ECLI:NL:GHAMS:2016:4196

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.185.663/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4497579 KK EXPL 15-1350

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 oktober 2016

inzake

CHIPSOFT VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. R.M. Berendsen te Amsterdam,

tegen

PRIOGEN ENERGY B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.W. Adriaansens te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Chipsoft en Priogen genoemd.

Chipsoft is bij dagvaarding van 24 december 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 2 december 2015, in kort geding gewezen tussen Priogen als eiseres en Chipsoft als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties.

Chipsoft heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover zij daarbij is veroordeeld aan Priogen bedrijfsruimte ter beschikking te stellen en tot afwijzing van de daarop betrekking hebbende vordering van Priogen, met beslissing over de proceskosten.

Priogen heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 30 augustus 2016 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, zijn die feiten de volgende.

i. Op 16 augustus 2012 is een huurovereenkomst gesloten tussen Priogen als huurder en TMW Pramerica Property GmbH als verhuurder met betrekking tot ca. 300 m2 kantoorruimte op de 22ste verdieping van het kantoorgebouw Crystal Tower in Amsterdam.

ii. In artikel 8.14 van de huurovereenkomst is opgenomen:

Eerste recht van huur (right of First Refusal)

Huurder krijgt vanaf huuringangsdatum het eerste recht van huur voor de kantoorruimte gelegen op de 22e verdieping en de hiermee verband houdende parkeerplaatsen. Dit houdt in dat verhuurder deze eerst aan huurder dient aan te bieden, alvorens verhuurder een huurovereenkomst kan aangaan met een derde.

Huurder dient na ontvangst van het schriftelijk voorstel van verhuurder binnen 5 (vijf) werkdagen te reageren per aangetekende brief. Reageert huurder niet, niet tijdig of geeft zij aan geen onvoorwaardelijk gebruik te willen maken van het voorstel, dan is verhuurder vrij om de desbetreffende ruimten aan een derde partij te verhuren.

iii. Op enig moment is CACEIS Bank Deutschland GmbH (hierna: CACEIS) eigenaar van de Crystal Tower en verhuurder van het door Priogen gehuurde geworden.

iv. Begin november 2014 heeft CACEIS bij monde van DTZ Zadelhoff aan Priogen medegedeeld dat zich een kandidaat huurder voor het resterende deel van de 22ste verdieping had aangediend. Daarop heeft tussen CACEIS via DTZ Zadelhoff en Priogen overleg plaatsgevonden over een eerste recht van huur op een andere etage.

v. [naam 1] van DTZ Zadelhoff (hierna: [naam 1] ) heeft op 12 november 2014 aan [naam 2] van Priogen (hierna: [naam 2] ) per e-mail onder meer geschreven:

Ik heb zojuist gesproken met de verhuurder en zij staan positief tegenover een eerste recht van huur op een andere verdieping. Om het proces zo snel mogelijk te laten verlopen stuur ik jullie de voorwaarden hieronder per mail: (...) Dit voorstel is onder voorbehoud van de definitieve goedkeuring van de voltallige directie van eigenaresse.

vi. Vervolgens hebben partijen gecorrespondeerd over de voorwaarden. Bij e-mail

van 13 november 2015 heeft [naam 2] aan [naam 1] laten weten akkoord te gaan met het voorstel en heeft hij gevraagd die overeenstemming vast te leggen in een allonge. [naam 1] heeft laten weten de allonge in orde te maken.

vii. Op enig moment heeft DTZ Zadelhoff aan Priogen te kennen gegeven dat de Crystal Tower was verkocht. Bij e-mail van 20 mei 2015 heeft [naam 1] aan [naam 2] geschreven:

De ondertekening van de koopovereenkomst vindt op zeer korte termijn plaats en daarom heeft ook de koper deze allonge goed moeten keuren. Op basis van het stuk wat er nu ligt hebben wij goedkeuring verkregen.

viii. Bij e-mail van 28 mei 2015 heeft [naam 1] aan [naam 2] geschreven:

Helaas moet ik je mededelen dat koper niet bereid is de datum van de prijspeil te wijzigen. Koper heeft gedurende het overleg aangegeven deze overeenkomst liever niet te hebben aangezien zij zelf liever afspraken maken met huurders maar zij respecteren het feit dat wij een aantal voorwaarden met elkaar hebben besproken voor de 19e verdieping. Aangezien zij niet bereid zijn mee te gaan met een wijziging kan ik hierin helaas niets doen. Vermeld zou ik graag de overeenkomst zoals die er nu ligt met jullie sluiten zodat beide partijen een

mooie deal hebben.

ix. Bij e-mail van 28 mei 2015 heeft [naam 2] aan [naam 1] laten weten akkoord te gaan met de laatste versie van de allonge. Hierop heeft [naam 1] laten weten ervoor te zorgen dat het papierwerk in orde wordt gemaakt. Een namens Priogen op 3 juni 2015 ondertekend exemplaar van de allonge is vervolgens naar DTZ Zadelhoff gestuurd.

x. Die allonge (Allonge II) luidt, voor zover van belang, als volgt:

1. Met ingang van ondertekening van deze allonge II tot en met 31 januari 2018 verkrijgt huurder van verhuurder het (eenmalige) eerste recht van huur voor (een gedeelte van) de 19e verdieping, zoals hierna omschreven onder ‘Optie 1’ en ‘Optie 2’.

Dit eenmalige (keuze) recht van huurder houdt in dat verhuurder leegkomende bedrijfsruimte op de 19e verdieping van ‘Crystal Tower’ eerst aan huurder dient aan te bieden, alvorens verhuurder een huurovereenkomst kan aangaan met een derde partij voor die desbetreffende bedrijfsruimte. Huurder dient na kennisgeving van verhuurder binnen 5 (vijf) werkdagen te reageren per aangetekende brief. Reageert huurder niet, niet tijdig of geeft zij aan geen onvoorwaardelijk gebruik te willen maken van het voorstel, dan is verhuurder vrij om de desbetreffende ruimte(n) op de 19e verdieping van ‘Crystal Tower’ aan een derde partij te verhuren.

Tevens heeft huurder het recht dit eerste recht van huur in te roepen op een moment dat zij dit wenst, derhalve niet later dan hetgeen gesteld in artikel H van Optie I en artikel H van optie II van dit eerste recht van huur. Wanneer huurder één van de opties wenst in te roepen, dient zij dit per aangetekende brief kenbaar te maken aan verhuurder. Verhuurder en huurder zullen in overleg treden over de huuringangsdatum van één van de opties van het eerste recht van huur.

2. Huurder kan slechts van één van de onderstaande twee opties gebruik maken. Wanneer huurder gebruik maakt van één van de opties vervalt automatisch de andere optie.

Optie 1:

3. Partijen komen als Optie 1 de volgende voorwaarden overeen:

(…)

Optie 2:

4. partijen komen als Optie 2 de volgende voorwaarden overeen:

(…)

xi. Op 17 juni 2015 heeft DTZ Zadelhoff aan Priogen laten weten dat de koper niet wilde dat de allonge zou worden ondertekend. De koper bleek Chipsoft Holding B.V. te zijn, die op 26 juni 2015 eigenaar van de Crystal Tower is geworden.

xii. Bij aangetekende brief van 31 juli 2015 heeft Priogen het eerste recht van huur

ingeroepen met betrekking tot minimaal 320 m2 op de 19e verdieping. Chipsoft Holding BV heeft daarop laten weten zich niet gebonden te achten aan de allonge en de 19e verdieping zelf te (willen) gebruiken.

xiii. Op 20 oktober 2015 is Chipsoft eigenaar geworden van de Crystal Tower en

verhuurder van het door Priogen gehuurde.

xiv. Nadat het bestreden vonnis was gewezen hebben partijen afgesproken dat, ter uitvoering daarvan en onder voorbehoud van rechten, Chipsoft aan Priogen kantoorruimte op de 21ste verdieping van de Crystal Tower ter beschikking zou stellen. Priogen heeft die kantoorruimte inmiddels in gebruik genomen.

3.Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft Priogen gevorderd dat Chipsoft bij wege van voorlopige voorziening zou worden veroordeeld tot nakoming van de allonge, in die zin dat zij minimaal 320 m2 bedrijfsruimte op de 19e verdieping van de Crystal Tower aan Priogen ter beschikking diende te stellen en alle overige afspraken in de allonge diende na te komen. Priogen heeft daarnaast nog twee andere vorderingen ingesteld (inzake de handhaving van het beveiligingsniveau in de Crystal Tower en inzake het mogen plaatsen van een airconditioning). Chipsoft heeft de vorderingen bestreden. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter Chipsoft veroordeeld binnen zeven dagen na betekening van het vonnis minstens 320 m2 bedrijfsruimte op de 19e verdieping van de Crystal Tower ter beschikking te stellen. De vordering om de allonge ook voor het overige na te komen is afgewezen, evenals de andere twee vorderingen, die in hoger beroep niet opnieuw aan de orde zijn gesteld.

3.2

Met
grief Ibestrijdt Chipsoft het oordeel van de kantonrechter dat Priogen voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot terbeschikkingstelling van bedrijfsruimte. Volgens Chipsoft blijkt reeds uit het feit dat Priogen na de uitspraak genoegen heeft genomen met ruimte op de 21ste verdieping dat het haar helemaal niet ging om ruimte op precies de (lees:) 19e verdieping, terwijl de kantonrechter het spoedeisend belang aannemelijk heeft geacht op grond van het feit dat Chipsoft de ruimte op de 19e verdieping in gebruik wilde gaan nemen. Ook heeft Priogen volgens Chipsoft niet aannemelijk gemaakt dat zij dringend extra kantoorruimte nodig had, terwijl bovendien elders in Amsterdam voldoende kantoorruimte beschikbaar is.

3.3

De grief slaagt niet. Priogen heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst voor zichzelf een eerste recht van huur van de rest van de 22ste verdieping bedongen en later onderhandeld over een soortgelijk beding met betrekking tot de 19e verdieping. Zij meent daarover overeenstemming te hebben bereikt met de toenmalige verhuurder. Het enkele feit dat haar huidige verhuurder Chipsoft aanstalten maakt de - volgens Priogen - aan haar toegezegde ruimte op de 19e verdieping in gebruik te nemen, geeft Priogen al een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering. Daaraan doet niet af dat Priogen in het kader van de uitvoering van het bestreden vonnis akkoord is gegaan met het betrekken van ruimte op de 21ste verdieping. Op die ruimte zou Priogen immers in een eerder stadium geen aanspraak hebben kunnen maken. Het feit dat Priogen die ruimte heeft betrokken, toont bovendien aan dat het haar ernst was met de wens tot uitbreiding van haar bedrijfsruimte in de Crystal Tower. Kantoorruimte elders in Amsterdam is daarvoor geen redelijk alternatief.

3.4

Grief IIhoudt in dat de kantonrechter ten onrechte is voorbijgegaan aan het argument van Chipsoft dat tussen Priogen en CACEIS geen overeenstemming kan zijn bereikt over de allonge, omdat in de onder 2.v. vermelde brief van 12 november 2014 het voorbehoud is gemaakt van goedkeuring door de voltallige directie van CACEIS en die goedkeuring nooit is verleend, zoals blijkt uit het feit dat CACEIS die niet heeft willen ondertekenen in verband met het feit dat Chipsoft daarmee niet instemde.

3.5

Ook deze grief mist doel. In de e-mailcorrespondentie tussen [naam 1] en [naam 2] is na 12 november 2014 niet meer gerept van het voorbehoud. Uiteindelijk is namens CACEIS op 17 juni 2015 aan [naam 2] medegedeeld dat de allonge niet zou worden ondertekend, maar het hof is niet gebleken dat CACEIS in dat verband een beroep heeft gedaan op het voorbehoud. Het hof moet daarom voorshands aannemen dat op enig moment in de periode tussen 12 november 2014 en 17 juni 2015 reeds aan de gestelde voorwaarde was voldaan.

3.6

De
grieven III en IVlenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij stellen de vraag aan de orde of het beding in de allonge op grond van het bepaalde in artikel 7:226, lid 3 BW is overgegaan op Chipsoft als nieuwe eigenaar van het gehuurde.

3.7

Artikel 7:226, lid 3 BW bepaalt dat de verkrijger uitsluitend wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Bij de beoordeling of die situatie zich voordoet moeten zowel de inhoud van het beding als de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Naar het voorshandse oordeel van het hof is in deze zaak het vereiste rechtstreekse verband aanwezig. Dit oordeel is gebaseerd op het volgende.

3.7.1

Priogen heeft onweersproken aangevoerd dat het in artikel 8.14 opgenomen eerste recht van huur met betrekking tot de resterende ruimte op de 22ste verdieping voor haar een belangrijke voorwaarde was bij het aangaan van de huurovereenkomst, omdat zij verwachtte in de toekomst te zullen (blijven) groeien en de mogelijkheid wilde hebben haar bedrijf uit te breiden, dat wil zeggen: zonder te moeten verhuizen. Mede als gevolg van de omstandigheid dat de oorspronkelijke wederpartij van Priogen een vastgoedbelegger was, waarvan niet viel te verwachten dat deze zelf gebruik zou willen maken van de kantoorruimte op de 22ste verdieping, verkreeg Priogen door het eerste recht van huur met de huurovereenkomst het gebruik van een bedrijfsruimte met uitbreidingsmogelijkheid. Of Priogen een andere (aanvangs)huurprijs zou zijn gaan betalen als zij deze eis niet had gesteld, valt niet te achterhalen, maar dat deze kwestie een rol heeft gespeeld in de onderhandelingen acht het hof zeer aannemelijk. In ieder geval bepaalde het eerste recht van huur het genot dat Priogen op grond van de overeenkomst mocht verwachten van de gehuurde zaak.

3.7.2

Het hof acht niet van belang of het later overeengekomen beding in de allonge kan worden beschouwd als een vervanging van het aanvankelijke eerste recht van huur, zoals de kantonrechter heeft gedaan, of dat eerst het eerste recht van huur is vervallen door het ongebruikt verstrijken van de in artikel 8.14 genoemde termijn van vijf werkdagen en vervolgens een afzonderlijk te beschouwen beding in de allonge is overeengekomen, zoals Chipsoft voorstaat. Duidelijk is in ieder geval dat het eerste recht van huur en het beding in de allonge nauw met elkaar zijn verbonden. Partijen zijn immers enkel vanwege het bestaan van het eerste recht van huur met elkaar in onderhandeling getreden over het beding in de allonge en laatstgenoemd beding strekte ertoe het in de huurovereenkomst aan Priogen toegezegde genot, een bedrijfsruimte met uitbreidingsmogelijkheid, in de toekomst te waarborgen. Weliswaar verleent het beding in de allonge aan Priogen een verderstrekkende aanspraak dan het eerste recht van huur deed, maar daar staat tegenover dat het beding in de allonge betrekking heeft op een voor Priogen minder aantrekkelijke verdieping. Het is derhalve kennelijk een kwestie van geven en nemen geweest.

3.7.3

Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat het beding in de allonge, net zoals het eerste recht van huur dat eerder deed, onderdeel uitmaakt van het genot dat Priogen op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dat genot dient iedere opvolgende eigenaar van de Crystal Tower haar te verschaffen en dus ook Chipsoft.

3.8

Ook de grieven III en IV zijn derhalve tevergeefs voorgedragen.

3.9

Met
grief Vbestrijdt Chipsoft de overweging van de kantonrechter dat de ratio achter het beding in de allonge, namelijk dat alvorens de ruimte op de 19e verdieping aan een ander dan Priogen in gebruik zou worden gegeven, Priogen de optie had aan te geven dat zij zelf de 19e verdieping wilde huren, meebrengt dat Chipsoft Priogen ook in de gelegenheid moest stellen van dat recht gebruik te maken alvorens zij zelf daarin zou trekken. Volgens Chipsoft blijkt de door de kantonrechter veronderstelde ratio niet uit de tekst van de allonge of uit de correspondentie daarover. Het was Priogen vóór 28 mei 2015 al duidelijk dat Chipsoft de Crystal Tower zelf in gebruik wilde nemen en desalniettemin heeft zij aan CACEIS geen wijziging in de formulering van het beding voorgesteld, aldus Chipsoft.

3.1

Het hof volgt Chipsoft niet in haar betoog. Het beding in de allonge valt uiteen in twee delen. Het eerste deel van het beding legt aan de verhuurder de verplichting op de ruimte op de 19e verdieping eerst aan Priogen aan te bieden voordat zij die aan een derde mag verhuren. Daarnaast is aan Priogen echter het recht toegekend om op een haar conveniërend moment het recht van eerste huur in te roepen. Uit hetgeen Chipsoft heeft aangevoerd kan het hof niet afleiden dat de betekenis van dit tweede deel een andere is dan op het eerste gezicht lijkt, namelijk dat Priogen te allen tijde en dus los van een al dan niet bij de verhuurder bestaand voornemen tot verhuur aan een derde het eerste recht van huur kan inroepen, als de ruimte op de 19e verdieping tenminste niet reeds met inachtneming van het eerste deel van het beding aan een derde is verhuurd. De voorwaarden van de te sluiten huurovereenkomst zijn in de allonge reeds bepaald, hetgeen aan dit recht het karakter van een optie verleent. Dat Chipsoft het voornemen had de ruimte op de 19e verdieping zelf te gaan gebruiken, kan aan de aanspraak van Priogen niet afdoen. Aldus faalt ook grief V.

3.11

Grief VIziet op de kostenveroordeling. Chipsoft meent dat het feit dat twee van de drie door Priogen in eerste aanleg ingestelde vorderingen door de kantonrechter zijn afgewezen, de conclusie rechtvaardigt dat Priogen in eerste aanleg de overwegend in het ongelijk gestelde partij is en derhalve de kosten van het geding in eerste aanleg moet dragen. Ook deze grief heeft geen succes. De toegewezen vordering was duidelijk de belangrijkste en de meest principiële van de drie; het is weinig aannemelijk dat de beide andere vorderingen ooit zelfstandig onderwerp van een kort geding zouden zijn geworden. Terecht heeft de kantonrechter dan ook Chipsoft als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de eerste aanleg verwezen.

3.12

Alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Chipsoft worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Chipsoft in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Priogen begroot op € 711,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2016.