ECLI:NL:GHAMS:2016:2788

• Datum uitspraak: 12 juli 2016
• Publicatiedatum: 14 juli 2016
• Zaaknummer: 200.176.625/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D.J. van der Kwaak; R.J.M. Smit; L.R. van Harinxma thoe Slooten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder handelt niet in strijd met verplichting tot zelfbewoning ondanks verblijf in buitenland

De huurder heeft sinds 1996 een woning gehuurd van Rock Beheer. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder het gehuurde zelf moet bewonen en het niet mag onderverhuren of in gebruik afstaan zonder toestemming. Rock Beheer stelde dat de huurder het gehuurde nauwelijks zelf bewoonde en het gebruik had afgestaan aan derden, met name een nichtje en een onbekende persoon, zonder toestemming.

Rock Beheer baseerde haar vorderingen op observaties en een rapport van een onderzoeksbureau, en vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. De huurder erkende afwezigheid van circa acht maanden in 2013/januari 2014 vanwege werk in het buitenland en verbouwingen, maar ontkende het gehuurde aan derden te hebben afgestaan.

De kantonrechter oordeelde dat Rock Beheer niet in haar bewijs was geslaagd. Het hof bevestigt dit oordeel en stelt dat artikel 3 lid I van de huurovereenkomst niet vereist dat de huurder het gehuurde als hoofdverblijf of gedurende een minimumperiode per jaar moet bewonen. Het geven van sleutels aan het nichtje voor post- en plantenzorg leidt niet tot een schending van het verbod op gebruiksafstaan. Rock Beheer faalde in haar stelplicht en bewijsvoering, waardoor de vorderingen worden afgewezen en de bestreden vonnissen worden bekrachtigd.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de bestreden vonnissen en wijst de vorderingen van Rock Beheer af wegens onvoldoende bewijs van schending van de verplichting tot zelfbewoning.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.176.625/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : CV 14-3980

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 juli 2016

inzake

ROCK BEHEER B.V. ,

gevestigd te Diemen,

appellante,

advocaat: mr. E.H.J. Slager te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.P. van Stralen te Utrecht.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna aangeduid als Rock Beheer en [geïntimeerde] .

Rock Beheer is bij dagvaarding van 8 september 2015 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 5 augustus 2014 en 16 juni 2015, gewezen tussen Rock Beheer als eiseres en (en onder anderen) [geïntimeerde] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven overeenkomstig de appeldagvaarding, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Rock Beheer heeft geconcludeerd tot vernietiging van de bestreden vonnissen en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van haar vorderingen, met beslissing over de proceskosten inclusief nakosten. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1.

De volgende feiten staan als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist vast.
2.2. [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 juni 1996 van (de rechtsvoorganger van) Rock Beheer de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde) gehuurd.

2.3.

In artikel 3 van de huurovereenkomst wordt onder meer als volgt bepaald:

“lid I

Huurder(s) zal(zullen) het gehuurde zelf bewonen en het uitsluitend overeenkomstig die hiervoor aangegeven bestemming gebruiken en ingericht houden.

lid II

Huurder(s) mag (mogen), zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, de huur niet aan een ander overdragen, noch het gehuurde geheel of gedeeltelijk in onderhuur of gebruik afstaan.” 2.4. [geïntimeerde] heeft de Russische nationaliteit en verblijft voor zijn werk in de bloembollen-branche regelmatig in Rusland, Oekraïne en Wit-Rusland.

2.5.

[X] B.V. (hierna: [X] ) heeft in opdracht van Rock Beheer het gehuurde in de periode van 25 oktober 2013 tot en met 6 december 2013 (een aantal keren) geobserveerd en een rapport van bevindingen inzake vermoede onrechtmatige bewoning d.d. 23 januari 2014 (hierna: het rapport van [X] ) opgesteld. Het rapport bevat tevens een verslag van het verloop van een gesprek tussen twee medewerkers van [X] ( [A] en [B] ) en [C] (verder: [C] ) in het gehuurde op 22 januari 2014.

2.6.

Rock Beheer heeft [geïntimeerde] bij brief van 23 januari 2014 verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde te ontruimen.

2.7.

[geïntimeerde] heeft Rock Beheer bij e-mail van 28 januari 2014 laten weten geen gevolg te zullen geven aan dit verzoek.

3. Beoordeling

3.1.

Rock Beheer heeft in eerste aanleg - na eisvermeerdering - gevorderd (1) de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, (2) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 6.749,61 (kosten van het rapport van [X] ), en (3) [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten. Rock Beheer heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] het gehuurde nauwelijks zelf bewoont en derhalve in strijd handelt met artikel 3 lid I van de huurovereenkomst. Bovendien heeft [geïntimeerde] in de periodes in januari 2013 tot en met januari 2014 (hierna: 2013/januari 2014) dat hij niet in het gehuurde verbleef, het gebruik hiervan afgestaan aan [C] en [D] . Nu Rock Beheer hiervoor geen toestemming had gegeven, heeft [geïntimeerde] in strijd gehandeld met artikel 3 lid II van de huurovereenkomst en artikel 7:244 BW. Het tekortschieten van [geïntimeerde] in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst leidt ertoe dat deze kan worden ontbonden en Rock Beheer recht heeft op een vergoeding van de kosten van vaststelling van aansprakelijkheid, aldus nog steeds Rock Beheer.

[geïntimeerde] heeft erkend dat hij in 2013/januari 2014 ongeveer acht maanden (niet aaneengesloten) afwezig is geweest. De reden hiervan is dat hij regelmatig voor zijn werk in Rusland, Oekraïne en Wit-Rusland moest zijn, hetgeen nog steeds het geval is, aldus [geïntimeerde] . In 2013 kwam daar nog eens bij dat in het voorjaar verbouwingen rondom het gehuurde plaatsvonden die een zodanige geluidsoverlast gaven dat [geïntimeerde] daar niet kon verblijven. Bovendien moest [geïntimeerde] in het najaar de geldigheidsduur van zijn paspoort in Rusland verlengen, zo stelt hij. Nu voormeld artikel 3 lid I niet bepaalt dat de huurder het gehuurde daadwerkelijk moet bewonen, was zijn afwezigheid niet strijdig met de huurovereenkomst. Voorts heeft [geïntimeerde] tijdens de periodes van afwezigheid zijn nichtje [C] gevraagd de post in de gaten te houden en de planten water te geven en haar daartoe de sleutels van het gehuurde gegeven. Hij heeft haar echter geen toestemming gegeven om het gehuurde te gebruiken. Met [D] is [geïntimeerde] überhaupt niet bekend. Het voorgaande brengt volgens [geïntimeerde] met zich dat hij het gehuurde niet aan derden heeft afgestaan en derhalve niet in strijd heeft gehandeld met artikel 3 lid II van de huurovereenkomst.

De kantonrechter heeft bij het bestreden tussenvonnis van 5 augustus 2014 Rock Beheer opgedragen te bewijzen dat - aldus begrijpt het hof - (1) [geïntimeerde] het gehuurde nauwelijks zelf gebruikt dan wel (2) het gebruik van het gehuurde tijdens zijn afwezigheid aan [C] en [D] heeft afgestaan. In het eindvonnis van 16 juni 2015 heeft de kantonrechter geoordeeld dat Rock Beheer niet in het bewijs van deze stellingen is geslaagd, zodat [geïntimeerde] niet is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Bij het dictum van het eindvonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Rock Beheer afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten.

De grieven 1 tot en met 4 en de grieven als opgenomen in de nummers 32-38 van de memorie van grieven, zijn gericht tegen deze afwijzing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering. Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk behandelen.

3.2.

Rock Beheer voert allereerst aan dat de kantonrechter in het bestreden tussenvonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat zij de bewijslast draagt van haar stellingen die moeten leiden tot de conclusie dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst (nummers 32-38 memorie van grieven). Tenminste had de kantonrechter moeten oordelen dat op [geïntimeerde] een verzwaarde stelplicht rust, aldus Rock Beheer.

Het hof verwerpt deze bezwaren. Rock Beheer beroept zich op feiten en omstandigheden die tot het rechtsgevolg moeten leiden dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten de stelplicht en bewijslast van deze feiten en omstandigheden op Rock Beheer. Weliswaar kan onder bijzondere omstandigheden uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeien, maar van deze mogelijkheid moet met terughoudendheid gebruik worden gemaakt. Het enkele gegeven dat het bewijs van de periodes waarin [geïntimeerde] het gehuurde wél bewoont of heeft bewoond voor hem gemakkelijker valt te leveren dan het tegendeel hiervan voor Rock Beheer, is hiertoe onvoldoende. Dit wordt niet anders doordat [geïntimeerde] erkent het gehuurde regelmatig niet te bewonen en niet te hebben bewoond. Evenmin is het gegeven dat [geïntimeerde] erkent [C] een sleutel van het gehuurde te hebben gegeven, voldoende voor een andere bewijslastverdeling dan de kantonrechter heeft gehanteerd ter zake het al dan niet afstand doen van het gehuurde door [geïntimeerde] aan [C] . Evenmin bestaan er gronden aan te nemen dat Rock Beheer ten tijde van het tussenvonnis tot op door [geïntimeerde] te leveren tegenbewijs de aan haar vorderingen ten grondslag gelegde stellingen reeds had bewezen en de kantonrechter [geïntimeerde] met daartegen te leveren tegenbewijs had moeten belasten.

De omstandigheden van het onderhavige geval brengen ook niet met zich dat op [geïntimeerde] een verzwaarde stelplicht rust, daargelaten dat hij wel degelijk informatie heeft verschaft over zijn afwezigheid, met name welke periodes dit betrof, waar hij dan verbleef en waarom hij in die periodes niet in het gehuurde was.

3.3.1.

Rock Beheer legt in de eerste plaats aan haar vorderingen ten grondslag dat [geïntimeerde] het gehuurde nauwelijks daadwerkelijk zelf bewoont, en daardoor het gehuurde niet als zijn hoofdverblijf gebruikt. Zo bewoonde [geïntimeerde] het gehuurde in 2013/januari 2014 (dertien maanden) maar zo’n tien tot elf maanden, aldus Rock Beheer. Deze bewoning van het gehuurde is volgens Rock Beheer strijdig met het bepaalde in artikel 3 lid I van de huurovereenkomst.

3.3.2.

Naar het oordeel van het hof dient voormeld artikel 3 lid I niet te worden uitgelegd in de door Rock Beheer voorgestane zin, te weten dat de huurder het gehuurde ten minste een zekere minimumperiode per jaar en/of als zijn hoofdverblijf dient te gebruiken. In lid I wordt weliswaar bepaald dat de huurder het gehuurde zelf moet bewonen, maar niet dat hij het tenminste een zekere minimumperiode per jaar en/of als zijn hoofdverblijf moet gebruiken. Lid I uitgelegd als (enkel) een verplichting het gehuurde zelf te bewonen, wordt vervolgens nader geconcretiseerd in lid II met een verbod om het gehuurde onder te verhuren of in gebruik af te staan. Voormelde uitleg wordt niet anders door het enkele gegeven dat het gehuurde een sociale huurwoning betreft, te minder daar [geïntimeerde] onbetwist heeft gesteld dat Rock Beheer na een eventueel vertrek van [geïntimeerde] het gehuurde zal renoveren tot een vrije sectorwoning (nummer 4 conclusie van dupliek).

Voormelde uitleg van artikel 3 lid I brengt met zich dat de regelmatige (niet aaneengesloten) afwezigheid van [geïntimeerde] in 2013/januari 2014, niet ertoe leidt dat hij in strijd heeft gehandeld met het huurcontract. Hierbij komt nog dat niet is komen vast te staan dat de afwezigheid van [geïntimeerde] in genoemde periode langer heeft geduurd dan de door hem erkende (totale) periode van ongeveer acht maanden. Dat de afwezigheid - zoals Rock Beheer stelt - zo’n tien tot elf maanden zou hebben geduurd blijkt niet uit het rapport van [X] . [X] heeft immers slechts geobserveerd in de periode van 25 oktober 2013 tot en met 6 december 2013. Voor zover [C] volgens de weergave in het rapport van [X] van haar gesprek met de medewerkers van [X] , zou hebben verklaard dat de afwezigheid van [geïntimeerde] langer duurde dan circa acht maanden, wordt hieraan geen zwaar gewicht toegekend. [C] heeft deze (door [X] opgestelde) verklaring niet ondertekend, daargelaten de mogelijke taalmisverstanden tussen haar en de medewerkers van [X] . Bewijs van een langere afwezigheid dan de erkende circa acht maanden kan evenmin worden afgeleid uit de - op dit punt weinig specifieke - verklaringen van de in eerste aanleg gehoorde getuigen ( [E] , [F] , [G] en [A] ) en de in hoger beroep overgelegde, niet ondertekende, verklaring van [F] en de mail van [H] . Voor zover uit voormelde bewijsmiddelen - in onderlinge samenhang en verband beschouwd - al enig bewijs van een langere afwezigheid kan worden afgeleid, wordt dit ontkracht door de getuigenverklaring van [geïntimeerde] dat hij slechts ongeveer acht maanden per jaar (niet aaneengesloten) afwezig is geweest. Daarbij moet worden bedacht dat de verklaring van [geïntimeerde] geen beperkte werking heeft in de zin van artikel 164 lid 2 Rv, nu de bewijslast niet op hem rust.

Het aanbod van Rock Beheer om de in eerste aanleg gehoorde getuigen opnieuw te horen (nummer 68 memorie van grieven), wordt verworpen. Rock Beheer heeft niet aangegeven of en in hoeverre deze getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij in eerste aanleg hebben gedaan. Evenmin heeft Rock Beheer aangegeven dat zij de door haar in eerste aanleg genoemde maar niet door haar opgeroepen getuigen, in hoger beroep wél wil horen.
Rock Beheer biedt voorts aan om door middel van een aantal met name genoemde getuigen te bewijzen dat [geïntimeerde] gedurende de bodemprocedure en de periode na het eindvonnis in het geheel niet in het gehuurde heeft verbleven (zie de nummers 69 en 70 memorie van grieven). Het hof passeert dit bewijsaanbod. De stelling dat [geïntimeerde] vanaf het moment van de dagvaarding in eerste aanleg, te weten 31 januari 2014, tot en met heden niet in het gehuurde heeft gewoond, komt uit de lucht komt vallen en is ook in het geheel niet onderbouwd. Bovendien heeft Rock Beheer enkele alinea’s boven dit bewijsaanbod nog gesteld dat [geïntimeerde] op 10 augustus 2015 in het gehuurde is gesignaleerd (nummer 67 memorie van grieven) en heeft zij onvoldoende duidelijk en kenbaar afstand genomen van haar standpunt in deze procedure dat [geïntimeerde] in de zomer steeds in het gehuurde verblijft. Nu Rock Beheer is tekortgeschoten in haar stelplicht, wordt niet toegekomen aan het onderhavige bewijsaanbod.

Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] in strijd heeft gehandeld met artikel 3 lid I van de huurovereenkomst. Deze stelling wordt derhalve als grondslag voor de vorderingen verworpen.

3.4.1.

Rock Beheer voert voorts als grondslag voor haar vorderingen aan dat [geïntimeerde] het gehuurde in 2013/januari 2014 wanneer hij daar zelf niet woonde, in gebruik heeft afgestaan aan derden, met name [C] en [D] . Nu Rock Beheer voor dit gebruik geen toestemming had gegeven, heeft [geïntimeerde] gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 3 lid II van de huurovereenkomst en artikel 7:244 BW, zo stelt Rock Beheer.

3.4.2.

Naar het oordeel van het hof is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde] het gehuurde in de periodes in 2013/januari 2014 dat hij niet in het gehuurde verbleef, in gebruik heeft afgestaan aan [C] en/of [D] . Weliswaar blijkt uit het rapport van [X] en uit enkele van de getuigenverklaringen ( [A] , [G] en [F] ) dat in ieder geval [C] in april en het najaar van 2013 enkele dagen en mogelijk (veel) langer in het gehuurde heeft verbleven, maar hiermee staat niet vast dat [geïntimeerde] het gebruik van het gehuurde aan haar had afgestaan. Dat [C] dit zou hebben verklaard volgens de weergave van het eerder genoemde gesprek tussen haar en de medewerkers van [X] in het rapport van laatstgenoemde, is hiertoe onvoldoende. Aan de verklaring van [A] als getuige kan evenmin voldoende bewijs worden ontleend. Dat [C] volgens het rapport en de getuigenverklaring van [A] , tegen [A] en [B] zou hebben gezegd voor de energie te betalen en dat de TV in het gehuurde van haar zou zijn, wordt door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. Voor zover al enig bewijs van het door [geïntimeerde] in gebruik afstaan van het gehuurde aan [C] uit de bewijsmiddelen kan worden afgeleid, wordt dit ontkracht door de verklaring van [geïntimeerde] als getuige dat hij [C] enkel heeft verzocht om voor de post en de planten te zorgen en haar daartoe de sleutel had gegeven. Er bestaat geen aanleiding aan deze verklaring te twijfelen; het is alleszins voorstelbaar dat [geïntimeerde] gedurende de soms lange periodes van afwezigheid iemand heeft verzocht om voor de post en de planten te zorgen. Rock Beheer betwist weliswaar dat zich planten in het gehuurde bevonden, en verwijst daartoe naar de verklaring van [A] , maar [geïntimeerde] heeft als getuige het tegendeel verklaard. Voor zover Rock Beheer in hoger beroep heeft bedoeld bewijs aan te bieden van haar stelling dat [geïntimeerde] het gebruik van het gehuurde heeft afgestaan aan [C] en/of [D] , wordt het verworpen op dezelfde gronden als weergegeven in rechtsoverweging 3.3.2.

Nu niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] het bepaalde in artikel 3 lid II van de huurovereenkomst dan wel artikel 7:244 BW heeft geschonden, wordt deze stelling als grondslag voor de vorderingen verworpen.

3.5.

Rock Beheer voert in hoger beroep - zo begrijpt het hof - voorts als grondslag voor haar vorderingen aan dat [geïntimeerde] door (in totaal) gedurende ongeveer acht maanden afwezig te zijn en [C] te vragen voor de post en de planten te zorgen en daartoe de sleutels aan haar af te geven, het risico in het leven heeft geroepen dat zij het gehuurde in gebruik zou nemen. Nu dit risico zich heeft verwezenlijkt, komt het gebruik door [C] van het gehuurde voor rekening van [geïntimeerde] , zodat hij op die grond wordt verondersteld het gebruik van het gehuurde aan haar te hebben afgestaan. Dit tekortschieten rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zo stelt Rock Beheer.

Naar het oordeel van het hof heeft Rock Beheer onvoldoende onderbouwd gesteld dat [geïntimeerde] door aan [C] te vragen gedurende zijn afwezigheid van (in totaal) ongeveer acht maanden voor de post en planten te zorgen en daartoe de sleutel aan haar af te geven, is tekortgeschoten in zijn verplichting uit hoofde van artikel 3 lid II van de huurovereenkomst. In het licht van het gegeven dat een huurder die gedurende langere tijd afwezig is, er verstandig aan doet maatregelen te nemen, zoals dat er voor zijn post en planten wordt gezorgd, heeft Rock Beheer onvoldoende aangevoerd om de conclusie te kunnen dragen dat het met dit doel verstrekken van de sleutels aan [C] ertoe heeft geleid dat het gebruik van het gehuurde door [C] voor rekening van [geïntimeerde] dient te komen. Ook deze grondslag kan derhalve niet leiden tot een toewijzing van de vorderingen.

3.6.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven niet slagen, zodat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. Rock Beheer zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 5 augustus 2014 en 16 juni 2015, voor zover tussen partijen gewezen;

veroordeelt Rock Beheer in de kosten van het geding in hoger beroep tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,= aan verschotten en € 894,= voor salaris;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2016.