ECLI:NL:GHAMS:2016:1307

• Datum uitspraak: 5 april 2016
• Publicatiedatum: 7 april 2016
• Zaaknummer: 200.180.281/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; J.C. Toorman; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte; kort geding; ontruimingsvordering afgewezen na verzoek tot huurovername

In deze zaak heeft Libra International B.V. hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam, waarin een ontruimingsvordering werd afgewezen. De zaak betreft een huurwoning waarvan Libra de eigenaar is. De hoofdhuurder, [geïntimeerde sub 2], heeft in 2010 de woning verlaten, waarna [geïntimeerde sub 1] daar is blijven wonen. [geïntimeerde sub 2] heeft een verzoek tot huurovername ingediend, maar dit werd door de Hoge Raad afgewezen. Libra heeft vervolgens de ontruiming van de woning aangezegd, maar de geïntimeerden stelden dat zij zich hadden verzoend en recht hadden om in de woning te blijven.

De kantonrechter heeft de vordering van Libra afgewezen, omdat het niet waarschijnlijk was dat de bodemrechter de brief van [geïntimeerde sub 2] als een huuropzegging zou kwalificeren. Libra heeft in hoger beroep zeven grieven ingediend, maar het hof oordeelde dat er onvoldoende bewijs was dat de brief een onvoorwaardelijke huuropzegging inhield. Het hof concludeerde dat de vordering tot ontruiming niet kon worden toegewezen, omdat de uitkomst van een bodemprocedure te onzeker was. De grieven van Libra werden verworpen en het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter, waarbij Libra werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.180.281/01 KG

kenmerk rechtbank Amsterdam: KK 15-1172

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 april 2016

inzake

LIBRA INTERNATIONAL B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J. Bouter te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna afzonderlijk aangeduid als Libra, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] . Geïntimeerden worden gezamenlijk ook [geïntimeerden] genoemd.

Libra is bij dagvaarding van 6 november 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 oktober 2015, onder bovenstaand kenmerk in kort geding gewezen tussen Libra als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven, met producties. Libra heeft op de dienende dag overeenkomstig dat exploot van grieven gediend en de producties in het geding gebracht.

[geïntimeerden] hebben vervolgens een memorie van antwoord ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Libra heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis, waarvan beroep, zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, haar vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 1 tot en met 5 van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - samengevat en voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

In 1989 is [geïntimeerde sub 2] de hoofdhuurster geworden van de woning [adres] (hierna ook: de woning). In 1992 is [geïntimeerde sub 1] daar met haar gaan samenwonen.

3.1.2

Sinds 1 maart 2005 is Libra de eigenaar/verhuurder van de woning.

3.1.3

In verband met ernstige moeilijkheden in hun relatie heeft [geïntimeerde sub 2] de woning in april 2010 verlaten. [geïntimeerde sub 1] is daar blijven wonen.

3.1.4

Een (uitsluitend) door [geïntimeerde sub 2] ondertekende brief aan Libra van 22 september 2010 luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

Betreft; overname huurcontract

[adres]

(…)

Hierbij wil ik u mededelen dat ik de relatie met mijn partner heb beëindigd, wij hebben samen 18 jaar aan de [adres] gewoond.

Het huurcontract staat op naam van Mvr. [geïntimeerde sub 2]

Mijn partner staat sinds 03-juli-1992 ingeschreven volgens de Gemeentelijke basisadministratitie

Ik zou u ook vriendelijk willen verzoeken het huurcontract met ingang van 01-november-2010 te wijzigen, en die op naam van De Hr. [geïntimeerde sub 1] te zetten.

Tevens sluit ik n Kopie van de gemeentelijke basisadministratie bij.

(…)”

3.1.5

Libra heeft het verzoek afgewezen. Na een procedure, eindigend met een arrest van de Hoge Raad van 14 augustus 2015, is die afwijzing rechtmatig gebleken. De Hoge Raad aanvaardde namelijk het oordeel van het hof dat - voor zover voormelde brief van [geïntimeerde sub 2] al geacht kon worden mede namens [geïntimeerde sub 1] te zijn geschreven - het verzoek tot medehuurderschap niet aan de vereisten van art. 7:267 BW voldeed, omdat de gemeenschappelijke huishouding van betrokkenen reeds vijf maanden vóór het verzoek was beëindigd.

3.1.6

Na het arrest van de Hoge Raad heeft Libra [geïntimeerden] bij brief van 18 augustus 2015 de ontruiming van de woning aangezegd. In reactie daarop hebben [geïntimeerden] Libra doen weten dat zij zich geruime tijd daarvoor hadden verzoend en de samenwoning in de woning hadden hervat. Zij meenden gerechtigd te zijn de woning te blijven bewonen.

3.2

Libra heeft in deze kortgedingprocedure gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daartoe heeft zij aangevoerd, samengevat,

dat de brief van [geïntimeerde sub 2] van 22 september 2010 mede een huuropzegging inhield en voorts dat [geïntimeerde sub 1] nimmer huurder of medehuurder is geworden, zodat [geïntimeerden] zonder recht of titel in de woning verblijven.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering van Libra afgewezen en daartoe overwogen, samengevat en voor zover in dit hoger beroep van belang, dat het niet zozeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter de brief van [geïntimeerde sub 2] (mede) zal kwalificeren als een huuropzegging dat daarop in dit kort geding kan worden vooruitgelopen, omdat de tekst op dit punt niet eenduidig is. Een rol zal dan kunnen spelen of Libra de betreffende brief ook destijds al als een opzegging heeft aangemerkt, waarbij in haar nadeel lijkt te zijn dat zij na ontvangst van die brief ervan heeft afgezien om (uitgaande van een opzegging) jegens [geïntimeerde sub 1] maatregelen tot ontruiming te nemen, terwijl het feit dat de procedure waarin [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] met een beroep op art. 7:267 lid 2 BW voor deze laatste de positie van medehuurder nastreefden nog aanhangig was, daaraan niet in de weg zou hebben gestaan. Ook de stellingname van Libra dat [geïntimeerde sub 2] met dat schrijven en met haar vertrek uit de woning afstand van haar huurrechten heeft gedaan c.q. dat zij die rechten heeft verwerkt, komt de kantonrechter vooralsnog niet aanvaardbaar voor. Het enkele feit dat een gerechtigde zijn rechten niet gebruikt, impliceert immers nog geen afstand of verwerking van recht.

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Libra op met zeven grieven.

3.5

De
grieven 1 tot en met 4 , die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, komen er in de kern op neer dat Libra niet had verwacht en ook niet had hoeven verwachten dat [geïntimeerde sub 2] na vijf jaar nog aanspraak op de woning zou maken. Voor zover de brief van 22 september 2010 al geen huuropzegging van [geïntimeerde sub 2] is en zij daarmee afstand heeft gedaan van haar huurrechten ten behoeve van [geïntimeerde sub 1] , heeft zij haar rechten op de woning verwerkt. [geïntimeerde sub 2] is immers al in april 2010 uit de woning vertrokken en actief elders met een nieuwe man een nieuw leven gaan leiden, aldus Libra.

3.5.1

Het hof stelt voorop dat voor toewijzing van een vordering tot ontruiming van een gehuurde woning in kort geding slechts dan plaats zal zijn indien hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Aan deze voorwaarde is in het onderhavige geval niet voldaan. Daartoe overweegt het hof als volgt.

Voorshands is het hof niet gebleken dat [geïntimeerde sub 2] met haar brief van 22 september 2010 (opschrift: “overname huurcontract”) onvoorwaardelijk en ondubbelzinnig de huur heeft opgezegd en evenmin dat Libra deze opzegging heeft bevestigd en geaccepteerd. Het feit dat Libra ervan heeft afgezien tegen [geïntimeerde sub 1] maatregelen tot ontruiming te treffen en - onbetwist - de jaarlijkse huurverhoging op naam van [geïntimeerde sub 2] is blijven versturen, levert naar het voorlopig oordeel van het hof veeleer een aanwijzing op dat zij [geïntimeerde sub 2] als huurder is blijven beschouwen. Hoe de brief van 22 september 2010 moet worden uitgelegd en of Libra deze ook destijds al als een opzegging heeft aangemerkt, vereist nader onderzoek, waarvoor dit kort geding zich niet leent. Dat geldt ook voor de stelling van Libra dat [geïntimeerde sub 2] met voornoemd schrijven en met haar vertrek uit de woning afstand van haar huurrechten heeft gedaan c.q. dat zij die rechten heeft verwerkt. In ieder geval is de uitkomst van dat onderzoek te onzeker om hierop vooruit te lopen door de vordering tot ontruiming toe te wijzen.

De grieven falen.

3.6

Ook de overige door Libra aangevoerde omstandigheden die volgens haar wanprestatie van [geïntimeerde sub 2] opleveren en ontruiming van de woning rechtvaardigen - het zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Libra in gebruik geven van (een deel van) het gehuurde aan [X] en het door [geïntimeerde sub 2] gedurende lange tijd niet zelf bewonen van de woning en zelf betalen van de huur - dienen in een bodemprocedure te worden onderzocht en gaan het kader van dit kort geding te buiten. De daarop ziende
grieven 5 en 6 behoeven derhalve geen behandeling.

3.7

Bij deze stand van zaken kan ook de
zevende grief (ten onrechte genummerd als grief 8), waarin Libra betoogt dat de weigering van [geïntimeerden] om de woning te ontruimen door zich op huurrechten/huurbescherming te beroepen misbruik van recht oplevert althans in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, buiten behandeling blijven.

3.8

De conclusie is dat de grieven falen en het vonnis zal worden bekrachtigd. Libra zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt Libra in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 311,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C. Toorman en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 april 2016.