ECLI:NL:GHAMS:2016:1383

• Datum uitspraak: 19 april 2016
• Publicatiedatum: 13 april 2016
• Zaaknummer: 200.174.779/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M.A. Verscheure; J.H. Lieber; B.J.M. Gehlen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Klacht tegen een notaris over betaling van courtage aan makelaar zonder toestemming

In deze zaak gaat het om een klacht van klagers tegen een notaris die hen verweten dat hij zonder hun uitdrukkelijke toestemming de courtage aan de makelaar heeft betaald. Klagers hebben op 16 december 2013 een overeenkomst gesloten met een makelaar voor de verkoop van hun woning, waarin stond dat de courtage bij de overdracht van de woning verrekend zou worden. Op de dag van de levering, 13 maart 2015, hebben klagers de notaris verzocht om de betaling van de courtage aan de makelaar uit te stellen vanwege een geschil over de verschuldigdheid van deze courtage. Desondanks heeft de notaris op 17 maart 2015 de courtage aan de makelaar betaald. Klagers hebben hiertegen een klacht ingediend bij de kamer voor het notariaat, die deze klacht gegrond heeft verklaard en de notaris een waarschuwing heeft opgelegd. De notaris heeft in hoger beroep erkend dat hij onjuist heeft gehandeld, maar het hof bevestigt de beslissing van de kamer en legt de maatregel van waarschuwing op. Het hof oordeelt dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld door de courtage te betalen zonder dat klagers hun instemming hadden gegeven, en dat hij niet meer mocht uitgaan van de eerdere instemming van klagers na hun bezwaar.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.174.779/01 NOT

nummer eerste aanleg : 15-09

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 19 april 2016

inzake

mr. [naam],

notaris te [plaats],

appellant,

gemachtigde: mr. G. van Atten, advocaat te Amsterdam,

tegen

1. [naam],

2. [naam],

woon- of verblijfplaats onbekend,

geïntimeerden,

gemachtigde: mr. [naam] te [plaats].

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant (hierna: de notaris) heeft op 11 augustus 2015 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 15 juli 2015 (ECLI:NL:TNORDHA:2015:20). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van geïntimeerden (hierna: klagers) gegrond verklaard en de notaris de maatregel van waarschuwing opgelegd
.

1.2.

De notaris heeft op 16 september 2015 een aanvullend beroepschrift bij het hof ingediend.

1.3.

Klagers hebben bij brief van 30 september 2015 het hof onder meer bericht dat zij geen verweerschrift zouden indienen.

1.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 4 februari 2016. De notaris en mr. M.M. Olthof, een kantoorgenoot van de gemachtigde van de notaris, zijn verschenen. Zij hebben beiden het woord gevoerd. Klagers en hun gemachtigde hadden te kennen gegeven niet te zullen verschijnen.

2. Stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3. Feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

3.2.

Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.

3.2.1.

Klagers hebben op 16 december 2013 een overeenkomst gesloten met [naam] handelende onder de naam [naam makelaar] (hierna: de makelaar) strekkende tot het verlenen van bemiddeling bij de verkoop van hun woning (hierna: de woning).

3.2.2.

In bovengemelde overeenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:

“Bij het tot stand komen van de verkoop is opdrachtgever gedurende de opdracht courtage verschuldigd, (..).

De courtagenota wordt door de notaris verrekend bij overdracht van de woning.”

3.2.3.

Na de verkoop van de woning is er een geschil ontstaan tussen klagers en de makelaar over het recht op courtage, althans over de verrekening daarvan met ontstane schade.

3.2.4.

Op 13 maart 2015, de dag waarop de levering van de woning ten overstaan van de notaris zou plaatsvinden, heeft de gemachtigde van klagers onder meer het volgende aan de notaris (en de makelaar) geschreven:

“Met de betrokken makelaar, (..), bestaat een geschil over de door laatstgenoemde gevorderde ‘courtage’. (..)

Gezien dit geschil verzoeken cliënten u bij deze om niet over te gaan tot uitbetaling van de ‘courtage’ (..). Cliënten verzoeken u dit bedrag onder u te houden totdat tussen partijen onherroepelijk in rechte – of bij minnelijke regeling – vast is komen te staan welke partij tot welke hoogte gerechtigd is op het bedrag.

Cliënten geven wel aan dat de overdracht van de woning in alle gevallen plaats dient te vinden. Zou het voornoemde verzoek daartoe een beletsel zijn, dan dient de betaling van de ‘courtage’ ten minste onder protest plaats te vinden.”

3.2.5.

Op diezelfde dag heeft de notaris de akte van levering met betrekking tot de woning gepasseerd.

3.2.6.

Op 16 maart 2015 heeft een collega van de notaris (hierna: de kantoormedewerker) bij
e-mail aan de gemachtigde van klagers onder meer het volgende bericht.

“Zoals telefonisch met u afgesproken, zend ik u hierbij de naar ons toegezonden opdracht van [naam makelaar] (..).”

3.2.7.

Op diezelfde dag heeft de gemachtigde van klagers aan de kantoormedewerker onder meer het volgende geschreven:

“Uit de door de makelaar overgelegde opdracht tot dienstverlening blijkt dat partijen hebben afgesproken dat overeengekomen vergoeding zal worden voldaan bij de levering. Er is nu een geschil over de verschuldigdheid van deze vergoeding. Dit is ook de reden dat cliënten uw kantoor geen toestemming geven voor een betaling aan de makelaar. Wanneer de makelaar niet akkoord is dat uw kantoor het bedrag onder u houdt, verzoek ik u het bedrag over te maken aan cliënten.”

3.2.8.

De kantoormedewerker heeft vervolgens aan de gemachtigde van klagers – kort samengevat – medegedeeld dat de notaris in de overeenkomst van 16 december 2013 een verplichting zag om de courtage aan de makelaar over te maken.

3.2.9.

De notaris heeft op 17 maart 2015 de courtage aan de makelaar betaald.

4. Standpunt van klagers

Klagers verwijten de notaris dat hij tot betaling van de courtage aan de makelaar is overgegaan. Zij hebben geen uitdrukkelijke toestemming verleend om de courtage aan de makelaar over te maken. Een dergelijke toestemming volgt volgens klagers ook niet uit de overeenkomst van 16 december 2013. De notaris diende zorg te dragen voor de levering van de woning en daarvoor was niet vereist dat de makelaar werd betaald.

5. Standpunt van de notaris

De notaris heeft verweer gevoerd. Zijn standpunt wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.

6. Beoordeling

6.1.

Bij overeenkomst van 16 december 2013 hebben klagers ingestemd met verrekening van de courtagenota van de makelaar door de notaris. Gezien het feit dat klagers in 2015 ondubbelzinnig via de kantoormedewerker aan de notaris hebben laten weten bezwaar te hebben tegen uitbetaling van de courtage wegens een conflict met de makelaar, mocht de notaris daarna niet meer uitgaan van de instemming van klagers met de uitbetaling en stond het de notaris niet meer vrij daartoe over te gaan. Door toch over te gaan tot uitbetaling van de courtage aan de makelaar, heeft de notaris onzorgvuldig en daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Het feit dat de notaris, zoals hij heeft gesteld, nog navraag heeft gedaan bij (oud-)kantoorgenoten die - naar zijn zeggen - zijn standpunt over de uitbetaling deelden, maakt het voorgaande niet anders. De klacht is dan ook, evenals de kamer heeft geoordeeld, gegrond.

6.2.

De notaris heeft in hoger beroep erkend dat hij onjuist heeft gehandeld. Voorts heeft hij verklaard dat hij inmiddels op zijn kantoor de nodige maatregelen heeft getroffen om herhaling in de toekomst te voorkomen. Het hof ziet daarin echter geen reden om af te zien van het opleggen van een maatregel. De door de kamer aan de notaris opgelegde maatregel van waarschuwing acht het hof passend en geboden.

6.3.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.4.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7. Beslissing

Het hof bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.M.A. Verscheure, J.H. Lieber en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2016 door de rolraadsheer.