ECLI:NL:GHAMS:2016:3922

Uitspraak

arrest

_______________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.178.407/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 3885707 CV EXPL 15-4498

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 september 2016

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. M. Heikens te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellant in incidenteel appel,

advocaat: mr.G.J.A. Wiekart te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 1 oktober 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 6 juli 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met een productie;

-memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

-memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 16 augustus 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten. Bij die gelegenheid heeft [geïntimeerde] nog een productie in het geding gebracht en hebben partijen vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het vonnis, waarvan beroep, zal vernietigen – naar het hof begrijpt – voor zover de vorderingen van [geïntimeerde] zijn toegewezen, en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en zal bepalen dat de maandelijkse huur per april 2013 € 250,-- per maand bedraagt alsmede [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente, met beslissing over de proceskosten en nakosten.

[geïntimeerde] heeft – naar het hof begrijpt – in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging en in incidenteel appel tot vernietiging van het bestreden vonnis, voor zover de rechtbank zijn vordering tot ontbinding en ontruiming heeft afgewezen en tot toewijzing van deze vorderingen, met beslissing over de proceskosten.

[appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing, met beslissing over de proceskosten met nakosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 een aantal feiten vastgesteld die zij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.

2.1.1

[geïntimeerde] is eigenaar van het pand aan de [adres] .

2.1.2

[geïntimeerde] heeft met [appellant] huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot de eerste, tweede en derde verdieping van het pand.

2.1.3

De huurovereenkomst voor de eerste verdieping is ingegaan op 1 december 2010. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 500,-- per maand inclusief ‘energie en inventaris’. Op een later moment is [appellant] de overige verdiepingen erbij gaan huren.

2.1.4

Op enig moment was [appellant] voor de drie verdiepingen tezamen € 1.750,-- per maand aan huur aan [geïntimeerde] verschuldigd; € 500,-- elk voor de eerste en tweede verdieping en € 750,-- voor de derde verdieping.

2.1.5

[appellant] heeft de tweede en derde verdieping onderverhuurd, (uiteindelijk) voor een huurprijs van € 750,-- per maand elk.

2.1.6

Tijdens een bijeenkomst in 2013, op kantoor van de beheerder van [geïntimeerde] , [A] , hebben partijen afgesproken dat de huurovereenkomst met betrekking tot de tweede en derde verdieping werd beëindigd. De huurovereenkomst die zag op de tweede verdieping heeft [geïntimeerde] zelf met de huurders voortgezet, onder dezelfde voorwaarden die golden tussen [appellant] en de (onder)huurders, dus met een huurprijs van € 750,-- per maand. De huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] ten aanzien van de eerste verdieping (hierna ook: het gehuurde) werd voortgezet.

2.1.7

[appellant] heeft vanaf april 2013 een bedrag van € 250,-- per maand aan huur voldaan.

2.1.8

Bij brief van 27 november 2014 heeft [geïntimeerde] [appellant] aangemaand voor een huurachterstand van € 6.950,--.

3.Beoordeling

3.1.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd:

(1) ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;

(2) betaling van € 500,00 per maand vanaf 1 mei 2015 tot de datum van ontruiming;

(3) betaling van de huurachterstand tot en met april 2015 ten bedrage van € 6.950,--, met de wettelijke rente;

(4) betaling van € 874,23 aan buitengerechtelijke kosten;

(5) veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

3.1.2

Daartoe heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellant] zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst niet is nagekomen en dat, gelet op de hoogte van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. De huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde laat volgens [geïntimeerde] geen ruimte voor een andere huurprijs dan € 500,-- per maand.

3.2

[appellant] heeft als verweer gevoerd dat tijdens de bijeenkomst als genoemd onder 2.1.6 is afgesproken dat [geïntimeerde] zelf de huur voor de tweede verdieping zou innen en dat de maandelijkse huurprijs voor de eerste verdieping € 250,-- zou gaan bedragen. [appellant] heeft dit met [A] mondeling afgesproken en [geïntimeerde] heeft hiermee stilzwijgend ingestemd. [appellant] heeft daarom vanaf april 2013 aan [geïntimeerde] € 250,-- per maand overgemaakt. Pas bijna twee jaar later heeft [geïntimeerde] aan de bel getrokken en aangemaand, aldus nog steeds [appellant] .

3.3

De kantonrechter heeft de onder 3.1.1 sub (2) tot en met (5) genoemde vorderingen toegewezen en de vordering onder 3.1.1 sub (1) afgewezen.

3.3.1

Ten aanzien van de toewijzing van de vorderingen heeft de kantonrechter overwogen dat de schriftelijke tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst van 1 december 2010 duidelijk is en bepaalt dat de huurprijs voor de het gehuurde € 500,-- per maand bedraagt, inclusief energie en inventaris. Het is, aldus de kantonrechter, aan [appellant] , die zich beroept op een mondelinge afspraak die daarna, in april 2013, zou zijn gemaakt en waarbij de huurprijs is verlaagd naar € 250,-- per maand, om die afspraak te bewijzen. De door [geïntimeerde] bij dagvaarding gevoegde correspondentie, de door [appellant] overgelegde betaalbewijzen vanaf april 2013 en de ter zitting ingediende e-mail van 13 april 2013 zijn echter onvoldoende om als bewijs te dienen dat over de huurprijs van € 500,-- een nieuwe afspraak is gemaakt. Uit de stukken volgt weliswaar dat [appellant] zich telkens heeft beroepen op een nieuwe huurprijs van € 250,--, maar [geïntimeerde] heeft deze huurprijs nergens erkend en heeft steeds vastgehouden aan de oorspronkelijke huurprijs van € 500,--. Aangezien [appellant] geen ander bewijs heeft aangeboden en de kantonrechter evenmin aanleiding heeft om [appellant] bewijs op te dragen, is [appellant] niet geslaagd in het bewijs dat er een mondelinge afspraak is gemaakt over een nieuwe, lagere huurprijs van € 250,--, aldus nog steeds de kantonrechter.

3.3.2

De afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft de kantonrechter gemotiveerd met de overweging dat, samengevat, de consequentie van niet voortvarend aanmanen, voor het eerst per brief van 27 november 2014, is dat ondanks het hoge bedrag aan huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. [appellant] verkeerde immers al die maanden in de veronderstelling dat een huurprijs van € 250,-- per maand gold, terwijl de huurachterstand sinds de brief van 27 november 2014 en gedurende de procedure niet verder is opgelopen, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft [appellant] er daarbij op gewezen dat indien deze de huurachterstand niet ten spoedigste inloopt en de juiste huurprijs niet stipt voldoet, bij een volgende procedure ontruiming in beginsel zal worden toegewezen.

3.4

Tegen de beslissing tot toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en de daaraan ten grondslag gelegde motivering, zoals hiervoor onder 3.3.1 vermeld, komt [appellant] in principaal appel op met vijf grieven. [geïntimeerde] richt zijn enige incidentele grief tegen de afwijzing van de door hem gevorderde ontbinding en ontruiming en de daaraan ten grondslag gelegde motivering, zoals onder 3.3.2 vermeld.

Principaal appel

3.5

Met
grief 1komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat er geen nieuwe afspraak is gemaakt over de huurprijs. Ter toelichting voert [appellant] aan dat medio februari 2013 een gesprek heeft plaatsgevonden, waarin [geïntimeerde] en hij hebben afgesproken dat [appellant] per april 2013 maandelijks € 250,-- aan huur dient te betalen in plaats van € 500,--, ter bevestiging waarvan [appellant] op 13 april 2013 een e-mailbericht aan [A] heeft gestuurd, waarop hij nooit een reactie dan wel een betwisting van deze afspraak heeft ontvangen. Volgens [appellant] staat daarmee die afspraak vast. [appellant] heeft vervolgens altijd gehoor gegeven aan de afspraak door maandelijks de huur ad € 250,-- aan [geïntimeerde] te betalen. Pas op 27 november 2014 heeft hij een aanmaning van de deurwaarder ontvangen voor een vermeende huurachterstand, aldus [appellant] . Volgens [appellant] is de nieuwe huurprijs van € 250,-- per maand tot stand gekomen doordat hij eerst het gehele pand voor € 1.750,-- per maand huurde, de tweede en derde verdieping elk voor € 750,-- per maand onderverhuurde, waarna is afgesproken dat [geïntimeerde] die huurovereenkomsten zou overnemen en zelfstandig die huurbedragen zou gaan innen, zodat de huurprijs voor de eerste verdieping het resterende bedrag van € 250,-- per maand was, aldus nog steeds [appellant] . Ter zitting bij het hof heeft [appellant] dit standpunt herhaald en over de afspraak van de huurprijs van € 250,-- per maand opgemerkt dat deze mondeling is overeengekomen en dat hij dat niet anders kan bewijzen omdat hij daar alleen was.

3.5.1

Het hof stelt vast dat [appellant] niet heeft gegriefd tegen de hiervoor onder 3.3.1 weergegeven overweging van de kantonrechter dat de schriftelijke tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst van 1 december 2010 duidelijk is en bepaalt dat de huurprijs voor het gehuurde € 500,-- per maand bedraagt, inclusief energie en inventaris. [appellant] heeft in hoger beroep geen nieuwe stukken overgelegd als bewijs voor zijn stelling dat over de huurprijs van € 500,-- een nieuwe afspraak is gemaakt en [geïntimeerde] de verlaagde huurprijs van € 250,-- per maand heeft erkend. Hetgeen in eerste aanleg als bewijsmateriaal is overgelegd acht het hof, met de kantonrechter, onvoldoende. Aldus resteert de eigen stelling van [appellant] dat over de verlaging van de huurprijs naar € 250,-- per maand een mondelinge afspraak is gemaakt. Weliswaar heeft [appellant] bewijs van zijn stellingen aangeboden, maar in het licht van zijn opmerking ter zitting dat hij die (mondelinge) afspraak niet kan bewijzen omdat hij daar alleen was, begrijpt het hof dat bewijsaanbod aldus dat het geen betrekking heeft op de gestelde afspraak maar op de hoogte van de huurschuld. Derhalve heeft de kantonrechter terecht geoordeeld dat over de huurprijs van € 500,-- per maand geen nieuwe afspraak is gemaakt. De grief faalt.

3.6

Met
grief 2betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de huurachterstand € 6.950,-- bedraagt. Nu [geïntimeerde] is uitgegaan van een maandelijkse huurprijs van € 500,-- dient deze te worden aangepast conform de afspraak dat de huurprijs € 250,-- per maand bedraagt. Voorts ontbreekt in het betalingsoverzicht van de deurwaarder (productie 1, p. 6 bij CvA) de betaling van 26 oktober 2014 ad € 750,-- zodat dit bedrag in mindering dient te strekken op de vordering van [geïntimeerde] , aldus [appellant] .

3.6.1

Met het falen van de eerste grief moet voor de berekening van de huurachterstand worden uitgegaan van een maandelijkse huurprijs van € 500,--. [appellant] heeft de hoogte van de huurachterstand, met uitzondering van de betaling van 26 oktober 2014 ad € 750,--, evenwel onvoldoende gemotiveerd betwist en op dit punt evenmin een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. De tweede grief faalt dus in zoverre.

3.6.2

Aangezien [geïntimeerde] bij memorie van antwoord niet heeft gereageerd op de stelling van [appellant] dat in het betalingsoverzicht van de deurwaarder de betaling van 26 oktober 2014 ad € 750,-- ontbreekt, en hierop ter zitting desgevraagd evenmin antwoord kon geven, moet het hof het ervoor houden dat de betaling van [appellant] van 26 oktober 2014 ad € 750,-- niet in het betalingsoverzicht is verwerkt. Dit betekent dat op de huurachterstand van € 6.950,-- een bedrag van € 750,-- in mindering moet worden gebracht, zodat deze € 6.200,-- bedraagt. In zoverre slaagt de tweede grief.

3.7

Nu het hof grief 1 geheel en grief 2 grotendeels heeft verworpen, behoeven de
grieven 3 en 4(gericht tegen toewijzing van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten) geen bespreking meer.

Incidenteel appel

3.8

Met zijn (enige) incidentele grief komt [geïntimeerde] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Volgens [geïntimeerde] verkeerde [appellant] niet in de veronderstelling dat een huurprijs van € 250,-- per maand gold, maar heeft hij de lagere huurprijs uit zijn duim gezogen om aan zijn betalingsverplichting jegens [geïntimeerde] te ontkomen. Toen duidelijk werd dat [geïntimeerde] zich onomwonden op een ander standpunt stelde, heeft [appellant] volhard in betaling van de lagere huurprijs en daarmee willens en wetens het risico genomen dat een aanzienlijke huurachterstand zou ontstaan als hij de door hem gestelde afspraak niet zou kunnen bewijzen, aldus [geïntimeerde] . De kantonrechter lijkt, aldus [geïntimeerde] , ten onrechte niet uit te gaan van het beginsel dat iedere tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, maar ziet in het niet voortvarend aanmanen door [geïntimeerde] aanleiding de huurovereenkomst niet te ontbinden, ondanks het hoge bedrag aan huurachterstand. Tevens heeft de kantonrechter [appellant] ten onrechte een laatste kans willen geven door te overwegen dat als hij niet de juiste huurprijs stipt voldoet, bij een volgende procedure ontruiming in beginsel zal worden toegewezen. Sinds het bestreden vonnis heeft [appellant] opnieuw een huurachterstand laten ontstaan, waartoe [geïntimeerde] in augustus 2015 een kort geding aanhangig heeft gemaakt, waarna [appellant] vóór de zitting alles heeft betaald. Inmiddels is weer een huurachterstand ontstaan, aldus nog steeds [geïntimeerde] .

3.8.1

Het hof deelt het standpunt van [geïntimeerde] dat [appellant] door te volharden in betaling van de lagere huurprijs van € 250,-- per maand willens en wetens het risico heeft genomen dat een aanzienlijke huurachterstand zou ontstaan als hij de door hem gestelde afspraak niet zou kunnen bewijzen. Aangezien huur in beginsel een brengschuld is en [appellant] niet heeft betwist dat hij de huurprijs bij vooruitbetaling dient te voldoen vóór of op de eerste dag van de maand waarop deze betrekking heeft, levert een huurachterstand als hier in het geding een tekortkoming op die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Daar komt bij dat [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij de lopende huur vanaf de datum van het bestreden vonnis ook niet stipt heeft voldaan, terwijl de kantonrechter hem erop heeft gewezen (zie 3.3.2) dat indien hij de huurachterstand niet ten spoedigste inloopt en de juiste huurprijs niet stipt voldoet, de ontruiming bij een volgende procedure in beginsel zal worden toegewezen.

Het hof zal [appellant] een termijn van drie maanden gunnen, alvorens hij het gehuurde moet ontruimen, te weten tot 30 november 2016. De grief slaagt.

3.9

De slotsom is dat grief 2 in principaal appel deels slaagt, zodat het vonnis in zoverre zal worden vernietigd. Het incidentele appel heeft succes en leidt ertoe dat de desbetreffende vorderingen van [geïntimeerde] zullen worden toegewezen als na te melden. [appellant] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, zowel in principaal als in incidenteel appel. Daarmee behoeft
grief 5in principaal appel, gericht tegen de proceskostenveroordeling en de toewijzing van de huurachterstand, geen behandeling meer. Het bewijsaanbod van [appellant] is hiervoor reeds behandeld en behoeft geen bespreking meer.

4.Beslissing

Het hof:

in principaal en incidenteel appel:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij is toegewezen een te betalen bedrag aan achterstallige huur tot en met april 2015 van € 6.950,-- met rente, zoals vermeld onder I.a van het dictum en voor zover daarbij de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming zijn afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen € 6.200,-- ter zake van achterstallige huur tot en met april 2015, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 mei 2015 tot de dag van voldoening;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

veroordeelt [appellant] om het gehuurde aan de [adres] vóór 1 december 2016 te ontruimen met wie en wat zich daarin vanwege hem bevindt en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter beschikking van [geïntimeerde] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [appellant] tot betaling van een bedrag van € 500,-- voor iedere maand dat hij het gehuurde tot de datum van ontruiming in gebruik houdt;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, zowel in principaal als incidenteel appel, tot op heden in principaal appel begroot op € 311,-- aan verschotten en € 1.896,-- voor salaris en in incidenteel appel op € 948,-- voor salaris;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 september 2016.