Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.172.628/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 3568757 \ CV EXPL 14-7951
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 maart 2016
inzake
STICHTING VOLKSHUISVESTINGSGROEP WOONCOMPAGNIE,
gevestigd te Hoorn,
appellante,
advocaat: mr. K.J. van Bergenhenegouwen te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.J.M. Ros te Schagen.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Wooncompagnie en [geïntimeerde] genoemd.
Wooncompagnie is bij dagvaarding van 23 juni 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 3 juni 2015, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Wooncompagnie als eiseres in conventie, tevens gedaagde in (voorwaardelijke) reconventie en [geïntimeerde] en [X] (in haar hoedanigheid van (voormalig) bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde] ) als gedaagden in conventie en [geïntimeerde] als eiser in (voorwaardelijke) reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Wooncompagnie heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.7. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[geïntimeerde] huurt sinds 10 maart 2008 van Wooncompagnie de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Sinds 1 juli 2009 staat [Y] ook ingeschreven op dit adres. Zij is geen medehuurder.
2.2
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte d.d. 1 oktober 2005 van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden).
2.3
In de algemene huurvoorwaarden is - onder meer - het volgende bepaald:
Artikel 7 Gebruik
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
(…)
4. Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden.(…)
Artikel 11 Bescherming woonklimaat
(…)3. Het is huurder niet toegestaan:(…)- hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.(…)
2.4
Bij beschikking van 28 mei 2013 is [X] benoemd tot (opvolgend) bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde] . Dit bewind is per 4 februari 2015 opgeheven.
2.5
Op 29 juli 2014 heeft de politie een inval gedaan in de woning. De politie heeft naar aanleiding daarvan (voor zover van belang) de volgende mededeling gedaan aan Wooncompagnie:
Op dinsdag 29 juli 2014 heeft de politie Noord-Holland op de locatie [adres] een hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld. De hennepplanten waren voor de komst van de politie geoogst. Daarmee is een misdrijf op heterdaad ontdekt. (…)
Gelet op het Hennepconvenant Noord-Holland Noord ontvangt u de volgende informatie:- Verdachte(n) naam: [geïntimeerde]- Aantal hennepplanten: 83 potten met afgeknipte hennepplanten- Plaats in het pand: zolder- Diefstal stroom: nee.- Diefstal water: nee.- Aantal lampen: 6- Waar in het pand aangetroffen: op zolder- Ingeval van recidiverend gedrag, de datum (data) van eerdere ontmanteling(en): n.v.t.- Indicatie over het aantal eerdere oogsten (de duur van de periode waarin de hennepkwekerij, voorafgaand aan de ontmanteling, tenminste heeft gefunctioneerd):minimaal 1 eerdere oogst, er werd namelijk nog een zak met 77 afgeknipte hennepstammetjes gevonden.- Een beschrijving van de eventuele risico’s voor omwonenden: brandgevaar. In de hennepkwekerij waren de transformatoren, welke een warmte tot 200 graden Celsius kunnen uitstralen op hout bevestigd. Aardedraden waren doorgeknipt. De lampen/armaturen waren aan houten latten bevestigd.2.6 Naar aanleiding van hetgeen door de politie is aangetroffen heeft Wooncompagnie [geïntimeerde] (en de bewindvoerder) in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen.
3.Beoordeling
3.1
Wooncompagnie vordert in dit geding, samengevat, in conventie dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] zal worden ontbonden en dat hij tot ontruiming zal worden veroordeeld. Daartoe heeft zij aangevoerd dat [geïntimeerde] in strijd heeft gehandeld met de artikelen 7 leden 1 en 4 en 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden alsmede met de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW. Voor het geval de kantonrechter in conventie mocht oordelen dat er sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, heeft [geïntimeerde] in voorwaardelijke reconventie gevorderd dat de ontbinding voorwaardelijk wordt uitgesproken en subsidiair dat hem een ontruimingstermijn van vijf maanden wordt gegund.
3.2
In conventie heeft de kantonrechter Wooncompagnie niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering jegens de bewindvoerder en de vordering jegens [geïntimeerde] afgewezen. De kantonrechter overwoog daartoe dat [geïntimeerde] weliswaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het opzetten van de hennepkwekerij een noodsprong is geweest en voorts staat vast, aldus de kantonrechter, dat de hennepkwekerij op het moment van ontdekking door de politie niet meer in werking was en dat [geïntimeerde] deze zelf heeft beëindigd. Daarnaast is van concrete schade of overlast niet gebleken. De kantonrechter heeft verder ook meegewogen dat de gevolgen van ontbinding voor [geïntimeerde] en zijn partner groot zullen zijn, omdat vanwege de schuldenlast van [geïntimeerde] de kans klein is dat hij in aanmerking zal komen voor een andere woning en het voor hem niet mogelijk is om een woning te kopen.
3.3
Tegen deze beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt Wooncompagnie op met twee grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
3.4
Het hof stelt voorop dat tussen partijen vaststaat dat, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, [geïntimeerde] door in het gehuurde een hennepkwekerij te houden is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat, gelet op de hoeveelheid aangetroffen potten met afgeknipte hennepplanten (83) de hennepkwekerij als een bedrijfsmatige hennepkwekerij moet worden gekwalificeerd, met een verhoogd risico op overlast, schade en gevaarzetting, onder meer gelegen in het feit dat transformatoren en lampen op hout waren bevestigd en aardedraden waren doorgeknipt. De stelling van [geïntimeerde] dat er slechts enkele vierkante meters van de zolder zijn gebruikt voor de kweek van hennep doet aan het voorgaande niet af. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Ontbinding dient slechts achterwege te blijven als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.5
In tegenstelling tot de kantonrechter is het hof van oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] in zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst de ontbinding daarvan rechtvaardigt. Daartoe is het volgende redengevend.
3.5.1
In de eerste plaats staat niet vast dat de hennepkwekerij niet meer in werking was op het moment van ontdekking door de politie. Dit volgt uit de hiervoor geciteerde mededeling van de politie aan Wooncompagnie waaruit blijkt dat de politie een hennepkwekerij heeft aangetroffen en ontmanteld en daarmee een misdrijf op heterdaad heeft ontdekt. [geïntimeerde] stelt hiertegenover dat hij de planten voor de komst van de politie had geoogst. Dit brengt echter niet met zich mee dat de hennepkwekerij niet meer in werking was. Daarnaast stelt [geïntimeerde] dat hij de transformatoren reeds geruime tijd voor de ontmanteling had uitgeschakeld en dat hij de installatie in zijn geheel van de netvoeding had ontkoppeld. De Wooncompagnie heeft deze stelling echter gemotiveerd weersproken en [geïntimeerde] , op wie de bewijslast in deze rust, heeft zijn stelling op geen enkele wijze nader onderbouwd. Aan de door Wooncompagnie bij inleidende dagvaarding overgelegde foto’s, die bij de ontmanteling zijn gemaakt, valt geen steun voor de stelling van [geïntimeerde] te ontlenen. Integendeel, op de als laatste overgelegde foto zijn de bedradingen en transformatoren van de bij [geïntimeerde] waargenomen hennepkwekerij te zien. Tegen die achtergrond had van [geïntimeerde] een nadere toelichting op zijn stelling mogen worden verlangd. Hij heeft voorts ter zake geen concreet bewijsaanbod gedaan. Aan het door [geïntimeerde] gedane algemene bewijsaanbod gaat het hof als onvoldoende gespecificeerd voorbij.
3.5.2
In de tweede plaats is het een feit van algemene bekendheid dat door de aanwezigheid van een hennepkwekerij schade (zoals brandschade, waterschade en schimmelvorming) en overlast in de buurt kan ontstaan. De door [geïntimeerde] aangevoerde omstandigheid dat de schade en overlast zich niet hebben gerealiseerd ontneemt aan de gepleegde tekortkoming niet haar ernst. Het hof acht voldoende dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de zolder van het gehuurde (met transformatoren en lampen die op hout waren bevestigd en aardedraden die waren doorgeknipt) de mogelijkheid is geschapen dat Wooncompagnie of omwonenden daarvan nadeel konden ondervinden.
3.5.3
In de derde plaats zal het hof ingaan op het woonbelang van [geïntimeerde] . Het hof acht voldoende aannemelijk dat het opzetten van een hennepkwekerij voor [geïntimeerde] een noodsprong is geweest om zijn schuldenlast te verlichten. Ook acht het hof aannemelijk dat het, gelet op zijn financiële situatie, niet voor de hand ligt dat [geïntimeerde] makkelijk een andere woning zal vinden. Ten aanzien van zijn partner [Y] heeft [geïntimeerde] gesteld dat zij eveneens kampt met financiële problemen en dat zij beiden bezig zijn om in aanmerking te komen voor schuldhulpverlening. Ter onderbouwing van deze stelling volstaat [geïntimeerde] echter met een verwijzing naar één productie in eerste aanleg die betrekking heeft op de periode 25 augustus 2013 tot en met 1 juni 2014, waarin de gezamenlijke schulden worden vermeld, zonder verdere toelichting over de financiële situatie van hem of zijn partner [Y] op dit moment. Het hof is dan ook van oordeel dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft aangevoerd over de situatie waarin hij en [Y] na ontruiming zullen geraken, nog los van de vraag of dit niet geheel voor rekening en risico van [geïntimeerde] zelf dient te komen, welke vraag in beginsel bevestigend moet worden beantwoord.
3.4
Op grond van het voorgaande concludeert het hof, alle omstandigheden afwegende en anders dan de kantonrechter, dat niet is gebleken van omstandigheden die meebrengen dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Het hof ziet, gezien de ernst van de tekortkoming, geen aanleiding in te gaan op hetgeen [geïntimeerde] in eerste aanleg, in reconventie heeft gevorderd. Dit brengt mee dat de grieven doel treffen en het hof het bestreden vonnis zal vernietigen. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen toewijzen op de wijze als hierna vermeld. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Wooncompagnie en [geïntimeerde] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] ;
veroordeelt [geïntimeerde] binnen vier weken na betekening van dit arrest de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Wooncompagnie zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Wooncompagnie te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de verschenen huurtermijnen tot de dag van de daadwerkelijke ontruiming;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Wooncompagnie begroot op € 221,17 aan verschotten en € 300,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden begroot op € 807,16 aan verschotten en € 894,00 voor salaris;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2016.