ECLI:NL:GHAMS:2016:873 - Gerechtshof Amsterdam - Ontbinding en ontruiming woning wegens achterstallige huu...

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer gerechtshof : 200.173.702/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : 2632493/CV EXPL 13-14188

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 maart 2016

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. J.A.C. Bruin te Haarlem,

tegen:

STICHTING HET BRUININGS HOFJE,

gevestigd te Haarlem,

geïntimeerde,

advocaat: mr. C.A. Bos te Amsterdam.

Partijen worden [appellante] respectievelijk de Stichting genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 14 juli 2015 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter), van 22 januari 2015 en 16 april 2015, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen de Stichting als eiseres en [appellante] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.

[appellante] heeft op de dienende dag overeenkomstig voormeld exploot van grieven gediend en producties overgelegd.

Vervolgens heeft de Stichting een memorie van antwoord, met een productie, ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal vernietigen en, zakelijk, de vorderingen van de Stichting alsnog zal afwijzen en de voorwaardelijke reconventionele vorderingen van [appellante] alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

De Stichting heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het niet in het hoger beroep betrokken tussenvonnis van 23 april 2014, onder het kopje “De feiten” een aantal feiten vastgesteld waarvan hij is uitgegaan. Omdat die feiten niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( a) [appellante] huurt van de Stichting de woning aan de [adres] (verder: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 153,= per maand. De Stichting brengt bovendien een bedrag van € 7,70 in rekening voor het waterverbruik.

( b) De woning bevindt zich in een hofje waarin nog drie andere woningen zijn. [appellante] bewoont het gehuurde (bestaande uit woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer) met haar twee kinderen.

( c) Bij uitspraak van 11 december 2009 heeft de Huurcommissie naar aanleiding van een verzoek van [appellante] beslist dat er op 1 januari 2009 in het gehuurde geen gebreken waren die een tijdelijke huurvermindering rechtvaardigen.

( d) Vanaf augustus 2012 heeft [appellante] ondanks schriftelijke aanmaningen van de Stichting de huur vanwege de door haar gestelde gebreken van het gehuurde onbetaald gelaten.

( e) Bij brief van 23 februari 2013 heeft [appellante] de Stichting (wederom) gewezen op gebreken in het gehuurde, te weten onvoldoende ventilatie van kookvocht, een asbesthoudend plafond in de badkamer, een te korte luchtafvoerpijp, gebarsten tegelwerk in de badkamer, een asbesthoudende afvoerpijp, gebreken aan de keuken en houtrot aan raamkozijnen. Verder heeft zij een specificatie gezonden van door haar zelf verrichte werkzaamheden aan het gehuurde en aangegeven dat zij de totale kosten daarvan ad € 1.092,04 zou verrekenen met de huur. Ten slotte heeft zij geschreven:
“In overleg met advocaat de heer Bruin wordt nader bekeken rond verdere opschorting van de huur met het oog op de nog niet verholpen verbreken”.

( f) In eerste aanleg heeft de Stichting ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd alsmede de veroordeling van [appellante] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een bedrag van € 2.392,40 wegens achterstallige huurtermijnen, waterbijdragen en incassokosten (inclusief btw), te vermeerderen met € 160,70 per maand vanaf 1 januari 2014 tot de dag der ontruiming, met wettelijke rente. Onder de voorwaarde dat de kantonrechter de vorderingen van de Stichting zou afwijzen, heeft [appellante] in voorwaardelijke reconventie onder meer gevorderd dat de Stichting op straffe van de verbeurte van een dwangsom zou worden veroordeeld tot het verhelpen van een aantal gebreken, het uitvoeren van achterstallig groot onderhoud en het beëindigen van de door een andere bewoonster van het hofje veroorzaakte overlast.

( g) Bij het niet in het hoger beroep betrokken tussenvonnis van 12 juni 2014 heeft de kantonrechter een deskundige benoemd met de opdracht een onderzoek te doen naar onder andere, kort gezegd, de door [appellante] gestelde gebreken aan het gehuurde en de beperking van het huurgenot door elk van deze gebreken, voor zover aanwezig. Het rapport van de deskundige van 7 oktober 2014 houdt onder meer in:

“Vochtproblemen doen zich voor op de binnenzijde van buitengevels op verschillende plaatsen in de woning.

(…)

De vochtproblemen op de binnenzijde van de buitengevels veroorzaken schimmelvorming. Deze is storend zichtbaar. Dit beperkt het huurgenot omdat de muren regelmatig moeten worden gereinigd en in verband met verkleuringen moeten worden geschilderd.

Schimmels beïnvloeden in beperkte mate het binnenmilieu. Zij kunnen bij mensen die daarvoor gevoelig zijn, een verergering van luchtwegklachten of allergische reacties, zoals hooikoortsachtige verschijnselen veroorzaken (…). Dit beperkt het huurgenot.”

( h) Bij het bestreden eindvonnis van 16 april 2015 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde alsmede tot betaling van, kort gezegd, 80% van de door de Stichting gevorderde bedragen. De kantonrechter heeft het meer of anders gevorderde afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten en in de helft van de kosten van het deskundigen-onderzoek. Omdat de daaraan verbonden voorwaarde niet was vervuld, kwam de kantonrechter aan de reconventionele vorderingen van [appellante] niet toe.

3.2.1.

Grief 1houdt in dat de kantonrechter in het bestreden tussenvonnis van 22 januari 2015 ten onrechte heeft overwogen dat de kelders niet behoren tot het gehuurde en dat de Stichting daarom niet aansprakelijk is voor eventuele gebreken daaraan.

3.2.2.

Ten aanzien van de kelder onder de keuken heeft de kantonrechter (in overweging 6 van dat vonnis) inderdaad geoordeeld dat dit niet tot het gehuurde behoort. Dit heeft hij echter terecht gedaan, omdat [appellante] niet heeft betwist dat zij de deskundige heeft gemeld dat er geen toegang tot de kelder was toen zij de woning betrok en dat zij zelf een luik in de vloer van de keuken heeft laten aanleggen. Onder die omstandigheden kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet worden aangenomen dat partijen hebben beoogd deze kelder mee te (ver)huren. De door [appellante] gestelde omstandigheden dat de Stichting van het gebruik van de kelder op de hoogte was en dat de Monumenten-wacht er bij de Stichting herhaaldelijk op heeft aangedrongen een kelderluik in de keukenvloer aan te brengen, leiden, indien al feitelijk juist, niet tot een ander oordeel.

3.2.3.

De kantonrechter heeft (in overweging 7 van het bestreden tussenvonnis van 22 januari 2015) geoordeeld dat - aangenomen al dat de kelder onder de woonkamer wel tot het gehuurde behoort - ten aanzien van die kelder geen sprake is van een gebrek. Voor zover zij met grief 1 ook opkomt tegen dit oordeel van de kantonrechter, heeft [appellante] verzuimd duidelijk te maken waarom dat oordeel onjuist is.

3.2.4.

De grief faalt dus.

3.3.1.

De
grieven 2 tot en met 14worden gezamenlijk besproken. Zij houden in dat de kantonrechter ten onrechte a) het door [appellante] gedane beroep op opschorting van de huurbetalingen slechts gerechtvaardigd heeft geacht tot 20% van de maandelijkse huurprijs, b) het door [appellante] gedane beroep op verrekening van de huurpenningen met een door haar betaalde factuur van 25 maart 2013 ter grootte van € 1.092,54 heeft verworpen, c) de omstandigheid dat [appellante] vanaf augustus 2012 geen huur heeft betaald een zodanig ernstige tekortkoming heeft geacht dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

3.3.2.

Ad a):

Het hof stelt voorop dat [appellante] niet heeft gesteld dat onjuist is het oordeel van de deskundige dat schimmels
in beperkte matehet binnenmilieu beïnvloeden en bij mensen die daarvoor gevoelig zijn een verergering van luchtwegklachten of allergische reacties, zoals hooikoortsachtige verschijnselen,
kunnenveroorzaken. [appellante] heeft in appel onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die nopen tot het oordeel dat opschorting van de huur tot een hoger percentage dan 20 gerechtvaardigd was. Uit de door haar in appel (als producties 19 tot en met 21) overgelegde medische verklarin-gen kan niet met voldoende zekerheid worden afgeleid dat [appellante] en/of haar kinderen als gevolg van de onderhavige vochtproblemen daadwerkelijk gezondheidsklachten hebben opgelopen. Dit geldt ook met betrekking tot de verklaring van de kinderarts prof. dr. [X] van 26 mei 2014 met betrekking tot Kluens dochter [dochter] . [X] maakt weliswaar gewag van ongezonde woonomstandigheden, vooral samenhangend met vocht en ventilatie, maar het hof acht onvoldoende duidelijk of en in hoeverre de beschreven klachten van [dochter] , die allergisch is voor huisstofmijt, volgens [X] zijn veroorzaakt door dat vocht. Bovendien is [appellante] zelf verantwoordelijk voor de ventilatie van het gehuurde. Niet gesteld of gebleken is verder dat [appellante] de Stichting er ooit op heeft gewezen dat de vochtproblemen in het gehuurde dienden te worden aangepakt in verband met deze concrete gezondheidsschade. Onder deze omstandigheden ziet het hof geen aanleiding te oordelen dat vanwege de door de deskundige vastgestelde vochtproblemen opschorting van de huur tot een hoger percentage dan 20 gerechtvaardigd was. Ook de stellingen van [appellante] over een overlast veroorzakende andere bewoonster van het hofje met “verslavingsproblematiek” zijn te algemeen en te vaag om in verband hiermee tot een hoger percentage te kunnen komen.

3.3.3.

Ad b):

Wat er in het algemeen zij van de beschouwingen van [appellante] , uit niets blijkt dat zij de Stichting in gebreke heeft gesteld ten aanzien van de werkzaamheden die zij heeft laten verrichten en waarvan zij de gefactureerde kosten van € 1.092,54 met de huurpenningen wenst te verrekenen, aangenomen al dat deze werkzaamheden voor rekening van de Stichting zijn. Het gaat hier, volgens de beschrijving in de desbetreffende factuur, om herstel van de elektra op de begane grond, het hang- en sluitwerk van de voordeur, de renovatie van een antieke brievenbusplaat en de vervanging van een brievenbusplaat door een messing briefplaat. Het bij conclusie van antwoord overgelegde (ongedateerde) projectvoorstel “achterstallig onderhoud” kan, voor zover deze werkzaamheden hierin zijn genoemd, niet als een ingebrekestelling worden beschouwd. Hieraan doet niet af dat dit voorstel onder meer vermeldt:

“Doelen

Zo spoedig mogelijk de genoemde punten inplannen en verbeteren danwel vervangen, tenminste voor 1 december 2012.”

Anders dan [appellante] verder nog betoogt, kan niet worden gezegd dat het op grond van handelingen van de Stichting duidelijk was dat zij de gestelde verplichtingen te dezen niet wenste na te komen, zodat een ingebrekestelling op grond van het bepaalde in art. 80 lid 1 aanhef Pro en sub b BW achterwege kon blijven of het beroep van de Stichting op het ontbreken van een ingebrekestelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.3.4.

Ad c):

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het stelselmatig ten onrechte niet betalen van 80% van de verschuldigde huurpenningen een ernstige tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Hieraan doet niet af dat [appellante] bereid was om tot een oplossing van de tussen partijen gerezen problemen te komen.

3.3.5.

De conclusie is dat de onderhavige grieven falen. Niets van wat [appellante] verder nog heeft aangevoerd, kan tot een andere conclusie leiden.

3.4.

Grief 15houdt in dat de kantonrechter bij het bestreden eindvonnis ten onrechte slechts de helft van de kosten van het deskundigenbericht ten laste van de Stichting heeft gebracht. De grief faalt, omdat deze beslissing in het licht van de inhoud van het deskundigenbericht en de op grond daarvan genomen beslissingen juist is. De omstandigheid dat [appellante] al eerder zelf kosten had gemaakt om haar gelijk aan te tonen, noopt niet tot een ander oordeel.

3.5.

Met
grief 16betoogt [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte niet is toegekomen aan haar voorwaardelijke reconventionele vorderingen. Ook deze grief heeft geen succes: omdat alle vorige grieven falen, zijn de vorderingen van de Stichting (in conventie) terecht toegewezen. De voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen waren ingesteld, is dus niet vervuld.

3.6.

Grief 17is gericht tegen de door de kantonrechter ten laste van [appellante] uitgesproken proceskostenveroordeling. De grief faalt, omdat de kantonrechter [appellante] terecht als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij heeft aangemerkt.

3.7.

De conclusie is, nu alle grieven falen, dat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. [appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten van het appel worden veroordeeld.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het appel, aan de zijde van de Stichting gevallen en tot op heden begroot op € 711,= aan verschotten en € 894,= aan salaris van de advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de veertiende dag na dit arrest, vermeerderd met € 131,= voor nasalaris en nog eens met € 68,= voor nasalaris, indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 maart 2016.