ECLI:NL:GHAMS:2017:198

• Datum uitspraak: 24 januari 2017
• Publicatiedatum: 27 januari 2017
• Zaaknummer: 200.182.373/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C.W. Rang; C. Uriot; C. Huizing-Bruil
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep huurgeschil bedrijfsruimte met betwisting huurachterstand en herstelverplichting

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [naam VOF] c.s. tegen een vonnis van de kantonrechter Amsterdam betreffende een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. [X] Beheer vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, betaling van huurachterstand, herstelkosten en boetes. [naam VOF] c.s. betwisten de vorderingen en voeren onder meer misbruik van omstandigheden aan.

Het hof stelt vast dat [naam VOF] c.s. een huurachterstand hebben laten ontstaan en niet hebben voldaan aan hun herstelverplichtingen aan de bovenwoning. Het beroep op misbruik van omstandigheden wordt verworpen omdat [X] Beheer gerechtvaardigd was de herstelverplichting en betaling van huurachterstand op te leggen gezien de verwevenheid van bedrijfsruimte en bovenwoning.

De grief dat de huurachterstand onjuist is vastgesteld faalt grotendeels; een betaling van € 1.546,83 wordt nader onderzocht. Ook het standpunt dat een stilzwijgende wijziging van de afbetalingsregeling is overeengekomen wordt verworpen vanwege uitgebrachte sommaties.

Het hof bevestigt dat de herstelwerkzaamheden niet volledig zijn uitgevoerd en dat [naam VOF] c.s. in verzuim zijn geraakt, ondanks het ontbreken van een termijn in de overeenkomst. De schadevergoeding wordt terecht verwezen naar een schadestaatprocedure omdat niet duidelijk is welke werkzaamheden zijn verricht en welke kosten zijn gemaakt.

De zaak wordt verwezen naar een rolzitting voor nadere toelichting over de betaling van € 1.546,83 en verdere beslissing wordt aangehouden.

Uitkomst: Het hof bevestigt de ontbinding van de huurovereenkomst en verwijst de schadevergoeding naar schadestaatprocedure, met nadere behandeling van een betaling van € 1.546,83.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.182.373/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3610614 CV EXPL 14-32708

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 januari 2017

(bij vervroeging)

inzake

[naam VOF] ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] , en haar vennoten

[ vennoot Y] ,

wonend te [woonplaats] , en

[vennoot Z] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

tevens incidenteel geïntimeerden,

advocaat: mr. K.J.T.M. Hehenkamp te Amsterdam,

tegen

[X] BEHEER GROEP B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. D.N. Allick te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [naam VOF] , [ vennoot Y] , [vennoot Z] en [X] Beheer genoemd. Eerstgenoemden gezamenlijk worden aangeduid als [naam VOF] c.s.

[naam VOF] c.s. zijn bij dagvaarding van 19 november 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 24 augustus 2015, onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [X] Beheer als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [naam VOF] c.s. als gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

[naam VOF] c.s. hebben in het principale appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [X] Beheer zal afwijzen, voor recht zal verklaren dat [naam VOF] c.s. geheel aan hun verplichtingen uit de huurovereenkomst hebben voldaan en, uitvoerbaar bij voorraad, [X] Beheer zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [naam VOF] c.s. ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [X] Beheer hebben voldaan, met beslissing over de proceskosten. In het incidentele appel hebben zij geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing over de proceskosten.

[X] Beheer heeft in het principale appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, voor zover door [naam VOF] c.s. bestreden, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten. In het incidentele appel heeft zij geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis, voor zover daarbij de vordering tot schadevergoeding is verwezen naar de schadestaatprocedure en tot toewijzing van haar vordering tot betaling van een schadevergoeding van € 23.451,=, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

Partijen hebben de zaak op 8 december 2016 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Namens partijen zijn inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

a. [X] Beheer heeft bij overeenkomst van 7 augustus 2013 aan [naam VOF] verhuurd de horecaruimte aan het [adres 1] . De huurprijs bedroeg € 1.628,60 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Voordien was deze bedrijfsruimte in huur geweest bij de ex-echtgenoot van [ vennoot Y] , [A] . In het kader van de bedrijfsvoering had [A] een deel van de boven het gehuurde gelegen woning [adres 2] , die hij ook van [X] Beheer huurde, als restaurantkeuken in gebruik genomen.

b. In de bij de huurovereenkomst van partijen behorende algemene bepalingen is een boetebeding opgenomen, waarin het volgende is bepaald:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

c. In artikel 18 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

De 1e etage van [adres 1] / [adres 2] is niet geheel hersteld in de oorspronkelijke situatie volgens toegevoegde tekening van architecten buro [B] te [plaats] . Vooralsnog dient nog uitgevoerd te worden het plaatsen van een W.C. ruimte en W.C. en fontein, herstel van het systeemplafond, en verwijdering van alle tegels aan de muren en deugdelijk herstellen van de muren.

d. Verder is in artikel 18 van de huurovereenkomst opgenomen dat [naam VOF] de openstaande huurachterstand van [adres 1] van € 1.663,49 en de woning [adres 2] van € 4.938,91 in zes maanden zou aflossen.

e. [naam VOF] heeft een huurachterstand laten ontstaan.

f. [X] Beheer heeft [naam VOF] meermalen gesommeerd de huurachterstand

te voldoen en de woning op de eerste etage van [adres 1] / [adres 2]

volledig te herstellen overeenkomstig artikel 18 van de huurovereenkomst.

g. In een offerte van [C] Montage van 2 september 2014 is voor het herstellen van de 1e verdieping van de [adres 2] € 23.589,55 opgenomen. De aan [X] Beheer in rekening gebrachte factuur van 2 oktober 2014 bedraagt € 23.451,=.

h. De tussen [X] Beheer en [A] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 2] is per 1 oktober 2014 geëindigd.

3. Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft [X] Beheer gevorderd ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van € 23.451,= aan herstelkosten, € 6.763,04 aan huurachterstand, € 45,= aan administratiekosten en € 4.800,= aan contractuele boete, een en ander met rente. [naam VOF] c.s. hebben de vorderingen weersproken en in reconventie eigen vorderingen ingesteld, die in hoger beroep niet meer van belang zijn, nu het hoger beroep daarop niet ziet.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het door [naam VOF] c.s. gedane beroep op misbruik van omstandigheden verworpen, geoordeeld dat [naam VOF] c.s. de hoogte van de huurachterstand, inclusief de overgenomen huurschuld, niet voldoende gemotiveerd hebben betwist en [naam VOF] c.s. veroordeeld tot betaling van het gevorderde bedrag. De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat de huurachterstand in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hij heeft [naam VOF] c.s. echter in de gelegenheid gesteld ontbinding en ontruiming te voorkomen door alsnog binnen een maand na het vonnis de achterstand te voldoen. Met betrekking tot de herstelkosten heeft de kantonrechter overwogen dat de huurovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat [naam VOF] c.s. zich ertoe hebben verplicht het herstel uit te voeren. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat [naam VOF] c.s. daarmee in verzuim zijn geraakt. Omdat de omvang van de daardoor noodzakelijk geworden herstelkosten naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende vaststond, zijn [naam VOF] c.s. veroordeeld tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. Na het vonnis hebben [naam VOF] c.s. binnen een maand aan de veroordeling voldaan.

3.3.1

Met
grief 1 in principaal appel bestrijden [naam VOF] c.s. de verwerping van hun beroep op misbruik van omstandigheden. Zij voeren aan dat aan de vereisten van artikel 3:44 lid 4 BW is voldaan, doordat [naam VOF] c.s. ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst in moeilijke (financiële) omstandigheden verkeerden, erin bestaande dat [ vennoot Y] en [vennoot Z] dringend een getekende huurovereenkomst nodig hadden om van de gemeente een vergunning te kunnen krijgen om de exploitatie te kunnen overnemen van [A] . Zij hadden daardoor een afhankelijke positie ten opzichte van [X] Beheer, die heeft moeten begrijpen dat [naam VOF] c.s. door die omstandigheden ertoe werden bewogen ermee in te stemmen dat, op het laatste moment, het voor [naam VOF] c.s. financieel bezwarende artikel 18 aan de huurovereenkomst werd toegevoegd.

3.3.2

De grief heeft geen succes. [X] Beheer was niet gehouden zonder meer in te stemmen met overname van de exploitatie van het restaurant van [A] door [naam VOF] c.s. Zij kon er voorts aanspraak op maken dat de boven het restaurant gelegen woning zou worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat. Gelet op de verwevenheid tussen de bedrijfsruimte en de bovenwoning als gevolg van het feit dat in die woning een keuken was aangebracht ten behoeve van het restaurant en gelet op de omvang van de te verwachten herstelkosten valt te begrijpen en te billijken dat [X] Beheer slechts met het ontslag van [A] uit de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte en met [naam VOF] als nieuwe huurder heeft willen instemmen als [naam VOF] c.s. de verplichting die herstelwerkzaamheden te verrichten op zich zouden nemen en zich ertoe zouden verplichten de op dat moment bestaande huurachterstand van de woning als eigen schuld te voldoen. Alleen al om die reden kan niet worden gezegd dat [X] Beheer zich door haar wetenschap van de positie waarin [ vennoot Y] en [vennoot Z] verkeerden, had behoren te laten weerhouden van het opnemen van artikel 18 in de huurovereenkomst. Daarbij komt dat [naam VOF] c.s. niet inzichtelijk hebben gemaakt waarom voortzetting van het restaurant op een andere plaats voor hen geen haalbaar alternatief zou zijn geweest. Ook als juist is dat, zoals [naam VOF] c.s. stellen, artikel 18 op het allerlaatste moment aan het contract is toegevoegd, maakt dat het voorgaande niet anders. Het door [naam VOF] c.s. gedane bewijsaanbod heeft geen betrekking op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

3.4.1

Grief 2 in principaal appel ziet op het door de kantonrechter toegewezen bedrag aan achterstallige huur. [naam VOF] c.s. stellen “dat er geen sprake is (geweest) van een achterstand” en berekenen dat met een totaal verschuldigde huur van € 32.598,88 en betaling van € 23.202,26, na aftrek van de betaalde borg ter zake van de woning en de borg voor de bedrijfsruimte (in totaal € 7.750,=) slechts een totaal te betalen bedrag van € 1.646,62 resteert. Zij hebben een stapel bankafschriften overgelegd waaruit betalingen blijken.

3.4.2

Uit de overgelegde afschriften blijkt dat [naam VOF] c.s. op 22 mei 2014 een bedrag van € 1.546,83 hebben betaald, welk bedrag in het betalingsoverzicht van [X] Beheer, dat sluit op het toegewezen bedrag van € 6.763,04, niet is opgenomen. Ter zitting hiermee geconfronteerd heeft [X] Beheer hierover geen uitsluitsel kunnen geven. Zij zal in de gelegenheid worden gesteld bij akte alsnog duidelijk te maken op welke wijze het betaalde bedrag van € 1.546,83 is verwerkt in de betalingsachterstand, waarna [naam VOF] c.s. desgewenst een antwoordakte kunnen nemen.

3.4.3

Voor het overige faalt de grief. [naam VOF] c.s. kunnen er geen aanspraak op maken dat lopende de huurovereenkomst de door [naam VOF] betaalde borg wordt verrekend met de nog te betalen huurtermijnen. Verder geldt dat de voor de woning betaalde borg alleen [A] regardeert, nu niet is gesteld of gebleken dat [X] Beheer zich reeds op die borg heeft verhaald voor een van de vorderingen die nu tegen [naam VOF] c.s. worden ingesteld. Evenmin is gebleken dat [X] Beheer (of [A] zelf) ermee heeft ingestemd dat de door [A] voor de woning betaalde borg zou overgaan “op [naam VOF] c.s. als nieuwe huurders”, zoals ten pleidooie nog is aangevoerd. [naam VOF] c.s. waren ook niet de nieuwe huurders van de woonruimte. De conclusie van [naam VOF] c.s. dat “geen sprake is (geweest) van een achterstand” is hoe dan ook onbegrijpelijk. Afgezien van het hiervoor genoemde bedrag van € 1.546,83 is de hoogte van de huurachterstand nog immer onvoldoende gemotiveerd betwist.

3.5.1

Grief 3 in principaal appel bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat [naam VOF] c.s. niet hebben aangetoond dat [X] Beheer heeft ingestemd met maandelijkse termijnbetalingen van € 2.000,= ter aflossing van de huurschuld voor de woning. In de toelichting op de grief wijzen [naam VOF] c.s. erop dat vele maanden lang € 2.000,= per maand is betaald onder de vermelding “aflossing” of “betalingsregeling”. Dit betreft twaalf betalingen in de periode van augustus 2013 tot en met november 2014. Het had op de weg van [X] Beheer gelegen om te protesteren tegen deze betalingen. Door dat na te laten heeft zij stilzwijgend ermee ingestemd dat [naam VOF] c.s. de huurachterstand voor de woning op deze manier hebben ingelopen, aldus [naam VOF] c.s.

3.5.2

Dit betoog kan niet worden aanvaard. Op 7 mei 2014 en 16 september 2014 heeft [X] Beheer sommaties doen uitgaan die onder meer betrekking hadden op de huurschuld voor de woning. Uit die sommaties bleek dat [X] Beheer het niet eens was met afbetaling van de schuld in maandelijkse termijnen van € 2.000,= in afwijking van de in de huurovereenkomst opgenomen afspraak. In de negen maanden voor de eerste sommatie was nog slechts vier maal een bedrag van € 2.000,= betaald, hetgeen, ook met een herhaalde vermelding van “aflossing” of “betalingsregeling”, onvoldoende is voor een gerechtvaardigd vertrouwen dat stilzwijgend een dergelijke regeling is overeengekomen.

3.5.2

Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [D] , de zoon van [ vennoot Y] , die namens [naam VOF] c.s. het woord voerde, aangevoerd dat bij het ondertekenen van het huurcontract uitdrukkelijk is afgesproken dat niet de daarin vermelde betalingsregeling zou gelden, maar een regeling van € 2.000,= per maand. De achtergrond daarvan was volgens hem dat hij had duidelijk gemaakt dat de in het contract genoemde regeling niet haalbaar was. De juistheid van dit betoog is namens [X] Beheer tijdens de zitting betwist. [naam VOF] c.s. hebben van deze specifieke stelling geen bewijs aangeboden, zodat aan die stelling moet worden voorbij gegaan.

3.5.3

Ook deze grief is dus tevergeefs voorgedragen. Het hof merkt op dat het belang van de hiervoor behandelde kwestie uiterst beperkt is. Ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding in november 2014 was de huurachterstand van de woning ook in de visie van [naam VOF] c.s. in zijn geheel verschuldigd geworden. Verder hebben [naam VOF] c.s. in de maanden september, oktober en november 2013 niet de volgens henzelf verschuldigde bedragen van € 2.000,= betaald, maar slechts het reguliere bedrag aan huur. Eerst in mei 2015 hebben zij dat rechtgetrokken met de onder 3.4.2 genoemde betaling van € 1.546,83. Dat alleen al rechtvaardigt het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 1.800,=, zijnde zes maal de minimumboete van € 300,= per maand. Dit betekent tevens dat ook
grief 5 in principaal appel , die op die boete ziet, faalt.

3.6.1

Grief 4 in principaal appel is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat onvoldoende is gebleken dat de eerste etage van [adres 1] / [adres 2] is hersteld op de wijze als in de huurovereenkomst bepaald. [naam VOF] c.s. voeren om te beginnen aan dat de huurovereenkomst onduidelijkheid laat bestaan over de vraag wie de in artikel 18 genoemde werkzaamheden dient uit te voeren, voor wiens kosten en wanneer die gereed moeten zijn. Deze onduidelijkheid moet voor rekening komen van [X] Beheer, als opsteller van het contract, aldus [naam VOF] c.s. Voorts wijzen zij op drie door hen overgelegde verklaringen, waaruit zou blijken dat de desbetreffende werkzaamheden wel degelijk zijn verricht.

3.6.2

De kantonrechter heeft overwogen dat gelet op onder meer de inhoud van de e-mailwisseling tussen (de vertegenwoordigers van) [X] Beheer en [naam VOF] voorafgaand aan het sluiten van het contract, waarin [X] Beheer te kennen heeft gegeven dat zij bereid was een huurovereenkomst aan te gaan onder de voorwaarde dat de bovenwoning in de oorspronkelijke staat zou worden teruggebracht, artikel 18 van de huurovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat de werkzaamheden door [naam VOF] dienen te worden uitgevoerd. In hoger beroep hebben [naam VOF] c.s. niets aangevoerd wat aan deze overweging, waarin het hof zich kan vinden, kan afdoen. Het hof voegt daaraan toe dat op grond van dezelfde omstandigheden de kosten van die werkzaamheden ook ten laste van [naam VOF] c.s. komen.

3.6.3

De consequentie van het feit dat in de overeenkomst geen termijn staat voor het verrichten van de werkzaamheden, is niet, zoals [naam VOF] c.s. kennelijk menen, dat [naam VOF] met die uitvoering niet in verzuim kan zijn geraakt. Artikel 6:38 BW bepaalt immers dat wanneer geen tijd voor de nakoming is bepaald, terstond nakoming kan worden gevorderd. Bij de brief van 7 mei 2014 zijn [naam VOF] c.s. in gebreke gesteld, waardoor het verzuim is ingetreden.

3.6.4

De kantonrechter heeft zijn oordeel dat niet is gebleken dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd, doen steunen op de overweging dat uit de overgelegde getuigenverklaringen weliswaar blijkt dat sloopwerkzaamheden zijn verricht, maar niet dat ook herstelwerkzaamheden zijn verricht. In hoger beroep zijn geen nadere verklaringen overgelegd, zodat deze overweging nog steeds overeind staat. Bovendien hebben [naam VOF] c.s. met zoveel woorden erkend dat de wc-ruimte niet is afgemaakt. Alleen al daarom slaagt ook deze grief niet.

3.7

Met haar
incidentele grief betoogt [X] Beheer dat de kantonrechter haar vordering tot schadevergoeding niet naar de schadestaatprocedure had behoren te verwijzen, maar direct had moeten toewijzen. Het hof volgt haar daarin niet. In dit geding staat wel vast dat niet alle overeengekomen werkzaamheden zijn verricht, maar niet welke werkzaamheden door [naam VOF] c.s. wel zijn verricht, welke werkzaamheden [X] Beheer nog heeft moeten laten verrichten en wat daarvan de kosten zijn geweest. Deze kwesties kunnen worden uitgezocht in de schadestaatprocedure.

3.8

Partijen wordt in overweging gegeven het resterende geschil in onderling overleg te regelen. Met het oog daarop wordt alvast overwogen dat in het eindarrest zal worden bepaald dat de kosten van het principaal appel (€ 1.937,= verschotten en € 2.682,= salaris) voor rekening van [naam VOF] c.s. komen en die van het incidenteel appel (€ 1.732,= salaris) voor rekening van [X] Beheer. De beslissing over de kosten van het geding in eerste aanleg wordt bekrachtigd.

3.9

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 21 februari 2017 voor een akte aan de zijde van [X] Beheer met het hiervoor onder 3.4.2 omschreven doel;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en C. Huizing-Bruil en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2017.