Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 16/00098
18 april 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende], wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 8 januari 2016 in de zaak met kenmerk AMS 15/354 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende
zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2014 de waarde per waardepeildatum 1 januari 2013 van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 306.500. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar met dagtekening 10 december 2014 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar uitspraak ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 februari 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 april 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
2.2.
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2013.
3.2.
Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.
4.Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil het volgende overwogen.
“1. Bij besluit van 28 januari 2014 heeft verweerder de WOZ-waarde van de onroerende
zaak voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 306.500,-. Bij de bestreden uitspraak heeft
verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1januari
2013.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een
onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden
toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden
overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in
volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in
het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die
onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende
gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk
te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. Eiser heeft aangevoerd dat - kort samengevat - het vergelijkingsobject [adres 2]
begin 2013 in zeer slechte staat is verkocht voor € 245.000,-. Er is daarna voor
€ 140.000,- verbouwd. Het pand is vervolgens in oktober 2013 verkocht voor € 356.000,-.
De onroerende zaak vertoonde eind 2012 fors achterstallig onderhoud en daar is bij de
vergelijking onvoldoende rekening mee gehouden. In 2013 en 2014 is voor ongeveer
€ 45.000,- aan herstelwerkzaamheden aan de onroerende zaak verricht. Bij de
vergelijkingsobjecten zijn de balkons bij het woningdeel betrokken en bij de onroerende zaak
niet. Hier is in de vergelijking ook geen rekening mee gehouden. De onroerende zaak heeft
een WOZ-waarde van € 254.000,-.
5. Verweerder heeft in beroep een ‘Reactie taxateur’ met daarbij een ‘Overzicht
taxatiewaarden’ (de taxatiekaart) overgelegd, waarin de WOZ-waarde van de onroerende
zaak aan de hand van de transactieprijzen van vier vergelijkingsobjecten nader is
onderbouwd. De taxateur stelt zich op het standpunt dat de vergelijkingsobjecten goede
vergelijkingsobjecten zijn. Bij het vergelijkingsobject [adres 2] is rekening gehouden
met de verbouwingskosten. De herstelwerkzaamheden die zijn verricht aan de onroerende
zaak van eiser zijn voorts bij de vergelijking meegenomen, maar er is nog steeds sprake van
achterstallig onderhoud op 1 januari 2014. Door eiser is in dit verband geen gespecifieerde
bouwsombegroting of offerte overgelegd. De objecten [adres 3] , [adres 4] en
[adres 5] zijn de meest geschikt vergelijkingsobjecten. Van deze objecten is [adres 3]
het beste vergelijkingsobject. Dit object is niet gerenoveerd en net als de onroerende zaak
al lange tijd verhuurd, aldus de taxateur.
6. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten alle zijn verkocht rond de
waardepeildatum. Verder blijkt uit de bijgevoegde foto’s en objectgegevens dat de
vergelijkingsobjecten, gelet op hun ligging, uiterlijk, archetype, bouwjaar en omvang
voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om ter onderbouwing van de waarde te
kunnen dienen. De stelling van eiser dat de verkoop in oktober 2013 van het
vergelijkingsobject [adres 2] niet geschikt is om ter onderbouwing te dienen van de
waarde van de onroerende zaak, gelet op de omvangrijke en kostbare
verbouwingswerkzaamheden die dan aan het pand zijn verricht, faalt. De enkele
omstandigheid dat een aangevoerd vergelijkingsobject recent gerenoveerd is en de
onroerende zaak waarvan de waarde moet worden vastgesteld, niet, leidt niet tot de conclusie
dat een verkoopcijfer van dat object niet ter onderbouwing van de waarde kan worden
aangevoerd.
7. Uit de taxatiekaart blijkt verder dat, uitgaande van een WOZ-waarde van de
onroerende zaak van € 306.500,-, de taxatiewaarde per eenheid (m2) voor het woningdeel
van de onroerende zaak € 2.050.- bedraagt. De gerealiseerde prijzen per eenheid (m2), zijnde
de naar de waardepeildatum herleide verkoopprijzen voor het woningdeel van de
vergelijkingsobjecten [adres 3] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] bedragen
achtereenvolgens €2.218,-, € 2.638,-, € 1.910,- en € 2.218,-. Het vergelijkingsobject
[adres 4] kent dus een lagere m2 prijs per woningdeel dan de onroerende zaak. In dit verband heeft de taxateur onbestreden gesteld dat dit object eenvoudig en niet gerenoveerd
is, een achtertuin op het oosten heeft en bovendien een asbestclausule. Naar het oordeel van
de rechtbank is hiermee de lagere prijs per m2 voor het woningdeel van het
vergelijkingsobject genoegzaam verantwoord. Verder blijkt uit het voorgaande dat de
taxatiewaarde per m2 voor het woningdeel van de onroerende zaak lager is dan die
gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten, te weten € 2.246,-. Het verschil tussen de
taxatiewaarde voor het woningdeel van de onroerende zaak en het gemiddelde van de
gerealiseerde prijzen voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt dus € 196,-
per m2. Dit wijst er op dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en
dat in voldoende mate rekening is gehouden met de door eiser gestelde slechtere staat van
onderhoud van de onroerende zaak. In dit verband wijst de rechtbank erop dat verweerder
onbestreden heeft gesteld dat ook [adres 3] en [adres 4] een slechte staat kennen.
8. Ten aanzien van de stelling van eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de
verschillen met het vergelijkingsobject [adres 2] heeft het volgende te gelden.
Uitgaande van de verbouwingskosten aan [adres 2] van € 140.000, zoals eiser ter
zitting heeft gesteld, en een onrendabele top van die verbouwing van 40%, is sprake van een
waardestijging van € 84.000,- ten gevolge van die verbouwing. De waarde van het
vergelijkingsobject per 1januari 2013 véér die verbouwing komt daarmee op (€372.500,-,
zijnde de in oktober 2013 gerealiseerde verkoopprijs, herrekend naar waardepeildatum
1 januari 2013, minus € 84.000,- =) € 288.500,-. Eiser heeft verder aangevoerd dat hij per
1januari 2014 voor €45.000,- aan reparatiewerkzaamheden heeft verricht aan de onroerende
zaak. Eveneens rekening houdend met de eerder genoemde onrendabele top van 40 %, levert
dit een waardevermeerdering op van € 27.000,-. De waarde van de onroerende zaak per 1
januari 2013 zonder die verbouwing zou dan ook € 279.500,- bedragen. Die waarde is dus
lager dan de waarde van [adres 2] per die datum zonder de verbouwing, zoals hiervoor
vermeld. Verder zijn de omvang van het woningdeel en de kavel van de onroerende zaak en
[adres 2] gelijk en heeft eiser verder niets gesteld heeft over andere verschillen tussen
de beide onroerende zaken. Daarom is de rechtbank van oordeel dat bij de vergelijking
voldoende rekening is gehouden met de verbouwing van het vergelijkingsobject [adres 2]
.
9. Voor zover eiser heeft gesteld dat had moeten worden aangesloten bij het
verkoopcijfer van [adres 2] uit begin 2013 van €245.000,- heeft te gelden dat het
verweerder vrijstaat de vergelijkingscijfers te kiezen die hem het beste voorkomen. Eiser
heeft naar het oordeel van de rechtbank verder onvoldoende onderbouwd dat het
verkoopcijfer van [adres 2] uit januari 2013 tot de conclusie leidt dat de waarde van de
onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Hierbij wijst de rechtbank erop dat, zoals verweerder
terecht heeft gesteld, bij de herleiding van dat verkoopcijfer rekening moet worden gehouden
met een erfpachtcorrectie van ruim € 10.000. Verder is niet in geschil dat de onroerende zaak
naar de situatie per 1januari 2014 beoordeeld gedeeltelijk was gerenoveerd. Verder heeft
eiser onvoldoende onderbouwd dat de staat van de onroerende zaak vergelijkbaar was met de
staat van [adres 2] bij de verkoop in januari 2013.
10. Dat bij de vergelijkingsobjecten de balkons bij het woningdeel zijn betrokken en dat
dit bij de onroerende zaak niet is gebeurd, heeft eiser gesteld maar niet met bewijsmiddelen
onderbouwd. Uit de foto’s bij de taxatiekaart blijkt ook niet dat de balkons bij de woningen
zijn betrokken. Reeds om die reden faalt eisers stelling.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gelet op het voorgaande
aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te
hoog is vastgesteld. Verweerder heeft hiermee voldaan aan de op hem rustende bewijslast.
12. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep ongegrond is.
13. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat
geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
In hoger beroep heeft belanghebbende zijn in eerste aanleg ingenomen standpunt herhaald dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning. Belanghebbende wijst in dat kader op aangetaste constructies (van vloeren en muren) en verzakkingen als gevolg van ernstige lekkages in 2012/2013. In 2013 zijn aan de woning de meest urgente herstelwerkzaamheden verricht voor een bedrag van (ruim) € 45.000. Het betrof herstel van dragende constructies zoals muren en vloeren en vervanging van de gasmeter, CV en leidingen. Per 3 april 2013, toen de herstelwerkzaamheden waren voltooid, heeft de zoon van belanghebbende de woning betrokken. In 2015 werd een defecte waterleiding geconstateerd die veel schade had veroorzaakt. Deze schade is (met medewerking van het waterleidingbedrijf) in 2015 hersteld. Ultimo 2015 bleek dat herstelwerkzaamheden aan de kozijnen moest plaatsvinden. Belanghebbende heeft in dat kader een factuur overgelegd van € 2.300.
Volgens door belanghebbende in de arm genomen deskundigen ( [deskundige 1] en [deskundige 2] ) was verkoop van de woning rond de waardepeildatum zonder voorafgaande volledige renovatie (ad € 120.000) onmogelijk.
5.2.
Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld in vergelijking met het door de gemeente gehanteerde referentieobject [adres 2] . Die woning is in januari 2013 verkocht voor € 235.000. Daarna is deze woning grondig gerenoveerd en verfraaid voor een bedrag van € 145.000 en in oktober 2013 doorverkocht voor € 356.250. De transactie in oktober 2013 na renovatie is
- gelet op het grote verschil in onderhoudsstaat - niet geschikt om de gezochte waarde te onderbouwen. Dat van de verbouwingskosten ad € 145.000 door de rechtbank 40% als ‘onrendabele top’ is aangemerkt, berust volgens belanghebbende op een onjuist uitgangspunt. Het ligt in deze zaak in de rede om aansluiting te zoeken bij de verkoop van het object [adres 2] in januari 2013, toen dat object nog niet was gerenoveerd.
Het referentieobject [adres 3] , dat op 21 december 2012 is geleverd voor € 316.000, was eveneens veel beter onderhouden dan de woning, de heffingsambtenaar heeft dit aspect onvoldoende meegewogen bij de waardering van de woning, aldus belanghebbende.
5.3.
Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep aangegeven dat de woning een uitbouw heeft (van circa 4 tot 5 vierkante meter) die bij de heffingsambtenaar niet bekend is en die bijgevolg niet in de matrix c.q. waardering is meegenomen. Aan deze aanbouw zijn in 2014 ook herstelwerkzaamheden voor een bedrag van € 7.000 verricht [vervanging van het dak en de boeidelen].
5.4.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep ter zitting tot vermindering van de WOZ-waarde van de woning tot € 266.000.
5.5.
De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende betwist. De gekozen vergelijkingsobjecten zijn naar hij stelt (zeer) goed vergelijkbaar met de woning en bovendien rond de waardepeildatum verkocht. De verkoopgegevens van deze objecten onderbouwen de vastgestelde waarde. Met de onderlinge verschillen tussen deze objecten en de woning is bij de waardevaststelling voldoende rekening gehouden, zodat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De in 2013 gepleegde herstelwerkzaamheden beïnvloeden de WOZ-waarde van de woning. Bovendien dient ook rekening te worden gehouden met een erfpachtcorrectie van circa € 10.000. De gestelde lekkage door een defecte waterleiding die in 2015 is gerepareerd, rechtvaardigt geenszins de door belanghebbende bepleite verlaging van de waarde. De heffingsambtenaar handhaaft zijn stelling dat renovatiekosten niet één-op-één leiden tot een waardevermeerdering. De vuistregel dat de waardevermindering zich beperkt tot 60% van de investering, is een betrouwbare ervaringsregel. Deze regel leidt uitzondering in die gevallen waarin louter werkzaamheden worden verricht die noodzakelijk zijn voor het behoud van de woning. Uitgaande van deze vuistregel, onderbouwt ook de transactie van het object [adres 2] de waarde. De heffingsambtenaar weerspreekt niet dat er sprake is van enig achterstallig onderhoud maar dat geldt, naar hij stelt, ook voor de referentieobjecten (behoudens [adres 2] ). Het achterstallig onderhoud vergt geen grote investeringen. De heffingsambtenaar verwijst in dat kader naar de door belanghebbende overgelegde facturen wegens het herstel van de kozijnen. Op de woning [adres 4] rust bovendien een asbestclausule; dat is minstens zo waardedrukkend als de door belanghebbende gestelde lekkage. De stelling dat de woning rond de waardepeildatum onverkoopbaar was, wordt door de heffingsambtenaar weersproken onder verwijzing naar de verkoop van [adres 3] , een woning met een evenzo matige, zo niet slechtere staat van onderhoud. Ook dit pand was niet gerenoveerd en werd sinds lange tijd verhuurd. Voor [adres 3] is € 2.218 per vierkante meter gerealiseerd terwijl voor de woning is uitgegaan van € 2.050 per vierkante meter. Als rekening wordt gehouden met de uitbouw van 4 vierkante meter, is dit slechts € 1.979 per vierkante meter. Dat verschil - van omgerekend bijna € 20.000 - is (meer dan) voldoende ter overbrugging van het eventueel nog resterende verschil in onderhoudstoestand. Aldus de heffingsambtenaar, die concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
5.6.
Het Hof is evenals de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde “overzicht taxatiewaarden” en de daarop door hem gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en de gronden waarop deze beslissing berust. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.
5.7.
Belanghebbende heeft in zijn pleitnota in hoger beroep aangegeven dat de woning een uitbouw heeft van circa 4 à 5 vierkante meter die als bijkeuken/kantoor fungeert. Deze uitbouw was reeds aanwezig op de waardepeildatum en dient derhalve, zo bevestigt belanghebbende, in de onderhavige waardering begrepen te worden, hetgeen is nagelaten nu de heffingsambtenaar deze uitbouw niet heeft geregistreerd.
Onder die omstandigheden kunnen de in 2014 verrichte herstelwerkzaamheden aan de uitbouw niet tot een verlaging van de waarde leiden.
5.8.
Ook indien de door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde verkoopprijs van [adres 2] in januari 2013 voor een bedrag van € 235.000 in de beoordeling dient te worden betrokken, doet dat onvoldoende afbreuk aan de onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde, door de heffingsambtenaar.
Ter toelichting dient dat deze koopsom, zoals door de heffingsambtenaar is aangevoerd, moet worden gecorrigeerd met de zogenoemde PMA/erfpachtcorrectie van € 10.000. Daarnaast geldt dat op grond van het bepaalde in art. 18, lid 3, Wet WOZ, de woning dient te worden gewaardeerd naar de staat bij het begin van het jaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2014). Dit brengt mee dat in een onderlinge vergelijking rekening moet worden gehouden met de door belanghebbende in 2013 verrichte herstelwerkzaamheden in verband met achterstallig onderhoud voor een bedrag van (ruim) € 45.000. Daarenboven geldt dat dat de uitbouw aan de woning, zo is door belanghebbende ter zitting bevestigd, ten onrechte niet in de waardering is betrokken. Het Hof stelt de waarde van die uitbouw schattenderwijs op (ten minste) € 10.000. De door de belanghebbende voorgestane vergelijking leidt aldus, in het voor belanghebbende gunstigste geval, tot een (WOZ) waarde van de woning van (ruim) € 300.000, welke waarde de vastgestelde waarde voldoende ondersteunt.
5.9.
De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het object [adres 3] het beste referentieobject is daar het ook een voormalige verhuurde woning betrof in een evenzo matige, zo niet slechtere staat van onderhoud als de woning. Belanghebbende heeft deze stelling weersproken en gesteld dat het object [adres 3] (veel) beter was onderhouden dan de woning. Het Hof acht de stelling van de heffingsambtenaar dat [adres 3] een matig onderhouden, voormalige huurwoning betrof, op zichzelf geloofwaardig. Dat het object [adres 3] (veel) beter was onderhouden dan de woning, acht het Hof zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet zonder meer geloofwaardig ook omdat belanghebbende in 2013 onderhoudswerkzaamheden aan de woning heeft laten verrichten voor een bedrag van ruim € 45.000 en belanghebbende ter zitting heeft verklaard het object [adres 3] niet te kennen.
Daar komt bij dat voor [adres 3] een prijs van € 2.218 per vierkante meter (woningdeel) is gerealiseerd terwijl voor de woning is uitgegaan van € 2.050 per vierkante meter of - indien rekening wordt gehouden met de uitbouw - € 1.979 per vierkante meter. Ook als veronderstellerderwijs wordt aangenomen dat de woning minder goed was onderhouden dan [adres 3] acht het Hof zonder nader bewijs, dat ontbreekt, niet aannemelijk dat een verschil van € 239 per vierkante meter, niet voldoende zou zijn ter overbrugging van een dergelijk verschil.
5.10.
De stelling van belanghebbende dat de woning, gezien de slechte staat van onderhoud, praktisch onverkoopbaar was, welke stelling door de heffingsambtenaar is weersproken, wordt door het Hof verworpen. Ook voor panden met (veel) achterstallig onderhoud is een markt. Daaraan doet niet af dat de koper het achterstallig onderhoud zal verdisconteren in het bod dat hij uitbrengt.
Slotsom
5.11.
De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel , voorzitter, B.A. van Brummelen en
E.M. Vrouwenvelder, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 18 april 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.