Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.149.016/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland: C/15/204857 / HA ZA 13-338
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 februari 2016
inzake
COÖPERATIEVE VERENIGING VAN EIGENAREN IN HET WINKELCENTRUM SCHALKWIJK U.A.,
gevestigd te Haarlem,
appellante,
advocaat: mr. A.J.F. de Jager te Amsterdam,
tegen
[A.] WINKELFONDS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E.L.F. de Meijer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna CVvE en [A.] genoemd.
CVvE is bij dagvaarding van 30 april 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 12 maart 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [A.] als eiseres en CVvE als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
CVvE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [A.] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
[A.] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
[A.] is eigenaar van de onroerende zaken aan het Rivieraplein 1-2 en de
Rivieradreef 53-55 te Haarlem, bestaande uit winkelunits in Winkelcentrum Schalkwijk.
Voor de winkelunits bevindt zich een doorlopende luifel. De grond vóór de (ingang van de) winkelunits en direct onder de luifel is eigendom van CVvE.
2.2.
In de leveringsakte waarbij [A.] de onroerende zaken heeft verkregen, is onder
meer het volgende opgenomen:
“Artikel 7. Bijzondere lasten en/of beperkingen, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen (…)
c. ten gunste van het verkochte en ten laste van de aan de gemeente verblijvende grond wordt
gevestigd een zakelijk recht, omvattende het recht tot het hebben van luifels, overbouwingen, daarbij behorende steunpunten en eventuele onderkelderingen, boven, op, in of onder de aangrenzende aan de gemeente verblijvende, voor openbare doeleinden bestemde grond, zulks voor zover die luifels cum annexis een onlosmakelijk onderdeel van de op het verkochte te stichten bebouwing vormen.”
2.3.
Als eigenaar van de winkelunits is [A.] lid van CVvE. In de statuten van CVvE
is onder meer het volgende opgenomen:
“Artikel 3
De coöperatie heeft ten doel de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de leden in de
ruimste zin van het woord, door met name:
a. het voeren van het technisch beheer over de gebouwen en de installaties, welke deel uitmaken
van het winkelcentrum Schalkwijk te Haarlem, hierna ook aan te duiden met het winkelcentrum
en over de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde, daartoe strekkende en/of daaraan
dienstbare goederen, ruimten, terreinen en (technische) installaties, met dien verstande dat,
voor zover het betreft een gebouw dat exclusief in eigendom of krachtens beperkt genotsrecht
toebehoort aan een lid van de coöperatie het technisch beheer daarvan beperkt is tot:
- het buitenschilderwerk, met uitzondering van de winkelpuien en winkel-entreepartijen:
- het onderhoud, de reparatie en de vervanging van de dakbedekking;
- het onderhoud, de reparatie en de vervanging van de luifels en van de ondersteunings- en
bevestigingsconstructies van die luifels, alsmede van de expeditiegevels.
(…)
De in dit artikel bedoelde werkzaamheden en diensten zullen uitsluitend door de coöperatie mogen
worden verricht, respektievelijk verleend, met dien verstande dat het bestuur de bevoegdheid heeft
om een en ander aan (een) derde(n) op te dragen, in die zin echter dat promotionactivitetten voor het
winkelcentrum in ieder geval zullen worden verricht door de winkeliersvereniging van het
winkelcentrum, indien een zodanige vereniging aldaar bestaat.”
2.4.
In de winkelunits en in de luifel voor de winkelunits van [A.] is asbest
aangetroffen.
2.5.
Bij e-mail van 3 april 2012 heeft [A.] aan (de technisch beheerder van) CVvE
onder meer het volgende geschreven:
“Naar aanleiding van onze bespreking over de asbestsanering van de droogloop aan de Rivieradreef 53-55 en Rivieraplein 1-2 te Haarlem, informeren wij u namens [A.] Winkelfonds BV als volgt.
Zoals u reeds enige tijd geleden op de beoogde bent gebracht door de heer J. Barsch van Hofstede advies is er aanwezigheid van asbest geconstateerd in de luifel (‘droogloop’) vóór onze winkels aan de Rivieradreef 53-55 en Rivieraplein 1-2 te Haarlem. Volgens Jan Barsch is het verplicht om de luifel te saneren alhoewel er vooralsnog geen aanschrijving voor is van de gemeente Haarlem of de arbeidsinspectie. Binnenkort is wel een aanschrijving te verwachten.
Wij hebben kadastraal onderzoek gedaan en zijn tot de conclusie gekomen dat de luifel boven de twee kadastraal percelen van de VVE van Winkelcentrum Schalwijk zijn gelegen. Om die reden is ons inziens de VVE aansprakelijk en verantwoordelijk voor de sanering van de luifel.”
2.6.
Bij e-mail van 4 april 2012 heeft (de technisch beheerder van) CVvE onder meer
het volgende aan [A.] geschreven:
“In de tussentijd hebben wij gekeken naar de eigendomsverhoudingen om van daaruit te bepalen wie en voor welke kosten deze waarschijnlijk noodzakelijke sanering dient plaats te vinden.
(…)
Ook heb ik u meegedeeld dat al zouden de kosten (€ 100.000, =) voor de CVVE
zijn wij toch echt even moeten bezien of wij (Stichting CBW) zonder het beleggen van een extra ALV de werkzaamheden kunnen laten uitvoeren.
Tot slot spraken wij af dat de voortgang van de sanering niet in gevaar mag en kan komen. Om dit te voorkomen zou [A.] opdracht verstrekken en later op basis van ongelijk zullen wij bezien wie deze kosten voor haar rekening dient te nemen, ik heb dit wel al aangemeld bij onze voorzitter de heer Helmich Weidema.”
2.7.
[A.] heeft aan [Van E.] Asbestos Removal Service B.V. te Leiden (hierna: Van
Eijk) opdracht gegeven tot sanering van de winkels en de luifel voor haar winkelunit. [Van E.] heeft naast facturen voor de sanering van de winkels facturen gestuurd voor de saneringswerkzaamheden aan de luifel voor een totaalbedrag van € 99.185,05 exclusief BTW.
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vordert [A.] , kort weergegeven, een verklaring voor recht dat de kosten van asbestsanering van de luifel voor rekening van CVvE komen, alsmede veroordeling van CVvE om deze kosten, vermeerderd met wettelijke rente, proceskosten en kosten van rechtsbijstand, aan haar te vergoeden.
3.2.
De rechtbank heeft de gevorderde verklaring voor recht uitgesproken, de vergoeding van kosten van rechtsbijstand afgewezen en heeft CVvE veroordeeld tot vergoeding van de kosten van verwijdering van asbest nader op te maken bij staat. CVvE is verwezen in de proceskosten. De rechtbank heeft daartoe onder meer geconcludeerd dat in de Statuten van CVvE is vastgelegd dat onderhoud, reparatie en vervanging van de luifels voor haar rekening komt.
3.3.
In hoger beroep voert CVvE een nieuw verweer. Zij stelt met grief I, samengevat, dat uit een bouwkundig document (productie 3 bij MvG, een document gedateerd 25 oktober 1968) blijkt dat onder ‘luifels’ in de statuten niet de luifels moeten worden verstaan waarin asbest is aangetroffen. In het betreffende document is een bouwkundige omschrijving van de luifels gegeven waaraan de betreffende luifels niet voldoen, terwijl deze luifels wel aanwezig waren bij de oprichting van het gebouw. Reeds daarom, zo stelt CVvE, kunnen deze luifels niet vallen onder de in de statuten opgenomen onderhoudsplicht.
3.4.
Het hof overweegt als volgt. In de statuten is geregeld dat CVvE ten doel heeft (onder meer) onderhoud, reparatie en vervanging van de luifels van het winkelcentrum uit te voeren. Uit de tekst van de statuten blijkt geenszins dat met ‘luifels’ slechts luifels zijn bedoeld die aan bepaalde eigenschappen of afmetingen voldoen of die nog niet aanwezig waren ten tijde van de totstandkoming van de statuten. Zoals CVvE zelf stelt, gaat het om luifels die al aanwezig waren op het moment van de totstandkoming van de statuten. Nu enige andere aanwijzing dat met ‘luifels’ in de opgenomen bepaling niet alle luifels worden beoogd ontbreekt, acht het hof de technische omschrijving – die geen deel uitmaakt van de statuten en waarnaar de statuten ook niet verwijzen - onvoldoende om te concluderen dat deze bepaling niet mede de in het geding zijnde luifels betreft. Ook overigens heeft CVvE onvoldoende toegelicht waarom die uitleg zou moeten worden gevolgd.
3.5.
CVvE betoogt voorts met grief I dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat niet relevant is wie eigenaar is van de luifels. Het hof stelt vast dat de statuten geen onderscheid maken tussen luifels die wel en luifels die niet tot de eigendom van CVvE behoren. Ook overigens is niet gebleken dat de eigendomsvraag van invloed zou moeten zijn op de vraag op wie de verplichting tot onderhoud, reparatie en vervanging rust. Ook dit onderdeel van de grief faalt.
3.6.
CVvE betoogt met de grief nog dat de statuten, als die al meebrengen dat CVvE de werkzaamheden aan de luifels moet uitvoeren, niet bepalen dat CVvE de kosten daarvan moet dragen. Volgens CVvE is sprake van individuele schade, die uitsluitend door [A.] moet worden gedragen, nu deze – naar objectieve maatstaven – niet valt onder de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van CVvE. Een objectieve uitleg van artikel 3 van Pro de statuten, die hier aangewezen is, leidt echter tot een daaraan tegengestelde conclusie. Naar het oordeel van het hof kan de tekst van de in de statuten opgenomen regeling redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan dat de in het geding zijnde werkzaamheden door en voor rekening van CVvE worden verricht. CVvE heeft onvoldoende aanwijzingen gesteld om te concluderen dat met de statutaire regeling wordt beoogd dat, zoals CVvE kennelijk stelt, CVvE werkzaamheden zou moeten verrichten maar dat de kosten daarvan niet door haar zouden moeten worden gedragen. Indien dat zou zijn beoogd, zouden de statuten toch moeten vermelden wie, anders dan CVvE, deze kosten zou moeten dragen.
De grief faalt.
3.7.
Met grief II betoogt CVvE dat dat de uitvoering van de werkzaamheden is beperkt tot datgene wat nodig is voor het gemeenschappelijk belang, in het bijzonder voor een eenvormige uitstraling. Naar het oordeel van het hof heeft CVvE onvoldoende gesteld om, gelet op de tekst van deze bepaling, te concluderen dat met artikel 3 van Pro de statuten een dergelijke beperking is beoogd, althans dat deze bepaling zo zou moeten worden uitgelegd. Dat, zoals CVvE stelt, met de regeling is beoogd om CVvE in staat te stellen eenvormigheid te handhaven, betekent niet dat haar verplichting beperkt is tot die handelingen die daadwerkelijk eenvormigheid dienen. De grief faalt.
3.8.
Met grief III stelt CVvE dat zij de noodzaak van asbestsanering niet heeft erkend. Of CVvE deze noodzaak heeft erkend, kan echter in het midden blijven omdat CVvE, gelet op de uitvoerige onderbouwing door [A.] van haar stellingen op dit punt, in deze procedure die noodzaak onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden. Het hof acht deze stelling bovendien moeilijk te rijmen met de omstandigheid dat CVvE na overleg met [A.] met haar e-mail van 4 april 2012 ermee heeft ingestemd dat de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd op basis van ‘kosten ongelijk’, zonder dat daarbij door CVvE is gesteld dat de werkzaamheden niet noodzakelijk zijn, of ten aanzien van de noodzaak daarvan enig voorbehoud is gemaakt. De grief faalt.
3.9.
Met grief IV en V betoogt CVvE dat geen sprake is van (redelijke) zaakwaarneming. Het hof oordeelt hieromtrent dat van zaakwaarneming in het onderhavige geval geen sprake is, omdat zich hier niet de situatie voordoet waarin [A.] zonder bevoegdheid daartoe – in de zin van artikel 6:198 BW Pro – heeft gehandeld door aan [Van E.] opdracht te geven voor sanering. Uit de (onder 2.6) genoemde e-mail van 4 april 2012 blijkt immers dat hieromtrent overleg tussen [A.] en CVvE heeft plaatsgevonden en dat partijen daarbij zijn overeengekomen dat [A.] opdracht zou geven ‘op basis van ongelijk’. Dit betekent dat [A.] bij het geven van opdracht aan [Van E.] krachtens volmacht handelde en uitsluitend zelf opdracht gaf voor zover de kosten voor haar rekening (zouden blijken te moeten) komen. In zoverre zijn de hierop betrekking hebbende grieven terecht voorgesteld. Zij falen evenwel omdat dit niet tot een vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden.
3.10.
Met grief VI bestrijdt CVvE de volledige kosten van de door [A.] uitgevoerde werkzaamheden verschuldigd te zijn. Volgens CVvE is de schade nihil omdat [A.] zelf eigenaar van de luifels is. Gelet op het hiervoor (onder 3.5) overwogene doet dit laatste echter niet ter zake. Voor zover de grief op het uitgangspunt berust dat sprake is geweest van zaakwaarneming, kan zij, gelet op het hiervoor (onder 3.9) overwogene, evenmin slagen.
3.11.
Met grief VII betoogt CVvE dat een beroep van [A.] op toepassing van de statutaire onderhoudsplicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof begrijpt de stellingen van CVvE hieromtrent zo, dat zij stelt dat de betreffende kosten onevenredig veel hoger zijn dan de kosten van de overige werkzaamheden die uit de in de statuten opgenomen onderhoudsverplichting voortvloeien. Het hof acht die enkele omstandigheid echter onvoldoende om de stelling van CVvE te volgen. In hoeverre [A.] ten tijde van de verwerving van het winkelcentrum onderzoek gedaan heeft naar de aanwezigheid van asbest in de luifels acht het hof in dit verband onvoldoende relevant, nu [A.] daarbij immers ook mocht betrekken dat, zoals hierboven overwogen, niet zij maar CVvE ten aanzien daarvan de verplichting tot onderhoud, reparatie en vervanging had. Ook overigens is hetgeen CVvE heeft aangevoerd onvoldoende om te kunnen concluderen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn om van CVvE nakoming van haar onderhoudsverplichting te verlangen. De grief faalt.
3.12.
De grieven VIII en IX hebben geen zelfstandige betekenis en dienen, gelet op het lot van de voorgaande grieven, te falen.
3.13.
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. CVvE zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt CVvE in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [A.] begroot op € 704,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door Mrs. R.H. de Bock, D.J. van der Kwaak en J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2016.