ECLI:NL:GHAMS:2016:3862

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.178.242/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 3510596/CV EXPL 14-7279

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 september 2016

inzake

1.[appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. P. Feenstra te Zoetermeer,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.L. van Kleef te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna aangeduid als [appellanten] en [geïntimeerden]

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 4 augustus 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, sectie kanton (hierna: de kantonrechter) van 13 mei 2015, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met productie;

- memorie van antwoord, met productie.

[appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van hun vorderingen, met beslissing over de proceskosten. [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten inclusief nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder de kop “De vaststaande feiten” de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van deze feiten is in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof hiervan uitgaat (met dien verstande dat wordt rechtgezet dat de kantonrechter abusievelijk had vermeld dat [appellanten] de kopers waren en [geïntimeerden] de verkopers). Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

Op 30 mei 2014 is tussen [appellanten] als verkopers en [geïntimeerden] als kopers een (schriftelijke) koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning), destijds eigendom van [appellanten] De koopsom bedroeg € 177.000,=, kosten koper.

2.3.

De koopovereenkomst bevat een ontbindende voorwaarde die, voor zover van belang, luidt:

“16.1. Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

(...)

b. op 5 juli 2014 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van: koopsom + kosten koper geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan of een rentepercentage niet hoger dan % bij de volgende hypotheekvorm: tegen de normaal geldende rentes en voorwaarden;

c. op 5 juli 2014 koper geen met de aangevraagde hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie heeft verkregen.

(…)

16.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde vergunning en/of financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept dient er zorg voor te dragen, dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient goed gedocumenteerd te geschieden bij “aangetekende brief met bericht handtekening retour” of “telefaxbericht met verzendbevestiging”. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.”

2.4.

In de toelichting op de koopovereenkomst (genoemd onder artikel 22 van de koopovereenkomst en aangehaald boven de handtekeningen van partijen met de zinsnede
“(…) kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij deze akte behorende toelichting (…)”) wordt bij artikel 16 als volgt vermeld:

“Het inroepen van ontbinding dient “goed gedocumenteerd” te geschieden. Wat “goed gedocumenteerd” inhoudt is afhankelijk van de inhoud van de ontbindende voorwaarde. Het gaat erom dat de wederpartij zich een beeld kan vormen of er terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan. Als koper ontbinding inroept omdat hij geen financiering heeft verkregen, dan dient hij in ieder geval afschriften van de afwijzingen met het bericht van ontbinding mee te sturen. Of hij daarmee kan volstaan zal mede afhankelijk zijn van de inhoud van de afwijzing.”

2.5.

Voorts bevat de koopovereenkomst het volgende boetebeding:

“10.2. (…) Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een (…) terstond opeisbare boete van € 17.700,- zegge ZEVENTIENDUIZENDZEVENHONDERD EURO verbeuren, (…).”

2.6.

Ten behoeve van de financiering voor de aankoop hebben [geïntimeerden] de woning laten taxeren door [A] (hierna: [A] ) van [X] Makelaardij B.V. [A] heeft op 12 juni 2014 de woning bezocht en een taxatierapport opgesteld dat is gedateerd op 17 juni 2014 (hierna: het taxatierapport van [A] ) en op 13 augustus 2014 is ingeschreven bij het Nederlands Woning Waarde Instituut (hierna: NWWI). De woning is in dit rapport getaxeerd op € 165.000,=.

2.7.

[geïntimeerden] hebben 18 juni 2014 met een beroep op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst en de taxatie door [A] aan [appellanten] laten weten van de koop af te willen zien. [appellanten] zijn hiermee niet akkoord gegaan en hebben aan [geïntimeerden] aangeboden de woning op kosten van [appellanten] nogmaals door een ander te laten taxeren. [geïntimeerden] hebben aangegeven hiermee akkoord te zijn mits de koopprijs naar beneden toe zou worden bijgesteld wanneer de hertaxatie lager zou uitvallen.

2.8.

Nadien zijn een drietal taxatierapporten met betrekking tot de woning opgesteld, namelijk die van [B] d.d. 19 juni 2014 (getaxeerde waarde woning: € 172.500,=), [C] d.d. 26 juni 2014 (getaxeerde waarde woning: € 179.000,=) en [D] d.d. 8 januari 2015 (getaxeerde waarde woning € 175.000,=).

2.9.

Op 27 juni 2014 heeft zowel Nationale Nederlanden N.V. (verder: Nationale Nederlanden) als Obvion N.V. (verder: Obvion) aan [geïntimeerden] bericht de financieringsaanvraag van [geïntimeerden] af te wijzen.

2.10.

[geïntimeerden] hebben zich bij brief aan [appellanten] van 27 juni 2014 op de ontbindende voorwaarde beroepen en daarbij de afwijzingen van Nationale Nederlanden en Obvion meegezonden.

3.Beoordeling

3.1.

[appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van de bedragen van € 17.700,= (boete), vermeerderd met rente, en € 952,= (buitengerechtelijke kosten). Aan deze vorderingen hebben [appellanten] ten grondslag gelegd dat het beroep door [geïntimeerden] op de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig is omdat [geïntimeerden] zich onvoldoende hebben ingespannen om financiering voor de koop van de woning te krijgen en/of omdat [geïntimeerden] het beroep op de ontbindende voorwaarde onvoldoende hebben gedocumenteerd. Nu [geïntimeerden] de koopovereenkomst niet rechtsgeldig hebben ontbonden, zijn zij door de woning niet af te nemen tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen en derhalve de overeengekomen boete verschuldigd geworden, zo stellen [appellanten]

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. De grieven zijn gericht tegen deze afwijzing en de motivering die eraan ten grondslag ligt. De grieven zullen hierna gezamenlijk worden behandeld.

Grondslag vordering: [geïntimeerden] heeft zich onvoldoende ingespannen om financiering voor de koop van de woning te verkrijgen

3.2.

[appellanten] stellen ter onderbouwing van deze grondslag dat [geïntimeerden] zich onvoldoende hebben ingespannen om financiering te krijgen, dat het taxatierapport van [A] ondeugdelijk was en de daarin opgenomen waarde van de woning van € 165.000,= te laag. [A] heeft de woning maar een kwartier bezichtigd en zijn rapport bevatte fouten, aldus [appellanten] Kennelijk hadden [geïntimeerden] spijt van de koop en hebben zij [A] erop uitgestuurd de woning zodanig laag te taxeren dat financiering niet mogelijk was. Dat de taxatiewaarde te laag was, blijkt uit de drie (hiervoor genoemde) taxatierapporten die nadien zijn opgesteld. Nu een op basis van het taxatierapport van [A] ingediende financieringsaanvraag gedoemd was te mislukken, hadden [geïntimeerden] akkoord moeten gaan met het voorstel van [appellanten] de woning opnieuw te taxeren, dan wel tenminste op basis van een van de drie latere taxaties een nieuwe aanvraag moeten doen. Alsdan was de financiering rondgekomen en had de koop doorgang kunnen vinden, aldus nog steeds [appellanten]

3.3.1.

Het hof oordeelt als volgt.

3.3.2.

[geïntimeerden] voeren als verweer tegen de gestelde ondeugdelijkheid van het taxatierapport van [A] aan dat [A] de woning heeft geïnspecteerd, een beproefd en deugdelijk model voor het taxatierapport heeft gebruikt, alle in dat model gestelde vragen heeft beantwoord en tal van foto’s van de woning en het interieur heeft gemaakt (en aan het rapport heeft gehecht). Nu [appellanten] deze stellingen niet althans niet voldoende gemotiveerd betwisten en de juistheid ervan wordt bevestigd door de inhoud van het taxatierapport van [A] , gaat ook het hof hiervan uit. [appellanten] betogen dat het taxatierapport van [A] een aantal fouten bevat, maar het hof is van oordeel deze van ondergeschikte aard zijn en, nu [appellanten] bovendien niet stellen dat de fouten invloed hebben gehad op de getaxeerde waarde, dat het rapport hierdoor niet ondeugdelijk is geworden. De stelling van [appellanten] dat [A] de woning slechts een kwartier heeft bezichtigd, wordt door [geïntimeerden] gemotiveerd betwist, zodat de juistheid hiervan niet is komen vast te staan.

[geïntimeerden] stellen voorts onbetwist dat [A] al sinds jaar en dag woningen taxeert, is aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), het NWWI en de Taxateursunie, en bovendien geregistreerd makelaar/taxateur is bij de Stichting Vastgoed. Het hof neemt derhalve aan dat [A] voldoende gekwalificeerd was voor de taxatie. Dat [A] ondanks zijn kwalificaties zich ertoe zou hebben laten bewegen de woning opzettelijk te laag te taxeren, wordt door [geïntimeerden] gemotiveerd betwist. Een dergelijke opzet ligt naar het oordeel van het hof ook niet voor de hand, nu [geïntimeerden] na de taxatie door [A] serieus zijn ingegaan op het voorstel van [appellanten] om de woning te laten hertaxeren ( [geïntimeerden] stelden hieraan echter de - voor [appellanten] kennelijk niet acceptabele - voorwaarde dat de koopprijs naar beneden toe zou worden bijgesteld wanneer de hertaxatie lager zou uitvallen). Nu [geïntimeerden] kennelijk ná de taxatie door [A] de woning nog wilden kopen, valt moeilijk voor te stellen dat zij dit daarvóór niet wilden. Aan de betrouwbaarheid van [A] wordt ook geen afbreuk gedaan door het gegeven dat hij ten tijde van de taxatie al lange tijd een zakelijke band had met [E] (die als adviseur van [geïntimeerden] aan [A] had gevraagd de woning te taxeren).

Voor zover relevant hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd gesteld dat uit het inschrijven van het taxatierapport van [A] bij het NWWI op 13 augustus 2014 zonder meer volgt dat dit rapport is geantidateerd en dus niet op 17 juni 2014 maar op 13 augustus 2014 is opgesteld. Overigens staat met deze inschrijving hoe dan ook vast dat het rapport (uiteindelijk) is gevalideerd. Gezien het voorgaande, is de stelling van [appellanten] dat het taxatierapport van [A] ondeugdelijk is, onvoldoende onderbouwd.

3.3.3.

Naar het oordeel van het hof is ook de stelling dat de getaxeerde waarde van € 165.000,= niet klopte, onvoldoende toegelicht. Deze waarde komt nagenoeg overeen met de WOZ waarde van de woning destijds van € 166.000,= en wijkt niet noemenswaardig af van de taxaties door [B] d.d. 19 juni 2014 (getaxeerde waarde woning: € 172.500,=) en [D] d.d. 8 januari 2015 (getaxeerde waarde woning € 175.000,=). Hierbij komt dat [geïntimeerden] onbetwist hebben gesteld dat de woningmarkt in de tijd die was verstreken tussen de taxatie door [A] en die van [D] was aangetrokken. Overigens is de stelling van [appellanten] dat [geïntimeerden] aanvankelijk zouden hebben gezegd dat de woning door [A] was getaxeerd op € 160.000,= (in plaats van € 165.000,=) gemotiveerd betwist, zodat deze stelling niet is komen vast te staan.

3.3.4.

Nu niet tot uitgangspunt kan worden genomen dat het taxatierapport van [A] en de daarin getaxeerde waarde van € 165.000,= niet deugden, kan niet worden geconcludeerd dat [geïntimeerden] hun verplichting hebben geschonden om
“al het redelijk mogelijke”te doen (artikel 16.3 koopovereenkomst) om financiering te verkrijgen. [geïntimeerden] hebben op basis van de door [A] getaxeerde waarde van € 165.000,= financiering gevraagd voor de koopsom en de kosten koper (opgeteld: € 187.818,18) aan twee erkende geldverstrekkende instellingen, te weten Nationale Nederlanden en Obvion. Toen bleek dat deze geen financiering verstrekten, kon niet van [geïntimeerden] worden verwacht andere mogelijkheden te onderzoeken. Voor [geïntimeerden] bestond immers geen aanleiding te twijfelen aan de door [A] getaxeerde waarde van € 165.000,=. Met name waren [geïntimeerden] niet verplicht mee te werken aan een hertaxatie in opdracht van [appellanten] dan wel financiering aan te vragen op basis van de rapporten van [B] d.d. 19 juni 2014 (getaxeerde waarde woning: € 172.500,=), [C] d.d. 26 juni 2014 (getaxeerde waarde woning: € 179.000,=) of [D] d.d. 8 januari 2015 (getaxeerde waarde woning € 175.000,=). [geïntimeerden] hebben onbetwist gesteld dat ook op basis van de rapporten van [B] en [D] niet de benodigde financiering voor het bedrag van € 187.818,18 kon worden verkregen. Van [geïntimeerden] kon niet worden verwacht het tekort in de financiering uit eigen middelen, zo al aanwezig, te financieren. Het enige rapport op basis waarvan mogelijk financiering kon worden verkregen, was dat van [C] , maar de daarin opgenomen waarde van € 179.000,= was in verhouding tot de andere getaxeerde waarden en de WOZ waarde van € 166.000,= zo hoog, dat het [geïntimeerden] vrij stond deze mogelijkheid te passeren omdat het op basis hiervan financiering vragen niet verantwoord leek. De stelling van [appellanten] dat [geïntimeerden] na de taxatie door [A] onbuigzaam en niet coöperatief zijn geweest, is - in het licht van het gegeven dat [geïntimeerden] tot een hertaxatie bereid waren mits de koopsom zou worden aangepast wanneer die hertaxatie daartoe aanleiding gaf - evenzeer onvoldoende toegelicht.

3.3.5.

Voor zover [appellanten] bedoelen te betogen dat de financieringsaanvragen zijn afgewezen omdat [geïntimeerden] het taxatierapport van [A] niet tijdig bij het NWWI hebben geregistreerd en het taxatierapport niet bij de aanvragen heeft meegezonden, wordt dit betoog verworpen. [geïntimeerden] betwisten gemotiveerd - namelijk onder verwijzing naar een mail van een medewerker van Nationale Nederlanden van 13 oktober 2014 (zie productie 2 conclusie van antwoord) en een medewerker van Obvion van 7 april 2015 (productie 10, overgelegd voor de comparitie) - dat voor de financieringsaanvragen noodzakelijk was dat het taxatierapport was geregistreerd bij het NWWI. Ook betwisten [geïntimeerden] gemotiveerd dat het niet meezenden van het taxatierapport tot de afwijzingen heeft geleid en verwijzen daartoe naar de afwijzingsbrieven van Nationale Nederlanden van 27 juni 2014 en Obvion van 26 juni 2014 (beide: productie 7 conclusie van antwoord), waaruit inderdaad niet blijkt dat dit de afwijzingsgrond is. Nu [appellanten] vervolgens hun standpunt niet nader hebben onderbouwd, hebben zij ook in zoverre onvoldoende gemotiveerd dat [geïntimeerden] zich onvoldoende hebben ingespannen.

Grondslag vordering: beroep op ontbinding onvoldoende gedocumenteerd

3.4.

[appellanten] voeren tevens als grondslag voor hun vordering aan dat het beroep op de ontbindende voorwaarde onvoldoende was gedocumenteerd. Bij dat beroep waren wel de afwijzingen door Nationale Nederlanden en Obvion meegezonden, maar de desbetreffende financieringsaanvragen hebben [appellanten] pas op 15 augustus 2014 (Nationale Nederlanden) en 2 september 2014 (Obvion) ontvangen, zo stellen zij.

Het hof betrekt bij de beantwoording van de vraag of het beroep op de ontbindende voorwaarde onvoldoende was gedocumenteerd, mede de toelichting bij artikel 16 (als weergegeven in rechtsoverweging 2.4). Naar het oordeel van het hof maakt in ieder geval de brief van Nationale Nederlanden van 27 juni 2014 voldoende duidelijk dat terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde is gedaan. In de brief wordt immers vermeld dat maximaal € 171.600,= kon worden geleend, terwijl de financieringsbehoefte € 187.818,18 bedroeg. De brief van Obvion van 27 juni 2014 is weliswaar minder duidelijk, maar [appellanten] konden er van uitgaan dat voor Obvion min of meer hetzelfde gold als voor Nationale Nederlanden. Dit geldt temeer daar [geïntimeerden] onbetwist hebben gesteld dat (1) de toepasselijke Gedragscode Hypothecaire Financieringen meebrengt dat financieringsaanvragen door elke kredietverstrekker op dezelfde wijze moeten worden getoetst, (2) [appellanten] in dezen werden bijgestaan door makelaar [F] die uit hoofde van zijn beroep als makelaar bekend was met deze gedragscode en derhalve wist dat de reden waarom Obvion de financiering had afgewezen dezelfde was als die van Nationale Nederlanden, en (3) hierdoor ook voor [appellanten] duidelijk moet zijn geweest waarop de afwijzing van Obvion was gebaseerd. Overigens waren [appellanten] hoe dan ook al geruime tijd ermee bekend dat [geïntimeerden] zich op het standpunt stelden dat zij door de lage taxatiewaarde geen financiering konden verkrijgen, nu [geïntimeerden] zulks op 18 juni 2014 aan hen hadden geschreven. Uit het voorgaande volgt dat ook de stelling dat het beroep op de ontbindende voorwaarde onvoldoende was gedocumenteerd, als grondslag voor de vordering wordt verworpen.

3.5.

Nu [appellanten] de beide grondslagen van hun vordering onvoldoende hebben toegelicht, wordt niet toegekomen aan hun bewijsaanbiedingen, daargelaten dat deze onvoldoende specifiek zijn en geen bewijs is aangeboden van stellingen die - indien bewezen - tot toewijzing van de vordering zouden leiden.

3.6.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 13 mei 2015;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 711,= aan verschotten en € 894,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploit ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 september 2016.