Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.182.363/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3755019 CV EXPL 15-549
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 december 2016
inzake
1.COMEDY THEATERS B.V.,
2.
[X Production] B.V.,
[X Production] B.V.,
beide gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.R. van Lijf te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Comedy Theaters, [X Production] en [geïntimeerde] genoemd. Comedy Theaters en [X Production] gezamenlijk worden aangeduid als Comedy Theaters c.s.
Comedy Theaters c.s. zijn bij dagvaarding van 5 oktober 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 6 juli 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hen als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak op 6 oktober 2016 doen bepleiten, Comedy Theaters c.s. door mr. M.E. van Huet, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. Van Lijf voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Comedy Theaters c.s. hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Namens partijen zijn ter zitting inlichtingen verschaft.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Comedy Theaters c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - het in eerste aanleg gevorderde alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.17 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief Ibetogen Comedy Theaters c.s. dat de kantonrechter ten onrechte bepaalde feiten onvermeld heeft gelaten. Het hof zal met de door Comedy Theaters c.s. aangevoerd feiten, voor zover vaststaand en relevant, rekening houden bij de beoordeling van de overige grieven. De juistheid van de door de kantonrechter wel vastgestelde feiten is in hoger beroep niet in geschil en die feiten dienen derhalve (behoudens een enkele correctie) ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.
grief Ibetogen Comedy Theaters c.s. dat de kantonrechter ten onrechte bepaalde feiten onvermeld heeft gelaten. Het hof zal met de door Comedy Theaters c.s. aangevoerd feiten, voor zover vaststaand en relevant, rekening houden bij de beoordeling van de overige grieven. De juistheid van de door de kantonrechter wel vastgestelde feiten is in hoger beroep niet in geschil en die feiten dienen derhalve (behoudens een enkele correctie) ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.
2.1
[geïntimeerde] is eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres 1] en het [adres 2] .
2.2
Bij op 13 juni 2006 gedateerde huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] beide panden verhuurd voor de periode van 16 juli 2006 tot en met 31 juli 2011, derhalve voor de duur van 5 jaar en 16 dagen, nadien te verlengen met een periode van 5 jaar. Het gehuurde is te kwalificeren als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro. Als huurder was op de schriftelijke huurovereenkomst vermeld “ [X Production] B.V./Comedy Theaters B.V.i.o.”.
2.3
Comedy Theaters drijft volgens de informatie van het Handelsregister haar onderneming sinds 1 april 2006. Op 9 augustus 2006 heeft de inschrijving in het Handelsregister plaatsgevonden.
2.4
De huurder heeft het pand aan de [adres 1] verbouwd tot theaterzaal en het
als zodanig gebruikt. Het pand aan het [adres 2] is als kantoorruimte gebruikt.
2.5
In de eerste huurperiode heeft de huurder een huurachterstand doen ontstaan. Bij verstekvonnis in kort geding van 11 oktober 2012 is [X Production] veroordeeld, samengevat, tot betaling van € 60.638,56 ter zake van huurachterstand en tot ontruiming van het gehuurde.
2.6
In een notarieel opgemaakte vaststellingsovereenkomst van 14 november 2012 met als partijen [geïntimeerde] en [X Production] is laatstgenoemde als huurder van het gehuurde aangemerkt en is een betalingsregeling overeengekomen. Van de overeenkomst zijn voor dit geding de volgende bepalingen relevant:
8. Huurder exploiteert in het gehuurde het zogeheten “Comedy Theater”. Verhuurder is bereid huurder in de gelegenheid te stellen de door hem aangegane programmeringsverplichtingen af te bouwen en hem daartoe tot en met éénendertig januari tweeduizend dertien in de gelegenheid te stellen.
9. Verhuurder en huurder leggen vast dat zij met deze regeling niet wensen af te wijken van het vonnis van elf oktober tweeduizend twaalf doch in aanvulling en onder instandhouding van dat vonnis in deze overeenkomst wensen vast te leggen onder welke voorwaarden en condities verhuurder bereid is de aangezegde ontruiming van één en twintig november tweeduizend twaalf op te schorten en onder welke voorwaarden en condities verhuurder bereid is huurder ook na beëindiging van de huurovereenkomst in de gelegenheid te stellen tot en met éénendertig januari tweeduizend dertien gebruik te kunnen maken van het (voormalig) gehuurde.
(…)
Artikel 1
De tussen partijen op dertien juni tweeduizend zes gesloten huurovereenkomst terzake het gehuurde eindigt met wederzijdse instemming per één december tweeduizend twaalf.
Artikel 2
Verhuurder stemt er mee in dat huurder vanaf één december tweeduizend twaalf tot en met éénendertig januari tweeduizend dertien het gehuurde gebruikt teneinde zijn programmeringsverplichtingen af te bouwen.
(…)
Artikel 4
Huurder verplicht zich het gehuurde uiterlijk op één februari tweeduizend dertien te ontruimen en deze onder afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen aan verhuurder.
2.7
Bij op l februari 2013 gedateerde huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] het pand aan de [adres 1] te Amsterdam verhuurd voor de duur van 1 februari 2013 tot en met 31 januari 2014, derhalve voor de duur van 1 jaar. Als huurder werd in de
schriftelijke huurovereenkomst vermeld Comedy Theaters, vertegenwoordigd door [X Holding] B.V., weer vertegenwoordigd door [X] (hierna: [X] ). De naam Comedy Theaters is handmatig aangebracht na doorhaling van de naam van (het hof leest verbeterd:) [X Production] als huurder. De overeengekomen aanvangshuurprijs bedroeg € 12.500,= per maand exclusief btw, waarop een huurkorting van € 3.500,= per maand van toepassing was. De korting zou vervallen als de huurder zich niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst hield.
2.8
Bij brief van 28 augustus 2013 gericht aan de beheerder van [geïntimeerde] heeft [X] naar aanleiding van een betalingsherinnering terzake van meerpremie
opstalverzekering medegedeeld:
Deze meerpremie komt naar wij denken voor rekening van de vorige huurder [X Production] bv temeer omdat het hier ook de kantoren van het [adres 2] betreft. Administratief en fiscaal is er een groot verschil tussen beide ondernemingen.
2.9
Bij mail van 16 december 2013 heeft [X] aan [geïntimeerde] , kort samengevat, laten weten de exploitatie van het theater te willen voortzetten. Hij heeft voorgesteld het pand op basis van kortlopende contracten van steeds drie maanden te huren, om het in de zomermaanden aan een externe kandidaat beschikbaar te stellen en om (buiten die zomermaanden) een huurprijs van € 6.500,= exclusief btw te voldoen. [X] schreef onder meer:
Voor u en uw makelaars biedt dat de mogelijkheid het pand als een showcase in ideale vorm aan nieuwe gegadigden te tonen.
2.1
Bij e-mail van 3 januari 2014 schreef [X] , in reactie op een eerder bericht van [geïntimeerde] , voor zover relevant:
Alle partijen kunnen baat hebben bij een vertraagde sluiting van het theater. De huurprijs van 6.500 per maand is voor mijn exploitatie daarbij cruciaal.
2.11
Bij op 30 januari 2014 gedateerde huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] het pand aan de [adres 1] te Amsterdam verhuurd voor de periode van 1 februari 2014 tot en met 30 januari 2015, derhalve voor 11 maanden en dertig dagen. Als huurder
werd vermeld Comedy Theaters, vertegenwoordigd [X] . De overeengekomen aanvangshuurprijs bedroeg € 6.500,= per maand exclusief btw. Als bijzondere bepalingen zijn onder meer opgenomen;
14.2
Huurder zal volledige medewerking verlenen aan het doen van bezichtigingen en dulden dat aan de zaak de gebruikelijke kennisgevingen worden aangebracht en aan belangstellenden gelegenheid te geven tot bezichtigingen.
14.3
Huurder en verhuurder zijn een wederzijdse opzegtermijn overeengekomen van 3 maanden gedurende de looptijd van deze overeenkomst.
2.12
Bij deurwaardersexploot van 15 juli 2014 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2014.
2.13
Volgens de op 14 oktober 2014 gedateerde huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] de panden aan de [adres 1] en het [adres 2] met ingang van 1 januari 2015 verhuurd aan Art-Deli B.V. tegen een huurprijs van € 17.291,67 per maand exclusief btw en
exclusief enkele huurkortingen.
2.14
Bij brief van 22 oktober 2014 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] Comedy Theaters gesommeerd mee te werken aan een voorinspectie van de oplevering, aan welke sommatie niet is voldaan.
2.15
Bij vonnis in kort geding van 26 november 2014 heeft de kantonrechter te
Amsterdam Comedy Theaters veroordeeld tot (onder meer) ontruiming van het gehuurde uiterlijk op 2 januari 2015.
2.16
Bij arrest van 20 januari 2015 heeft het gerechtshof te Amsterdam dit vonnis
bekrachtigd.
2.17.
Op 7 januari 2015 heeft de ontruiming van het gehuurde plaatsgevonden.
3.Beoordeling
3.1
In dit geding stellen Comedy Theaters c.s. zich, samengevat, op het standpunt dat de onder 2.12 vermelde huuropzegging rechtskracht ontbeert. Zij hebben een aantal daarmee samenhangende verklaringen voor recht gevorderd. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat de opzegging wel rechtsgeldig is en de vorderingen van Comedy Theaters c.s. afgewezen. Comedy Theaters c.s. komen hiertegen op met elf grieven.
3.2.1
In overweging 12. van het bestreden vonnis is de kantonrechter op grond van de daarvoor onder 7. tot en met 11. vermelde feiten en omstandigheden tot de slotsom gekomen dat alleen [X Production] kan worden aangemerkt als huurder op grond van de overeenkomst uit 2006. Die feiten en omstandigheden waren: de centrale rol van [X] in de exploitatie van het voormalige theater aan de [adres 1] en de diverse daarbij betrokken vennootschappen, het feit dat niet is gebleken dat Comedy Theaters na haar oprichting de rechtshandeling van het aangaan van de huurovereenkomst heeft bekrachtigd, het onvermeld blijven van het huurderschap van Comedy Theaters in de twee huurprocedures die [geïntimeerde] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst uit 2006 tegen [X Production] heeft gevoerd, de vermelding van uitsluitend [X Production] als huurder in de vaststellingsovereenkomst en de inhoud van de onder 2.8 vermelde brief van [X] van 28 augustus 2013.
3.2.2
Met de
grieven V, VI en VIIbestrijden Comedy Theaters c.s. deze overweging. Zij stellen dat Comedy Theaters na haar oprichting de rechtshandeling wel degelijk heeft bekrachtigd, namelijk impliciet door feitelijk uitvoering te geven aan de gesloten overeenkomst door het gebruik van het gehuurde en het betalen van de huur en door het doorstrepen van de naam van [X Production] op het contract van 1 februari 2013 en het daarop zonder protest van de wederpartij doen vermelden van haar eigen naam. Zij betogen voorts dat de kantonrechter aan de overige feiten en omstandigheden ten onrechte doorslaggevende betekenis heeft gehecht.
grieven V, VI en VIIbestrijden Comedy Theaters c.s. deze overweging. Zij stellen dat Comedy Theaters na haar oprichting de rechtshandeling wel degelijk heeft bekrachtigd, namelijk impliciet door feitelijk uitvoering te geven aan de gesloten overeenkomst door het gebruik van het gehuurde en het betalen van de huur en door het doorstrepen van de naam van [X Production] op het contract van 1 februari 2013 en het daarop zonder protest van de wederpartij doen vermelden van haar eigen naam. Zij betogen voorts dat de kantonrechter aan de overige feiten en omstandigheden ten onrechte doorslaggevende betekenis heeft gehecht.
3.2.3
Terecht voeren Comedy Theaters c.s. aan dat bekrachtiging van een namens een vennootschap in oprichting verrichte rechtshandeling na de oprichting ook stilzwijgend kan gebeuren. De te beantwoorden vraag is dan of kan worden aangenomen dat die stilzwijgende bekrachtiging in dit geval daadwerkelijk heeft plaatsgehad. Hetgeen tijdens de looptijd van de huurovereenkomst uit 2006 tussen partijen is voorgevallen – hiervoor onder 3.2.1 kort omschreven – wijst geenszins in die richting, integendeel, wijst juist erop dat géén bekrachtiging heeft plaatsgevonden. In zijn brief van 28 augustus 2013 heeft [X] , de centrale man binnen Comedy Theaters c.s., de gebondenheid van Comedy Theaters aan de huurovereenkomst uit 2006 zelfs expliciet ontkend en gewezen op de noodzaak de beide vennootschappen goed te onderscheiden. Ter zitting in hoger beroep daarnaar gevraagd heeft [X] weliswaar verklaard dat hij deze mededelingen deed om onder betaling van de rekening uit te komen, maar die verklaring acht het hof niet toereikend.
3.2.4
Tegen de hiervoor geschetste achtergrond kan aan het feit dat het merendeel van de huurbetalingen is verricht door Comedy Theaters niet het bewijs worden ontleend dat wel bekrachtiging door Comedy Theaters heeft plaatsgevonden, aangezien, zoals ook de kantonrechter terecht heeft overwogen, een derde bevrijdend voor een schuldenaar kan betalen. Dit klemt temeer nu [geïntimeerde] heeft aangetoond dat ook [X Production] en een andere vennootschap van [X] huurbetalingen hebben verricht. Dat in 2013 in het toen opgemaakte huurcontract op verzoek van Comedy Theaters de naam [X Production] als huurder is doorgehaald en gewijzigd in die van Comedy Theaters bewijst evenmin dat de overeenkomst uit 2006 is bekrachtigd, aangezien die twee overeenkomsten in ieder geval in dit verband niet met elkaar kunnen worden vereenzelvigd.
3.2.5
Comedy Theaters c.s. hebben van de gestelde bekrachtiging geen concreet (aanvullend) bewijs aangeboden, zodat aan die stelling als onbewezen voorbij moet worden gegaan. Dat bij gebreke van bekrachtiging de oprichter van Comedy Theaters, het hof begrijpt: [X] , op grond van artikel 2:203 lid 2 BW Pro hoofdelijk gebonden is door de rechtshandeling is niet ter zake, aangezien in dit geding niet de stelling is betrokken dat hij rechten op het gehuurde kan doen gelden. Dit leidt tot de slotsom dat de grieven V, VI en VII tevergeefs zijn voorgedragen.
3.3.1
De
grieven III, IV en VIII tot en met XIlenen zich voor gezamenlijke behandeling, aangezien zij alle betrekking hebben op de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan hetgeen tussen partijen na 1 december 2012 is voorgevallen en overeengekomen en de daaraan door de kantonrechter verbonden conclusie dat de huurovereenkomst uit 2014 door [geïntimeerde] rechtsgeldig is opgezegd.
grieven III, IV en VIII tot en met XIlenen zich voor gezamenlijke behandeling, aangezien zij alle betrekking hebben op de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan hetgeen tussen partijen na 1 december 2012 is voorgevallen en overeengekomen en de daaraan door de kantonrechter verbonden conclusie dat de huurovereenkomst uit 2014 door [geïntimeerde] rechtsgeldig is opgezegd.
3.3.2
Bij de beoordeling van deze grieven wordt vooropgesteld dat niet in discussie is dat de partijen bij de vaststellingsovereenkomst, [X Production] en [geïntimeerde] , bij de ondertekening daarvan daadwerkelijk hebben beoogd dat de huurovereenkomst tot een einde zou komen en het gebruik van het gehuurde door [X Production] zou worden beëindigd vóór 1 februari 2013 en dat die vaststellingsovereenkomst rechtsgeldig is. Ter zitting in hoger beroep daarnaar gevraagd heeft mr. Van Lijf onweersproken verklaard dat de reden dat de datum van het einde van de huurovereenkomst en de ontruimingsdatum twee maanden uit elkaar liggen, erin is gelegen dat het aanvankelijk de bedoeling was dat de huurovereenkomst per 1 december 2012 zou eindigen en [X Production] het gehuurde per die datum ook zou ontruimen, maar daarna aan [X Production] op haar verzoek twee maanden extra is gegeven om de ontruiming te realiseren, zonder dat dit tot een wijziging in de beoogde einddatum van de huur heeft geleid. In artikel 3 van Pro de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat [X Production] tot 1 februari 2013 verplicht was een gebruiksvergoeding ter hoogte van de voorheen geldende huurprijs te betalen. Een en ander in aanmerking genomen komt dit deel van de vaststellingsovereenkomst van partijen in wezen erop neer dat de huurovereenkomst niet per 1 december 2012, maar pas per 1 februari 2013 werd beëindigd. De twee maanden tussen 1 december 2012 en 1 februari 2012 kunnen alleen al om deze reden niet, zoals Comedy Theaters c.s. bepleiten, voor de toepassing van artikel 7:301 lid 2 BW Pro worden opgeteld bij de periode van twee jaar die de huurovereenkomsten uit 2013 en 2014 samen hebben geduurd.
3.3.3
Het hof verwerpt het standpunt van Comedy Theaters c.s. dat voor het sluiten van een rechtsgeldige huurovereenkomst van twee jaar of minder slechts plaats zou zijn bij de aanvang van de rechtsrelatie tussen de partijen, dat wil zeggen wanneer de partijen voor het eerst met elkaar een huurovereenkomst met betrekking tot het desbetreffende object sluiten. Als een huurovereenkomst tot een einde is gekomen, zoals bij de huurovereenkomst uit 2006 per 1 februari 2013 het geval was, kunnen de partijen in beginsel daarna rechtsgeldig een huurovereenkomst voor twee jaar of korter sluiten, met als gevolg dat aan de huurder op grond van het bepaalde in artikel 7:301 lid 1 BW Pro na het einde van die huurovereenkomst geen huurbescherming toekomt. Dit uitgangspunt moet echter uitzondering lijden als de overeenkomst van twee jaar of korter niet kan worden beschouwd als een zelfstandige overeenkomst, maar in feite een voortzetting is van de eerste huurovereenkomst. Dat zal onder meer het geval kunnen zijn als de partijen niet werkelijk hebben beoogd dat die eerste huurovereenkomst zou eindigen of wanneer die beëindiging niet geacht kan worden in vrijheid te zijn overeengekomen. Die situatie doet zich hier, zoals gezegd, niet voor.
3.3.4
Bij de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst uit 2013 een voortzetting is van die uit 2006 is niet van doorslaggevende betekenis dat de huurovereenkomst uit 2006 [X Production] als huurder had en de overeenkomsten daarna Comedy Theaters. Aanvankelijk was het immers wel degelijk de bedoeling van [geïntimeerde] dat [X Production] ook in 2013 als huurder optrad. De tenaamstelling van het contract was kennelijk voor haar van ondergeschikte betekenis omdat Comedy Theaters c.s. als een eenheid werden beschouwd.
3.3.5
Wel van wezenlijke betekenis is het feit dat in de huurovereenkomst van 2013 het huurobject is gewijzigd doordat de kantoorruimte aan het [adres 2] niet daaronder viel en daarnaast de huurprijs is gewijzigd van (laatstelijk) € 12.428,46 tot (de facto) € 9.000,= per maand, steeds exclusief btw. Dit zijn ingrijpende wijzigingen, die niet erop wijzen dat partijen hebben beoogd de eerdere rechtsverhouding voort te zetten.
3.3.6
Dat zij dat niet beoogden blijkt ook uit de correspondentie van partijen. Aanvankelijk was het de wens van [geïntimeerde] notarieel een verlengde ontruimingstermijn te laten vastleggen, waarna [X] bij e-mail van 27 januari 2013 te kennen heeft gegeven dat het meest eenvoudige en logische traject was de ondertekening bij de makelaar van een nieuw huurcontract, waarvan de looptijd immers ook was bepaald. Ook uit de hiervoor onder 2.9 en 2.10 geciteerde e-mails blijkt dat partijen niet voor ogen hebben gehad om Comedy Theater c.s. het gebruik van het gehuurde als vanouds te laten voortzetten, maar om Comedy Theaters én [geïntimeerde] een langere periode te geven om zich op de naderende ontruiming van het theater voor te bereiden. De overeenkomst uit 2014 bevat bovendien een aantal bijzondere voorwaarden: een sterke verlaging van de maandelijkse huurprijs, vrijstelling van huurbetaling gedurende de zomermaanden en een wederzijdse tussentijdse opzegmogelijkheid met een opzegtermijn van drie maanden. Comedy Theaters hebben deze zachte voorwaarden kunnen bedingen met een beroep op de naderende ontruiming en de belangen van [geïntimeerde] bij een tijdelijke voortzetting van de activiteiten in het theater tot de ontruiming. Dat illustreert dat de laatste huurovereenkomst, evenals die uit 2013, in het teken stond van het toewerken naar de naderende ontruiming en oplevering. Al deze omstandigheden in aanmerking genomen moet de slotsom zijn dat de huurovereenkomsten uit 2013 en 2014 een voldoende eigenstandig karakter hadden om als huurovereenkomsten van (in totaal) twee jaar of korter in de zin van artikel 7:301 lid 1 BW Pro te worden beschouwd.
3.3.7
Het hof heeft niet de illusie dat [geïntimeerde] uitsluitend het belang van Comedy Theaters voor ogen heeft gehad toen zij in 2013 en 2014 instemde met uitstel van de ontruiming. Het bleek moeilijk een nieuwe huurder te vinden voor het theater en [geïntimeerde] wilde leegstand voorkomen en inkomsten genereren. Het feit dat beide partijen aldus in de gewijzigde werkelijkheid die door de vaststellingsovereenkomst tot stand was gebracht, hun eigen belangen hebben gediend door twee korte huurcontracten te sluiten, maakt echter nog niet dat aan Comedy Theaters een beroep op huurbescherming zou moeten toekomen. Het gaat hier immers niet om de vraag of een beroep van een huurder op de hem toekomende huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, in welk verband de eventuele zuiver charitatieve motieven van de verhuurder van belang zouden kunnen zijn. Comedy Theaters heeft in beginsel géén huurbescherming. Dat [geïntimeerde] ook oog heeft gehad voor haar eigen belang rechtvaardigt niet de conclusie dat zij misbruik heeft gemaakt van de haar na het einde van de huurovereenkomst uit 2006 toekomende contractsvrijheid, zoals Comedy Theaters c.s. met hun tiende grief kennelijk betogen, of dat kan worden gezegd dat hier “een verhuurder het middenstandsbedrijfsruimte-regime volledig naar zijn hand [heeft] gezet”, zoals ten pleidooie is aangevoerd. Dit wordt niet anders door de omstandigheid dat Comedy Theaters, een professionele partij ervoor heeft gekozen, anders dan [geïntimeerde] , zich in de onderhandelingen niet te laten bijstaan door iemand met kennis van het huurrecht. De klacht dat Comedy Theater niet is voorgelicht over het geldende recht is niet ter zake, omdat, zoals uit het voorgaande voortvloeit, het geldende recht hier inhoudt dat in deze situatie rechtsgeldig een overeenkomst voor twee jaar of korter kon worden gesloten, zoals partijen ook hebben gedaan.
3.4
Al met al falen de grieven III, IV en VIII tot en met XI. De nog niet behandelde grief II heeft geen zelfstandige betekenis. De bewijsaanbiedingen van Comedy Theaters c.s. in hoger beroep zijn niet betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel dan het bovenstaande kunnen leiden en worden daarom gepasseerd.
3.5
De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van Comedy Theaters c.s. als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Comedy Theaters c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.E. Molenaar en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 december 2016.