Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.201.474/01 KG
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/614700 / KG ZA 16-1056
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 maart 2017
inzake
[appellante] VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. J. de Wit te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 10 oktober 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 12 september 2016, in kort geding onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
De appeldagvaarding bevat de grieven. Ter rolle heeft [appellante] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en daarbij producties in het geding gebracht.
[geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar in hoger beroep gewijzigde eis zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
2.Beoordeling
2.1.
Het gaat in deze zaak, kort gezegd, om het volgende.
2.1.1.
[geïntimeerde] heeft (aanvankelijk samen met haar toenmalige partner [V.]) met ingang van 15 januari 2010 de woning aan de [adres] gehuurd van (de rechtsvoorgangster van) [appellante]. In juli 2015 werd [G.], die toen de partner was van [geïntimeerde], naast haar medehuurder van de woning.
2.1.2.
Vanaf eind 2014 en met name in het jaar 2015 zijn met regelmaat huurachterstanden ontstaan, soms van enkele dagen, vaak van enkele weken en zelfs van enkele maanden.
2.1.3.
Op 21 januari 2016 heeft de voorzieningenrechter een door [appellante] tegen [geïntimeerde] en [G.] aanhangig gemaakt kort geding behandeld. [appellante] had in die procedure onder meer vanwege het structureel niet tijdig of niet volledig betalen van de huur, het laten oplopen van de huurachterstand tot drie maanden huur, en het niet nakomen van betalingstoezeggingen, de ontruiming van de woning gevorderd. Tijdens de behandeling van het kort geding hebben partijen de volgende vaststellingsovereenkomst gesloten:
1. Met ingang van 1 februari 2016 zullen de huurders de maandhuur vooruit betalen uiterlijk op de eerste van iedere maand.
2. Per 1 februari 2016 betekent dat dat een halve maandhuur wordt betaald, omdat over de maand januari 2016 is vooruitbetaald tot 15 februari 2016.
3. Huurders betalen uiterlijk per 1 februari 2016 een waarborgsom ten bedrage van een volle maandhuur tot zekerheid van toekomstige huurverplichtingen.
4. Per 1 februari 2016 zal dus een halve maand huur en de waarborgsom, een totaalbedrag van € 2.044,77, worden betaald, en per 1 maart 2016 zal de maandhuur vooruit worden betaald.
5. Indien opnieuw een achterstand ontstaat in de betaling van maandelijkse huurtermijnen zeggen huurders bij deze toe dat zij de woning leeg en ontruimd zullen verlaten, eventuele inwonende personen daaronder bergrepen, uiterlijk binnen 6 weken na het ontstaan van de achterstand.
6. (…)
7. De zaak wordt geroyeerd. Iedere partij draagt de eigen kosten.
Deze vaststellingovereenkomst is opgenomen in het proces-verbaal van de zitting, welk proces-verbaal in executoriale vorm is afgegeven.
2.1.4.
De huur voor de maand mei 2016 is als volgt betaald: op maandag 2 mei 2016 een bedrag van € 950,= en op dinsdag 3 mei 2016 het restant van € 413,20.
2.1.5.
Na een door [appellante] aan [geïntimeerde] en [G.] aangetekend en per gewone post verzonden brief van 3 mei 2016, waarin zij onder verwijzing naar de vaststellingsovereenkomst en de te late betaling voor de maand mei 2016 heeft laten weten dat zij de woning uiterlijk per 12 juni 2016 leeg en ontruimd dienden op te leveren, heeft [appellante] contact gehad met [G.]. Daarbij heeft [appellante] de ontruimingstermijn verlengd tot 1 september 2016.
2.1.6.
De relatie tussen [geïntimeerde] en [G.] is eind april/begin mei 2016 verbroken.
2.1.7.
Bij exploot van 1 september 2016 heeft [appellante] [geïntimeerde] doen aanzeggen dat de gedwongen ontruiming van de woning zou plaatsvinden op 13 september 2016.
2.2.
Bij inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] gevorderd, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, dat [appellante] wordt verboden over te gaan tot de aangezegde ontruiming van de woning, op verbeurte van een dwangsom.
In reconventie heeft [appellante] gevorderd, samengevat, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld te gehengen en gedogen dat de woning op 13 september 2016 wordt ontruimd, althans dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen 24 uur na het te wijzen vonnis, een en ander op verbeurte van een dwangsom.
2.3.
Zoals beide partijen en het hof dat hebben begrepen (het dictum bevat een kennelijke verschrijving) heeft de voorzieningenrechter [appellante] bij het bestreden vonnis in conventie verboden over te gaan tot de aangezegde ontruiming, voor zover gegrond op niet tijdige betaling van de huur in mei 2016; [geïntimeerde] is echter wel belast met de kosten van het geding in conventie. De gevorderde dwangsom is afgewezen. De in reconventie gevraagde voorzieningen zijn afgewezen, [appellante] is veroordeeld in de – op nihil begrote – proceskosten in reconventie.
2.4.
De voorzieningenrechter heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen.
In het kader van een beoordeling in kort geding is een onverwijlde ontruiming slechts gerechtvaardigd indien zich aan de zijde van de verhuurder bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een in kort geding toegewezen ontruiming is immers een ingrijpende maatregel die in de praktijk vaak een definitief karakter heeft. [geïntimeerde] is de afspraken zoals neergelegd in de vaststellingsovereenkomst naar de letter niet volledig nagekomen. Zij heeft in dit kader aangevoerd dat haar voormalige partner en medehuurder [G.] sinds 2014 zorgde voor de betaling van de huurtermijnen en dat zij ervan uitging dat de betreffende bedragen tijdig aan [appellante] waren voldaan. Precies in die periode – begin mei 2016 – is haar relatie met [G.] beëindigd. [geïntimeerde] heeft om die reden evenmin kennis genomen van de brief waarin de ontruiming werd aangekondigd, noch van Grobbens instemming, mede uit haar naam, om de woning per 1 september 2016 te verlaten. Zij betwist te hebben ingestemd met ontruiming. Er bestaat onvoldoende aanleiding te twijfelen aan deze door [geïntimeerde] geschetste gang van zaken. Wel kan worden vastgesteld dat zij, met name gelet op de laatste kans die [appellante] haar in januari 2016 heeft geboden, nonchalant met de situatie is omgegaan nu zij ten onrechte geen toezicht heeft gehouden op de betalingen door [G.]. Dit verwijt, tezamen genomen met de termijnoverschrijding van twee dagen, valt echter in het niet bij de zeer grote gevolgen die gedwongen ontruiming voor [geïntimeerde] zal hebben. Op basis hiervan moet worden aangenomen dat ontruiming in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij wordt meegewogen dat [appellante] geen bijzonder belang bij ontruiming aannemelijk heeft gemaakt. Ook is van belang dat duidelijk is geworden dat [geïntimeerde] op zich de huurpenningen makkelijk kan betalen gelet op haar ruime inkomen, zoals blijkt uit de door haar ter zitting getoonde arbeidsovereenkomst. Tot zover het bestreden vonnis.
2.5.
Tegen de beslissing van de voorzieningenrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op. Zij heeft in hoger beroep haar eis in eerste aanleg aldus gewijzigd dat zij thans, samengevat, primair vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de woning binnen zes weken na betekening van het te wijzen arrest te ontruimen, dan wel, subsidiair, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de ontruiming van de woning binnen zes weken na betekening van het te wijzen arrest te gehengen en gedogen, een en ander op verbeurte van een dwangsom.
De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.6.
Het geschil tussen partijen betreft een executiegeschil, nu het proces-verbaal van 21 januari 2016, met daarin opgenomen de vaststellingsovereenkomst tussen partijen, in executoriale vorm is afgegeven en [appellante] daarmee een executoriale titel voor de ontruiming van de woning heeft verkregen voor het geval [geïntimeerde] niet aan haar verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst zou voldoen.
2.7.
Niet ter discussie staat dat [geïntimeerde], die onbetwist hoofdelijk aansprakelijk is voor de tijdige betaling van de huur en de nakoming van de vaststellingsovereenkomst, de huur voor de maand mei 2016 in twee gedeelten, op 2 mei 2016, respectievelijk 3 mei 2016 heeft voldaan. Dat betekent dat de volledige huur twee dagen te laat is betaald. Voor zover betaling op 1 mei 2016 niet mogelijk zou zijn geweest omdat deze dag op een zondag viel, was [geïntimeerde] hoofdelijk ervoor aansprakelijk dat de betaling vóór die datum zou plaatsvinden. Dat is de onmiskenbare betekenis van betaling uiterlijk op de eerste van de maand.
2.8.
Gelet op de aard van het (executie)geschil dient te worden beoordeeld of [appellante], door de ontruiming van de woning te willen bewerkstelligen op de grond dat [geïntimeerde] twee dagen te laat was met de betaling van de huur voor de maand mei 2016, misbruik maakt van haar bevoegdheid, en meer in het bijzonder of zij, mede in aanmerking genomen de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van de executiebevoegdheid enerzijds en het belang dat daardoor wordt geschaad anderzijds, naar redelijkheid niet tot die uitoefening kan komen.
2.9.
Het hof is van oordeel dat [appellante] een in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de uitoefening van haar executiebevoegdheid. [appellante] heeft onbetwist gesteld dat zij haar maandelijkse financiële verplichtingen jegens derden, zoals haar hypotheekhouder, heeft en daarbij mede afhankelijk is van de tijdige en volledige ontvangst van de huuropbrengsten. Zij heeft in dat verband terecht betoogd dat van haar niet kan worden verwacht steeds achter haar huurders aan te moeten zitten om hen te bewegen de huur maandelijks tijdig en volledig te betalen. [appellante] heeft [geïntimeerde] met de vaststellingsovereenkomst een allerlaatste kans willen geven en dat ook bij de onderhandelingen daarover te kennen gegeven, zoals [appellante] onweersproken heeft gesteld en zoals ook blijkt uit de bewoordingen van de vaststellingsovereenkomst. Niet lang nadat deze overeenkomst tot stand was gekomen, vond de betaling voor mei 2016 andermaal te laat en in gedeelten plaats.
2.10.
Deze tekortkoming valt [geïntimeerde] in het licht van de voorgeschiedenis die heeft geleid tot de vaststellingsovereenkomst zwaar aan te rekenen. Daaraan doet haar stelling dat [G.] in hun onderlinge relatie de verantwoordelijkheid op zich had genomen de huurbetalingen te verrichten niets af, en al helemaal niet voor de periode na de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst. Toen was zij immers een gewaarschuwd mens en had zij minst genomen effectief toezicht moeten houden op de betalingen door [G.]. Ook de omstandigheid dat de relatie tussen [geïntimeerde] en [G.] eind april/begin mei 2016 is verbroken, kan in de gegeven omstandigheden niet gelden als een verzachtende omstandigheid voor de tekortkoming bij de betaling van de huur voor mei 2016, ook al was de (volledige) betaling niet meer dan twee dagen te laat. Dat had anders kunnen zijn in een huurrelatie waarbij jarenlang de huurtermijnen tijdig zouden zijn voldaan, maar dat is in deze zaak in ieder geval sinds eind 2014 niet meer aan de orde, waarbij bovendien de vaststellingsovereenkomst drie maanden na de totstandkoming daarvan alweer is geschonden. De stelling dat zij mede door toedoen van [appellante] niet eerder dan 25 augustus 2016 op de hoogte is geraakt van de te late betaling van de huur voor mei 2016 en de voorgenomen ontruiming, kan [geïntimeerde] evenmin baten. Wat daar verder ook van zij, dat maakt de gang van zaken rond de betaling voor mei 2016 niet anders, en doet evenmin af aan haar hoofdelijke aansprakelijkheid voor de tijdige betaling van die termijn.
2.11.
[geïntimeerde] heeft bij gelegenheid van de procedure in eerste aanleg aangevoerd dat het voor haar van erg groot belang is te kunnen blijven wonen in de woning, waar zij al zesenhalf jaar woont, dat het vinden van woonruimte elders in Amsterdam moeilijk zal zijn en dat het nog maar de vraag is of eventueel beschikbare woonruimte betaalbaar zal zijn. Zij heeft gesteld dat zij haar zaken inmiddels dusdanig financieel en organisatorisch heeft geregeld dat bij [appellante] geen angst hoeft te bestaan dat de huur in de toekomst niet of niet tijdig wordt betaald en daarbij onder meer te kennen gegeven dat zij inmiddels zelf zorgt voor de betaling van de huurpenningen en dat zal blijven doen, alsmede dat zij een automatische betaalopdracht heeft verstrekt aan haar bank waardoor de huur elke maand op de 26e zal worden voldaan voor de daaropvolgende maand. Daaraan heeft zij voorts doen toevoegen: ‘[geïntimeerde] heeft voldoende maandelijkse vaste inkomsten waardoor de woonlasten door haar makkelijk kunnen worden gedragen, haar bruto inkomen is EUR 5.950,=. Een afschrift van haar arbeidsovereenkomst wordt ter zitting overgelegd’ (pleitnota [geïntimeerde], eerste aanleg, bladzijde 6 bovenaan).
2.12.
Partijen zijn het erover eens dat [geïntimeerde] de arbeidsovereenkomst niet heeft overgelegd, maar dat deze alleen is getoond ter zitting in eerste aanleg. In de memorie van antwoord staat dat haar advocaat de pleitnota dienovereenkomstig heeft aangepast.
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep erkend dat de in eerste aanleg getoonde arbeidsovereenkomst niet haarzelf betrof, maar de arbeidsovereenkomst was van haar zuster.
2.13.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] uitgelegd dat een en ander het gevolg is van een miscommunicatie tussen haar en haar advocaat in verband met de korte voorbereidingstijd voor de zitting in eerste aanleg. De advocaat had haar gevraagd of zij in staat was de maandelijkse huurverplichting voor haar woning te voldoen. Hij meende van [geïntimeerde] te hebben begrepen dat zij werkzaam was bij Kappé Schiphol (de werkgever, vermeld op de in eerst aanleg getoonde arbeidsovereenkomst). Achteraf, zo staat in de memorie van antwoord, is echter gebleken dat ten onrechte is gemeld dat zij een arbeidsovereenkomst heeft bij Kappé Schiphol, dat haar zus degene is die die arbeidsovereenkomst heeft en dat [geïntimeerde] haar advocaat heeft gemeld dat haar zus garant staat voor betaling van de huurpenningen, gezien haar inkomsten bij Kappé Schiphol. De advocaat – niet wetende dat [geïntimeerde] geen arbeidsovereenkomst had met Kappé Schiphol, maar haar zus wel – heeft ter zitting in eerst aanleg aangegeven dat [geïntimeerde] een kopie van de arbeidsovereenkomst bij zich had. [geïntimeerde] heeft toen de arbeidsovereenkomst laten zien van haar zus die garant voor haar stond, aldus nog steeds de memorie van antwoord.
2.14.
Wat van deze toelichting verder ook zij, [geïntimeerde] die zelf ter zitting in eerste aanleg aanwezig was, heeft toen kennelijk opzettelijk de verkeerde indruk gewekt, althans laten bestaan dat het háár arbeidsovereenkomst was die zij toonde. Door haar desbetreffende stellingen en het tonen van deze arbeidsovereenkomst heeft zij haar financiële situatie tot onderwerp van het debat gemaakt en de voorzieningenrechter heeft de getoonde arbeidsovereenkomst betrokken in haar overwegingen. [appellante] heeft in dit verband erop gewezen dat [geïntimeerde], in de periode dat zij met [G.] samenwoonde met twee personen al moeite had om de huur op te brengen en daaraan toegevoegd dat zij zich in gemoede afvraagt of [geïntimeerde] niet beter vrijwillig aan de ontruiming kan meewerken en goedkoper kan gaan wonen (pleitnota [appellante], 1e aanleg, randnummer 48).
2.15.
Doordat [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft gesteld dat [appellante] niet hoefde te vrezen dat de huur in de toekomst niet of niet tijdig zou worden voldaan, zij in dat verband haar financiële situatie onderwerp van het debat tussen partijen heeft gemaakt en daarover in eerste aanleg een verkeerde indruk heeft gewekt, althans heeft laten bestaan, had het op haar weg gelegen in hoger beroep haar desbetreffende stelling tenminste enigszins nader toe te lichten. Zij heeft dat op geen enkele wijze gedaan en zelfs niet op enigerlei wijze aannemelijk gemaakt dat haar zuster inderdaad garant staat voor de tijdige en volledige betaling van de huur. Aan de omstandigheid dat [geïntimeerde] haar bank een automatische betaalopdracht heeft gegeven, kan geen wezenlijke betekenis worden gehecht, nu zo’n opdracht niet kan worden uitgevoerd zonder voldoende saldo op de rekening en/of op ieder moment weer kan worden ingetrokken. Dat [geïntimeerde] haar stellingen in dit verband onvoldoende heeft toegelicht komt voor haar rekening. Zij heeft hierdoor de gerechtvaardigde twijfel van [appellante] over haar mogelijkheden de maandelijkse huur tijdig en volledig te kunnen voldoen niet weggenomen. Het hof acht het bij deze stand van zaken aannemelijk dat de financiële situatie van [geïntimeerde] (mede) de oorzaak is van de herhaalde betalingsachterstanden voorafgaand aan de vaststellingsovereenkomst en de te late betaling van mei 2016.
2.16.
Hoewel met [geïntimeerde], kan worden aangenomen dat zij er belang bij heeft om te kunnen blijven wonen in de woning waar zij thans ruim zeven jaar woont en dat het niet gemakkelijk zal zijn een andere woning in Amsterdam te vinden, heeft [geïntimeerde] op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat zij niet in staat zal zijn andere woonruimte te vinden in of buiten Amsterdam, die binnen haar (financiële) mogelijkheden valt.
2.17.
Ook indien in aanmerking wordt genomen dat [geïntimeerde] de huur na mei 2016 (in ieder geval tot het uitbrengen van de dagvaarding in hoger beroep) steeds voor de eerste van de maand heeft voldaan, is het hof van oordeel dat [appellante] geen misbruik maakt van haar bevoegdheid door aan te sturen op ontruiming van de woning in verband met de twee dagen te late betaling van de huur voor mei 2016. Hoe bezwaarlijk het ook voor [geïntimeerde] moge zijn om te moeten verhuizen, de in artikel 3:13 BW Pro vereiste onevenredigheid tussen de belangen van partijen, die met zich zou brengen dat [appellante] in redelijkheid niet tot uitoefening van haar bevoegdheid kan komen, is niet aan de orde. De stellingen van [geïntimeerde] kunnen, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ook in onderling verband en samenhang bezien, niet tot een ander oordeel leiden.
2.18.
Dat betekent dat de grieven slagen, dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover daarbij de vordering van [geïntimeerde] is toegewezen, de vordering in reconventie is afgewezen en [appellante] is veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie. De in eerste aanleg toegewezen vordering van [geïntimeerde] zal alsnog wordt afgewezen. De primair door [appellante] gevorderde ontruiming zal, als overigens niet weersproken, worden toegewezen. Daarbij is het hof van oordeel dat de door [appellante] daarbij in aanmerking genomen ontruimingstermijn van zes weken in de gegeven omstandigheden redelijk is. De ontruiming van de woning kan zo nodig door de deurwaarder worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform hetgeen is bepaald in de artikelen 555 en volgende juncto artikel 444 Rv Pro. De bevoegdheid vloeit dus voort uit de wet, zodat een afzonderlijke veroordeling niet nodig is. Het hof ziet geen aanleiding daarnaast een dwangsom op te leggen. De vordering van [appellante] wordt daarom in zoverre afgewezen.
2.19.
[geïntimeerde] dient als de in het ongelijk gestelde partij (naast de in eerste aanleg al terecht ten laste van haar gebrachte kosten van het geding in conventie) de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie te dragen. Deze zullen echter worden begroot op nihil, gelet op de samenloop van de vordering in conventie en in reconventie. [geïntimeerde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot betaling van de kosten van het hoger beroep.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep in conventie, voor zover het betreft het dictum onder 3.1, en in reconventie,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst af de vordering van [geïntimeerde] strekkende tot een verbod aan [appellante] om de op 25 augustus 2016 aangezegde ontruiming van de woning te effectueren;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep in conventie voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning aan de [adres] binnen zes weken na de betekening van dit arrest;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van [appellante] begroot op nihil;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 795,75 aan verschotten en € 894,= voor salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het door [appellante] meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, L.A.J. Dun en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2017.