Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.208.052/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5330301 \ EA VERZ 16-1037
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 augustus 2017
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. B. van de Boom te Amsterdam,
tegen
MENDO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.G.M. de Koning te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Mendo genoemd.
[appellant] is bij verzoekschrift met bewijsstukken, ontvangen ter griffie van het hof op 26 januari 2017, onder aanvoering van grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer op 17 november 2016 heeft gegeven. Het beroepschrift strekt, zakelijk weergegeven, ertoe dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en alsnog [appellant] ontvankelijk zal verklaren en een deskundige zal benoemen in de zin van artikel 7:304 lid 2 BW Pro teneinde een advies ex artikel 7:303 BW Pro uit te brengen omtrent de nadere huurprijs voor het gehuurde, met beslissing over de proceskosten.
Op 15 maart 2017 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van Mendo, met een bewijsstuk, ingekomen, inhoudende, zo begrijpt het hof, het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 13 juni 2017. Bij die gelegenheid heeft namens [appellant] mr. Van de Boom voornoemd het woord gevoerd en namens Mendo mr. De Koning voornoemd. Daarbij heeft mr. Van de Boom zich bediend van aan het hof overgelegde aantekeningen. Partijen hebben inlichtingen verschaft.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beslissing onder 1.1 tot en met 1.10 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen samengevat het volgende.
a. [appellant] verhuurt sinds 24 december 2001 aan (de rechtsvoorganger van) Mendo de winkelruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 7.905,18 exclusief btw per kwartaal.
b. Mendo exploiteert in het gehuurde een boekwinkel.
c. Bij brief van 29 maart 2016 heeft [A] , kleinzoon en gemachtigde van [appellant] , Mendo bericht dat [appellant] voornemens was per 1 september 2016 een huurprijsaanpassing door te voeren tot een jaarhuur van € 65.070,00 exclusief btw en met Mendo in goed overleg tot een definitieve huurprijsaanpassing wilde komen.
d. In reactie daarop heeft mr. De Koning namens Mendo bij brief van 7 april 2016, herhaald op 19 april 2016, om schriftelijke onderbouwing van de voorgestelde jaarhuur verzocht en voorgesteld zo spoedig mogelijk af te spreken voor minnelijk overleg.
e. Partijen zijn vervolgens nader in overleg getreden over de te bepalen huurprijswijziging.
f. Bij e-mailbericht van 3 juni 2016 heeft [A] aan mr. De Koning geschreven:
Na ons gesprek in de aanwezigheid van uw cliënt Mendo hebben wij een onafhankelijke expert op het gebied van onderzoek en rapportage art. 7:303 BW Pro-procedures een quick scan laten maken. De expert adviseert in de quick scan, rekening houdend met de maatstaven van artikel 7:303 BW Pro, voor de [adres] een huurprijs van € 82.000 per jaar.
Met de uitkomst van de quick scan in gedachte willen wij uw cliënt een laatste voorstel doen om tot een onderling akkoord te komen. Bij dit voorstel wordt er in twee stappen toegewerkt naar een huurprijsniveau van € 50.000,00 per jaar. De eerste huurprijsverhoging gaat in per 1 januari 2017 waarbij de huurprijs wordt verhoogd naar € 40.000,00 per jaar. De tweede huurprijsverhoging gaat in per 1 januari 2018 waarbij de huurprijs wordt verhoogd naar € 50.000,00 per jaar en zal vervolgens conform de huurovereenkomst jaarlijks worden geïndexeerd en voor het eerst per 1 januari 2019.
Graag verneem ik de reactie van u en uw cliënt op ons voorstel.
g. Op 22 juni 2016 heeft er een telefoongesprek plaatsgehad tussen [A] en mr. De Koning.
h. Op 29 juni 2016 heeft mr. De Koning [A] per e-mail bericht:
Cliente vindt het heel erg jammer dat u niet bereid bent om de huurprijs met één jaarlijkse extra deelstap te verhogen (40-45-50) en daardoor meer rekening te houden met de belangen van huurder.
Cliente heeft echter ook geen zin in procedures die onzekerheid met zich meebrengen, zeker niet als u de huurprijs met ingang van 1/1/2017 aanstaande wilt verhogen naar € 50.000,=.
Dat maakt dat cliente instemt met onderstaand voorstel waarbij de huurprijs per 1 januari aanstaande wordt verhoogd naar € 40.000,=.
i. [A] heeft mr. De Koning op 30 juni 2016 geantwoord:
Zoals eerder telefonisch aangegeven berust het voorstel van 3 juni op een miscommunicatie met de eigenaar en zal dan ook geen goedkeuring van de eigenaar krijgen. Het enige voorstel dat op akkoord van de eigenaar kan rekenen is een huurprijsaanpassing per 1 januari 2017 naar een kale huurprijs van € 50.000,- per jaar. Helaas is er dan ook geen akkoord.
3.Beoordeling
3.1.
In eerste aanleg heeft [appellant] verzocht twee deskundigen te benoemen teneinde te adviseren over de nadere huurprijs van het gehuurde. De kantonrechter heeft [appellant] niet ontvankelijk verklaard in zijn verzoek (en in de proceskosten, met nakosten veroordeeld) met de overweging dat het op 3 juni 2016 door [appellant] gedane aanbod op 29 juni door Mendo zuiver is aanvaard, waardoor partijen overeenstemming hebben bereikt over de huurprijsaanpassing per 1 januari 2017.
3.2
[appellant] heeft onder meer als bezwaar tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen naar voren gebracht dat het aanbod van Mendo van 22 juni 2016 tot het verhogen van de huurprijs met één jaarlijkse extra deelstap, wel degelijk en anders dan de kantonrechter overweegt, moet worden aangemerkt als een nieuw zelfstandig aanbod met verwerping van het aanbod van [appellant] , en niet slechts als het polsen of een deelstap mogelijk was.
3.3.1
Onder meer omtrent deze kwestie zijn bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep getuigen gehoord. Deze hebben hierover het volgende verklaard.
3.3.2
[B] , bestuurder van Mendo:
Op 3 juni 2016 kwam het voorstel. Dat heb ik besproken. Ik heb tegen mr. De Koning gezegd: Liever niet. Ik heb gevraagd of het mogelijk was om nog een jaar als tussenstap in te bouwen. Ik heb daarna met de accountant een berekening gemaakt, en wij kwamen tot dezelfde conclusie. Ik heb mr. De Koning gevraagd of er een optie was om nog een tussenstap te nemen. Toen hoorde ik van mr. De Koning ergens tussen 20 en 30 juni 2016 dat dat er niet in zat.
3.3.3
[A] :
Tijdens het telefoongesprek van 22 juni 2016 met mr. De Koning heeft de laatste een voorstel gedaan om een extra deelstap in te bouwen. Hij heeft mij gevraagd of wij bereid waren drie deelstappen te maken. Ik heb toen gezegd dat ik het met mijn opa, [appellant] , moest overleggen. Wij zijn daarop teruggekomen. Ik heb tijdens dit telefoongesprek ook gezegd dat het door ons gedane voorstel geen goedkeuring meer kon vinden. Maar mr. De Koning begon met zijn voorstel, dus dat laatste is niet duidelijk naar voren gekomen. (…) De vraag van mr. De Koning was om het tegenvoorstel te bespreken. Dat heb ik gedaan om te kijken of er nog bereidheid was bij opa. Het tegenaanbod hebben wij besproken en ik heb met mr. De Koning besproken dat het voorstel niet geaccepteerd werd. Dat heb ik op 24 juni 2016 gedaan. Ik heb toen nog eens gemeld dat ons voorstel niet meer ter tafel lag. Hun aanbod was lager dan ons aanbod van 3 juni 2016. En daar stonden wij al niet meer achter.
3.3.4
J.G.M. de Koning:
Ik heb [A] gebeld en ik heb gepolst of het mogelijk zou zijn nog een tussenstap in te bouwen. Ik pleeg een dergelijk verzoek voorzichtig te doen, want ik wilde sympathie aan de andere kant bewerkstelligen. Ik heb in mijn herinnering aangegeven dat het financieel en bedrijfseconomisch heel fijn zou zijn voor Mendo om een extra tussenstap in te bouwen. [A] heeft gezegd dat hij het voorstel met zijn opa zou bespreken en hij zou mij terug bellen. Ik kan mij niet herinneren dat [A] in dit telefoongesprek het voorstel van 3 juni 2016 heeft ingetrokken. Een paar dagen later heeft een heel kort telefoongesprek plaatsgevonden, van een minuut, waarin [A] mededeelde dat er geen ruimte was voor een extra tussenstap.
3.4
Mendo voert het verweer dat [appellant] niet ontvankelijk is in zijn verzoek omdat partijen na de aanvaarding door Mendo bij e-mail van mr. De Koning op 29 juni 2016 van het aanbod van [appellant] overeenstemming hebben bereikt over een nieuwe huurprijs. Nu Mendo zich op het rechtsgevolg van deze (door [appellant] betwiste) overeenkomst beroept, draagt zij de bewijslast van haar stelling dat mr. De Koning tijdens het telefoongesprek met [A] op 22 juni 2016 geen nieuw aanbod heeft gedaan inhoudende een verhoging van de huurprijs per 1 januari 2017 tot € 40.000,-, per 1 januari 2018 tot € 45.000,- en per 1 januari 2019 tot € 50.000,-, maar slechts heeft gepolst of [appellant] eventueel voor een dergelijk voorstel zou voelen (waardoor het voorstel van [appellant] is blijven bestaan en Mendo dit op 29 juni 2016 rechtsgeldig kon aanvaarden). Op grond van voormelde verklaringen, alsmede de inhoud van het dossier en de verdere inhoud van het ter terechtzitting verhandelde moet worden geoordeeld dat tijdens het telefoongesprek tussen mr. De Koning en [A] op 22 juni 2016 van de kant van Mendo een voorstel is gedaan dat van het aanbod van [appellant] afweek, namelijk inhoudende een verhoging van de huurprijs per 1 januari 2017 tot € 40.000,-, per 1 januari 2018 tot € 45.000,- en per 1 januari 2019 tot € 50.000,-. Dit voorstel moet als een tegenaanbod worden gezien, te meer nu [appellant] dit zuiver had kunnen aanvaarden, waarmee een overeenkomst met die inhoud tot stand zou zijn gekomen. Met dit tegenaanbod gold het aanbod van 3 juni 2016 als verworpen. Dat het voorstel slechts een polsen was kan niet worden gezegd. Ook week het niet slechts op een ondergeschikt punt af van het aanbod van 3 juni 2016, nu het ging om het betalen van € 45.000,- huur per 1 januari 2018 in plaats van € 50.000,-. Nu het aanbod van 3 juni 2016 was vervallen, heeft de aanvaarding hiervan bij e-mail van mr. De Koning van 29 juni 2016 niet tot gevolg gehad dat tussen partijen een overeenkomst tot stand kwam. Evenmin is het tegenaanbod door [appellant] aanvaard. Partijen hebben dus geen overeenstemming bereikt over de aanpassing van de huurprijs. Het hoger beroep van [appellant] slaagt derhalve. De overige gronden ervan hoeven daarom geen bespreking. De beschikking van de kantonrechter dient te worden vernietigd.
3.5
Geconcludeerd kan voorts worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige. [appellant] is gelet op het voorgaande ontvankelijk in zijn verzoek tot benoeming daarvan over te gaan. Het hof is voornemens dhr. J. Pot van Jones Lang LaSalle, Strawinskylaan 3103 te Amsterdam, te benoemen. Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich erover uit te laten of zij met die benoeming kunnen instemmen. Indien een van beiden met die benoeming niet instemt wordt partijen verzocht (zo mogelijk gezamenlijk) een deskundige voor te dragen.
3.6
Mendo zal bij eindbeschikking in de proceskosten worden veroordeeld van de eerste aanleg en het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt de bestreden beslissing;
verzoekt partijen zich bij akte uit te laten over het hiervoor in 3.5 overwogene;
verwijst de zaak daartoe naar de rol van 22 augustus 2017 voor akte uitlating aan beide zijden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mrs. L.R. van Harinxma thoe Slooten, J.C.W. Rang en L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2017.