Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.190.401/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4769638 CV EXPL 16-2970
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 januari 2017
(bij vervroeging)
inzake
[appellante] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. J.P. van der Vlerk te Amstelveen,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Rochedale genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 5 april 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 15 maart 2016 onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Rochdale als eiseres.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
Vervolgens hebben beide partijen een zogenoemd H-16 formulier ingediend, waarbij zij het hof hebben verzocht af te zien van een beoordeling ‘met betrekking tot de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte, omdat [appellante] deze inmiddels heeft verlaten’.
Rochdale heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Beoordeling
2.1.
[appellante] handelt onder de naam [X] International Bazar Import en Export.
Rochdale heeft met ingang van 1 augustus 2008 winkelruimte verhuurd aan [X] International Bazar, vertegenwoordigd door [appellante] , voor een periode van vijf + vijf jaar, derhalve tot en met 31 juli 2018. Het gehuurde is gelegen aan de [adres] . De maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedroeg laatstelijk € 5.436,40.
2.2.
In de eerste aanleg van deze procedure heeft Rochdale, kort gezegd, gesteld dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van diverse op haar rustende contractuele verplichtingen. Rochdale heeft gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [appellante] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 5.436,40 ter zake van achterstallige huur tot en met januari 2016, alsmede een bedrag gelijk aan de huur voor iedere maand gedurende welke [appellante] na 31 januari 2016 in het genot blijft van het gehuurde. Verder heeft Rochdale gevorderd [appellante] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat wegens gemiste huuropbrengsten tot en met 31 juli 2018, met toewijzing van een voorschot op die schade ter grootte van drie kalendermaanden.
2.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen als niet weersproken toegewezen, met dien verstande dat de vordering ter zake van schadevergoeding voor de periode na de daadwerkelijke ontruiming (verwijzing naar schadestaat en betaling van voorschot) slechts gedeeltelijk is toegewezen.
De desbetreffende veroordeling luidt als volgt:
veroordeelt de gedaagde partij bij wijze van schadevergoeding vanwege de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst aan eisende partij te voldoen een bedrag gelijk aan de huurpenningen voor 3 maanden, te rekenen vanaf de datum van ontruiming, doch niet meer dan een bedrag gelijk aan de huurpenningen voor het aantal maanden gelegen tussen de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden en hetzij de einddatum van de looptijd van de huurovereenkomst, hetzij de datum waarop het gehuurde opnieuw in gebruik is gegeven aan een derde.
[appellante] is belast met de kosten van de procedure in eerste aanleg.
2.4.
Gelet op het eenparige verzoek van partijen aan het hof om geen oordeel te geven over de door de kantonrechter toegewezen ontbinding en ontruiming, dient het hof in zoverre uit te gaan van de juistheid van de beslissing van de kantonrechter.
Ter beoordeling in dit hoger beroep liggen dus alleen nog voor de door de kantonrechter uitgesproken betalingsveroordelingen.
2.5.
Ter zake van de betalingsveroordelingen in het bestreden vonnis heeft [appellante] niet meer aangevoerd dan (i) dat zij bestrijdt een achterstand te hebben met betrekking tot de huur, zodat de veroordeling tot betaling van een maand huur onterecht is, en (ii) dat de veroordeling tot betaling van schadevergoeding op grond van artikel 6:277 BW Pro in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
2.6.
[appellante] heeft niet gemotiveerd bestreden dat zij ten tijde van de inleidende dagvaarding een huurachterstand had van een maand. Een betalingsbewijs is niet in het geding gebracht. Het verweer van [appellante] tegen deze vordering is zo weinig concreet dat haar grief niet kan slagen.
2.7.
Vast staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten tot 31 juli 2018 en dat tekortkomingen aan de zijde van [appellante] hebben geleid tot voortijdige ontbinding van de huurovereenkomst door de kantonrechter. Op grond van het bepaalde in artikel 6:277 BW Pro is [appellante] daarom verplicht de schade te vergoeden die Rochdale lijdt doordat geen wederzijdse nakoming, doch ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Deze regel is alleen niet van toepassing voor zover deze in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Daarvan is in dit geval niet gebleken. [appellante] heeft niet weersproken dat het wederverhuren van bedrijfsruimte, zeker in de omgeving van de [adres] , geen makkelijke opgave is. De hiervoor onder 2.3 geciteerde veroordeling tot betaling van schadevergoeding, betreffende schade waarvan de omvang nog niet bekend is, biedt, gelet op de daaraan verbonden termijn en voorwaarden, voldoende waarborgen om te voorkomen dat Rochdale op grond van het vonnis een hoger bedrag aan schadevergoeding kan verhalen dan zij daadwerkelijk aan schade zal lijden. Ook in zoverre faalt de grief.
2.8.
De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat [appellante] , als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van het hoger beroep dient te dragen.
3.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 718,= aan verschotten en € 894,= voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en C. Huizing-Bruil en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2017.