ECLI:NL:GHAMS:2016:1644

• Datum uitspraak: 26 april 2016
• Publicatiedatum: 3 mei 2016
• Zaaknummer: 200.175.174/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Internationaal publiekrecht
• Uitkomst: Overig
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D.J. van der Kwaak; J.C.W. Rang; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding en ontruiming wegens onrechtmatig gebruik gehuurde woonruimte door derden

De huurder had een tweekamerwoning gehuurd met de verplichting deze als hoofdverblijf te gebruiken en niet aan derden in gebruik te geven. De verhuurder stelde dat de huurder het gehuurde zonder toestemming aan derden ter beschikking had gesteld, wat een ernstige tekortkoming vormde.

De kantonrechter ontbond de huurovereenkomst en veroordeelde de huurder tot ontruiming. De huurder ging in hoger beroep en voerde aan dat hij de woning niet had verlaten als hoofdverblijf en dat derden slechts tijdelijk en zonder toestemming gebruik maakten van de woning. Tevens stelde hij dat het verblijf van derden geen ernstige tekortkoming vormde.

Het hof oordeelde dat de huurder het gehuurde aan derden ter beschikking had gesteld en niet als hoofdverblijf gebruikte. Het hof verwierp het beroep op berusting in het vonnis en wees het hoger beroep af. De ontbinding en ontruiming werden bekrachtigd, en de huurder werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de ontbinding van de huurovereenkomst en wijst het hoger beroep af.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.175.174/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3039184 CV EXPL 14-12845

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 april 2016

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. F. Salouli te Amsterdam,

tegen

[X] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.J. Sandberg te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [X] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 29 mei 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 2 maart 2015, onder bovenstaand zaaknummer gewezen tussen [appellant] als gedaagde en [X] als eiseres.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd - samengevat - dat het hof het vonnis, waarvan beroep, zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de vorderingen van [X] zal afwijzen en [X] zal veroordelen tot het aan [appellant] (opnieuw) ter beschikking stellen van het gehuurde, dan wel een soortgelijke woning en tot betaling van alle schade die [appellant] door haar onrechtmatig handelen heeft geleden, met beslissing over de proceskosten, waaronder de nakosten en met rente.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1, 1.1 tot en met 1.5 een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - samengevat en voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

Met ingang van 1 juni 2010 heeft [appellant] van [X] gehuurd de tweekamerwoning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 475,83 per maand.

3.1.2

De huurovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

“ Artikel 4 - Bestemming

1. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en de personen die direct tot zijn gezin behoren. Huurder is verplicht het gehuurde daadwerkelijk te bewonen en het als zijn hoofdverblijf te gebruiken (…).

2. Huurder mag geen andere personen bij zich doen inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren.

3. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden in onderhuur af te geven.”

3.1.3

Bij brief van 19 februari 2014 deelde [A] (hierna: [A] ) aan de beheerder mee dat zij de huurovereenkomst betreffende het gehuurde voortzet als achterblijvende onderhuurder van hoofdhuurder [appellant] , dit onder verwijzing naar artikel 7:270a BW.

3.1.4

Bij vonnis van 25 februari 2014 van de kantonrechter te Amsterdam is de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden wegens huurachterstand, met de bepaling dat aan die ontbinding geen rechten konden worden ontleend indien de huurachterstand en buitengerechtelijke incassokosten binnen een maand zouden zijn voldaan. Aan dit laatste is voldaan.

3.1.5

Naar aanleiding van een ontruimingsaanzegging tegen 2 april 2014 heeft de advocaat van [A] bij brief van 6 maart 2014 aan de voor [X] optredende deurwaarder een beroep gedaan op artikel 7:269 BW en op de huurbescherming van [A] als onderhuurster van het gehuurde.

3.2

[X] heeft - voor zover in hoger beroep van belang - gevorderd de huurovereenkomst met [appellant] te ontbinden en [appellant] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Daartoe heeft zij aangevoerd dat [appellant] in strijd met het onder 3.1.2 bedoelde verbod het gehuurde heeft onderverhuurd, althans in gebruik heeft gegeven aan [A] en/of [B] (hierna: [B] ). Dit vormt een ernstige tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus [X] .

3.3

De kantonrechter heeft deze vorderingen van [X] toegewezen en daartoe onder meer overwogen, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, dat [appellant] heeft erkend dat (in elk geval) [B] met zijn toestemming in het gehuurde heeft verbleven in perioden waarin [appellant] (met zijn zoon) bij zijn moeder verbleef. Voorts heeft [appellant] verklaard dat [B] en [A] het gehuurde (‘uit eigen beweging’) hebben verlaten, hetgeen impliceert dat zij het voordien in gebruik hebben gehad. [appellant] heeft zijn verweer tegen de stellingen van [X] onvoldoende onderbouwd. Volgens de kantonrechter staat voldoende vast dat [appellant] jegens [X] tekort is geschoten door (zonder toestemming van [X] ) het gehuurde op structurele basis in gebruik te geven aan derden, hetgeen een ernstige tekortkoming is die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Nu de huurovereenkomst wordt ontbonden, is ook de vordering tot ontruiming toewijsbaar, aldus de kantonrechter.

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met vier grieven. Alvorens deze grieven te behandelen, zal het hof ingaan op het door [X] opgeworpen ontvankelijkheidsverweer.

3.5

[X] voert aan dat [appellant] niet-ontvankelijk is in zijn hoger beroep, omdat hij in het vonnis heeft berust. Zij beroept zich daartoe op het faxbericht van de advocaat van [appellant] van 16 maart 2015 dat zijn cliënt vrijwillig aan het vonnis zal voldoen, met het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn en een betalingsregeling voor de proceskosten. Dit voorstel is op 2 april 2015 telefonisch door mr. Sandberg namens [X] geaccepteerd, hetgeen bij brief van 8 april 2015 rechtstreeks aan [appellant] is bericht. Volgens [X] heeft [appellant] feitelijk ook voldaan aan de gemaakte afspraken, te weten berusten in het vonnis en ontruimen van het gehuurde. Dit blijkt uit de door mr. Sandberg retour ontvangen envelop van de brief van 8 april 2015 met vermelding “vertrokken, retour afzender” en het bericht van de deurwaarder dat bij de ontruiming het gehuurde nagenoeg leeg was, aldus [X] .

3.5.1

Berusting in een rechterlijke uitspraak als bedoeld in artikel 334 Rv is het te kennen geven aan de wederpartij van de wil om zich bij die uitspraak neer te leggen en aldus afstand te doen van het recht om daartegen een rechtsmiddel in te stellen. Van berusting kan dan ook slechts worden gesproken indien de in het ongelijk gestelde partij na de uitspraak jegens de wederpartij heeft verklaard dat zij zich bij de uitspraak neerlegt of (jegens de wederpartij) een houding heeft aangenomen waaruit dit in het licht van de omstandigheden van het geval ondubbelzinnig blijkt.

3.5.2

Vooropgesteld wordt dat de eis van ondubbelzinnigheid meebrengt dat het hof zich terughoudend moet opstellen bij het aannemen van berusting in verband met de ingrijpende gevolgen die daaraan zijn verbonden. Het enkel vrijwillig voldoen aan een uitspraak levert volgens vaste rechtspraak geen berusting op. In het licht van deze strenge maatstaf valt in het faxbericht van 16 maart 2015 naar het oordeel van het hof geen berusting te lezen in de zin van artikel 334 Rv. Het bericht vermeldt uitsluitend dat [appellant] vrijwillig aan het vonnis zal voldoen, terwijl op geen enkele wijze, direct of indirect, aan berusting en/of het afzien van hoger beroep wordt gerefereerd. Dat ook [X] er niet van is uitgegaan dat [appellant] met bedoeld bericht jegens haar de wil heeft geuit afstand te doen van het rechtsmiddel van hoger beroep, blijkt uit de eerdergenoemde brief van mr. Sandberg van 8 april 2015, waarvan de slotalinea luidt: “Volledigheidshalve wijs ik u erop dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard
zodat een eventueel door u in te stellen hoger beroep niet aan ontruiming in de weg staat .” [cursivering hof].

Het beroep van [X] op niet- ontvankelijkheid slaagt dus niet.

3.6

Met de
grieven 2 en 3 bestrijdt [appellant] de overwegingen van de kantonrechter als hiervoor onder 3.3 weergegeven. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Volgens [appellant] heeft hij, anders dan de kantonrechter overweegt, niet erkend dat [B] met zijn toestemming in het gehuurde heeft verbleven in perioden waarin hij zelf (met zijn zoon) bij zijn moeder verbleef. [appellant] heeft zijn woning in 2013 af en toe verlaten om bij zijn moeder bij te tanken van al zijn psychische, relationele, financiële en andere problemen betreffende zijn zoon. Hij heeft nimmer zijn hoofdverblijf verplaatst naar de woning van zijn moeder. Het centrum van zijn leven speelde zich, ook in die periode, af in het gehuurde waar hij uiteindelijk meer sliep dan bij zijn moeder, aldus [appellant] . Hij heeft [B] , die ook problemen had, willen helpen door hem toe te staan af en toe in zijn woning te “schuilen”, dat wil zeggen te douchen, te eten en tv te kijken, maar niet om daar te slapen. [appellant] had met [B] afgesproken dat hij de reservesleutel bij de buurvrouw kon ophalen. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [appellant] naar een door hem overgelegde Rapport van Bevindingen van de gemeente Amsterdam van 17 december 2013, waarin verslag is gedaan van een onaangekondigd gesprek met [B] , waarin die heeft verklaard dat hij in de woning logeert en niets hoeft te betalen en dat [appellant] in de woning woont. In het rapport is ook vermeld dat de benedenbuurvrouw heeft verklaard dat (onder meer) [appellant] in de woning woont, die zij af en toe ziet. Gezien de inhoud van dit rapport is het zonder nader onderzoek, bijvoorbeeld in de vorm van een getuigenverhoor, niet mogelijk de conclusie te trekken dat [appellant] zijn woning aan [B] in gebruik heeft gegeven, terwijl hij zelf bij zijn moeder verbleef. De kantonrechter heeft de verklaring van [appellant] dat (onder meer) [B] het gehuurde (‘uit eigen beweging’) heeft verlaten, ten onrechte in zijn nadeel uitgelegd. Hij heeft juist steeds betoogd dat [B] zonder zijn toestemming of medeweten in de woning is getrokken. Een vriend in nood in de eigen huurwoning ontvangen en die af en toe dan wel voor een korte periode laten overnachten, is niet een zodanig ernstige tekortkoming dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus (nog steeds) [appellant] .

3.6.1

Het hof oordeelt als volgt. Uit hetgeen [appellant] ter toelichting op zijn grieven heeft aangevoerd, blijkt dat hij het gehuurde aan [B] ter beschikking heeft gesteld en door hem heeft laten gebruiken. Door [B] toe te staan af en toe in het gehuurde te “schuilen”, dat wil zeggen te douchen, te eten en tv te kijken, met de afspraak dat [B] de reservesleutel bij de buurvrouw kon ophalen, heeft [appellant] aan [B] toestemming gegeven, althans de gelegenheid geboden het gehuurde naar believen te gebruiken. De stelling van [appellant] dat hij [B] geen toestemming heeft gegeven in het gehuurde te slapen, leidt niet tot een ander oordeel. [appellant] heeft niet betwist dat hij (ook) bij zijn moeder sliep in de periode dat [B] gebruik heeft gemaakt van het gehuurde, hetgeen betekent dat hij zelf niet voortdurend in het gehuurde aanwezig was en dus ook geen toezicht kon houden op het gebruik (inclusief slapen) van het gehuurde door [B] . Het door [appellant] overgelegde Rapport van Bevindingen wijst niet in een andere richting, maar lijkt veeleer te bevestigen dat [B] het gehuurde gebruikte en daar ook sliep, al dan niet onder een kleedje op de bank. Derhalve heeft [appellant] ook in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd bestreden waarom de stelling van [X] dat [B] het gehuurde van [appellant] in gebruik heeft gehad onjuist zou zijn. Evenmin heeft [appellant] het hof duidelijk kunnen maken waarom de kantonrechter de verklaring van [appellant] dat (onder meer) [B] het gehuurde (‘uit eigen beweging’) heeft verlaten, niet heeft mogen uitleggen als een bevestiging dat [B] het voordien in gebruik heeft gehad. Door [B] het gehuurde te laten gebruiken heeft [appellant] gehandeld in strijd met artikel 4 lid 3 van de huurovereenkomst. Aangezien [B] volgens [appellant] destijds een vriend was en dus niet tot zijn gezin behoorde, is de handelwijze van [appellant] eveneens in strijd met artikel 4 lid 1 en 2 van de huurovereenkomst.

3.6.2

Daarbij komt dat onvoldoende is gebleken dat [appellant] het gehuurde daadwerkelijk heeft bewoond en als hoofdverblijf heeft gebruikt. Naar [appellant] zelf heeft aangevoerd, kwam hij regelmatig thuis voor de post en om te kijken of alles in orde was. Deze verklaring valt niet te rijmen met de stelling van [appellant] dat hij het gehuurde daadwerkelijk als hoofdverblijf heeft gebruikt. In dat geval zou het immers niet nodig zijn om regelmatig de post op te halen en te controleren of alles in orde was. In samenhang met het ter beschikking stellen van een reservesleutel van het gehuurde aan [B] , acht hof voldoende aanwijzingen aanwezig dat [appellant] ook zijn verplichting als bedoeld in artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst niet is nagekomen.

3.6.3

Bovengenoemde tekortkomingen, in onderlinge samenhang beschouwd, rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Dit betekent dat de grieven 2 en 3 falen. Bij deze stand van zaken behoeven de overige grieven geen bespreking meer.

3.7

[appellant] vordert (voor het eerst) in hoger beroep [X] te veroordelen tot het aan [appellant] (opnieuw) ter beschikking stellen van het gehuurde, dan wel een soortgelijke woning (petitum sub II) en tot betaling van alle schade die [appellant] door haar onrechtmatig handelen heeft geleden (petitum sub III).

3.7.1

Aangezien het hof de ontbinding en ontruiming in stand laat, moet de sub II vermelde vordering van [appellant] - het hem (opnieuw) ter beschikking stellen van het gehuurde of een soortgelijke woning - worden afgewezen.

3.7.2

De sub III vermelde vordering van [appellant] tot betaling van schade, wat daarvan ook zij, is niet in eerste aanleg door hem ingesteld. Op grond van artikel 137 Rv moet een eis in reconventie dadelijk bij conclusie van antwoord worden ingediend. Aangezien [appellant] de vordering tot schadevergoeding voor het eerst in hoger beroep heeft ingesteld, zal het hof hem in deze vordering niet-ontvankelijk verklaren.

3.8

De conclusie is dat de grieven falen en het vonnis zal worden bekrachtigd. Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.6.1 en 3.6.2 is overwogen, zal het bewijsaanbod van [appellant] als niet ter zake dienend worden gepasseerd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn vordering als vermeld sub III van het petitum in hoger beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op € 711,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 april 2016.