Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.174.273/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 2044313 CV EXPL 13-11569
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 maart 2016
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. G.M. Kerpestein te Amsterdam,
tegen
de rechtspersoon naar het recht van Liechtenstein
EUROMED INTERNATIONAL ESTABLISHMENT,
gevestigd te Vaduz, Liechtenstein,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Euromed genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 22 juli 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 3 juli 2015, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen Euromed als eiseres en [appellante] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- conclusie van eis overeenkomstig de appeldagvaarding;
- memorie van antwoord;
- akte zijdens [appellante] , met een productie;
- antwoordakte zijdens Euromed.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Euromed zal afwijzen, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten.
Euromed heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 28 februari 2014 onder 1.1 tot en met 1.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn, samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.
a. Euromed is (sinds 2002) erfpachtster van het perceel [adres 1] . Het daarop staande pand bestaat uit een beganegrondverdieping, waarin een café is gevestigd, met daarboven drie (woon)etages en een zolderverdieping, die vanouds dienst doet als berging voor de bewoners van het pand.
b. De woning [adres 2] is met ingang van 1 mei 1980 door De Boer Hartog
Hooft (BHH) als lasthebber namens de (toenmalige) eigenaar en diens beheerder verhuurd aan [A] (hierna: [A] ). In artikel 7 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden in onderhuur af te staan (hierna: het onderverhuurverbod).
c. In 1996 is Falcon Management en in 2006 Rappange als beheerder van het pand gaan fungeren.
d. [appellante] is de huidige enige bewoner van de tweede etage. Sedert 1985 heeft [appellante] de huur steeds per bankoverschrijving ten laste van een rekening op haar naam aan de achtereenvolgende beheerders overgemaakt. [appellante] staat bij
de gemeente Amsterdam met ingang van 27 september 1989 als hoofdbewoner
van de woning [adres 2] geregistreerd.
e. De woning [adres 3] is verhuurd geweest aan [B] . Deze is in
of omstreeks 1992 verhuisd zonder de huur te beëindigen. De woning is in eerste instantie in gebruik gegeven aan een zoon van de toenmalige vriend van [appellante] en daarna hebben daarin verscheidene andere personen gewoond, laatstelijk drie studentes, die de woning op 27 september 2006 hebben verlaten. De huur van deze woning werd al die tijd voldaan door contante storting op het postkantoor op een rekening van de beheerder, onder vermelding van “ [B] ” en “ [adres 3] ”.
Deze woning is thans door Euromed verhuurd aan [C] (hierna: [C] ).
f. Op de zolderverdieping bevinden zich, behalve een overloop, kamers c.q. ruimten die horen bij elk van de daaronder gelegen etagewoningen. Op de overloop is op de plaats waar vroeger de kolenbak voor de tweede etage stond een keukenblokje geplaatst en heeft [appellante] een ijskast en een magnetronoven neergezet. In [appellante] (berg)ruimte op zolder, die is voorzien van een functionerende wastafel, verbleef ten tijde van de inleidende dagvaarding (al dan niet slechts af en toe) de student [D] (hierna: [D] ).
g. Blijkens een overgelegd uittreksel uit het handelsregister van 9 augustus 2006 stonden toen op het adres [adres 2] op naam van [appellante] een of meer ondernemingen ingeschreven onder de namen [X] en [Y] (in onroerend goed) als eenmanszaak.
3.Beoordeling
3.1
Bij inleidende dagvaarding van 1 mei 2013 heeft Euromed [appellante] en [A] in rechte betrokken. Zij vorderde aanvankelijk dat de huurovereenkomst tussen haar en [A] zou worden ontbonden, alsmede dat zou worden bepaald dat de onderhuurovereenkomst tussen haar en [appellante] zou eindigen per 1 mei 2013, dit alles met veroordeling van [A] en [appellante] tot ontruiming. Naar aanleiding van het door [appellante] en [A] ingenomen standpunt heeft Euromed bij conclusie van repliek haar eis aangevuld met de subsidiaire vordering dat, ingeval zou worden geoordeeld dat een rechtstreekse huurrelatie is ontstaan tussen Euromed en [appellante] , die huurovereenkomst wordt ontbonden en [appellante] tot ontruiming wordt veroordeeld. Aan de primaire en subsidiaire vordering jegens [appellante] heeft Euromed ten grondslag gelegd dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de (onder)huurovereenkomst door heimelijk de exploitatie van de woning [adres 3] over te nemen door deze te verhuren aan derden, daarbij de verhuurder in de waan latend dat [B] nog steeds de huurder was, en door een deel van de zolderverdieping aan een derde of derden in gebruik te geven.
3.2
In het tussenvonnis van 28 februari 2014 heeft de kantonrechter overwogen dat Euromed de stelling van [A] en [appellante] dat zij van 1982 tot begin 1985 hebben samengewoond en [A] na het verbreken van de samenleving het gehuurde heeft verlaten, niet gemotiveerd heeft weersproken. Op grond daarvan en de hiervoor vermelde feiten en omstandigheden heeft de kantonrechter voorshands aangenomen dat tussen Euromed en [appellante] een rechtstreeks huurrelatie is ontstaan. Hij heeft een comparitie van partijen gelast, onder meer om van Euromed te vernemen of zij wenste te worden toegelaten tot het bewijs dat in weerwil van de hiervoor bedoelde feiten de aanvankelijke huurovereenkomst met [A] niet aan huurderszijde is overgenomen door [appellante] .
3.3
Ter comparitie heeft Euromed van genoemde bewijslevering afgezien, waarna de kantonrechter bij tussenvonnis van 27 juni 2014 Euromed heeft toegelaten tot het bewijs van de stellingen die zij aan de ontbindingsvordering ten grondslag heeft gelegd (kort gezegd: het door [appellante] overnemen van de exploitatie van de eerste verdieping en in gebruik geven van een deel van de zolderverdieping). Na de getuigenverhoren en een stukkenwisseling heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis overwogen dat in de tussenvonnissen tot uitgangspunt is genomen dat [appellante] het huurcontract van [A] heeft overgenomen c.q. voorgezet en op grond daarvan is gebonden aan de inhoud daarvan, waaronder het onderverhuurverbod. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat Euromed (grotendeels) in haar bewijsopdracht is geslaagd en heeft hij de huurovereenkomst tussen Euromed en [appellante] op die grond ontbonden, met veroordeling van [appellante] tot ontruiming. Euromed is in haar vorderingen jegens [A] niet ontvankelijk verklaard.
3.4
Tegen de toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming komt [appellante] op met twaalf grieven.
3.5.1
De eerste drie grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurverhouding tussen Euromed en [appellante] wordt beheerst door de oorspronkelijk tussen BHH en [A] overeengekomen huurvoorwaarden (en niet slechts door de wet) en de overwegingen die de kantonrechter daaraan ten grondslag heeft gelegd. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5.2
Ter onderbouwing van deze grieven voert [appellante] aan dat tussen haar en Euromed wel een rechtstreekse huurrelatie is ontstaan, zoals Euromed ook heeft erkend, maar niet langs de weg van artikel 7:267 BW Pro (medehuurderschap), omdat de daarvoor vereiste uitdrukkelijke toestemming van de toenmalige verhuurder ontbrak. Volgens [appellante] is daarentegen tussen haar en Euromed stilzwijgend een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen met een inhoud die uitsluitend door de wet wordt bepaald.
3.5.3
In de conclusie van antwoord in eerste aanleg heeft [appellante] , toen nog samen met [A] , gesteld dat zij en [A] tot 1985 een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd en dat bij het verbreken daarvan [A] aan de toenmalige beheerder BHH zijn vertrek heeft gemeld met de vraag of het goed was dat [appellante] in het gehuurde zou blijven wonen, waarop BHH had geantwoord dat dat geen probleem was. [A] en [appellante] hebben verklaringen van die inhoud van de zijde van [A] overgelegd.
3.5.4
In hoger beroep heeft [appellante] deze stellingen niet met zoveel woorden herroepen, laat staan dat zij voor een eventueel beoogde wijziging van standpunt een motivering heeft gegeven. Het hof moet dan ook ervan uitgaan dat [appellante] nog steeds stelt dat de gang van zaken is geweest zoals hiervoor omschreven. Daarmee valt niet te rijmen dat zij in hoger beroep aanvoert dat een uitdrukkelijke toestemming van de toenmalige verhuurder met overname van de huur door [appellante] langs de weg van artikel 7:267 BW Pro heeft ontbroken.
3.5.5
Maar zelfs als de toestemming die BHH volgens [appellante] (en [A] ) in 1985 heeft gegeven niet als een toestemming in de zin van artikel 7:267 BW Pro is te beschouwen en ook niet als een medewerking aan contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW Pro, zoals de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen, valt nog niet in te zien op welke wijze de nieuwe huurovereenkomst die dan tussen de toenmalige eigenaar en [appellante] zou zijn ontstaan, een andere inhoud zou kunnen hebben dan de huurovereenkomst die daarvoor tussen die eigenaar en [A] had gegolden. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [appellante] heeft in ieder geval de huurbetalingsverplichting ongewijzigd van [A] overgenomen. Zij heeft moeten begrijpen dat BHH (als vertegenwoordiger van de toenmalige eigenaar) onder de onder 3.5.3 geschetste omstandigheden ervan uitging en mocht uitgaan dat [appellante] zich ook wenste te conformeren aan de overige verplichtingen uit de geldende huurovereenkomst. [appellante] heeft redelijkerwijs niet mogen aannemen dat BHH ermee genoegen zou nemen een geheel nieuwe huurovereenkomst te sluiten met een slechts door de wet bepaalde inhoud, maar wel tegen de oude met [A] afgesproken huurprijs. Dat [appellante] , zoals zij stelt, niet op de hoogte was van de inhoud van de huurovereenkomst van [A] , waaronder het onderhuurverbod, kan haar niet baten, omdat BHH redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat [appellante] zich had verdiept in dat inhoud van het huurcontract alvorens zij besloot na het vertrek van [A] in het gehuurde te blijven wonen.
3.5.6
De conclusie uit het voorgaande moet zijn dat hoe dan ook, langs de weg van contractsoverneming, medehuurderschap of het ontstaan van een nieuwe huurovereenkomst, het onderhuurverbod onderdeel van de verplichtingen van [appellante] is geworden. De eerste drie grieven zijn dus tevergeefs voorgedragen.
3.6.1
De grieven 4 tot en met 10 bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat beide door Euromed gestelde tekortkomingen bewezen zijn en niet van zodanige bijzondere aard of geringe betekenis zijn, dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn, en de gronden waarop dat oordeel berust. Ook deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.6.2
De kantonrechter heeft overwogen dat de door Euromed gestelde ingebruikgeving van delen van de zolderverdieping door [appellante] voldoende is bewezen. Hij heeft vastgesteld dat [appellante] , zoals zij ook heeft erkend, de door haar gehuurde zolderkamer gedurende enige tijd in gebruik heeft gegeven aan [D] . Daarnaast heeft hij op basis van de getuigenverklaring van [F] aangenomen dat [D] een reeks van voorgangers heeft gehad en op basis van de getuigenverklaring en een e-mail van [C] aangenomen dat de ingebruikgeving zich tot 2006 ook heeft uitgestrekt tot de bij de woning [adres 3] behorende zolderberging. De kantonrechter heeft daarbij laten meewegen dat [appellante] geen aannemelijke verklaring heeft kunnen geven voor het feit dat sinds 1993 elf andere derden op haar adres ingeschreven hebben gestaan. Ten slotte heeft de kantonrechter overwogen dat deze ingebruikgeving niet alleen (contractueel) verboden was, maar ook tot (brand)gevaar heeft geleid.
3.6.3
In hoger beroep heeft [appellante] tegen eerstgenoemde overwegingen (afgezien van haar betoog dat onderverhuur niet was verboden) slechts ingebracht dat een persoon die zich op haar adres heeft ingeschreven “niet per definitie daar ook heeft gewoond” en dat van het lijstje met elf personen waaraan de kantonrechter refereert niet is “komen vast te staan dat de daarop vermelde personen daadwerkelijk bij [appellante] op een kamer woonachtig zijn geweest”. Als bestrijding van de bewijsoverwegingen van de kantonrechter is dat echter te mager. De verklaringen van [F] en [C] zijn daarmee niet ontkracht en voor de lange lijst van inschrijvingen op haar adres is nog steeds geen aannemelijke verklaring gegeven. De verklaring die [appellante] als getuige in eerste aanleg heeft afgelegd, te weten dat al deze personen een inschrijvingsadres nodig hadden, is in dat verband onvoldoende. Met de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel dat afdoende is bewezen dat [appellante] meermalen zolderruimten aan derden in gebruik heeft afgestaan, en ook dat zij zich daarbij niet heeft beperkt tot de door haarzelf gehuurde zolderberging, hetgeen blijkt uit het feit dat zij heeft gemeend de bij de woning [adres 3] behorende zolderberging van een eigen deur te moeten voorzien.
3.6.4
In de appeldagvaarding, die de grieven bevat, heeft [appellante] geen bezwaar gemaakt tegen de overweging van de kantonrechter dat door de ingebruikgeving van zolderruimten (brand)gevaar is veroorzaakt. Eerst bij haar laatste akte is zij tegen deze overweging in het geweer gekomen, maar dat is tardief. Overigens snijdt de verwijzing door [appellante] naar de overweging van de kantonrechter, in het vonnis van 27 juni 2014, dat de zolderkamer zich “prima leent voor bewoning” in dit verband in het geheel geen hout, aangezien de kantonrechter daaraan heeft toegevoegd “afgezien van mogelijke strijd met brandveiligheidsvoorschriften”. Wat daarvan zij, bij gebreke van een tijdige grief dient het hof van het door de kantonrechter aangenomen (brand)gevaar uit te gaan.
3.6.5
Met betrekking tot het andere verwijt van Euromed, het overnemen van de exploitatie van de woning [adres 3] , heeft de kantonrechter overwogen dat zelfs uit de eigen verklaring van [appellante] volgt dat zij al vanaf 1992 actief eraan heeft meegewerkt dat de huur op naam van [B] werd voortgezet en de woning onder die dekking werd onderverhuurd aan studenten. De eigen rol van [appellante] staat volgens de kantonrechter voldoende vast op basis van de verklaring van de getuige [G] , inhoudende dat de laatste studentes die er woonden niet beter wisten dan dat [appellante] de verhuurster was, alsmede het feit dat [appellante] geen aannemelijke verklaring heeft kunnen geven voor haar inschrijving als makelaar in het handelsregister, terwijl voorts is gebleken dat zij ook de bij die woning behorende zolderruimte ter beschikking van derden heeft gesteld en zelf een kamer in die woning in gebruik heeft gehad voor opslag van schilderijen.
3.6.6
In hoger beroep heeft [appellante] aangevoerd dat zij niet wist dat onderverhuur in de huurovereenkomst van [B] was verboden. Dit betoog kan niet worden aanvaard. Om te beginnen miskent [appellante] dat het in dit geval niet ging om de onderverhuur van een enkele kamer, maar om de onderverhuur van nagenoeg de gehele woning zonder dat [B] daar zelf nog hoofdverblijf had, hetgeen zowel onder het huidige artikel 7:244 BW Pro als onder het oude artikel 7A:1595 BW was verboden. Bovendien heeft [appellante] als getuige verklaard dat [B] tegen zijn onderhuursters heeft gezegd dat ontdekking van zijn verhuizing tot beëindiging van de huur zou kunnen leiden, hetgeen erop wijst dat [B] , en kennelijk ook [appellante] , wist dat onderhuur niet was toegestaan. Dat [B] handelen niet was toegestaan bleek ook wel uit het feit dat bij de voordeur steeds de naam van [B] is blijven staan, zoals [appellante] heeft verklaard. [appellante] moet dus wel degelijk hebben begrepen dat hier de verhuurder van [B] , die ook haar eigen verhuurder was, welbewust om de tuin werd geleid. Daaraan kan niet afdoen dat ná de beëindiging van de huurovereenkomst met [B] [C] enige jaren de desbetreffende woning heeft gedeeld met een of meer anderen, zoals [appellante] aanvoert.
3.6.7
Met betrekking tot de actieve betrokkenheid van [appellante] bij de onderverhuur van de woning [adres 3] geldt het volgende. De getuige [G] , verhuurfunctionaris bij Rappange, heeft verklaard dat de studentes die in 2006 in die woning bleken te wonen, tegenover haar hebben verklaard dat zij niet beter wisten dan dat [appellante] hun verhuurster was en dat zij de huur ook altijd rechtstreeks aan haar hebben betaald, naar de getuige meende ongeveer € 800,= per maand. In de woning heeft de getuige in een kamer allerlei schilderijen zien staan, die volgens de bewoonsters van [appellante] waren. [appellante] zelf heeft als getuige verklaard dat zij slechts incidenteel op het postkantoor de huur voor deze woning heeft gestort, als de studentes daartoe niet in de gelegenheid waren. In hoger beroep heeft zij een verklaring overgelegd van [E] , inhoudende dat zij een kennis was van [B] en hem regelmatig vanuit de woning van zijn vriendin naar de [adres 3] heeft gereden als hij daar de huur ging ophalen, totdat [B] op een gegeven moment tegen de huurders had gezegd dat zij zelf de huur moesten gaan betalen. Volgens [E] had [appellante] geen enkele bemoeienis met de onderhuur en verdiende zij ook niets daaraan. Met betrekking tot het gebruik van de kamer voor de opslag van schilderijen heeft [appellante] in hoger beroep aangevoerd dat dat als een retour vriendendienst van [B] moet worden beschouwd. De inschrijving in het handelsregister als makelaar is pas op 2 augustus 2006 gerealiseerd en dus kort voordat Rappange de bewoners van de woning [adres 3] sommeerde te vetrekken, waaruit volgens [appellante] blijkt dat die inschrijving niets met de onderverhuur van die woning te maken heeft. [appellante] wijst erop dat het door Euromed overgelegde bezwaarschrift van de onderhuursters van [adres 3] niet is ondertekend.
3.6.8
Op basis van de verklaring van [G] , die, anders dan [appellante] meent, geen partijgetuige is en aan wier verklaring dus volledige bewijskracht toekomt, acht het hof bewezen dat [appellante] wel degelijk een belangrijke rol heeft gespeeld bij de onderverhuur van de woning [adres 3] . Het feit dat de onderhuursters ervan uitgingen dat [appellante] hun verhuurster was, spreekt boekdelen. De ontkenning van [appellante] dat haar betrokkenheid meer dan incidenteel is geweest, noch de door haar overgelegde schriftelijke verklaring van [E] kan daaraan afdoen. [E] heeft kennelijk geen wetenschap van de bemoeienis die [appellante] , ook naar eigen zeggen, met de verhuur heeft gehad en aan haar verklaring kan daarom niet veel betekenis worden gehecht waar het betreft de periode nadat [B] ermee was gestopt zelf de huur op te halen.
3.6.9
Of [appellante] enig deel van de door de onderhuursters betaalde huur in eigen zak heeft gestoken kan in het midden blijven. In ieder geval heeft zij de wanprestatie van [B] gefaciliteerd en daarvan geprofiteerd doordat zij in de woning een kamer in gebruik had (naar eigen zeggen een tegenprestatie van [B] , naar het hof begrijpt: voor haar hulp bij het onderverhuren van de woning) en doordat zij de bij de woning behorende zolderberging in gebruik heeft afgestaan aan derden (zie hiervoor onder 3.6.3).
3.6.10
De hiervoor omschreven betrokkenheid van [appellante] bij het misleiden van haar verhuurder is in hoge mate in strijd met hetgeen Euromed van haar mocht verwachten.
3.6.11
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de hiervoor bewezen geachte twee vormen van wanprestatie van [appellante] in onderling verband en samenhang bezien de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Van geringe betekenis kan haar tekortschieten niet worden genoemd. De omstandigheid dat de onderverhuur van de woning [adres 3] al in 2006 - noodgedwongen - is gestopt, maakt niet dat deze vorm van wanprestatie bij de ontbindingsbeslissing niet zou kunnen meewegen. Het eigengereide optreden van [appellante] is in de periode daarna met betrekking tot de door haarzelf gehuurde zolderberging immers gewoon doorgegaan. Het hof begrijpt dat [appellante] een groot belang heeft om na al die jaren in haar woning te kunnen blijven wonen, maar dat weegt niet op tegen de gerechtvaardigde wens van Euromed om zich van een huurster te ontdoen die haar positie zo heeft misbruikt.
3.6.12
De grieven 4 tot en met 10 hebben dus geen succes.
3.7
De grieven 11 en 12 hebben geen zelfstandige betekenis en behoeven dus geen behandeling.
3.8
Het door [appellante] in hoger beroep gedane algemene bewijsaanbod wordt gepasseerd omdat dat aanbod onvoldoende is gespecificeerd, gegeven het feit dat in eerste aanleg reeds getuigen zijn gehoord, ook van de zijde van [appellante] .
3.9
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met vernietiging van [appellante] , als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Euromed begroot op € 711,= aan verschotten en € 894,= voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, J.C.W. Rang en L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2016.