ECLI:NL:GHAMS:2017:2661

• Datum uitspraak: 4 juli 2017
• Publicatiedatum: 7 juli 2017
• Zaaknummer: 200.205.696/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: J.F. Aalders; R.J.M. Smit; M.A.J.G. Janssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep ontruiming woonruimte wegens niet-hoofdverblijf en geen medehuurderschap echtgenoot

In deze zaak stond centraal de ontruiming van een woning die sinds 2007 niet meer als hoofdverblijf werd gebruikt door de oorspronkelijke huurder, die naar Curaçao was geëmigreerd. De woning werd bewoond door haar zoon en diens vriendin, die in eerste aanleg werden veroordeeld tot ontruiming. De echtgenoot van de huurster, die in 2015 met haar trouwde en zich in 2016 op het adres inschreef, stelde zich op het standpunt medehuurder te zijn vanwege zijn huwelijk en een vermeende duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Het hof oordeelde dat de echtgenoot geen medehuurder is omdat de huurster sinds 2007 niet meer in de woning woonde en de wettelijke bescherming van medehuurderschap volgens artikel 7:266 lid 1 BW alleen geldt indien de echtgenoot het hoofdverblijf deelt met de huurder. Ook het beroep op artikel 7:267 lid 1 BW faalde omdat er geen duurzame gemeenschappelijke huishouding in de woning was gedurende ten minste twee jaar.

Het hof verwierp de grieven van de echtgenoot en bekrachtigde het vonnis tot ontruiming. Tevens werd hij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De woning is inmiddels ontruimd en opnieuw verhuurd door de verhuurder, Stichting Stadgenoot.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis tot ontruiming en wijst het hoger beroep van de echtgenoot af.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.205.696/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 5406705 KK 16-1229

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 juli 2017 (bij vervroeging)

inzake

[appellant sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. K.R. Lieuw On te Amsterdam,

t e g e n

STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant sub 1] en Stadgenoot genoemd.

[appellant sub 1] is bij dagvaarding van 12 december 2016 in hoger beroep gekomen van het onder bovenvermeld zaaknummer tussen Stadgenoot als eiseres en hem als “intervenient” gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 14 november 2016. De appeldagvaarding bevat de grieven en enkele producties.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

• conclusie van eis in de hoofdzaak, die tevens een incidentele vordering bevat;
• conclusie tot verandering en/of vermeerdering van eis in het incident, met een productie;
• memorie van antwoord, tevens antwoordconclusie in incident, met producties.

Op 15 juni 2017 hebben partijen hun zaak door hun hiervoor genoemde advocaten aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten. [appellant sub 1] heeft bij die gelegenheid nog een aantal (tevoren naar hof en wederpartij toegezonden) producties overgelegd. Een ander stuk dat hij ter zitting nog wilde overleggen is door het hof geweigerd. Namens [appellant sub 1] is tijdens deze zitting meegedeeld dat op de (gewijzigde) incidentele vordering niet meer behoeft te worden beslist.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant sub 1] heeft, voor zover nog van belang, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de door Stadgenoot gevraagde voorziening alsnog zal weigeren, met beslissing over de proceskosten, met rente.

Stadgenoot heeft, voor zover nog van belang, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in de overwegingen 1.1 tot en met 1.8 van het bestreden vonnis een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen daarom ook het hof tot uitgangspunt.

3. Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) Tussen (de rechtsvoorganger van) Stadgenoot en [X] is op 31 januari 2007 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] (verder ook: het gehuurde).

( b) Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt:

“Waarvoor is de woning bestemd?

U en uw huishouding gebruiken de woning als woonruimte. U moet de woonruimte daadwerkelijk gebruiken. Het moet uw hoofdverblijf zijn. (…)”

Artikel 7 van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Voorwaarden (verder: de algemene voorwaarden) luidt:

“Uw verplichtingen

(…)

7.9

U gebruikt uw woning en alles wat daarbij hoort waarvoor deze bedoeld zijn. U dient daarbij te beseffen dat uw woning een schaars goed is. Zonder onze schriftelijke toestemming mag u niet:

(…)

♦ uw woning als pied-à-terre (tweede woning) gebruiken

7.1

U bent zelf de hoofdbewoner van uw woning. U gebruikt uw woning als hoofdverblijf. (…)

7.13

Wij mogen onderzoeken of u inderdaad hoofdbewoner bent en niet onderverhuurt. Er moet dan wel gerede twijfel zijn. (…)

(…)”

( c) Op 12 april 2007 is [X] geëmigreerd naar Curaçao. Zij woont daar sindsdien en werkt als secretaresse bij een bank. [X] heeft haar vertrek niet gemeld aan Stadgenoot.

( d) [zoon] (verder: [zoon] ) is een zoon van [X] en [appellant sub 1] . Ten tijde van het vonnis in eerste aanleg woonden in ieder geval [zoon] en diens vriendin [A] in het gehuurde.

( e) [appellant sub 1] is op 31 augustus 2015 (op Curaçao) met [X] gehuwd. Hij heeft vanaf 1996 niet ingeschreven gestaan in Nederland. Op 4 november 2016 heeft hij zich in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven op het adres van het gehuurde.

( f) In het kader van een door Stadgenoot ingesteld onderzoek naar woonfraude heeft [B] , werkzaam bij Stadgenoot, op 23 augustus 2016 in het gehuurde gesproken met [X] , [appellant sub 1] , [zoon] en [A] .

( g) Stadgenoot heeft [X] een aantal keren verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. [X] heeft dat niet gedaan.

( h) In eerste aanleg heeft Stadgenoot [X] , [zoon] en [A] (verder tezamen: [X] c.s.) in kort geding gedagvaard en gevorderd dat zij zouden worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

( i) Nadat [appellant sub 1] zich (kennelijk) aan de zijde van [X] c.s. had gevoegd, heeft de kantonrechter bij het bestreden vordering [X] c.s. en [appellant sub 1] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, met hun verwijzing in de proceskosten.

( j) Stadgenoot heeft het gehuurde op 4 januari 2017 ontruimd.

3.2.1.

Grief 5 houdt in dat de kantonrechter in overweging 5 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat Stadgenoot een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevraagde voorziening. Volgens [appellant sub 1] volgt uit het feit dat Stadgenoot bij brief van 24 februari 2014 de onderhavige woning aan [X] te koop heeft aangeboden dat Stadgenoot aan de woning de bestemming sociale woning heeft ontnomen althans wil ontnemen.

3.2.2.

Uit het enkele (op zichzelf tussen partijen vaststaande) feit dat Stadgenoot de woning begin 2014 aan [X] te koop heeft aangeboden, volgt naar het oordeel van het hof niet dat Stadgenoot ten tijde van de mondelinge behandeling in eerste aanleg, op 7 november 2016, (nog steeds) de intentie had de woning te verkopen of anderszins aan de sociale woningmarkt te onttrekken, te minder omdat Stadgenoot tijdens die zitting heeft meegedeeld dat de woning weer op Woningnet zou worden geplaatst. Overigens heeft [appellant sub 1] bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep erkend dat de woning na de ontruiming opnieuw is verhuurd, zodat ook in hoger beroep de onderhavige stelling van [appellant sub 1] niet aannemelijk is geworden. Gelet op haar taak als sociale verhuurder en de (algemeen bekende) schaarste op de Amsterdamse woningmarkt, had Stadgenoot ten tijde van het bestreden vonnis een spoedeisend belang bij de door haar gevraagde voorziening. De grief faalt.

3.3.1.

De
overige grieven kunnen gezamenlijk worden besproken. Zij strekken allereerst, kort gezegd, ten betoge dat de kantonrechter heeft miskend dat [appellant sub 1] als medehuurder van het gehuurde moet worden beschouwd. [appellant sub 1] beroept zich daartoe in ieder geval op het bepaalde in art. 7:266 lid 1 BW:

“De echtgenoot (…) van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte de echtgenoot (…) tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk (…) is gesloten”.

Aangezien hij (sinds de aanvang van de huur) in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft gehad, is hij door zijn huwelijk met [X] (in augustus 2015) van rechtswege medehuurder geworden, ook al woonde [X] sinds april 2007 niet meer in het gehuurde, zo betoogt [appellant sub 1] , naar het hof hem begrijpt.

3.3.2.

[appellant sub 1] miskent met zijn beroep op art. 7:266 lid 1 BW dat het gehuurde [X] sinds april 2007, toen zij naar Curaçao emigreerde, niet (meer) tot hoofdverblijf diende en dat voormelde wetsbepaling slechts beoogt de met de huurder in het gehuurde samenwonende echtgenoot te beschermen. Omdat [X] toen niet in het gehuurde haar hoofdverblijf had en daar dus niet met hem samenwoonde, verkreeg [appellant sub 1] door zijn huwelijk met [X] in augustus 2015 niet de status van medehuurder. Ook daarna heeft [appellant sub 1] die status niet verkregen, nu [X] niet metterwoon in de woning is teruggekeerd en aldaar met [appellant sub 1] is gaan samenwonen.

3.3.3.

Voor zover [appellant sub 1] zich tevens beroept op het bepaalde in art. 7:267 lid 1 BW, oordeelt het hof dat op grond van het bepaalde in art. 7:267 lid 3 aanhef en sub a BW niet met vrucht aanspraak kan worden gemaakt op de status van medehuurder, indien de huurder ( [X] ) en degene die zich op deze bepaling beroept ( [appellant sub 1] ) niet gedurende tenminste twee jaren in het gehuurde een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Dit is reeds niet het geval omdat [X] sinds april 2007 niet in het gehuurde woont. Een eventuele vordering van [appellant sub 1] op grond van art. 7:267 lid 1 BW moet daarom (voorshands) kansloos worden geacht. Bij die stand van zaken kan de door [appellant sub 1] gestelde gemeenschappelijke huishouding met [X] niet in de weg staan aan de door Stadgenoot gevorderde ontruiming.

3.3.4.

Gezien al het voorgaande kan in het midden blijven of [appellant sub 1] , zoals hij stelt en Stadgenoot betwist, in het gehuurde ooit zijn hoofdverblijf heeft gehad. Evenmin behoeft bespreking of Stadgenoot in augustus 2016 gerede twijfel had in de zin van artikel 7.13 van de algemene voorwaarden ten aanzien van de vraag of [X] inderdaad hoofdbewoner van het gehuurde was. De ontruiming van [appellant sub 1] is immers niet gebaseerd op schending (door hem) van enige contractuele bepaling, maar op, kort gezegd, het door hem zonder recht of titel verblijven in het gehuurde.

3.4.

De slotsom is dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. [appellant sub 1] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden verwezen. De kosten van het (ingetrokken) incident zullen buiten beschouwing worden gelaten, omdat de kostenveroordeling (in de hoofdzaak) op basis van het geldende liquidatietarief reeds de maximale is.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover tussen partijen gewezen;

verwijst [appellant sub 1] in kosten van het appel, aan de zijde van Stadgenoot gevallen, tot op heden begroot op € 718,= wegens verschotten en op € 2.682,= wegens salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.F. Aalders, R.J.M. Smit en M.A.J.G. Janssen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 juli 2017.