ECLI:NL:GHAMS:2016:1297 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep inzake medehuurderschap en duurzame gemeensc...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.167.850/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 3496926 \ CV EXPL 14-7103

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 april 2016

inzake

1.[appellant sub 1] ,

2. [appellant sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. A.R. van Dolder te Heerhugowaard,

tegen

STICHTING WOONWAARD NOORD-KENNEMERLAND,

gevestigd te Alkmaar,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] (afzonderlijk [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ) en Woonwaard genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 2 april 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter) van 11 maart 2015, onder bovengenoemd zaak/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en Woonwaard als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – hun vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Woonwaard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met

– uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje ‘De vaststaande feiten’, randnummers 2 tot en met 9, de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen neer op het volgende.

2.2.

[appellant sub 1] , geboren in Marokko in 1942, heeft vanaf 8 oktober 1979 van (de rechtsvoorganger van) Woonwaard de woning aan de [adres] gehuurd (verder: het gehuurde). Het gehuurde bestaat uit een hal, keuken, woonkamer, badkamer, drie slaapkamers en een open zolder. Op de huurovereenkomst is het daarbij gevoegde huurreglement van toepassing verklaard.

2.3.

Sinds 10 maart 1980 staat [appellant sub 1] op het adres van het gehuurde ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (gba) en sinds 16 april 1980 [appellant sub 2] , zijn oudere broer, geboren in Marokko in 1939. In het kader van gezinshereniging is het gezin van [appellant sub 2] in 1990 naar Nederland gekomen en in het gehuurde getrokken en het gezin van [appellant sub 1] in 1996. [appellant sub 1] heeft vier kinderen en [appellant sub 2] zes. De kinderen zijn opgegroeid in het gehuurde. Zij zijn inmiddels meerderjarig en wonen niet meer in het gehuurde.

2.4.

Op 27 mei 2013 hebben [appellanten] bij Woonwaard verzocht om medehuurderschap voor [appellant sub 2] . Op de desbetreffende vraag in het “Aanvraagformulier medehuurderschap” is geantwoord:

‘Ik vraag medehuurderschap omdat hij ook al dertig jaar op deze adres woont, en mijn vrouw is mijn partner is gehandicapt en ik wil een aangepast woning voor haar aanvragen.

Woonwaard heeft dit verzoek bij brief van 29 mei 2013 afgewezen, omdat zij uit het verzoek opmaakt dat [appellant sub 1] van plan is binnenkort zijn huurcontract op te zeggen, waarna zijn familielid hoofdhuurder wil worden en dit, aldus Woonwaard, wettelijk niet is toegestaan.

2.5.

Woonwaard heeft bij brief van 14 januari 2014 aan [appellant sub 1] geschreven dat op 13 januari 2014 een gesprek met hem heeft plaatsgehad over het onrechtmatig gebruik van zijn woning, dat Woonwaard geen toestemming heeft gegeven voor de inwoning van de broer van [appellant sub 1] , dat [appellant sub 2] in het gesprek heeft aangegeven een groot deel van het jaar met zijn vrouw elders te verblijven en dat Woonwaard niet heeft kunnen vaststellen dat hij daadwerkelijk hoofdverblijf in de woning heeft. Woonwaard heeft bevestigd met [appellant sub 2] (onder meer) te hebben afgesproken dat [appellant sub 2] met zijn gezin uiterlijk op 1 april 2014 het gehuurde moet hebben verlaten.

2.6.

Bij brief van 28 januari 2014 hebben [appellanten] Woonwaard verzocht om medehuurderschap voor [appellant sub 2] . Daarbij hebben zij geschreven dat zij al meer dan 35 jaar een gemeenschappelijke huishouding en hoofdverblijf hebben op het adres van het gehuurde.

2.7.

[appellant sub 1] heeft vervolgens in een brief van 29 januari 2014 in reactie op voornoemde brief van 14 januari 2014 onder meer aan Woonwaard geschreven:

‘Als eerste is de aanname dat ik met mijn vrouw een groot deel van het jaar elders verblijf en niet mijn hoofdverblijf in de gehuurde woning heb, onjuist. Wij zijn altijd grotendeels woonzaam in de huurwoning behoudens vakanties e.d. Daarbij komt dat ik de woning niet geheel aan [appellant sub 2] en zijn gezin in gebruik heb gegeven, maar slechts voor een bepaald gedeelte en dit is o.g.v. art. 7:244 BW Pro toegestaan.’

2.8.

Woonwaard heeft het verzoek om medehuurderschap bij brief van 4 februari 2014 afgewezen, onder meer omdat de woning slechts is bedoeld voor de huurder en zijn directe gezin, het niet de bedoeling is dat [appellant sub 2] en diens gezin bij huurder woonachtig zijn, er dan ook geen duurzame gemeenschappelijke huishouding is tussen de beide gezinnen en uit de aanvraag blijkt dat met het verzoek wordt beoogd dat [appellant sub 2] de huurovereenkomst overneemt.

3.Beoordeling

3.1.

[appellanten] hebben in de eerste aanleg van de procedure verzocht te bepalen dat [appellant sub 2] medehuurder is van het gehuurde. Daartoe hebben zij gesteld dat zij sinds 1980 een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren in het gehuurde. Woonwaard heeft primair bestreden dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, subsidiair gesteld dat het verzoek wordt gedaan met het oogmerk om [appellant sub 2] op korte termijn de positie van hoofdhuurder te verschaffen en meer subsidiair dat [appellant sub 2] uit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

3.2.

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en [appellanten] belast met de gedingkosten. Daartoe is, samengevat, overwogen dat [appellanten] niet aan hun stelplicht hebben voldaan ten aanzien van de gemeenschappelijkheid van de huishouding en dat de vordering daarom niet voor toewijzing in aanmerking komt. De kantonrechter heeft daaraan toegevoegd dat [appellant sub 2] ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij uit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

3.3.

[appellanten] zijn met vijf grieven opgekomen tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.

3.4.

De
grieven 1, 2 en 4betreffen het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] niet aan hun stelplicht hebben voldaan ten aanzien van de gemeenschappelijkheid van de huishouding. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellanten] hebben onder meer aangevoerd dat de kantonrechter bij de beoordeling van de vordering volledig buiten beschouwing heeft gelaten dat zij inmiddels ruim 35 jaar samenwonen. Zij zijn samen naar Nederland gekomen, hebben samen hun gezinnen gesticht en over en weer voor elkaar en hun gezinnen gezorgd en zij doen dit nog steeds. Het is altijd de bedoeling geweest om samen in de woning te blijven wonen tot hun overlijden. Zij hebben altijd gezamenlijk de maaltijden gebruikt, de kosten van het huishouden gedragen (zo betaalt [appellant sub 1] de huur en [appellant sub 2] de boodschappen), de kosten voor de meubels en andere inboedel gedeeld en hun vrije tijd samen doorgebracht. Het gehuurde heeft één voordeur, één hal, één keuken, één woonkamer en één badkamer. Er is één boiler en telkens één aansluiting voor gas en licht en één aansluiting op het kabelnet. Het voeren van een gescheiden huishouding in het gehuurde is dan ook feitelijk volstrekt onmogelijk, aldus [appellanten]

3.5.

Woonwaard heeft de stellingen van [appellanten] gemotiveerd bestreden. Zij heeft daarbij onder meer gesteld dat de duur van een verblijf in dezelfde woning op zichzelf niet bepalend is voor de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat. Mensen kunnen, aldus Woonwaard, ook een woning delen zonder daarbij de bedoeling te hebben om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren, waarbij gedacht kan worden aan studenten, hospitaverhuur en ook het samenleven van familieleden. Woonwaard heeft voorts gesteld dat op 13 januari 2014 tijdens een gesprek met [appellant sub 1] naar voren is gekomen dat hij het gehuurde gedeeltelijk aan [appellant sub 2] en diens gezin in gebruik heeft gegeven. Dat is herhaald in de brief van 29 januari 2014 onder verwijzing naar artikel 7:244 BW Pro. Hieruit volgt dat de broers ieder met hun gezin een eigen gedeelte van de woning in gebruik hebben, aldus Woonwaard.

3.6.

Nu [appellanten] hebben aangevoerd dat zij hun – door Woonwaard betwiste – stelling, dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben, alleen kunnen bewijzen door middel van het doen horen van getuigen (hun kinderen en/of (voormalige) buren), zal het hof hen daartoe in de gelegenheid stellen.

3.7.

Voor het geval [appellanten] slagen in de bewijslevering overweegt het hof als volgt.

3.7.1.

Voor zover Woonwaard heeft beoogd tegen de vordering van [appellanten] in te brengen dat aan toewijzing daarvan in de weg staat (i) dat zij nimmer toestemming heeft gegeven voor inwoning door [appellant sub 2] en zijn gezin en (ii) dat zij met [appellant sub 1] heeft afgesproken dat [appellant sub 2] met zijn gezin uiterlijk op 1 april 2014 de woning zou hebben verlaten, kunnen deze stellingen haar niet baten. De vordering van [appellanten] kan immers slechts worden afgewezen op de gronden vermeld in artikel 7:267 lid 3 aanhef Pro en onder a tot en met c BW.

3.7.2.

Woonwaard heeft gesteld dat, voor zover al sprake zou zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, de vordering tot medehuurderschap de strekking heeft [appellant sub 2] op korte termijn de positie van huurder te verschaffen. Daarmee heeft Woonwaard het oog op de weigeringsgrond als bedoeld in artikel 7:267 lid 3 aanhef Pro en onder b BW. Het hof overweegt in dit verband reeds thans dat de enkele omstandigheid dat [appellant sub 1] het verzoek om medehuurderschap heeft gedaan omdat hij met zijn gehandicapte vrouw naar een aangepaste woning wil verhuizen, niet betekent dat deze weigeringsgrond van toepassing is. Het verzoek en de vordering tot medehuurderschap kunnen immers nog worden gedaan op een moment waarop voorzienbaar is dat de samenwoning zal gaan eindigen, omdat men zich vaak pas dan bewust wordt van het belang van medehuurderschap. Nu voor de beoordeling van de vraag of deze weigeringsgrond van toepassing is mede van belang is wat komt vast te staan over de gemeenschappelijke huishouding, zal het beroep van Woonwaard op deze weigeringsgrond verder worden behandeld na de getuigenverhoren.

3.7.3.

Met
grief 5zijn [appellanten] opgekomen tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellant sub 2] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, als bedoeld in artikel 7:267 lid 3 aanhef Pro en onder c BW. Voor zover [appellanten] daarbij hebben aangevoerd dat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden, miskennen zij dat Woonwaard deze weigeringsgrond bij conclusie van antwoord onder 28 aan de orde heeft gesteld. [appellanten] hebben voorts aangevoerd dat [appellant sub 2] een AOW-uitkering ontvangt en dat de maandelijkse huur van € 574,= ruim beneden de huurtoeslaggrens ligt, zodat hij (op dezelfde wijze als [appellant sub 1] ) voor huurtoeslag in aanmerking zal komen en dus voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Woonwaard heeft niet betwist dat [appellant sub 2] voldoende waarborg voor de huurbetaling zal bieden wanneer hij een AOW-uitkering ontvangt in combinatie met een aanspraak op huurtoeslag. Zij heeft slechts gesteld dat bewijs van zijn inkomsten ontbreekt. Het hof constateert dat zich bij het eerste verzoek om medehuurderschap een jaaropgave 2012 van de SVB bevond betreffende een aan [appellant sub 2] verstrekte uitkering ter hoogte van € 12.404,=. Deze jaaropgave maakt onderdeel uit van productie 3 bij de conclusie van antwoord van Woonwaard, maar is niet volledig. Woonwaard heeft zich over de betekenis van deze jaaropgave niet uitgelaten, evenmin heeft zij gesteld niet over de volledige jaaropgave te beschikken. Dit neemt niet weg dat het hof aanleiding ziet [appellanten] in de gelegenheid te stellen een (recente) complete jaaropgave in het geding te brengen waaruit het inkomen van [appellant sub 2] blijkt, opdat iedere eventueel bestaande onduidelijkheid over diens inkomen wordt weggenomen.

3.8.

Indien [appellanten] niet zouden slagen in het bewijs dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben, komt [appellant sub 2] niet in aanmerking voor medehuurderschap. Anders dan [appellanten] aanvoeren in hun toelichting op
grief 3, kan de omstandigheid dat zij beiden met hun echtgenotes (indien Woonwaard overgaat tot het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en deze vorderingen worden toegewezen) of alleen [appellant sub 2] en zijn vrouw (indien [appellant sub 1] hen overeenkomstig de eis van Woonwaard ‘op straat zet’) dakloos dreigen te worden niet ertoe leiden dat hun vordering wel wordt toegewezen. Voor de hun voor ogen staande belangenafweging is in deze procedure geen plaats. Grief 3 kan dus niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

3.9.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

stelt [appellanten] in de gelegenheid op de rol van 19 april 2016 bij akte een complete jaaropgave betreffende het inkomen van [appellant sub 2] in het geding te brengen;

laat [appellanten] toe tot bewijs van hun stelling dat zij in het gehuurde een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben;

bepaalt dat indien [appellanten] getuigen wensen te doen horen, een getuigenverhoor zal plaatsvinden ten overstaan van mr. C. Uriot, daartoe als raadsheercommissaris benoemd, in een van de zalen van het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam, op een nader te bepalen datum en tijdstip;

bepaalt dat de advocaat van [appellanten] bij mededeling op de rol van 19 april 2016 aan het hof opgave zal doen van de verhinderdata van partijen, hun raadslieden alsmede te horen getuigen in de periode van mei tot en met september 2016;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, C. Uriot en H.J.M. Boukema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 april 2016.