ECLI:NL:GHAMS:2016:769

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.181.114/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 4450195 KK EXPL 15-1267

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 maart 2016

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

GEMEENTE AMSTELVEEN,

gevestigd te Amstelveen,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.L.M. Lohman te Amsterdam.

De partijen worden hierna “ [appellante] ” en “de gemeente” genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

[appellante] is bij dagvaarding van 16 november 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 20 oktober 2015, gewezen tussen de gemeente als eiseres en [appellante] als gedaagde. In de appeldagvaarding zijn de grieven opgenomen, terwijl daarbij ook producties zijn gevoegd. De gemeente heeft bij memorie van antwoord, met producties, de grieven bestreden.

1.2.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, zakelijk samengevat, de vorderingen van de gemeente alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

De gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

1.3.

Ter zitting van 25 januari 2016 hebben partijen de zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. S. Akkas, advocaat te Amsterdam, en de gemeente door haar advocaat voornoemd, eerstgenoemde aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft onder 1.1. tot en met 1.7. van het vonnis waarvan beroep de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) De gemeente verhuurt aan [appellante] de woonwagen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) vanaf 27 oktober 2010.

(ii) Op 19 augustus 2015 heeft de politie een hennepplantage in het gehuurde aangetroffen. In het proces-verbaal van de Politie, Eenheid Amsterdam, district Amsterdam-Zuid, Basisteam Amstelveen, is onder meer vermeld:

“
De plantage werd middels een frauduleuze aansluiting van elektriciteit voorzien.

(...)

Aantal kamers woning : 3

Kweekruimte : 225 planten, 2 koolstoffilters, twee slakkehuizen, 14 assimilatielampen, 1 schakelbord, 1 ventilator, 1 waterton met dompelpomp

Aantal hennepplanten : 225

Aantal assimilatielampen : 14

Diefstal van energie : Ja”

(iii) In artikel 5.4 van de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden is bepaald:

“
Het is huurder verboden in of op het gehuurde verdovende middelen, genoemd in de Opiumwet, te (laten) vervaardigen, te bereiden, te verwerken, te verkopen, af te leveren of te verstrekken (...)”

(iv) Bij brief van 21 augustus 2015 heeft de gemeente [appellante] , voor zover van belang, meegedeeld:

“
(...) Wij staan niet toe dat huurders hennep kweken in het gehuurde. (...) Het telen van hennep is een onrechtmatige activiteit. Voorts worden deze activiteiten in de Algemene Voorwaarden bij uw huurovereenkomst voor de woonwagen verboden. Hiermee heeft u zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt.

Wij willen de huurovereenkomst voor zowel de woonwagen als de bijbehorende standplaats met berging met u dan ook niet langer voortzetten en zullen de rechter vragen de overeenkomst met u te ontbinden en zowel de standplaats als de woonwagen te ontruimen. (...)

Alvorens wij een juridische procedure starten, stellen wij u in de gelegenheid de huurovereenkomst zelf door opzegging te beëindigen. (...)”

( v) [appellante] is niet ingegaan op de in de hiervoor vermelde brief van de gemeente gedane suggestie om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.

(vi) Bij brief van 16 september 2015 heeft de burgemeester van de gemeente [appellante] meegedeeld dat de hennepplantage strijdig is met de Opiumwet en haar in dat kader een waarschuwing gegeven. Tevens is meegedeeld dat het exploiteren van een hennepplantage strijdig is met de huurovereenkomst met de gemeente Amstelveen, waarbij is verwezen naar de brief van 21 augustus 2015 voornoemd.

3.2.

In dit kort geding vordert de gemeente dat [appellante] zal worden veroordeeld tot ontruiming van de door haar gehuurde standplaats en woonwagen binnen veertien dagen na betekening van de te geven uitspraak en tot betaling van de huur tot de datum van ontruiming.

3.3.

De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen, met bepaling dat de ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde en met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure. Tegen deze beslissing en de daarvoor gegeven motivering keert [appellante] zich met vijf grieven.

3.4.

Met
grief 1voert [appellante] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de gemeente voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Volgens [appellante] is dat niet het geval aangezien geen achterstand in de huur bestaat en de hennepplantage al ruimschoots voor de kortgedingprocedure is ontmanteld. De gemeente heeft, aldus [appellante] , niet aangegeven waarom in deze zaak niet een bodemprocedure kon worden afgewacht

3.5.

Deze grief faalt. Het hof is met de gemeente van oordeel dat zij spoedeisend belang heeft bij het treffen van de door haar in dit kort geding gevorderde voorziening tot ontruiming van het gehuurde, omdat zij er belang bij heeft een zo effectief mogelijk “lik op stuk” beleid met betrekking tot illegale hennepplantages te kunnen voeren. Het is aannemelijk dat het met dit beleid beoogde effect (afschrikwekkende werking en signaal in de richting van medehuurders en omwonenden dat het exploiteren van een hennepplantages niet wordt getolereerd) eerder wordt bereikt indien de ontruiming snel plaatsvindt. Het hof neemt hierbij tevens in aanmerking dat de gemeente onweersproken heeft aangevoerd dat op het terrein waar zich de woonwagen van [appellante] bevindt, dat plaats biedt aan ongeveer twaalf woonwagens, al eerder woonwagens met hennepplantages zijn aangetroffen, die op vordering van de gemeente zijn ontruimd. Het hof kan de argumentatie van de gemeente billijken dat dit het belang onderstreept om thans in kort geding tegen de exploitatie door [appellante] van een hennepplantage in het gehuurde te kunnen optreden.

3.6.

Behalve dat bij de als voorlopige voorziening gevorderde ontruiming voldoende spoedeisend belang moet bestaan, is voor toewijzing in kort geding van die vordering tevens vereist dat boven redelijke twijfel verheven is dat de gemeente in de (mogelijk nog aanhangig te maken) bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld, dat wil zeggen dat haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Naar het oordeel van het hof wordt in deze zaak ook aan dit vereiste voldaan. Daartoe wordt het volgende overwogen.

3.7.

In de bodemprocedure zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst worden getoetst aan artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW), welk artikel inhoudt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden (in huurzaken: ontbinding te vorderen), tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding niet rechtvaardigt.

3.8.

In de woonwagen van [appellante] is een hennepkwekerij van 225 planten aangetroffen. Daarmee handelde [appellante] in strijd met artikel 5.4 van de huurovereenkomst. Gezien de omvang van de kwekerij in de woonwagen dient deze als een bedrijfsmatige/professionele hennepplantage te worden aangemerkt. [appellante] heeft daarmee tevens in strijd gehandeld met artikel 7:214 BW omdat zij het gehuurde op een andere wijze heeft gebruikt dan is overeengekomen (woonruimte) en dan waartoe de woonwagen naar zijn aard bestemd is. De ernst van de tekortkoming van [appellante] staat daarmee in voldoende mate vast.

3.9.

Nog daargelaten of [appellante] dit zou kunnen baten - in verband met de negatieve invloed die uitgaat van het exploiteren van een hennepplantage op de woonomgeving behoeft de gemeente de aanwezigheid van hennepplantages in door haar verhuurde woningen sowieso niet te accepteren -, beroept [appellante] zich tevergeefs erop dat geen gevaar is veroorzaakt voor de woning of de omgeving. De politie heeft vastgesteld dat [appellante] ten behoeve van de kwekerij illegaal elektriciteit heeft afgetapt. De gemeente heeft (in hoger beroep) een aangifteformulier van Liander in het geding gebracht waaruit eveneens van deze illegale stroomafname door [appellante] blijkt. Niet alleen blijkt uit deze aangifte genoegzaam van de gevaarzetting die hiervan het gevolg is, het is ook een feit van algemene bekendheid dat het illegaal aftappen van elektriciteit brandgevaar in het leven roept, en dus (levens)gevaarlijk is. In verband hiermee faalt
grief 2, die erover klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] door het illegaal aftappen van stroom gevaarzettend heeft gehandeld, hetgeen een tekortkoming van haar zijde oplevert die dermate ernstig is dat ervan wordt uitgegaan dat de rechter in de bodemprocedure zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst, zodat de ontruiming kan worden toegewezen.

3.10.

Met
grief 5voert [appellante] aan dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de huurovereenkomst te ontbinden en van haar de ontruiming van de woning te verlangen. Het beroep van [appellante] op de omstandigheid dat zij de huur altijd tijdig betaalt, gaat niet op. Die omstandigheid doet immers aan de ernst van de tekortkoming van [appellante] , betrekking hebbend op haar ándere verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals hiervoor aan de orde gekomen, geen afbreuk. [appellante] stelt voorts dat zij er groot belang bij heeft de woonwagen als woning te kunnen blijven bewonen, mede omdat zij er al jaren woont. Zij wijst er daarnaast op dat haar dochter, die medische aandacht nodig heeft, ook in de woonwagen woont. Een ontruiming van de woonwagen zal, aldus [appellante] , nu de wachttijd voor een nieuwe woning in Amstelveen vergelijkbaar lang is als die in Amsterdam, tot gevolg hebben dat zij en haar dochter op straat komen te staan, met alle gevolgen van dien. [appellante] heeft met betrekking tot de gezondheid van haar dochter - die geboren is op [geboortedatum] en dus (inmiddels) ruim meerderjarig is - een op 2 februari 2011 gedateerde schriftelijke verklaring in het geding gebracht van een logopedisch en psychologisch instituut waarin wordt geadviseerd de dochter van [appellante] te behandelen voor een eetstoornis. Daarmee heeft [appellante] bepaald onvoldoende invulling gegeven aan het door haar gestelde belang om in haar woning te kunnen blijven wonen. Dat een acute noodtoestand voor de dochter bij toewijzing van de gevorderde ontruiming van de woning ontstaat, kan immers uit die verklaring niet worden afgeleid en daarvan is ook overigens niet gebleken. De omstandigheid dat [appellante] en haar dochter vermoedelijk niet snel een andere woning in de sociale huursector toegewezen zullen krijgen, is ontoereikend om met succes een beroep te kunnen doen op de uitzondering op de hoofdregel die in artikel 6:265 BW is gegeven. De conclusie uit het voorgaande is dat [appellante] naar het oordeel van het hof geen omstandigheden heeft gesteld die de verwachting wettigen dat de rechter in de bodemprocedure van oordeel zal zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Het hof is van oordeel dat boven redelijke twijfel verheven is dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal overgaan. Ook grief 5 is daarom tevergeefs voorgesteld.

3.11.

De
grieven 3 en 4hebben betrekking op de (hierboven onder 3.1 sub vi genoemde) brief van de burgemeester van de gemeente van 16 september 2014, waarin aan [appellante] de waarschuwing van het gebruik van bestuursdwang wordt gegeven, inhoudende dat indien binnen een periode van drie jaar geconstateerd wordt dat in de woonwagen wederom hennep wordt geteeld dan wel daarin of daaruit handel in drugs plaatsvindt of drugs aanwezig zijn, de burgemeester van zijn bevoegdheid gebruik zal maken om de woning voor een periode van drie maanden te sluiten.

3.12.

[appellante] betoogt - in grief 3 - dat zij aan de brief van 16 september 2014 het gerechtvaardigd vertrouwen heeft ontleend dat de gemeente niet zou overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. In dit betoog wordt [appellante] niet gevolgd. In de brief van de burgemeester wordt expliciet meegedeeld dat deze is verzonden in het kader van de Opiumwet, waarmee [appellante] in strijd heeft gehandeld, maar ook dat [appellante] tevens heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst met de gemeente, waarover, zoals in de brief wordt vermeld, zij reeds is geïnformeerd bij brief van 21 augustus 2014. In de laatstgenoemde brief deelt de gemeente [appellante] mee dat de gemeente in verband met overtreding door [appellante] van het verbod om hennep in de woning te kweken, juridische stappen zal ondernemen indien [appellante] de huurovereenkomst niet zelf binnen één week na de datum van de brief zal hebben opgezegd. In de brief van 16 september 2014 is van deze aankondiging op geen enkele wijze afstand genomen, integendeel. Met name nu de brief van 21 augustus 2014 expliciet in de brief van 16 september 2014 wordt genoemd, kan [appellante] zich dan ook niet beroepen op een gerechtvaardigd vertrouwen dat de gemeente van het nemen van reeds aangekondigde rechtsmaatregelen zou afzien. Grief 3 faalt.

3.13.

Grief 4 houdt in dat de gemeente met de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming de publiekrechtelijke regeling (van de Opiumwet) onaanvaardbaar doorkruist. Van een onaanvaardbare doorkruising is sprake wanneer de overheid de privaatrechtelijke weg bewandelt, maar hetzelfde of een vergelijkbaar resultaat kan bereiken via de publiekrechtelijke weg, met betere waarborgen voor de betrokken burger. Hier doet zich niet de situatie voor dat hetzelfde of vergelijkbare resultaat kan worden bereikt door gebruikmaking van publiekrechtelijke bevoegdheden. De gemeente vordert in deze zaak de ontruiming van de woning van [appellante] op de grond dat zij de bepalingen in de huurovereenkomst niet heeft nageleefd en omdat de verwachting gerechtvaardigd is dat in een eventuele bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Met de bevoegdheden die voor de burgemeester uit de Opiumwet voortvloeien kan niet hetzelfde resultaat worden bereikt, aangezien met gebruikmaking van die bevoegdheden de woning (tijdelijk) kan worden gesloten maar een beëindiging van de huurrelatie daarmee niet kan worden bewerkstelligd. Ook grief 4 treft daarom geen doel.

3.14.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat alle grieven tevergeefs zijn voorgesteld. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de proceskosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

verwijst [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de gemeente begroot op € 711,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris van de advocaat;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, J.C.W. Rang en L.A.J. Dun, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2016.