelijk die ter ontsluiting van de zij-ingang van de te bouwen loods) betreft.
3.5.5.
Nu de erfdienstbaarheid niet kan worden uitgelegd in de door De Groene Jager bepleite zin, kan zij niet worden gevolgd in haar stelling dat [appellant] reeds geen redelijk belang bij uitoefening heeft omdat de loods niet is gebouwd.
3.5.6.
[appellant] heeft (bij gelegenheid van de comparitie van antwoord in eerste aanleg) te kennen gegeven dat hoewel hij over een eigen toegang naar zijn woning beschikt, hij de erfdienstbaarheid regelmatig (3 à 4 keer per week) gebruikt als hij met zijn aanhanger weg moet. De Groene Jager heeft ook erkend dat [appellant] sporadisch van de erfdienstbaarheid gebruik maakt. Daarbij komt dat [appellant] ook heeft aangegeven dat hij niet uitsluit in de toekomst nog een loods te zullen bouwen. Gelet op dit een en ander kan niet worden volgehouden, dat [appellant] geen redelijk belang bij uitoefening van de erfdienstbaarheid meer heeft. Hetgeen De Groene Jager overigens nog heeft aangevoerd (waaronder dat [appellant] zijn onderhoudsplicht verzaakt) maakt, ook indien dat juist zou zijn ([appellant] heeft er niet op kunnen reageren) niet, dat daarover anders moet worden geoordeeld. Voor zover [appellant] zich met zijn grieven keert tegen de opheffing van de erfdienstbaarheid, slagen de grieven. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de primaire vordering van De Groene Jager tot opheffing van de erfdienstbaarheid zal alsnog worden afgewezen.
3.6
Thans is aan de orde de vraag of de (gewijzigde) vordering van [appellant] dan wel, in verband met de devolutieve werking van het hoger beroep, de subsidiaire vordering van De Groene Jager voor toewijzing vatbaar is. Deze vorderingen hebben beide betrekking op het gegeven dat [appellant] zijn perceel in bouwkavels wil onderverdelen en de toegang voor - in elk geval - twee nieuwe kavels (alsmede zijn eigen perceel) uitsluitend over de erfdienstbaarheid wil laten lopen.
3.7
Het hof stelt bij de beoordeling van de vorderingen voorop dat [appellant] gehouden is om op de minst bezwarende wijze van de erfdienstbaarheid gebruik te maken. De Groene Jager heeft erop gewezen dat [appellant] geen gebruik hoeft te maken van de erfdienstbaarheid voor zijn nieuw op te delen kavels, omdat hij de mogelijkheid heeft te bewerkstelligen dat de toegang van (de te bouwen woningen op) die kavels naar de openbare weg over zijn eigen percelen loopt. Hij gaat immers thans ook over zijn eigen perceel van zijn woning naar het Zuideinde. In hoger beroep heeft [appellant] weliswaar betoogd dat dat geen redelijk alternatief is, maar hij heeft dat betoog slechts in algemene termen vervat. [appellant] miskent in dat verband dat het niet aan De Groene Jager (of aan de rechtbank) is om te onderzoeken of het mogelijk is om ten behoeve van de nieuw te creëren kavels een weg op zijn eigen percelen aan te leggen, maar dat het aan hem is om voldoende concreet toegelicht te stellen en te onderbouwen waarom dat redelijkerwijze niet mogelijk is. Dat heeft hij nagelaten. Daarbij komt dat [appellant] in eerste aanleg in zijn conclusie van antwoord in reconventie het scenario dat hij de toegang naar de openbare weg uitsluitend over zijn eigen percelen verschaft, slechts als “vele malen minder aantrekkelijk” (dan over de erfdienstbaarheid) karakteriseert. Bij comparitie van partijen in eerste aanleg heeft [appellant] in dat kader wel enkele praktische problemen uiteengezet (zoals de mogelijke breedte van de weg en het feit dat twee auto’s elkaar niet gelijktijdig kunnen passeren) maar daaruit kan niet worden afgeleid dat toegang over zijn eigen percelen redelijkerwijs niet mogelijk zou zijn. De verklaring van [appellant] suggereert veeleer dat hij meent dat een belangenafweging moet plaatsvinden die in zijn voordeel dient uit te vallen. Dat is echter niet de juiste benadering. Waar het om gaat is dat de wijze waarop [appellant] het gebruik van de erfdienstbaarheid na verkoop van zijn kavels voor zich ziet, hoe dan ook een verzwaring oplevert ten opzichte van het huidige gebruik terwijl [appellant], als gezegd, de erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze dient te gebruiken (tegen deze achtergrond is niet relevant dat er ten opzichte van het scenario dat loods wel zou zijn gebouwd, mogelijk geen verzwaring optreedt). Nu uit het hiervoor overwogene volgt dat een redelijk alternatief bestaat, zou het door [appellant] gewenste scenario erop neerkomen dat niet op de minst bezwarende wijze van de erfdienstbaarheid gebruik wordt gemaakt en aldus wordt gehandeld in strijd met de erfdienstbaarheid. Dat gevolg kan niet worden aanvaard.
3.8
Dit oordeel brengt mee dat de grieven van [appellant] (dus ook de grieven 4 en 5) voor het overige falen. De (voorwaardelijk gewijzigde) vordering van [appellant] is niet voor toewijzing vatbaar en De Groene Jager heeft voldoende belang bij toewijzing van haar subsidiaire vordering. Deze zal als in het dictum te vermelden worden toegewezen. De gevorderde dwangsomveroordeling wordt afgewezen, nu de opdeling in kavels nog moet plaatsvinden en geen aanleiding is te veronderstellen dat [appellant] zich daarbij niet aan de veroordeling zal houden. Het hof ziet geen aanleiding voor een bezichtiging ter plaatse, zoals De Groene Jager suggereert.
3.9
De hiervoor gegeven oordelen leiden ertoe dat het vonnis waarvan beroep voor zover in conventie gewezen zal worden bekrachtigd en voor zover in reconventie gewezen deels zal worden vernietigd. De subsidiaire vordering van De Groene Jager zal worden toegewezen en [appellant] zal de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie moeten dragen, zodat de kostenveroordeling in reconventie in stand blijft. Nu partijen in hoger beroep over en weer in het ongelijk zijn gesteld zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in reconventie de erfdienstbaarheid is opgeheven;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
gebiedt [appellant] om ten behoeve van de gebouwen op de percelen kadastraal bekend gemeente Westzaan, sectie D, nummers 2416, 2442 en 2443 een toegang van en naar de openbare weg te hebben en te houden over de percelen kadastraal bekend gemeente Westzaan, sectie D, nummers 2416 en 2443;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
compenseert de kosten van het hoger beroep zodanig dat elke partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest met betrekking tot het gebod uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C. Toorman en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2015.