Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.168.415/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 2919079\CV EXPL 14-1150
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 mei 2016
inzake
1.[appellant sub 1] ,
2.
[appellante sub 2],
[appellante sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. J. de Beurs te Den Helder,
tegen
1.ESMARE B.V.,
gevestigd te Brielle,
geïntimeerde,
niet verschenen,
2.
VILLA TURKEY INVESTMENTS B.V.,
VILLA TURKEY INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Heiloo,
geïntimeerde,
advocaat: mr. Th.C. Kaandorp te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] , Esmare en Villa Turkey genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 25 februari 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 26 november 2014, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en Esmare en Villa Turkey als gedaagden.
Ter rolle van 21 april 2015 is tegen Esmare verstek verleend.
De beide andere partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
[appellanten] en Villa Turkey hebben de zaak op 22 maart 2016 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mr. de Beurs heeft zich daarbij bediend van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellanten] hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
Villa Turkey heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In de inleiding op hun grieven hebben [appellanten] een aantal van de vastgestelde feiten gecorrigeerd. Villa Turkey hebben tegen die correctie geen bezwaar gemaakt en voor het overige van haar kant de vastgestelde feiten niet bestreden. Het hof zal dan ook uitgaan van de vastgestelde feiten zoals door [appellanten] gecorrigeerd. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
i. [appellanten] hebben medio november 2007 op een beurs de stand van Esmare bezocht en interesse getoond in een bouwproject van Villa Turkey met betrekking tot nog te bouwen villa’s in Kuşadaci (Turkije). In december 2007 hebben zij in Turkije het bouwproject bezichtigd en mondeling een optie genomen op villa nummer [nummer] .
ii. Op 5 maart 2008 heeft Esmare aan [appellanten] een e-mail gestuurd met daarin de volgende passage:
Op de beurs in Gent afgelopen weekend hebben wij een aantal potentiële kopers gesproken, waarbij er een drietal opties zijn verstrekt. De belangstelling voor nummer [nummer] is ook wel degelijk aanwezig. Deze mensen zijn bereid nog deze week de aanbetaling te doen, maar uiteraard respecteren wij de mondelinge afspraak met [X] Estates dat jullie een optie is verstrekt in december.
Tijdens de beurs in november gaf je aan bereid te zijn de 5000 EURO over te maken voor de reservering, uiteraard onder het voorbehoud dat indien jullie tijdens jullie bezichtigingsreis zouden besluiten niet te kopen, dit geld retour zouden krijgen. Vanwege het feit dat overleg met [X] niet heeft plaatsgevonden, vraag ik jullie aandacht voor het volgende.
Alle klanten die een reservering hebben gedaan hebben tot nu toe 5000 EURO betaald, velen hebben ook definitieve contracten getekend en zijn over het meer/minderwerk met [X] Estates overeengekomen. Wij verzoeken jullie vriendelijk de 5000 EURO reserveringskosten te voldoen voor het einde van deze week (08-03-2008) en een afspraak te maken met [X] Estates om één en ander door te spreken. dhr. [A] is op dit moment in Nederland, mevr. [B] is voor korte tijd in Turkije. Dit is de enige wijze om jullie optie op nummer [nummer] vast te kunnen houden en onze Belgische potentiële kopers dit mede te delen.
De reserveringskosten van 5000 EURO worden teruggestort, indien jullie niet voor 27-03-2008 overeengekomen zijn over het meerwerk.
iii. Op 6 maart 2008 heeft Esmare aan [appellanten] een e-mail gestuurd met daarin de volgende passage:
In aanvulling op de e-mail en ons telefoongesprek, zend ik je hierbij het rekeningnummer waar de 5000 EURO reserveringskosten naar overgemaakt kunnen worden.
Zoals afgesproken komt dit geld retour op het moment dat jullie op 27 maart 2008 besloten hebben niet aan te kopen.
iv. 2.4. [appellanten] hebben in vervolg op deze e-mails een bedrag van € 5.000,= voldaan aan Villa Turkey.
v. Vervolgens hebben rond dezelfde tijd [appellanten] een op 7 maart 2008 door hen opgestelde lijst met meerwerkwensen besproken met [A] , de echtgenoot van [B] , directeur/aandeelhouder van Villa Turkey.
vi. Op 29 augustus 2012 hebben [appellanten] aan Esmare de volgende e-mail gestuurd:
Refererend aan (...) bevestig ik hierbij dat wij helaas, zoals in ons telefonisch onderhoud is toegelicht en medegedeeld, optie op huisnummer [adres] met pijn in ons hart moeten teruggeven.
Ik en ook [appellante sub 2] danken jullie voor alle informatie en kijken met plezier terug op onze contacten. ik verzoek om onze storting van € 5.000 per omgaande over te maken naar bankrekening: (…).
[appellanten] hebben het door hen betaalde bedrag niet terugontvangen.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding vorderen [appellanten] terugbetaling van voornoemd bedrag van € 5.000,=, vermeerderd met wettelijke rente. Zij leggen daaraan ten grondslag dat zij dat bedrag hebben betaald als aanbetaling op de koopsom, zodat dat bedrag moet worden terugbetaald nu geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Op 27 maart 2008, de in de e-mails van 5 en 6 maart 2008 genoemde datum, is geen definitieve overeenstemming bereikt over de koopovereenkomst en het meerwerk, zodat de aanbetaling moet worden geretourneerd.
3.2
De kantonrechter heeft de vordering tegen Esmare afgewezen op de grond dat Esmare bij de onderhandelingen slechts als tussenpersoon/bemiddelaar heeft opgetreden. Tegen dit oordeel hebben [appellanten] geen grieven gericht. Zij moeten daarom in hun hoger beroep voor zover betrekking hebbende op de afwijzing van de vordering tegen Esamare, niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.
3.3
De beide grieven leggen het geschil tussen [appellanten] en Villa Turkey in volle omvang aan het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4
[appellanten] en Villa Turkey verschillen van mening over het karakter van de door [appellanten] gedane betaling en de voorwaarden waaronder [appellanten] aanspraak hebben op terugbetaling daarvan. Dit betreft een kwestie van uitleg van hetgeen deze partijen, door bemiddeling van Esmare, zijn overeengekomen. In hun debat concentreren zij zich op de e-mails van 5 en 6 maart 2008, waaruit het hof begrijpt dat zij geen andere uitlatingen hebben gedaan die voor de uitleg van de overeenkomst van belang zijn. Ook het hof zal daarom bij het uitleggen van de overeenkomst die e-mails tot uitgangspunt nemen.
3.5
Uit de e-mail van 5 maart 2008 blijkt dat [appellanten] het bedrag van € 5.000,= hebben moeten betalen om hun optie op villa [nummer] te verlengen en aldus te voorkomen dat die villa zou worden aangeboden aan de in de e-mail genoemde Belgische gegadigden. Dit past bij het in de e-mail van 6 maart 2008 gebruikte woord “reserveringskosten”. Anderzijds is in de e-mail van 5 maart 2008 ook gesproken over de bereidheid van andere potentiële kopers een “aanbetaling” van € 5.000,= te doen, terwijl niet in discussie is dat het door [appellanten] betaalde bedrag van € 5.000,= in mindering zou hebben gestrekt op de koopsom als het wel tot een definitieve koopovereenkomst was gekomen. De betaling had derhalve een tweeledig karakter: met de betaling van € 5.000,= werd de bestaande optie verlengd, terwijl dit bedrag bij uitoefening van de optie in mindering op de koopprijs zou worden gebracht. Dit karakter brengt echter mee dat de overeenkomst die tussen [appellanten] en Villa Turkey tot stand is gekomen door middel van het aanbod in de genoemde e-mails en de in de betaling besloten liggende aanvaarding van dat aanbod, niet is te kwalificeren als een koopovereenkomst, maar als een optieovereenkomst: aan [appellanten] werd het recht verleend om voor een in beginsel (behoudens meer- en minderwerk) vastliggende prijs villa [nummer] te kopen. Hetgeen [appellanten] hebben aangevoerd over de eisen die artikel 7:2 BW stelt aan de koop van een onroerende zaak door een consument is dus niet ter zake dienend. Het is niet in strijd met dat artikel dat [appellanten] een prijs betaalden voor het recht te mogen kopen. Nu nooit een (schriftelijke) koopovereenkomst tot stand is gekomen behoeft het hof ook niet in te gaan of de vraag wat de gevolgen zouden zijn geweest van uitoefening van het recht de koop te ontbinden binnen drie dagen na het sluiten van de schriftelijke koopovereenkomst. In het midden kan derhalve blijven of artikel 7:2 BW van toepassing zou zijn geweest op de koopovereenkomst, als die was gesloten.
3.6
Gelet op het voorgaande brengt het afzien van de koop door [appellanten] niet, zoals [appellanten] in hoger beroep lijken te betogen, vanzelfsprekend met zich dat zij recht hebben op terugbetaling van het bedrag. Of dat zo is hangt af van de overeengekomen condities.
3.7
Hetgeen in de e-mail van 5 maart 2008 is vermeld over terugbetaling van het bedrag van € 5.000,= wanneer [appellanten] tijdens de bezichtigingsreis zouden besluiten niet te kopen, is hier niet van toepassing, omdat [appellanten] uiteindelijk de betaling pas hebben verricht nadat zij al een bezichtigingsreis hadden gemaakt.
3.8
In beide e-mails van Esmare is de datum van 27 maart 2008 genoemd. In de uitleg die [appellanten] aan de overeenkomst geven was het niet nodig om enige datum te noemen. Het had dan volstaan om te zeggen dat het bedrag zou worden terugbetaald als uiteindelijk geen overeenstemming zou worden bereikt over de koop. Voorts is in de e-mails niet vermeld dat 27 maart 2008 de einddatum was voor de optie, in die zin dat Villa Turkey daarna vrij zou zijn de villa aan een andere partij aan te bieden. Dat zulks de bedoeling was blijkt ook nergens anders uit, ook niet uit de wijze waarop de partijen zich vervolgens hebben gedragen: zij hebben na 27 maart 2008 kennelijk nog steeds op exclusieve basis met elkaar gesproken over de koop. Naar het oordeel van het hof is, het voorgaande in overweging genomen, het stellen van de (eind)datum alleen te begrijpen als ervan wordt uitgegaan dat het de bedoeling was dat de optie gratis was tot (dat wil zeggen: dat het bedrag zou worden terugbetaald als van de koop werd afgezien vóór) 27 maart 2008 en dat voor de optie zou moeten worden betaald na (dat wil zeggen: dat het bedrag niet zou worden terugbetaald als van de koop werd afgezien eerst na) 27 maart 2008. Deze uitleg is in overeenstemming met de formulering die is gebezigd in de e-mail van 6 maart 2008 om de afspraak van partijen weer te geven.
3.9
In de e-mail van 5 maart 2008 is een enigszins andere voorwaarde voor de terugbetaling geformuleerd: het niet voor 27 maart 2008 bereiken van overeenstemming over het meerwerk. Gelet op het hiervoor overwogene moet deze passage kennelijk aldus worden begrepen dat het betaalde bedrag zou worden terugbetaald als voor 27 maart 2008 zou blijken dat over het meerwerk geen overeenstemming kon worden bereikt. Dat die situatie zich heeft voorgedaan is niet gebleken; alle door [appellanten] gewenste aanpassingen waren op zichzelf mogelijk en Villa Turkey heeft daarin bewilligd, zij het dat voor sommige onderdelen daarvan nog een prijs moest worden overeengekomen op basis van de dagprijs in Turkije. Dat [appellanten] dit een probleem vonden is niet gesteld.
3.1
Nu [appellanten] eerst op 29 augustus 2008 te kennen hebben gegeven van de koop af te zien, volgt uit hetgeen hiervoor werd overwogen dat zij geen aanspraak hebben op terugbetaling van het door hen betaalde bedrag van € 5.000,=. De grieven zijn derhalve tevergeefs voorgedragen. Het bestreden vonnis voor zover betrekking hebbend op Villa Turkey zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij moeten [appellanten] de kosten van het hoger beroep dragen.
4.Beslissing
Het hof:
verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep jegens Esmare;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover betrekking hebbende op Villa Turkey;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Villa Turkey begroot op € 1.920,= aan verschotten en € 1.896,= voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en J.M. de Jongh en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2016.